Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Алгоритм взыскания неустойки с застройщика». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Это важный юридический момент. Вы сможете требовать в суде 50-процентный штраф только в том случае, если соблюден порядок досудебного урегулирования вопроса — то есть застройщику была направлена претензия.
Размер неустойки оговаривается непосредственно в договоре долевого участия. Действующим законодательством установлена пеня, равная одной трехсотой ставке рефинансирования Центробанка России от суммы действующего договора за каждый день просрочки, следующий за указанной в договоре датой окончания строительства для юридических лиц. Физические лица получают эту же пеню, умноженную на два.
Мы не будем приводить пример расчета, это достаточно просто. Кроме того, в сети есть десятки калькуляторов расчета пени. Вы введете туда свои данные и получите результат, которым сможете воспользоваться.
Как видите, мы в довольно длинной статье смогли только пройти по верхам этой процедуры – направление иска в суд. И даже такой объём информации не может предусмотреть миллиона нюансов, возникающих в процессе. Начиная от текста самого иска, который должен полностью соответствовать предмету жалобы, иметь необходимые доказательства и ссылки на нормативные акты, заканчивая подбором документов и правильным расчетом цены иска, госпошлины и других сумм – морального вреда и возможно материального ущерба. Обычно мы предлагаем вам информацию для того, чтобы обойтись без посредников. Но в данной ситуации экономия может больно ударить по кошельку в дальнейшем. Поэтому трезво оцените свои возможности и опыт, и при отсутствии такового лучше обратитесь к профессионалам.
На какие хитрости идут застройщики?
Застройщику невыгодно выплачивать дольщикам штрафы, понесенные убытки и расходы. Если учесть количество потерпевших, то сумма получается внушительная. Поэтому строительные организации используют разнообразные методы, чтобы уйти от ответа.
Если суд вынес решение в пользу потерпевших дольщиков, застройщик имеет право в течение 30 дней обжаловать постановление в другой инстанции. Таким образом рассмотрение дела сильно затягивается. Другой распространенный прием — намеренная подача застройщиками апелляционной жалобы с ошибками. Судья отправляет документацию на переоформление, которое может длиться несколько недель.
Не все дольщики могут выделить время на посещение суда и оплатить услуги квалифицированных адвокатов. Застройщики этим активно пользуются и предлагают потерпевшему возмещение небольшой доли расходов и добровольное прекращение разбирательства. Истец после многочисленных переносов слушаний и затягивания судебного разбирательства часто на это соглашается, принимает в качестве денежной компенсации часть неустойки и забирает заявление.
Почему застройщики предпочитают дожидаться суда?
Экспертное заключение всегда субъективно, и разные специалисты могут представить в нем в результате существенно отличающиеся цифры.
Зачастую застройщику экономически более выгодно участвовать в судебном разбирательстве и пытаться максимально уменьшить сумму компенсации. Каким образом? Во время заседания представитель исполнителя просит суд назначит повторную судебную экспертизу, которая обычно показывает значительно меньшую сумму. Суд же, в свою очередь, опирается при вынесении решения именно на нее, а не на ту, которая была представлена истцом изначально.
Единственное, на что готовы идти застройщики в досудебном порядке, — это техническое устранение недостатков, что, как уже упоминалось выше, не избавляет девелопера от обязанности уплачивать неустойку, но только “горе-исполнитель” уплачивать ее даже не собирается.
В качестве наглядного примера уменьшения суммы неустойки за счет проведения повторной экспертизы эксперт компании Advisor приводит решение Красногорского районного суда, вынесенное 15 июля 2021 года. В рамках процесса была заявлена к взысканию сумма в размере чуть более 1 млн. рублей. Но после повторной экспертизы, проведенной по ходатайству девелопера, сумма была уменьшена до 650 тыс. рублей.
Однако с учетом применения уменьшения покупной цены объекта ДДУ, штрафа за нарушение Закона о защите прав потребителей и размера неустойки на будущее итоговая сумма составила 2 184 000 рублей.
