Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Банкротство застройщиков: особенности и защита прав дольщиков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 201.1 Федерального закона № 127‑ФЗ застройщиком в деле о банкротстве признается лицо, привлекающее денежные средства и (или) имущество участников строительства (таковым может быть любое юридическое лицо, в том числе жилищно-строительный кооператив, или индивидуальный предприниматель), к которому имеются требования о передаче жилых помещений или денежные требования.
В каком суде рассматривается дело?
По общему правилу, установленному ст. 224 АПК РФ, заявление о признании должника банкротом подается в арбитражный суд по месту нахождения должника, которым в рассматриваемом случае является застройщик.
Однако участникам дела о банкротстве застройщика предоставлено право ходатайствовать о рассмотрении его арбитражным судом по месту нахождения объекта строительства или земельного участка либо по месту жительства или месту нахождения большинства участников строительства (п. 4 ст. 201.1 Федерального закона № 127‑ФЗ). Главное, обосновать, что передача дела будет способствовать более эффективной защите прав участников строительства.
Как правило, суды удовлетворяют подобные ходатайства, если:
- застройщик осуществлял строительство МКД на земельном участке, находящемся в другом регионе (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2013 № 09АП-30921/2013, 09АП-30923/2013 по делу № А40-115086/12‑86‑316Б);
- застройщик по юридическому адресу не находится, у него отсутствует собственность в регионе регистрации, а руководитель, кредиторы, возможные активы находятся в другом регионе (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 30.05.2013 № 09АП-14599/2013 по делу № А40-90485/12‑24‑108Б);
- объект строительства находится в регионе, где проживают большинство участников строительства и там же находится уполномоченный орган, контролирующий деятельность застройщика (Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 23.01.2013 № 09АП-1232/2013, 09АП-1237/2013 по делу № А40-143061/10‑78‑281Б).
Отказ от договоров долевого участия в 2022 году
Понятно, что использование эскроу-счетов фактически лишает смысла долевое строительство, как источник доступного жилья. Но это не «недосмотр» государства, а судя по всему, осознанная политика, направленная на вытеснение данной модели со строительного рынка. Причины этого также вполне объяснимы.
Будучи изначально разумной и выгодной для обеих сторон, модель «construcción de la equidad», в России зарекомендовала себя не лучшим образом. Массовый обман дольщиков продолжался десятилетиями. До сих пор в нашей стране существует порядка полутора тысяч «долгостроев» долевого строительства с не до конца понятными перспективами. В реестре «обманутых дольщиков» значатся более восьмидесяти тысяч семей.
Очевидно, что требуется новый тип взаимоотношений между строителями и долевыми инвесторами. В его качестве и выступает так называемое проектное финансирование
Последствия перехода на проектное финансирование
Самое главное положительное последствие – стопроцентная безопасность долевого инвестирования в жилье. Средства, вложенные в проектное финансирование у «дольщика» никто не сможет украсть. И это, безусловно, хорошо.
Другое дело, что участие в строительном процесс банка полностью уничтожает единственный плюс долевого строительства, ради которого, люди, собственно, и были готовы рисковать деньгами. Квартира, построенная при помощи долевого строительства, обходилась примерно на 30% дешевле купленной обычным путем у застройщика. Теперь этой привлекательной разницы не будет.
Ликвидация долевого строительства, скорее всего, вытеснит с рынка мелкие строительные компании – им будет просто «не потянуть» процент банковских кредитов, Может, это и к лучшему. Поскольку именно на мелких застройщиков приходилась львиная доля банкротств, умноживших армию «обманутых дольщиков».
Дополнительные особенности
Переход в новой очереди возможен только после того, как погашены все задолженности перед представителями предыдущей очереди. Если найдена непокрытая задолженность первых очередей, удовлетворение требований кредиторов последующих очередей приостанавливается.
Рассмотрим пример. Банкрот перешел к погашению долга перед коммунальными службами, однако был обнаружен долг по зарплате сотрудникам. Удовлетворение первых требований приостанавливается. Средства направляются на оплату задолженностей по зарплате. Средства могут быть зачислены на расчетный счет кредитора. Альтернативный вариант – передача денег через нотариальный депозит. Обязательства первых четырех очередей погашаются после того, как утвержден ликвидационный баланс. Прочие требования – через месяц после утверждения.
