Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что вы можете, должны и за что отвечаете как собственник нежилого помещения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законодательно нежилое помещение в многоквартирном доме было признано самостоятельным объектом недвижимости целым рядом нормативных актов достаточно давно. Так, в соответствии с Приложением 3 к Постановлению ВС РФ от 27.12.1991 N 3020-1 «О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность» нежилые помещения, построенные за счет 5- и 7-процентных отчислений на строительство объектов социально-культурного и бытового назначения, подлежали передаче в муниципальную собственность.
Чтобы создать ТСЖ, жильцы дома должны провести общее собрание собственников многоквартирного дома. За решение о форме правления в виде ТСЖ должны проголосовать более 50% собственников площадей в доме. На собрании также необходимо выбрать правление ТСЖ, председателя и ревизионную комиссию, которая будет контролировать работу правления и председателя. Сроки их полномочий могут составлять как один год, так и больше. На собрании необходимо принять устав товарищества. Затем документы нужно подать в Жилищную инспекцию для регистрации, а также оформить юридическое лицо.
Правление ТСЖ занимается текущими вопросами управления и эксплуатации дома. Все существенные вопросы, которые влияют на жизнь в доме, должны решаться на общем собрании собственников. Для принятия решений нужно набрать более 50% голосов.
Каким должно быть помещение для организации?
Место, в котором располагается правление, обладает определенными требованиями. В частности, речь идет о том, что она предоставляется из долевого имущества, например это может быть любое нежилое помещение в ТСЖ. Ответственность за принятие решения о предоставлении лежит на общем собрании.
Может выделяться пространство в подвалах, на технических этажах, в коридорах. Довольно часто жильцы решает приобрести отдельное помещение от собственника, который будет оплачено из средств членов товарищества.
Обязательными предъявляемыми условиями являются следующие:
- доступ к электрической сети;
- доступ к тепловой сети;
- наличие специальных средств для хранения документации;
- обеспечение охраны.
Под документацией понимается бухгалтерская отчетность, заключенные договора, различные картотеки, счета и многое другое. Обеспечение охраны, а именно — установка сигнализации или система наблюдения, необходимо в случае наличия кассовых аппаратов.
Обязанности ТСЖ перед жильцами многоквартирного дома: что входит и какие отчеты предоставляет
Учитывая сложность работы председателя правления жилого товарищества и очень широкий спектр деятельности, которую он должен осуществлять на высоком профессиональном уровне, зачастую случается так, что среди собственников жилья не находится достойной кандидатуры на эту должность. Выходом в данной ситуации является привлечение наемного управляющего жилищным хозяйством, который может не быть собственником жилья в данном товариществе.
В таком случае права и обязанности председателя ТСЖ и управляющего ТСЖ разделяются. Председатель выполняет исключительно представительские функции, созывает общие собрания участников товарищества или правления, регистрирует принятые на них решения и контролирует эффективность деятельности управляющего.
А остальные должностные обязанности по обеспечению нормального функционирования всех коммуникационных систем жилищного комплекса, взаимодействие с администрацией и подрядными организациями, сотрудничество с населением и персоналом ТСЖ, выполняет непосредственно управляющий. С ним точно также заключается трудовой договор, в котором оговариваются его права, обязанности, ответственность за причинение ущерба ТСЖ и сумма вознаграждения за работу.
Далеко не всегда среди жильцов находится человек, готовый стать исполняющим обязанности председателя ТСЖ. В таких случаях целесообразно привлечь компетентного человека со стороны, т. е. не являющегося жильцом МКД. С ним также заключается договор, в котором прописываются все существенные условия деятельности.
Субъект, назначенный управляющим, наделяется практически теми же полномочиями, что и председатель. Он также решает вопросы, связанные с ремонтом и обслуживанием МКД, разрабатывает план мер по улучшению жилищных условий.
Какой персонал входит в ТСЖ?
Набор сотрудников в штат Товарищества происходит на основании потребностей собственников помещений. Как правило, в ТСЖ входит следующий персонал:
- председатель (обязательный сотрудник, избираемый собственниками МКД);
- члены правления, избираемые на общем собрании, занимающиеся подбором персонала и прочими вопросами, касающимися управлением организацией;
- бухгалтер, ведущий отчетность Товарищества (при его отсутствии данную функцию выполняет председатель):
- юрист (если жильцы посчитали необходимым наличие такого сотрудника в штате);
- рабочие:
- электрик;
- лифтер;
- консьерж;
- уборщица;
- слесарь-сантехник;
- дворник;
- паспортист.
