Покупка квартиры по переуступке в ипотеку

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Покупка квартиры по переуступке в ипотеку». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Сбербанк обычно очень неохотно соглашается на переуступку прав по ипотеке. Пойти на такую сделку он может только в крайнем случае, когда текущий заемщик докажет объективные факты своей финансовой несостоятельности и целесообразности передачи обязательств.

Порядок проведения сделки по переуступке ипотеки в ВТБ

Банк ВТБ имеет репутацию кредитора, не стремящегося одобрять переуступку ипотеки. В виде исключения могут разрешить оформить сделку переуступки прав требования по ипотеке при разводе супругов, а также в ряде трагичных случаев, когда обязательства по выплате долга желают взять на себя ближайшие родственники.

Во всех остальных ситуациях банк предложит реструктуризацию или продажу квартиры для дальнейшего погашения задолженности по кредиту.

Если переуступка квартиры одобрена, то нужно быть готовым к тому, что новый заемщик будет подвергнут тщательной проверке. Схитрить здесь вряд ли получится. Схема проведения сделки будет аналогична, что и в Сбербанке.

Существенной особенностью ВТБ является организация работы по переуступке военной ипотеки, кредита через официальный сайт Росвоенипотеки, где размещаются актуальные объявления о продаже таких квартир.

Плюсы покупки квартиры по переуступке

Начнем с того, что такие сделки безопасны для покупателя — как для первого, так и для того, который оформил покупку по переуступке. Раньше люди боялись приобретать квартиры в строящихся домах из-за рисков остаться обманутыми дольщиками. С 2019 года застройщики возводят дома и жилые комплексы в рамках проектного финансирования. Фактически строительство осуществляется за их собственные средства, а не за счет денег, полученных от дольщиков. Однако деньги уходят не продавцу-застройщику, а зачисляются на эскроу-счет в банке. Покупатель все так же оплачивает стоимость покупки заранее. Однако продавец получит деньги только тогда, когда выполнит свои обязательства и сдаст объект. Если это не сделано в установленный срок, средства размораживаются и возвращаются покупателю.

Важно! При покупке квартиры по переуступке покупатель переоформляет на себя и эскроу-счет. То есть при наступлении форс-мажорной ситуации именно он получит деньги, а не первичный участник ДДУ.

Если раньше потенциальные покупатели старались обходить стороной переуступку, опасаясь быть обманутым дольщиком, то сейчас с минимизацией рисков открылись плюсы такой сделки.

• Чем ближе срок сдачи дома, тем меньше ассортимент квартир. Хорошие варианты раскупили уже давно. Но можно найти в понравившемся доме подходящую квартиру, которая реализуется в рамках договора цессии;

• Стоимость объектов, реализуемых по переуступке, ниже, чем при покупке аналогичного жилья после введения объекта в эксплуатацию;

• Если аналогичные квартиры продают застройщик и действующий дольщик, последний устанавливает более низкую цену;

• Возможность приобретения жилплощади по переуступке значительно расширяет ассортимент недвижимости в понравившемся доме или жилом комплексе.

Такая сделка будет выгоднее, чем если бы вы приобретали квартиру в доме, который уже введен в эксплуатацию. Чем ближе этот момент, тем выше становится ценник. Поэтому безопасная возможность приобретения квартиры по переуступке прав в последние годы вызывает интерес. Тем более что можно привлечь ипотеку.

Нельзя не сказать и о минусах, которые может нести такая сделка. Чем больше звеньев сделок прошел объект, тем выше юридические риски. Покупателю нужно тщательно проверить застройщика и дольщика-продавца. Если привлекается ипотека, банк обязательно проведет юридическую проверку сделки, чтобы оградить себя от рисков.

Возможные риски:

• двойная продажа квартиры (риск исключается путем тщательной проверки документов по сделке);

• появление лиц, чьи права нарушены. Например, продавец был женат, а супруга не давала согласие на продажу;

• банкротство застройщика. Но если сделка проводится через проектное финансирование, деньги на эскроу-счете будут заморожены и переданы покупателю по ДДУ.