За счет чего погашаются долги? Как правило, обязательства первой очереди покрываются за счет собственных средств организации. Если же собственных средств не хватает, распродается имущество компании. Полученные средства направляются на выплату задолженностей.
Рассмотрим дополнительные правила погашения требований кредиторов:
- Выплаты в иностранной валюте. У фирмы может быть долг в иностранной валюте. В этом случае конвертация будет происходить соответственно текущему курсу ЦБ.
- Приоритетный метод погашения обязательств. Задолженность признается аннулированной тогда, когда на счет кредитора перечисляются средства с р/с банкрота. Средства вносятся через нотариат, находящийся по адресу организации-банкрота. Долги покрываются управляющим или ответственным лицом. При выплатах могут использоваться другие методы. Однако они становятся актуальными только тогда, когда приоритетный способ применять нельзя.
- Соблюдение очередности. Принцип очередности может не применяться только в том случае, если речь идет об имуществе, которое обеспечено залогом.
- Непризнанные требования. Управляющий имеет право не признавать законность претензий кредиторов.
- Дополнение реестра претензий кредиторов. Что делать, если после закрытия реестра поступили новые запросы? Если это претензии со стороны кредиторов первой очереди, они удовлетворяются вне очереди. Если запросы появлялись до того, как были покрыты долги перед кредиторами первой очереди, они удовлетворяются до удовлетворения их претензий.
Если в ходе расследования было установлено, что банкротство было намеренным и инициировано оно руководителем, последний расплачивается по долгам своим имуществом. Если средств руководителя не будет достаточно, они могут взыскано из семейного имущества супругов.
Из каких источников можно узнать о банкротстве?
Когда компания окончательно объявляется неплатежеспособной, это фиксируется в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Проверить статус той или иной организации можно, указав на его сайте нужный ОГРН или ИНН. Кроме того, новый финансовый управляющий уведомит дольщиков и других кредиторов по почте о новом статусе застройщика. Это происходит в течение 15 дней с момента принятия решения. Также, как упоминалось выше, источником сведений о банкротстве организаций является газета «Коммерсантъ» и ее сайт, а также сайт картотеки арбитражных дел.
Важно узнать о банкротстве застройщика как можно быстрее – тогда есть шанс не лишиться денег или квартиры. Как только информация получена, дольщику нужно немедленно заняться включением своих требований в специальный реестр. Причем, в отличие от других кредиторов, ему предоставляется выбор: либо вернуть свои деньги, либо все же претендовать на недвижимость.
ПОД ОДНУ ГРЕБЕНКУ НЕ ПОДСТРИЖЕШЬ
Важный вопрос, на который §7 гл. IX Закона о банкротстве не дает прямого ответа, – кто может считаться участником строительства в соответствии с положениями этого параграфа. Из определений, данных в пп. 2, 3 ч. 1 ст. 201.1 Закона о банкротстве, следует, что участник строительства – это физическое лицо, юридическое лицо, Российская Федерация, субъект Российской Федерации или муниципальное образование, имеющие к застройщику требование о передаче жилого помещения в многоквартирном доме или денежное требование.
Поскольку в определении четко указано, что участник строительства должен иметь требование о передаче ему в собственность жилого помещения в многоквартирном доме, возникает вопрос: может ли считаться участником строительства лицо, вложившее свои средства в возведение жилого, но не многоквартирного дома? Если следовать букве закона, то не может. Но в то же время сейчас немало людей, вкладывающих средства в строительство жилых домов, коттеджей, таунхаусов.
По нашему мнению, лицо, вложившее свои средства в возведение индивидуального жилого дома, не может считаться участником строительства в соответствии с положениями §7 Закона о банкротстве, а к застройщику такого дома или поселка нельзя применить процедуру банкротства застройщика. При этом разграничительным признаком будет являться наличие или отсутствие в доме общего имущества.
Согласно ст. 16 Жилищного кодекса Российской Федерации, к жилым помещениям относятся: жилой дом или его часть, квартира или ее часть, комната. При этом жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Как видно из приведенных определений, отличие жилого дома от квартиры в многоквартирном доме заключается в том, что в жилом доме нет помещений общего пользования, тогда как в многоквартирном наличие таких помещений – обязательный признак.