За что можно подать жалобу на ТСЖ?
Конфликтные ситуации в сфере жилищно-коммунального хозяйства возникают довольно часто, причиной тому может служить не только незаконные действия руководства Товарищества, но и завышенные требования собственников помещений, не входящих в Устав некоммерческой организации. Итак, подать жалобу на ТСЖ правомерно в случае:
- ненадлежащего исполнения обязанностей по уходу за МКД и прилегающей к нему территорией;
- нерациональный расход средств бюджета, проявляющийся в воровстве, несогласованных с собственниками тратах и завышенных суммах сделок;
- повышение жилищно-коммунальных платежей, не связанное с увеличением тарифов за поставляемые ресурсы;
- низкое качество предоставляемых коммунальных услуг, не соответствующее действующему законодательству;
- отсутствие реакции на требование собственников и жильцов многоквартирного дома устранить неполадки;
- несвоевременное начало отопительного сезона, низкая температура в помещениях МКД;
- приостановление подачи холодной и горячей воды на время, превышающее законодательно установленные сроки;
- отсутствие мероприятий по проведению капитального и текущего ремонта помещений и конструкций общего пользования, расположенных в МКД.
Чтo вxoдит в oбязaннocти TCЖ
TCЖ oбязaнo зaключaть дoгoвopы c пoдpядчикaми и pecypcocнaбжaющими opгaнизaциями и cлeдить зa пopядкoм вo вceм: oт peмoнтa кpыши дo yбopки. B Жилищнoм кoдeкce чeткo пpoпиcaны oбязaннocти TCЖ:
👍 oбecпeчить дoм гopячeй и xoлoднoй вoдoй;
👍 oбecпeчить oтoплeниeм;
👍 oбecпeчить гaзoм;
👍 oбecпeчить элeктpичecтвoм;
👍 yбиpaть тeppитopию и cлeдить зa вывoзoм мycopa;
👍 пoддepживaть чиcтoтy в пoдъeздax;
👍 cлeдить зa кoличecтвoм пapкoвoчныx мecт;
👍 вoвpeмя peмoнтиpoвaть дopoги и oбщeдoмoвoe имyщecтвo.
TCЖ дoлжнo быть в кypce вcex дeл — плaнoвыx oтключeний вoды или cвeтa, гpядyщиx peмoнтoв дopoги нa пoдъeздe к дoмy. Taкжe TCЖ дoлжнo oпoвeщaть житeлeй oбo вcex измeнeнияx чepeз oбъявлeния нa этaжax или paccылкy cooбщeний. Чтoбы былo пpoщe, yпpaвлeниe coздaeт гpyппy в coцceтяx или чaт в Whatsapp, гдe и cooбщaeт жильцaм вcю вaжнyю инфopмaцию.
Что входит в обязанности ТСЖ?
Основные задачи ТСЖ — это обеспечение эффективного управления домом, а также заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества. Данная организация в лице председателя и других членов правления обязана:
- Обеспечить дом необходимыми коммуникациями;
- Следить за вывозом мусора;
- Своевременно ремонтировать дороги и общедомовое имущество;
- Обеспечивать чистоту подъезда и прилегающей территории;
- Заранее оповещать жильцов о важных событиях (например, о начале ремонта подъездной дороги, плановом отключении воды, газа или электричества).
Как выглядит создание товарищества собственниками нежилых помещений?
Чуть выше было отмечено: по нормам законодательства невозможно создать товарищество собственников нежилых помещений. Но владельцы коммерческих площадей обладают возможностью быть участниками собраний собственников, делая выбор наравне с остальными. Нежилые помещения при создании ТСЖ являются полноценными «голосами» при создании объединения домовладельцев. Этот процесс потребует:
- Организовать собрание, пригласив всех собственников помещений коммерческого и жилого назначения;
- При получении более 50% положительных голосов «за» ТСЖ утверждается состав правления товарищества;
- Разработать устав общества;
- Подписать протокол с перечислением всех принятых собственниками решений.