Кто продает квартиры по переуступке

Продавцов, которые предлагают жилье в новостройке по переуступке, можно условно разделить на три группы, рассказал управляющий партнер риелторского агентства «Национальная Недвижимость» Дмитрий Пантелеймонов. «Первая группа — это инвесторы. К ним относятся частные лица, приобретающие в среднем от одной до десяти квартир, юридические лица, объемы инвестирования которых измеряются в сотнях миллионов рублей, и ЗПИФы (то есть закрытые паевые инвестиционные фонды), специализирующиеся на недвижимости», — перечислил Пантелеймонов.

«Вторая группа — подрядчики, — продолжил эксперт. — Это юридические лица, оказывавшие различные услуги — от строительных до маркетинговых. Наиболее распространены среди них подрядчики по строительству, с которыми застройщик частично или полностью рассчитывается квадратными метрами. Третья группа — физические лица, купившие недвижимость для себя, для членов своей семьи или для сдачи в аренду, но по разным причинам решившие или вынужденные ее продать».

Документы, необходимые для переуступки квартиры:

• документ, удостоверяющий личность (паспорт);
• документ об уплате госпошлины;
• зарегистрированный ДДУ;
• договор уступки права требования со всеми изменениями и приложениями;
• нотариально заверенное согласие другого супруга на заключение договора (если объект приобретается в совместную собственность);
• согласие органа опеки и попечительства на уступку права требования по договору, если участником долевого строительства является действующий от имени лица, не достигшего 14 лет, или лица, признанного судом недееспособным;
• письменное согласие застройщика на уступку права требования по договору (если требуется)

Как правило, форму договора уступки прав по ДДУ может предоставить застройщик. Самое главное, что должно быть указано в таком договоре:

• к вам в полном объеме переходят права на квартиру по ДДУ;
• квартира, на которую к вам переходят права по ДДУ;
• сумма, которую вы уплачиваете за передачу вам прав на квартиру;
• кто из сторон такого договора уступки — прежний или новый дольщик — и в какой срок должен уведомить застройщика о состоявшейся уступке прав.

Военная ипотека — льготный ипотечный кредит, который выдаётся российским военнослужащим на покупку жилья. Особенность военной ипотеки в том, что государство выплачивает кредит за человека, пока тот служит по контракту. При этом неважно, какое у него его семейное положение, регион проживания, а также не имеет значение наличие другой недвижимости в собственности.

• Военнослужащий должен участвовать в программе накопительно-ипотечной системы, или НИС. Участники НИС имеют специальный счет, на который ежегодно перечисляется определенная сумма — в 2022 году она составляет 311 044,50 рублей;
• Через три года военнослужащий может использовать накопления в виде целевого жилищного займа как первый взнос за ипотеку. А может продолжать копить деньги до конца службы и купить жилье единой выплатой;
• Стоимость приобретаемого жилья может быть любой, но максимальный размер целевого жилищного займа зависит от того, сколько гражданину осталось служить. Банк рассчитывает сумму кредита, которую государство способно оплатить за него до выхода на пенсию. Если этого не хватает для покупки жилья — военнослужащий может увеличить первый взнос за счет личных сбережений или материнского капитала.

Господдержка для бюджетников

Некоторые категории сотрудников бюджетных организаций попадают под отдельную программу господдержки. Среди тех, кому положена льготная ипотека для бюджетников: учителя, врачи и молодые ученые.

• По программе государство компенсирует 30-35% от стоимости жилья молодым специалистам в виде субсидии или выдаёт ипотеку по сниженной процентной ставке;
• Некоторые регионы по программе предлагают приобрести квартиру в новостройке по себестоимости;
• Условия кредитования меняются в зависимости от региона;
• Участник программы обязан проработать в бюджетной сфере до окончания выплат;
• Участником может стать молодой специалист в возрасте до 35 лет, не имеющий недвижимости в собственности или проживающий в стеснённых и непригодных условиях.