Но и такой критерий не является универсальным. Под многоквартирным подразумевают дом, в котором более одной квартиры. Однако обычный сельский дом, принадлежащий на праве общей долевой собственности двум семьям, уже имеет общее имущество – крышу, чердак, подвал. То же самое можно сказать о таунхаусах. Зачастую они соединяют до десяти отдельных домов или блоков, имеют общие крышу, коммуникации и земельный участок. Представляется, что в подобных случаях решение по поводу того, относить такие дома к многоквартирным или нет, должен принимать суд, исходя из конкретного проекта.
Частые причины банкротства
Банкротство застройщика при долевом строительстве может наступить по самым разнообразным причинам:
- увеличение размеров расходов на осуществление подрядных работ и закупки строительных материалов в связи с ростом цен;
- некорректное, необдуманное и безграмотное составление застройщиком бизнес-плана;
- снижение спроса на строящуюся недвижимость, небольшое количество покупателей, готовых вкладывать деньги в долевое строительство;
- чрезмерно крупные затраты строительной компании по различным выплатам, назначенным судом (возмещениям убытков и неустоек при задержках завершения осуществляемого долевого строительства по закону, защищающему права потребителей);
- мошенничество по отношению к застройщику.
Данные возникшие проблемы приведут к возбуждению дела о банкротстве девелопера, то есть о несостоятельности. А в связи с этим осуществится сначала приостановление всех работ на объекте, а потом и полная заморозка проекта, то есть окончание возведения дома. И реальная судебная практика демонстрирует немало подобных ситуаций в 2020 году.
Но как покупателю защитить себя? Конечно, определить и сразу заметить причины банкротства невозможно. Да, застройщики обязуются предоставлять сведения о ведущемся строительстве, а также всю документацию, отражающую финансовые показатели и состояние. Но на деле далеко не всегда бывает так, и зачастую банкротство оказывается для дольщиков неожиданностью и крайне неприятным сюрпризом.
Все же некоторые признаки банкротства можно выявить еще до начала процедуры:
- на сайте девелопера не выкладываются регулярные и периодические финансовые отчеты;
- строительство компанией остановлено (нет никаких признаков продвижений и изменений в ходе стройки);
- истекают сроки выданного разрешения на ведение строительства компанией (либо других правоустанавливающих или разрешительных документов);
- банки, выдающие ипотеку на жилую недвижимость, не включают застройщика в перечни компаний с аккредитацией.
При таких явных признаках стоит обратиться к девелоперу за разъяснениями. Если строительная компания не отвечает на вопросы и никак не реагирует, есть смысл обратиться в государственный орган надзора за осуществлением строительства либо сообщить о своих опасениях в единый реестр всех проблемных объектов, который должен работать с сомнительными или столкнувшимися с финансовыми трудностями фирмами.
Способы удовлетворения предъявленных требований
Действия дольщика зависят от условий и срока заключения договора участия в приостановленном долевом строительстве. И удовлетворение претензий может осуществляться несколькими способами:
- Фондом защиты прав всех участников долевого строительства, который также называют компенсационным. Такой компенсационный фонд был официально введен с 2017 года, и с даты его введения все покупатели обязаны перечислять взносы в размере 1,2% общей стоимости заключаемого каждого ДДУ. Если застройщик признан банкротом, но делал все положенные взносы, то именно фонд будет либо компенсировать затраты дольщикам, либо осуществлять финансирование продолжения стройки в случае целесообразности такового.
- Страховой компанией либо банком-поручителем. До 2017-го застройщики должны были заключать договоры с поручителями (финансовыми организациями) или страховщиками, которые обязаны возвращать деньги кредиторам при банкротстве девелопера.
- Фондом региона. Он создается органами власти конкретного субъекта (Москвы или другого города) с целью оказания помощи всем обманутым и пострадавшим из-за банкротства компании-застройщика дольщикам.