Договор с ТСЖ на обслуживание
Для тех собственников, кто по своим мотивам не голосовал за создание ТСЖ или не пожелал стать его участником, необходимо будет обязательно заключить договор на обслуживание их жилья. Поскольку вновь созданная некоммерческая структура будет выполнять роль управляющей компании.
Членство в ТСЖ, равно как и отказ от вступления в него, не влечет за собой установление каких-либо преференций в оказании коммунальных услуг. Равно как и ограничения в их предоставлении.
Неучастники ТСЖ не могут только принимать участия в решении различных вопросов, относящихся к компетенции товарищества.
Но также, как и все прочие вправе знакомиться с отчетами и протоколами собраний.
Что такое нежилое помещение
С 1 января 2020 года действует новая редакция ПП РФ N 354. Расширилось базовое определение нежилого помещения. Теперь это не просто помещение, которое не является жилым и не входит в состав общего имущества в МКД.
Это помещение в МКД, которое:
- указано в проектной или технической документации, или в электронном паспорте на дом;
- не является жилым помещением;
- не включено в состав общего имущества в МКД независимо от того, есть ли отдельный вход или подключение к внешним сетям инженерно-технического обеспечения.
То есть, консьержные, колясочные, части подвала, которые собственники выкупили и приватизировали – это нежилые помещения. Нежилыми помещениями считаются в том числе встроенные и пристроенные помещения.
Приравниваются к нежилым помещениям и части МКД, в которых размещаются транспортные средства:
- машино-места,
- подземные гаражи и автостоянки, предусмотренные проектной документацией.
Это относится только к тем гаражам и машино-местам, которые находятся внутри МКД, речь об отдельно стоящих сооружениях не идёт.
Для обеспечения функционирования системы управления ТСЖ в заданном режиме необходимо разработать и утвердить ряд стандартов предприятия, т. е. внутренних нормативных актов, строго регламентирующих и подробно излагающих порядок принятия решений на всех уровнях управления, а также устанавливающих функциональные обязанности и границы полномочий и ответственности должностных лиц по соблюдению этого порядка.
Нельзя недооценивать важность самого факта разработки внутренних нормативных актов ТСЖ и их роли в системе управления. По существу эти акты, объединенные в систему стандартов ТСЖ, составляют практическую основу управления всей деятельностью товарищества.
Стандарты предприятия на легитимной основе обеспечивают функционирование удобной схемы управления, при которой на высшем уровне управления (общем собрании членов ТСЖ) рассматриваются только наиболее важные, стратегические проблемы, а все оперативные, текущие вопросы решаются правлением и его председателем. При этом все финансовые ресурсы и наемные работники находятся в распоряжении правления. Такая схема предоставляет широкие возможности для оперативного принятия решений в интересах ТСЖ в зависимости от реально сложившейся ситуации. В то же время она предусматривает повышенную ответственность за принятые решения и общие результаты деятельности ТСЖ на всех уровнях управления.
Такое сочетание прав и ответственности, предусмотренное системой стандартов предприятия, является одной из характерных черт современного менеджмента.
Исходя из изложенного материала автором определены и разработаны типовые стандарты предприятия для ТСЖ, которые могут составлять основу системы управления товариществом. Впоследствии эта система стандартов может быть дополнена блоком управления охраной труда, техническим и другими блоками.
Основу системы управления ТСЖ составляют следующие стандарты предприятия:
• правила внутреннего трудового распорядка для наемных работников;
• положение об оплате труда наемных работников;
• порядок образования специальных фондов;
• положение о резервном фонде;
• положение о фонде материального поощрения (премирования и вознаграждения);
• уточнение функций правления;
• положение об управляющем ТСЖ;
• положение о председателе правления ТСЖ;
• положение о главном инженере ТСЖ;
• положение о главном бухгалтере ТСЖ.
В положениях о должностных лицах помимо обязанностей указываются предъявляемые к этому лицу требования по образованию и стажу работы, порядок назначения и увольнения, подчиненность, права и ответственность, режим работы и другие необходимые сведения.
Каждый стандарт предприятия, кроме необходимых согласований и утверждений, должен иметь ответственного исполнителя, т. е. в стандарте должны быть указаны ФИО разработчика и его подпись, должность, образование, ученая степень, звание.