Требования к заемщикам

Стандартные пункты для получения займа:

• Возраст: от 21 до 65 лет.
• Наличие постоянного места работы с официальным трудоустройством.
• Справка о доходах.
• Наличие гражданства РФ у родителей и ребенка/детей.
• Регистрация в регионе обращения за кредитом.
• Основным заемщиком могут быть только мать или отец ребенка.
• В роли созаемщика может выступать как второй супруг, так и другое лицо. Основное условие — гражданство РФ.
• Ипотеку с государственной поддержкой при рождении ребенка-инвалида могут оформить как мать, так и отец.
• В программе могут принимать участие усыновители. Главное требование — рождение ребенка/детей в период действия программы.

Последствия для нового владельца квартиры

Договор уступки прав на ипотечную квартиру, может быть выгоден и для нового обладателя жилья.

Во-первых, он становится собственником жилплощади по адекватной стоимости, отвечающей его платежеспособности.

Во-вторых, данная сделка обладает определенными достоинствами, которые заключаются со сбережением времени и средств при оформлении необходимой документации.

К преимуществам сделки относятся:

Совершение сделки	без проведения оценки квартиры
Покупка жилья по ипотечному кредиту	не требует разрешения банка на ее совершение и уплаты первоначального взноса
Полный комплект бумаг на приобретаемое жилье	и получение ипотеки без оплаты комиссии

Риски переуступки обязательств по ДДУ

К наиболее частым относят непорядочность застройщика. Ещё один существенный риск — покупка объекта с занижением стоимости. В этом случае продавец указывает в цессионном договоре ту же стоимость, по какой приобретал объект, чтобы не платить налог на прибыль. Остаток стоимости передаётся по дополнительному соглашению. Покупателя, помимо участия в сомнительной схеме, может ждать неблагоприятный исход событий. Если застройщик обанкротится, дольщик получит компенсацию в размере той суммы, что указана в договоре, а не той, что он фактически заплатил покупателю.

От ухода с рынка и банкротства застройщика застраховаться нельзя. Но предусмотреть подобную ситуацию можно. Проверьте застройщика заранее. Объектом проверки являются следующие аспекты:

• Наличие разрешения на строительство, паспорта объекта и проектно-сметной документации.

По запросу дольщика застройщик обязан предоставить эти документы. Обратите внимание на право использования земельного участка: кто его владелец или арендатор, совпадает ли название компании, указанное в разрешительных документах, с наименованием застройщика, у которого вы собираетесь купить квартиру.

• Соблюдение графика строительства.

Квартиры в новостройках редко продают сразу после подписания ДДУ. Обычно к моменту оформления цессии в пользу нового владельца уже можно сделать выводы о темпах строительства и соблюдении заявленного графика. Найти в интернете информацию о его уже сданных и строящихся объектах несложно — там указаны плановые сроки завершения строительства.

• Соблюдение планировки.

По ДДУ инвестор вправе инспектировать ход работ по строительству. Уделяя ему внимание, можно вовремя заметить огрехи и ошибки строителей.

• Судебные разбирательства.

Большая их часть касается выплаты компенсаций дольщикам за ввод дома в эксплуатацию позже назначенного срока. Навести справки можно на сайте районного и Арбитражного суда того региона, в котором зарегистрирована компания. Многих покупателей наличие негативных отзывов и фактов просрочки не останавливает – по их мнению, доступная цена покупки и шанс на хорошую неустойку за просрочку эффективно компенсируют задержку.

• Отзывы в интернете.

Навести справки, не выходя из дома, проще простого. Но учитывайте недобросовестных конкурентов и дольщиков, которым не удалось отсудить неустойку за просрочку.

• Дополнительные траты.

Они обязательно добавляются к сумме сделки и имеют важное значение. В связи с переуступкой прав требования по ДДУ продавец как получатель дохода обязан оплатить в бюджет НДФЛ — 13 % от суммы сделки. Эту сумму он может включить в её стоимость и получить с покупателя. Ещё одна доплата — комиссия застройщика, установленная договором. Не забудьте ещё оплату услуг правового сопровождения, нотариуса и госпошлину в размере 0,5 % от суммы договора переуступки. Вышеперечисленные расходы могут быть полностью включены в стоимость объекта и отнесены на счет покупателя или распределены между продавцом и покупателем.