- Новым назначенным застройщиком, которым может стать как юридическое частное лицо, так и орган государства. Смена застройщика может осуществляться либо муниципальным органом власти, либо фондом защиты, либо арбитражным управляющим. Деньги выделяются из бюджета муниципалитета или компенсационного фонда. Передача (переход) обязательств предполагает либо расторжение старого ДДУ и заключение нового, либо признание старого договора действующим, но с дополнительным специальным соглашением, содержащим указанные новые сроки получения своего жилья. Запрашивать денежные средства с нового застройщика не удастся. Порядок смены застройщика определяется 24-ой главой Гражданского кодекса и его ст. с 391-ой и 392-ой.
- ЖСК – жилищно-строительным кооперативом. Он организуется при соблюдении условий: стоимость всех прав стройфирмы на земельный участок и постройку на 5% превышают общий размер реестровых установленных требований, три четверти кредиторов четвертой очереди согласны на переход здания ЖСК, имущества достаточно для погашения долгов перед кредиторами (или задолженности обязуются закрыть сами участники ЖСК), дается согласие залогодержателя, земля и постройка принадлежат девелоперу, объектов хватит для удовлетворения всех предъявленных членами ЖСК претензий. ЖСК – это юр. лицо. Такой кооператив может привлекать компенсационный фонд или достраивать дом собственными силами.
Как закон защищает покупателей апартаментов и других нежилых помещений в случае банкротства застройщика?
В отличие от покупателей жилых помещений, для покупателей апартаментов в законодательстве не предусмотрено никаких специальных мер по защите прав дольщиков. Это значит, что дольщикам, купившим апартаменты, будет сложнее получить приобретенную недвижимость в случае банкротства застройщика, тогда как у покупателей жилых помещений по ДДУ шансов на это больше.
Процедуру банкротства застройщика регулирует параграф 7 главы IX Федерального закона от
Согласно параграфу 7 главы IX Закона о банкротстве, требования дольщиков, заплативших за жилые помещения, включаются в реестр требований о передаче жилых помещений, который является отдельной частью реестра требований кредиторов. Дальнейшее возмещение происходит по особой процедуре, в рамках которой дольщики могут требовать готовую квартиру или денежную компенсацию. Хотя в параграфе 7 главы IX Закона о банкротстве идет речь и о нежилых помещениях, это понятие не включает апартаменты — только
А вот дольщики, заключившие ДДУ на покупку нежилых помещений площадью более 7 кв. м — например которые по сути и являются апартаментами, — не могут требовать передачи им готового объекта. Их требования по передаче помещений не включаются в реестр требований участников строительства. Они могут только включить свои денежные требования в общую (
Реестр обманутых дольщиков
Как мы уже говорили, обманутым дольщикам необходимо будет зарегистрироваться в специализированном реестре, ведущимся властями каждого региона страны. Данный реестр изначально был создан для того, чтобы собирать данные о том, какие объекты в сфере строительства являются наиболее проблемными, а также для того, чтобы найти вопросу централизованное решение.
Будучи включенным в реестр, вы получаете статус обманутого дольщика. Как следствие, государство на данном этапе должно включиться в процесс урегулирования вашей проблемы, и предоставить всю необходимую поддержку.
Такая поддержка может иметь самое разное выражение, например:
- целевое выделение средств непосредственно обманутым дольщикам;
- выплата кооперативам дольщиков субсидий на завершение постройки дома;
- проведение конкурса для выбора нового застройщика, которому можно доверить доведение проблемного недостроя до ума.
Права участников строительства
Если участнику строительства стало известно, что застройщик, с которым заключен договор, признан банкротом и в отношении него введена процедура наблюдения, финансового оздоровления, внешнего управления или конкурсного производства, он вправе заявить о своих требованиях к строительной компании в арбитражный суд. На то, чтобы заявить о своих требованиях, отводится месячный срок с момента опубликования сведений о признании компании банкротом. Участники строительства, не успевшие подать заявление в арбитражный суд и не включенные в один из двух реестров, рискуют остаться и без денег, и без квартиры. Продление этого срока рассматривается судом в каждом конкретном случае отдельно и возможно в исключительных случаях, когда доказаны объективные причины пропуска срока.
Принимать участие в деле о банкротстве наряду с должником, кредиторами, уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий контроль и надзор в сфере саморегулируемых организаций, вправе участники строительства, а также уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории осуществления данного строительства.