Необходимо обратить внимание на то, что в настоящей главе содержатся достаточно полные и обоснованные рекомендации, позволяющие каждому ТСЖ разработать и утвердить необходимые стандарты предприятия как основы системы управления товариществом собственников жилья.
Типовые стандарты предприятия системы управления ТСЖ представлены в приложении.
Приватизация городом подвалов в многоквартирных жилых домах и приватизация гражданами квартир и комнат в этих домах с последующим объединением граждан в ТСЖ привели во многих случаях к парадоксальной ситуации, когда у одного дома с едиными инженерными коммуникациями и строительными конструкциями оказывалось два владельца: жильцы и город. Это создавало определенные трудности в эксплуатации дома, особенно инженерных сетей и оборудования, размещающихся в подвале. ЖК РФ положил конец такой ситуации, разрешив ее в пользу жильцов, но приватизированные городом до вступления в действие ЖК РФ подвалы так и остались в городской собственности. В главе рассматриваются именно такие случаи и обосновываются предложения по выходу их создавшейся ситуации.
Жилые многоквартирные дома послевоенной постройки строились, как правило, по типовым схемам, в которых подвалам отдавалась роль технического помещения для размещения и обслуживания инженерных коммуникаций и оборудования, прежде всего санитарно-технического назначения. В подвалах располагались индивидуальные тепловые пункты (ИТП), водомерные узлы, нижний (обратный) розлив отопления, подающий розлив отопления в бесчердачных и некоторых других домах, распределительные сети («гребенки») розливов отопления и водоснабжения с запорной арматурой, розлив водопровода, подключения к стоякам отопления с запорно-регулирующей арматурой и спускными устройствами, подключения к стоякам водопровода с запорной арматурой, объединительные сети канализации с подключением к стоякам и выпускам.
Подвалы проектировались с учетом того, что эксплуатацией подвала и располагаемых в нем инженерных сетей и оборудования будет заниматься одна жилищно-эксплуатационная организация. Именно поэтому, как правило, на каждой секции дома предусматривался один вход в подвал через тамбур за входной дверью. Водомерные узлы и ИТП отдельного входа не имели; доступ к ним осуществлялся через общий вход и внутренние помещения подвала. Таким же образом осуществлялся доступ ко всем инженерным сетям с запорной и регулирующей арматурой. При этом, учитывая существующий порядок ответственности за эксплуатацию зданий, в том числе подвалов, никаких проблемных ситуаций не существовало.
С началом приватизации такая «гармония» нарушилась. Городские власти произвели государственную регистрацию права собственности города на отдельные помещения подвалов в ряде жилых домов послевоенной постройки. В это же время началась приватизация гражданами своих квартир и комнат. Создалась парадоксальная ситуация: одни владеют частью подвала, другие – квартирами и комнатами и отвечают за эксплуатацию всего здания, но часто не могут попасть в подвал, переданный в аренду или проданный физическому или юридическому лицу.
Ситуация обострилась с образованием ТСЖ, войдя в противоречие не только со здравым смыслом, но и с введенным в действие 1 марта 2005 г. ЖК РФ, согласно которому собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности ряд общих помещений, в том числе подвалы и расположенные в них коммуникации и оборудование, обслуживающее все квартиры жилого дома. Но могут ли эти собственники обеспечить нормальную эксплуатацию инженерных сетей и оборудования, если отдельные помещения подвала, приватизированные городом, находятся в собственности или аренде юридических или физических лиц?
Ответ на этот вопрос становится очевидным, если вспомнить, во-первых, что подвал имеет единственный на каждой секции дома вход, обеспечивающий доступ к оборудованию, коммуникациям и к помещениям, приватизированным городом. Именно поэтому, как правило, попасть в ИТП, водомерный узел или к распределительному узлу с запорной арматурой, не говоря уже о подсоединениях к стоякам, можно лишь через приватизированные городом помещения. Но в таких условиях невозможно обеспечить круглосуточный свободный доступ к указанному оборудованию, уберечь его от несанкционированного воздействия, своевременно предотвратить возникшие аварийные ситуации!