Риски покупки квартиры в новостройке по переуступке прав по ДДУ не останавливают покупателей. С каждым годом круг желающих недорого получить комфортабельное жильё через заключение договора цессии с изначальным дольщиком по ДДУ растёт.

Что такое переуступка

Согласно статьям ГК РФ 382 и 381, переуступить свои права может как физическое лицо (дольщик), так и банк (кредитор). Второй вариант актуален, если банк стал банкротом. В таком случае кредитная организация передает права на уже оформленные ипотечные займы другим организациям. Для потенциального покупателя квартиры с дисконтом интерес представляет переуступка права на строящийся объект от физлица.

Когда речь идет о договоре долевого строительства, переуступка заключается в передаче прав и обязанностей по ДДУ от первоначального дольщика к новому. При этом стоимость квартиры на 10-30% ниже, чем на ту же новостройку уже после оформления права собственности. По закону пока на квартиру не оформлено право собственности, переуступка прав может оформляться неограниченное число раз.

С точки зрения сложности оформления есть три варианта переуступки прав:

1. Продавец платил за объект на стадии строительства деньги из личных накоплений, и покупатель рассчитывается за квартиру наличными. В данном случае ипотека не оформляется: у покупателя есть деньги, остается юридически правильно оформить сам договор переуступки права собственности.
2. Продавец купил квартиру на стадии котлована за счет личных сбережений, покупатель берет ипотеку для приобретения новостройки по переуступке. Для успеха сделки необходимо, чтобы банк одобрил кандидатуру заемщика и будущий объект ипотеки.
3. Продавец приобрел жилье от застройщика в ипотеку, покупатель собирается использовать заемные средства для приобретения жилья. Сделка сводится к переводу долга с одного плательщика на другого. Если переуступка долга по ипотеке происходит без смены банка, процедура не имеет особых сложностей. Первичный заемщик сообщает банку о намерении переуступить права и обязанности по кредиту, банк проверяет нового заемщика, происходит переоформление документов на нового плательщика и переход вещественного права на объект кредита к новому владельцу.

Важно: переуступка прав требования законна только в случае, если первичный покупатель полностью рассчитался за объект с застройщиком. При выборе квартиры обязательно проверьте факт оплаты.

Полезные факты о переуступке прав:

• если вы планируете участвовать в госпрограмме «Ипотека под 6%», не следует рассматривать предложения квартир по переуступке. Под действие программы попадают только квартиры от застройщика. Если новостройка куплена по переуступке от физического лица, оформить льготную ставку в 6% уже не получится;
• при погашении ипотеки по переуступке можно использовать средства материнского капитала. В качестве первоначального взноса задействовать материнский капитал не получится, зато его можно использовать для выплаты основного долга и процентов по нему;
• в договоре переуступки должна быть указана полная сумма, которую продавец получает за объект недвижимости. Это нужно в интересах самого покупателя;
• не следует давать аванс либо задаток без документального подтверждения: если продавец вдруг передумает выходить на сделку, покупатель сможет получить деньги аванса или задатка обратно лишь при наличии расписки о получении денежных средств от продавца;
• после вступления в силу поправок к закону о новостройках в июле 2019 года ипотека по переуступке не потеряет своей актуальности. Покупатели смогут приобрести новые квартиры по ранее заключенным договорам долевого участия. По прогнозам аналитиков, такие сделки будут актуальны до 2022-2023 года;
• купить квартиру по переуступке можно в уже сданном доме. Не все дольщики сразу оформляют право собственности: при продаже квартиры на вторичном рынке им придется платить налог, а переуступка прав позволяет избежать этой статьи расходов.