Данное дело относится к ЖК “Митино Парк”. Застройщиком этого жилого комплекса является ГК ПИК, который, кстати, регулярно является ответчиком в суде по делам о взыскании неустойки за некачественно выполненные ремонтно-отделочные работы. В качестве объекта ДДУ выступала трехкомнатная квартира, площадью 90,5 м2 и общей стоимостью 9 392 000 рублей.
Документы для суда на застройщика
При подаче иска в суд на застройщика необходимо приложить копии документов, которые подтверждают обоснованность заявляемых требований. Примерный перечень таких документов будет следующим:
- договор об участии в долевом строительстве;
- требование истца, направленное ответчику, о предоставлении документов, необходимых для госрегистрации права, и документы, подтверждающие факт направления или вручения такого требования;
- претензия истца, направленная ответчику, об устранении недостатков, выплате неустойки, с документами о вручении;
- ответ ответчика на требование (претензию) истца;
- документы, подтверждающие оплату истцом стоимости объекта;
- документы, фотографии, подтверждающие причинение вреда;
- акт приема-передачи объекта недвижимости;
- свидетельство о государственной регистрации права собственности;
- иные документы, имеющие отношение к делу.
Приведенный перечень является примерным, при этом он касается различных споров с застройщиком.
Помимо указанных документов истец должен приложить общие документы, такие как:
- выписки из ЕГРЮЛ на истца (если истец юрлицо) и ответчика;
- документ об оплате госпошлины;
- доверенность представителя, если иск подписывает и подает представитель истца.
Куда обращаться за устранением дефектов
Недостатки, обнаруженные после приёмки квартиры, нужно зафиксировать и направить досудебную претензию застройщику. После отправки претензии не торопитесь делать ремонт и исправлять дефект своими силами. Оформить претензию нужно следующим образом:
- укажите своё ФИО, характер дефекта, желаемые сроки устранения;
- составьте подробное описание дефекта в присутствии свидетелей и попросите их расписаться;
- сделайте подробные фото- и видеоизображения недостатка;
- закажите независимую экспертизу, если нужно доказать, что дефект случился по вине застройщика.
Претензия и суд с застройщиком по качеству квартиры: как подать?
Ура: наконец-то дом построили! Казалось бы, радостное событие. Что может его омрачить? Радостные будущие жильцы принимают свои квартиры… И тут выясняется, что стены кривые, пол кривой, электричество и водопровод не работают, а расположение комнат вообще не соответствует плану. Как тут быть? Однозначно должна быть составлена претензия застройщику на устранение недостатков!
Претензия застройщику по качеству может быть глобальной, когда выявлена масса недочетов. Но даже если имеется всего одна недоделка, не стоит спускать ее с рук. Так, претензия застройщику по окнам предъявляется очень часто. Например, в договоре заявлено, что будут стеклопакеты будут двухкамерными, а на деле они однокамерные.
Что делать, если брак обнаружен не сразу после приема жилья? Ничего страшного: недостатки в новостройке можно выявлять в течение 5 лет.
От того, насколько грамотно будет составлена претензия застройщику по недостаткам, зависит многое. Поэтому уже на этом этапе лучше привлечь юриста по жилищным вопросам. При подготовке текста, он учтет все нюансы и возможные отговорки со стороны застройщика. Итак, претензия застройщику устранение всех нарушений должна содержать конкретные факты и требования. Чем конкретнее, тем лучше.
Если нарушены сроки сдачи квартиры, составляется претензия застройщику по ДДУ (договору долевого участия).
Суд с застройщиком по качеству квартиры – следующий шаг, если претензия была проигнорирована. На этом этапе помощь грамотного юриста просто необходима. Интересы застройщика, скорее всего, будут отстаивать опытные адвокаты. Без юридической подготовки вам будет сложно противостоять ответчику. Хороший жилищный юрист выстроит грамотную стратегию, чтобы убедить суд в вашей правоте.
Как выбрать суд, в который подавать иск (определить подсудность)
Иски по большинству споров с застройщиками имеют альтернативную подсудность.
Это означает
Что исковое заявление к застройщику вы можете предъявить не по месту нахождения застройщика, а по своему месту жительства или пребывания, либо по месту заключения или исполнения договора.
К альтернативной подсудности относятся все споры, требования по которым вытекают из закона об участии в долевом строительстве и закона о защите прав потребителей.
