Нестандартные залоговые сделки

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Нестандартные залоговые сделки». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Долгое время в практике регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним оставался спорным вопрос, применяются ли положения ст. 77 Закона об ипотеке о возникновении ипотеки в силу закона при оплате цены (части цены) договора участия в долевом строительстве за счет кредитных средств либо средств целевого займа?

Оформление в залог типичного имущества, реализация которого в случае обращения взыскания на залог затруднена рядом регламентированных законодательством причин

В залоговой практике встречаются залоговые сделки, по внешним признакам вполне стандартные, но с юридической точки зрения требующие повышенного внимания. Речь идет о принятии в залог недвижимого имущества, находящегося на территории закрытого административно-территориального образования (ЗАТО). Касательно сделок с движимым имуществом ограничения, характерные для сделок с недвижимым имуществом, отсутствуют. Залоговая сделка по принятию в залог имущества в ЗАТО осложняется рядом причин:

• определением рыночной стоимости имущества в связи с ограниченным рынком предмета залога;
• сложностью осмотра имущества сотрудниками банка из-за необходимости соответствующего пропуска на территорию ЗАТО;
• необходимостью получения согласия Администрации ЗАТО при принятии в залог и при реализации залогового имущества, находящегося на территории ЗАТО.

Согласно п. 1 статьи 8 Закона РФ от 14.07.1992 № 3297-1 (ред. от 13.07.2015) «О закрытом административно-территориальном образовании», сделки по приобретению в собственность недвижимого имущества, находящегося на территории закрытого административно-территориального образования, либо иные сделки с таким имуществом могут совершаться только гражданами Российской Федерации, постоянно проживающими или получившими разрешение на постоянное проживание на территории закрытого административно-территориального образования, гражданами Российской Федерации, работающими на данной территории на условиях трудового договора, заключенного на неопределенный срок с организациями, по роду деятельности которых создано закрытое административно-территориальное образование, и юридическими лицами, расположенными и зарегистрированными на территории закрытого административно-территориального образования. Участие граждан и юридических лиц, не указанных в п. 1 статьи 8, в совершении сделок, предусмотренных этим пунктом, допускается по решению органов местного самоуправления закрытого административно-территориального образования, согласованному с федеральными органами исполнительной власти, в ведении которых находятся организации и (или) объекты, по роду деятельности которых создано закрытое административно-территориальное образование.
В отношении объектов недвижимого имущества, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, согласование решения органов местного самоуправления осуществляется Государственной корпорацией по атомной энергии «Росатом», Государственной корпорацией по космической деятельности «Роскосмос», в ведении которых находятся организации и (или) объекты, по роду деятельности которых создано закрытое административно-территориальное образование, или подведомственными организациями соответственно федеральных органов исполнительной власти, Государственной корпорации по атомной энергии «Росатом», Государственной корпорации по космической деятельности «Роскосмос», в ведении которых находятся организации и (или) объекты, по роду деятельности которых создано закрытое административно-территориальное образование, совместно с органами федеральной службы безопасности.
Порядок такого согласования устанавливается указанными федеральными органами исполнительной власти, Государственной корпорацией по атомной энергии «Росатом», Государственной корпорацией по космической деятельности «Роскосмос», в ведении которых находятся организации и (или) объекты, по роду деятельности которых создано закрытое административно-территориальное образование.
Мониторинг (предварительный или постмониторинг) залога на территории закрытого административно-территориального образования осложнен в виду необходимости получения допуска на территорию ЗАТО. Порядок оформления временного допуска на территорию ЗАТО устанавливается органами местного самоуправления (каждое ЗАТО разрабатывает свой порядок оформления допуска). Как правило, общие условия оформления допуска идентичны.
1. В связи с производственной необходимостью или социально-культурными потребностями жителей ЗАТО временный въезд граждан на предприятия, в организации или учреждения, находящиеся в ЗАТО, независимо от форм собственности, осуществляется по разрешению директора или заместителя директора по режиму и охране предприятия, находящегося в ведении ГК «Роскосмос» или ГК «Росатом», главы города, председателя Совета депутатов города после согласования в установленном порядке;
2. Въезд граждан для постоянного проживания или временного пребывания на территории закрытого образования согласовывается с органом федеральной службы безопасности. Согласование предусматривает оформление допуска к сведениям, составляющим государственною тайну, или к работам, связанным с эксплуатацией объектов, представляющих повышенную экологическую опасность.
3. Допуск оформляется в порядке, установленном Законом РФ «О государственной тайне».
Соответственно сложности в осмотре залогового имущества могут возникнуть при отсутствии структурного подразделения банка-залогодержателя на территории ЗАТО.
Как правило, согласование допуска для сотрудника банка, ответственного за мониторинг залога, возлагается на подразделение безопасности банка (филиала банка). Срок оформления такого допуска на практике может составить от двух недель до трех месяцев.
Кроме того, немаловажными моментами при оформл��нии в залог недвижимого имущества, находящегося на территории ЗАТО, являются его оценка и обращение взыскания.
Сложности в оценке могут возникнуть ввиду недостаточности соответствующего рынка недвижимости города и отсутствия объектов-аналогов. Из-за правового статуса ЗАТО поток инвестиций в него сильно ограничен, что ведет к стагнации рынка на территории ЗАТО и к уменьшению объемов сделок купли-продажи. Как правило, цены на объекты недвижимости, находящиеся на территории ЗАТО, идентичны (или ниже) ценам на аналогичные объекты недвижимости, находящиеся на территории открытых территориальных образований, с уровнем дохода и по населению сопоставимым с ЗАТО.
Обращение взыскания на предмет ипотеки, находящийся на территории закрытого административно-территориального образования, также осложняется необходимостью согласования сделки с администрацией ЗАТО, ГК «Росатом» или ГК «Роскосмос» согласно Закону РФ от 14.07.1992 № 3297-1 (ред. от 03.07.2016) «О закрытом административно-территориальном образовании». В связи с этим процедура реализации объекта недвижимости даже в случае его высокой ликвидности может превысить установленные законодательством сроки в 180 календарных дней с момента обращения взыскания на предмет залога, что делает невозможным отнесение недвижимого имущества, находящегося на территории ЗАТО, к категорийному согласно Положению Банка России от 26 марта 2004 года № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности».