Ипотека на переуступку прав без головной боли

Банки подозрительно относятся к сделкам с переуступкой прав требования на строящееся жилье. Проще оформить кредит на покупку квартиры от застройщика или получить одобрение ипотеки на вторичное жилье. Однако разница в цене при оформлении переуступки от физлица весьма существенна. Оптимальный вариант — воспользоваться услугами грамотного ипотечного брокера. Если вы хотите купить новостройку в Петербурге и Ленобласти со скидкой, приходите в компанию «Ипотекарь». Мы обеспечим юридически чистое и выгодное проведение сделки без лишних нервов:

• проверим юридическую чистоту объекта;
• соберем документы для подачи заявки в несколько банков;
• поможем получить ипотеку при наличии плохой КИ и других негативных факторов;
• предоставим сопровождение на всех этапах сделки.

Тысячи покупателей уже оценили нашу добросовестность и опыт. Личный ипотечный брокер поможет вам получить выгодный процент по кредиту и избежать подводных камней при переуступке прав на новостройку.

Риски переуступки ипотеки

Основной риск покупателя связан с застройщиком. После переуступки прав на квартиру по договору ипотеки новый дольщик будет вынужден погашать кредит, полагаясь на добросовестность застройщика. Если возникнут какие-то проблемы (долгострой, банкротство), их придется решать в судебном порядке. Снизить эти риски можно, заранее проверив репутацию застройщика и проектную документацию.

Как правило, если ДДУ обременен ипотекой, это свидетельствует о почти полной юридической чистоте квартиры и репутации продавца. Ведь банк на этапе выдачи кредита уже проверил личность заемщика и перспективы строительства.

Продавец в такой сделке практически ничем не рискует. Он сразу же получает свои деньги и при этом освобождается от обязательств дольщика по ДДУ. Единственное – если банк не одобрит переуступку ипотеки, кредит придется погашать досрочно из других источников.

Какие банки осуществляют переуступку ипотеки

Кредитное учреждение может переуступить права на ипотеку третьему лицу, если оформлена закладная (ст. 316 ГК РФ).

Для большинства граждан со средним уровнем дохода покупка жилья по переуступке ипотеки является заманчивым предложением. Выплатив покупателю разницу между стоимостью продажи объекта недвижимости и остатком долга, можно реализовать давнюю мечту – покупку собственного жилья.

Лидирующие позиции в содействии передачи прав на ипотеку и снятии обременения занимают Сбербанк и ВТБ-24. Переуступка квартиры в Сбербанке происходит после получения соглашения и проходит следующие этапы:

• одновременное открытие 2 депозитов или банковских ячеек, в которых будут находиться суммы остатка по ипотеке и денежные средства покупателя;
• процедура снятия обременения с последующей передачей документов для регистрации в Росреестре;
• подписание договора купли-продажи в присутствии юриста кредитного учреждения;
• госрегистрация переуступки прав на имущество (в Росреестре);
• оплата подоходного налога.

При переуступке долга по ипотеке с привлечением профильных специалистов банк взимает процент.

В ВТБ 24 переуступка ипотеки предусматривает выполнение тех же обязательств, но имеет характерную особенность в виде предложения своей базы объектов недвижимости, которые выставлены на продажу. Такое предложение имеет свои преимущества и недостатки:

• можно получить льготу при внесении первоначального взноса в размере 20% от стоимости жилья;
• предлагаемая стоимость недвижимости может быть значительно ниже рыночной, к тому же необходимо оплатить проценты за услуги банка в качестве посредника.

Насколько приемлемы условия кредитора, заемщик решает сам. В 2017 году банк ВТБ 24 при оформлении сделки выдвигает следующие требования.

Размер минимального первоначального взноса	Сумма ежемесячных выплат	Процентная ставка	Срок ипотеки	Дополнительные условия
0,5 млн. руб.	Не превышает 60%	13,5%	До 30 лет	Если заемщик не является клиентом банка и не оформил страховой договор, то размер % ставки определяется с учетом возраста, финансового положения заемщика и срока погашения ипотеки

Похожие записи:

• Штраф за парковку на месте для инвалидов
• Отсрочка по кредитам и ипотеке из-за коронавируса
• Регистрация в Ростехнадзоре газовых котельных и сетей газопотребления