Например
Иск о признании недействительным заключенного с застройщиком договора по общеправовым основаниям, нужно предъявлять по месту нахождения ответчика.
Есть исключение
Это случаи споров с застройщиком, относящиеся к исключительной подсудности – это споры о правах на недвижимое имущество.
Такие иски предъявляются по месту нахождения недвижимого имущества.
Судебный процесс с застройщиком
После подачи иска выносится решение по его принятию, отклонению или оставлению без движения. Если с заявлением и приложениями все в порядке, назначается предварительное слушание. Это заседание еще не является как таковым процессом, а представляет собой своеобразное собеседование, на котором изучаются мнения сторон, и производится подготовка к процессу.
Некоторые застройщики пытаются затянуть процесс, пытаясь привлечь 3-их лиц. Задача истца – не допустить затягивания. Необходимо также подавать ходатайства о том, что сторонние участники процесса не имеют отношения к рассматриваемому спору по ДДУ.
В конечном итоге назначаются слушания. Юристы советуют истцу лично присутствовать на каждом судебном заседании, так как это показывает степень заинтересованности дольщика в исходе дела. Соответственно, сумма компенсации по неустойке окажется выше, а то и вовсе иск будет удовлетворен в полном объеме. В противном случае неустойку могут «урезать» до 90%.
В среднем, продолжительность судебного производства составляет до 4-х месяцев, по итогам выносится решение. Проигравшая сторона (или недовольная исходом рассмотрения) вправе подать апелляцию. Это прибавит еще до полугода к суду с застройщиком.
Но в определенных ситуациях юрист истца или представитель ответчика могут предложить заключить мировое соглашение.
Рассмотрим на примере, как начисляется сумма неустойки. Дольщиком выступает физлицо, поэтому взимается 2/300 ставки рефинансирования. На день, когда рассматривается данное дело, установлена ставка в размере 7,75%. Квартира обладает стоимостью в размере 2,3 млн руб. Сама просрочка равна году, поэтому срок сдачи был просрочен на 365 дней.
При таких условиях неустойка будет такая: 2 300 000 х 365 х 2/300 х 7,75/100 = 433742 руб. Из-за длительной просрочки начисляется значительная сумма средств. А если появляется такая проблема у многих дольщиков, застройщик обязан выплачивать деньги им всем. Поэтому нередко при наличии просрочки компания предлагает дольщикам возможность расплатиться без суда меньшей суммой. Граждане вправе решать, будут они обращаться в суд или согласятся на предложение застройщика.
Шаг 2. Определение суда для подачи иска
Следует установить юридический адрес ответчика (застройщика) и подать иск в районных суд по этому адресу. Вместе с тем, при необходимости, по закону о защите прав потребителя, истец (дольщик) может подать иск и по своему адресу.
Выбор конкретного суда – ответственный процесс. Поскольку у заявителя есть выбор, следует ознакомиться с практикой каждого суда и выяснить: какие суммы получали дольщики, ранее обращавшиеся в эти суды с исками. Это поможет выбрать более лояльный состав суда и получить в итоге полное возмещение, согласно заявленным требованиям.
Уточнить, относится ли адрес застройщика к компетенции вашего суда, можно непосредственно на сайте самого суда. Там же можно узнать номер телефона канцелярии и режим приема исковых заявлений. Лучше заблаговременно позвонить в секретариат и уточнить, подсуден ли ваш иск данному суду.
Заявить в суд сразу после составления акта осмотра не удастся. Для этого надо дождаться, когда пройдет срок на устранение выявленных недостатков. Он составляет 45 дней.
За это время застройщик должен будет начать что-то исправлять. И только после истечения данного срока вы можете начать подготовку к судебному спору.
Судебный спор начинается с того, что вы должны оценить стоимость восстановительного ремонта. Для этого готовится заключение специалиста.
В квартиру приглашается эксперт, который проводит осмотр, замеры, фотографирует недостатки, чтобы сделать довольно объемный документ, где будет указана сумма, необходимая для исправления недоделки застройщика.
Заключение нужно, чтобы была понятна сумма, с который вы обратитесь к застройщику. Потому работа эксперта крайне важна и ответственна.