Договор залога для ипотеки

На сегодняшний день ипотека является одним из самых распространенных договоров в нашей стране. В 2020 году был зафиксирован рекорд по количеству взятых ипотечных ссуд, а именно 1,7 млн. ипотечных кредитов было выдано. Это говорит о положительной тенденции роста ипотечного кредитования, но важно помнить, что указанное соглашение предполагает выдачу займа гражданам под залог приобретаемого имущества.

Другими словами, приобретаемое жилье будет находится в распоряжении банка до момента, пока вы не исполните свои денежные обязательства. Таким образом, важно, чтобы ваша сделка был легитимной, а текст документа точным, безошибочным, и прошел необходимую проверку. Рекомендуем вам оформить нотариальный договор залога недвижимого имущества, так как вы обезопасите себя от непредвиденных последствий в будущем.

Стоимость регистрации залога имущества

Оформление договора залога квартиры или другого недвижимого имущества в нашей нотариальной конторе стоит 12 000 рублей.

Обращаясь в нашу нотариальную контору, вы сможете получить бесплатную юридическую консультацию по данному вопросу, мы поможем вам грамотно составить и оформить текст договора, заверить его, учитывая все нюансы вашей сделки, а также проверить имеющиеся документы

Обращаясь к нам, вы экономите время, и впоследствии вы сможете избежать проблем, так как документ, составленный с ошибками и нарушениями, может быть оспорен в судебном порядке.

Стоимость дополнительных услуг по данном вопросы вы можете посмотреть на нашем сайте в разделе «Тарифы» или позвонить нам.