Меры по защите прав участников строительства
В качестве специальной меры по обеспечению требований кредиторов и интересов должника по ходатайству заявителя или иного лица, участвующего в деле о банкротстве, арбитражный суд налагает запрет на заключение арендодателем договора аренды земельного участка с другим лицом, помимо застройщика, и запрета на государственную регистрацию такого договора аренды, а также запрета на распоряжение арендодателем данным земельным участком иным образом. Данная мера действуют до даты завершения конкурсного производства.
По ходатайству лица, участвующего в деле о банкротстве, арбитражный суд вправе передать дело о банкротстве застройщика на рассмотрение арбитражного суда по месту нахождения объекта строительства или земельного участка либо по месту жительства или месту нахождения большинства участников строительства, если арбитражным судом установлено, что такая передача будет способствовать более эффективной защите прав участников строительства.
Какие требования при банкротстве застройщика нужно заявлять?
Рассмотрим подробнее требования, которые вправе предъявить дольщик при банкротстве девелопера, их три:
- признать право собственности на построенную квартиру;
- признать право владения долей общего имущества, если дом еще недостроен;
- вернуть деньги, плюс неустойку за просрочку и возмещение вреда, понесенного из-за банкротства строительной компании.
В реестре требований содержатся все материальные претензии по банкротству девелопера. Однако есть в нем и специальный раздел: реестр требований о передаче квартир ().
Закон о банкротстве разрешает дольщикам подавать заявление о включении в оба реестра одновременно, но можно будет удовлетвориться либо деньгами, либо построенным жильем, либо долей в недостроенной многоэтажке.
Но есть в деле о банкротстве тонкости. Дольщикам, решившим получить, наконец, свои квадраты, следует знать:
- чтобы обрести свою квартиру, сначала надо через суд, ведущий дело о банкротстве, признать на нее право собственности и внести запись об этом в Росреестр;
- установленное право владения выведет квартиру из конкурсной массы, сформированной при банкротстве стройфирмы, продавать ее с аукциона уже точно никто не будет;
- право собственности на жилплощадь (долю в незаконченном доме)позволит вместе с остальными обманутыми дольщиками после банкротства организовать жилстройкооператив, чтобы завершить стройку. Или продать недостроенный объект.
Тем же, кто после банкротства решил вернуть свои деньги, стоит знать:
- у банкрота деньги на выплаты вряд ли имеются;
- а того, что еще осталось, не хватит на дольщиков, так как уйдет на платежи первым и вторым очередникам.
В общем, процедура банкротства застройщика полностью вернуть свою долю деньгами не позволяет. Дай Бог, если удастся получить половину.
Однако тем, кто получил статус обманутого дольщика при банкротстве после 2017-го, повезло. В закон 214-ФЗ были внесены изменения. Деньги при банкротстве могут вернуть из фонда долевого строительства, который создается благодаря этим правкам.
Гражданам, кого коснулось банкротство девелопера до 2017-го, можно попробовать вернуть часть денег по страховке. Ведь в ФЗ-214 прописана обязанность всех строительных компаний страховать возможное банкротство застройщика при долевом строительстве в 2020 году.
Реестр кредиторов и очередность
Наиболее приоритетными являются те кредиторы, которые при банкротстве застройщика требуют возвращения денежных сумм или если это банкротство угрожает жизни и здоровью человека. В данных случаях возможно возмещение либо денежного эквивалента либо жилых помещений, на которые дольщики рассчитывали в самом начале заключение договора. Однако по закону, денежная сумма, возвращенная при банкротстве не может превышать 75% от уплаченного ранее эквивалента.
Также существует несколько очередей кредиторов при банкротстве застройщика. Их реестр таков:
- К первой очереди относятся те лица, которым застройщик своими неправомерными действия устроил угрозу жизни или здоровью.
- Ко второй очереди относятся лица, которые трудились на строительном производстве у застройщика.
- К третьей очереди относятся непосредственно дольщики, также те, кто участвовал в финансовой поддержке данного застройщика — банки.
- К четвертой очереди относятся иные кредиторы, которые осуществляли финансовую помощь данному застройщику.