Во-вторых, создаются препятствия для соблюдения Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, требующих проведения систематического осмотра, технического обслуживания, текущего и капитального ремонта всего оборудования, коммуникаций и отдельных элементов строительных конструкций. Например, для устранения течи в любом соединении отопительного прибора и подводки к нему необходимо в подвале отключить весь стояк, слить из него воду, устранить указанную течь и вновь запустить стояк. Такая работа может производиться ежедневно, и доступ к узлам подключения стояков отопления должен быть свободным.
Таким образом, можно заключить, что использование подвала в качестве технического помещения для размещения и эксплуатации инженерных коммуникаций и оборудования, обслуживающих многоквартирный дом или его часть, предопределяет передачу такого подвала в общую долевую собственность владельцам квартир в этом доме, в первую очередь владельцам, создавшим ТСЖ, ибо оно в той или иной форме осуществляет эксплуатацию дома, включая сети и оборудование, расположенные в подвале.
Из сказанного можно сделать лишь один вывод: приватизированные городом подвальные помещения должны быть переданы в общую долевую собственность владельцам квартир в домах ТСЖ, если в первую очередь рассматриваются именно эти товарищества.
Городские власти должны признать, что решение о приватизации подвалов было не самым оптимальным и дальновидным, и Жилищный кодекс это подтвердил. А неверные решения надо исправлять. При возврате подвалов полученные средства за аренду остаются в городе, а вот деньги за проданные подвалы, скорее всего, придется возвращать покупателям. Во всяком случае, эти суммы практически незаметны в бюджете города и несравнимы с положительным эффектом от деприватизации подвалов, которая позволит обеспечить эффективную эксплуатацию жилых домов и снизит связанную с этим социальную напряженность. Решение вопроса остается за городским правительством.
Однако до выхода такого решения ТСЖ может обратиться в суд с соответствующим иском. При юридически грамотно составленном иске с последовательным обоснованным изложением материала, отражающего основные моменты, изложенные выше, безусловно, можно рассчитывать на успех. При этом следует представить суду техническое заключение проектно-строительной организации, подтверждающее, что в конкретном доме подвал соответствует типовой схеме.
К сожалению, приходится констатировать, что городские власти Санкт-Петербурга и руководители многих других регионов РФ под разными предлогами не соглашаются на возврат подвальных помещений в общую долевую собственность владельцам квартир, объединившихся в ТСЖ, а районные и городские суды поддерживают позицию властей. Налицо пример явного игнорирования не только здравого смысла и требований технической эксплуатации жилых зданий, но и правовых норм, регламентирующих условия отнесения подвалов к общему имуществу МКД.
При существующих обстоятельствах решение вопроса могут взять на себя ассоциации и объединения ТСЖ, имеющие значительно большие возможности, чем отдельно взятое ТСЖ.
kuropatka 18 Янв 2006
ведь эти двое владеют НЕЖИЛЫМИ помещениям . Действительно ли в этой ситуации у них решающее право голоса?
ЖИЛИЩНЫЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
Статья 135. Товарищество собственников жилья
1. Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.
Статья 143. Членство в товариществе собственников жилья
1. Членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.
Про жилье здесь говорится лишь в слове ТСЖ.
Надо сказать, что жильцы все дружно против ТСЖ
А с чего вдруг?
Положительные и отрицательные стороны
Преимущества:
- Домовладельцы должны сами перезаключить договора об оплате коммунальных услуг. Это выгодно для владельцев квадратных метров, потому что они несут ответственность только за себя и не потерпят убытков по недосмотру УК или из-за её задолженности. В таком случае жильцы будут все платежи вносить напрямую поставщикам услуг.
- Когда нет посредников – ни у кого не будет возможности приписать лишние суммы и никто не сможет сделать опечатку в свою пользу и в минус собственнику жилья.
- Ответственность за задолженность несут владельцы квартир. Соседи должников в этом случае не будут как-либо страдать. Все платежи – понятны, стоимость дополнительных услуг делится среди всех обитателей дома. Вопросы наведения порядка, переоборудования и прочие проблемы обсуждаются и решаются сообща.
- Чтобы содержать многоэтажку в отличном виде, нужно выполнять технические работы. Это делается силами самих владельцев недвижимости и за их счёт, или с помощью нанятой компании. При этом, нужно позаботиться о подписании верно составленного документа, в котором чётко оговорить список предоставляемых услуг и сроки.