Нотариальное действие	Нотариальный тариф	Правовая и техническая работа	Необходимые документы
Об удостоверении факта нахождения гражданина в живых и в определенном месте	100 руб.	2 000 руб.	1. Общегражданский паспорт в подлиннике
Об удостоверении тождественности фотографии	1. Общегражданский паспорт в подлиннике 2. Две фотографии (матовые, формата фотографий общегражданского паспорта)
Об удостоверении времени предъявления документов	1. Общегражданский паспорт в подлиннике 2. Документы, оформленные в соответствии с законодательством РФ

Подписи, копии и выписки

Нотариальное действие	Нотариальный тариф	Правовая и техническая работа	Необходимые документы
Свидетельствование подлинности подписи на заявлениях в налоговые органы (кроме регистрации ЮЛ и ИП)	Для физических лиц: 1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. Для юридических лиц и ИП: 1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике. 2. Свидетельство о гос. регистрации в качестве юр. лица или ИП. 3. Выписка из ЕГРЮЛ или ЕГРИП. 4. Свидетельство о постановке на учет юр. лица или ИП в налоговом органе. 5. Учредительные документы (устав, учредительный договор). 6. Приказы о назначении должностных лиц. 7. Печать юр. лица или ИП. Дополнительные документы: 1. Для свидетельствования подлинности подписи на банковской карточке – образец банковской карточки из Вашего банка. 2. Для свидетельствования подлинности подписи переводчика – диплом переводчика в оригинале.
От юридических лиц	200 руб. (одна подпись)	1 900 руб.
От физических лиц и ИП	100 руб. (одна подпись)	1 200 руб.
Свидетельствование подлинности подписи на заявлениях в налоговые органы при создании ЮЛ и ИП*
Регистрация ЮЛ	200 руб. (одна подпись)	3 500 руб.
Регистрация ИП	100 руб. (одна подпись)	2 000 руб.
Свидетельствование подлинности подписи на банковских карточках
Для физических лиц	200 руб. (одна подпись)	1 500 руб. (подпись ИП на одной карточке)
Для юридических лиц	200 руб. (одна подпись)	1 900 руб. (подпись представителя ЮЛ на одной карточке)
Свидетельствование подлинности подписи на заявлениях общего характера и других документах
Для всех лиц	100 руб. (одна подпись)	1 200 руб.- для физ. лиц и ИП; 1 900 руб. – для юр. лиц
Свидетельствование верности копий и выписок
Учредительных документов (устав, учр. договор и т.д.)	500 руб. (независимо от кол-ва страниц)	50 руб. за страницу	1. Паспорт обратившегося лица в подлиннике.
Прочих документов	10 руб. за страницу	50 руб. за страницу

Новое в госрегистрации сделок с долями в праве общей собственности

СИТУАЦИЯ	РЕШЕНИЕ С 2021 ГОДА
Когда не нужен нотариус	При отчуждении доли в праве общей собственности на с/х земли обращаться к нотариусу не нужно: такие сделки не требуют обязательного нотариального удостоверения (до 30.04.2021 этот вопрос был спорным). Также теперь не нужно заверять у нотариуса изъятие доли в праве общей собственности для публичных нужд.
Регистрация изменения долей	Чтобы зарегистрировать изменение долей, заявление подают: если есть решение суда — один из участников долевой собственности; если соглашение об изменении долей удостоверил нотариус — один из участников или нотариус; в остальных случаях — все участники, чьи доли меняются.
Регистрация продажи доли третьему лицу	Если продавец собрал отказы остальных дольщиков от реализации преимущественного права покупки доли, можно сразу регистрировать сделку. Не нужно подтверждать, что другие дольщики извещены о планируемой продаже доли. Если сделку удостоверил нотариус, в Росреестр не нужно представлять доказательства отказа других дольщиков от покупки.

Нотариальное действие	Нотариальный тариф	УПТХ
Удостоверение равнозначности документа на бумажном носителе электронному документу, электронного документа документу на бумажном носителе
	50 руб. за каждую страницу документа на бумажном носителе	100 руб. за одну страницу документа
Предоставление документов на государственную регистрацию
а) прав на недвижимое имущество (ст. 86.2 Основ)	1 000 руб.	Не взимается
б) юридического лица и ИП (в электронной форме) (ст. 86.3 Основ)	100 руб. за 1 стр. сканирования, передаваемых документов, но не более 1 200 руб.

Что нужно для регистрации залога?

• Права на имущество должны быть подтверждены, то есть у владельца должны иметься документы, подтверждающие право собственности;
• Регистрация залога недвижимого имущества осуществляется только после заключения документа в письменной форме;
• Залогодатель должен иметь полномочия для передачи права собственности согласно ГК РФ;
• Недвижимость не должна иметь другие обременения (иные зарегистрированные договора залога, аресты), либо в заключаемом новом договоре должны быть сведения обо всех обременениях, чтобы залогополучатель не был введен в заблуждения;
• После регистрации договора сведения о наличие залога попадут в соответствующие базы данных в графу «обременения», то есть, получая выписки из ГКН заявители будут получать, в том числе, и информацию о существующих обременениях.

Как проходит процедура регистрации договора залога недвижимости

Следующий этап – проведение экспертизы, определяющей оценочную рыночную стоимость имущества, передаваемого в залог, и его цену на момент подписания соглашения. Процедура передается в ведение эксперту, имеющему полномочия, лицензии и аттестат на осуществление подобных операций.
В случае, если один из участников оспаривает решение, назначается дополнительная оценка в другом месте. Тогда затраты на себя берет тот, по чьей инициативе проводится экспертиза.

При проведении регистрации договора залога обязательно должно выполняться следующее условие – чтобы передать в залог квартиру или земельный участок, требуется письменное согласие всех законных владельцев. Иначе государственная инстанция не имеет полномочий вносить договор в реестр. К пакету документов прилагается копии бумаг, подтверждающих наличие родственных связей между собственниками – свидетельство о заключении брака или о рождении.

Виды ипотечного кредитования

Банками вносится всё больше привлекательных для кредитозаёмщиков нововведений по кредитованию, позволяющие решить их жилищные проблемы. Но, когда начинается процесс сбора документов для оформления ипотечной сделки, тогда нужно понимать все тонкости такого дела.
Особенно на какие виды недвижимого имущества происходит государственная регистрация и какими нормативно-правовыми документами можно руководствоваться.

Изначально необходимо знать о существующих видах ипотеки:

Вид ипотечного кредитования	Характеристика
В силу договора	Ипотека с привлечением имеющейся залоговой недвижимости, которая не требует подтверждения целевого использования кредитных денежных средств.
В силу закона	Ипотечное кредитование на вторичное приобретение жилья с привлечением целенаправленных кредитных денежных средств, в пределах покупки по договору долевого участия, договора купли-продажи либо на основаниях уступки.

Чтобы правильно уплатить госпошлину необходимо получить реквизиты той организации, которая будет заниматься оказанием некоторых услуг. Если речь идёт о сделках с недвижимостью, то нужно добыть подобные сведения о Росреесте.

Реквизиты, без которых невозможно произвести оплату можно взять Регистрационной палате, упомянутом выше Росреестре или МФЦ. Если всё произведено верно, то заёмщик получит:

1. Реквизиты получателя.
2. Номер счета, на который поступят средства.
3. Наименование кредитной организации.
4. Кодировку ОКАТО.
5. КБК.
6. Цель, преследуемую платежом.
7. Информацию о человеке, производящем оплату.
8. Сумму государственной пошлины.

Особенности регистрации

ВНИМАНИЕ! В законодательстве о залоговой недвижимости при ипотечном кредитовании есть много еще двузначных моментов, следует быть очень внимательным и клиенту банка, и его сотрудникам при составлении документов.

В банках руководствуются законами и об ипотеке, и о залоге. Оба документа дополняют друг друга и восполняют существующие пробелы в законодательстве. Свои порядок регистрации имеет договор о залоге недвижимости, есть целый список требований к нему.

• Договор недвижимости при оформлении ипотеки обязательно должен быть заверен нотариусом. Без нотариального заверения он не будет иметь никакого веса.
• Имеет большое значение точное описание объекта, переданного в ипотеку. Описанию уделяется большое внимание, так как многие квартиры похожи между собой. А соглашение составляется только на определенное жилье, его нельзя путать с другими. Поэтому в документе четко прописывается адрес, наименование объекта.
• Объект ипотеки и залога грамотно оценивается квалифицированным специалистом, оценщиком. Можно устанавливать оценку и сторонами соглашения, по обоюдному согласию, но первый вариант более надежный – никто не сможет сомневаться в профессионализме операции.
• Необходима оценка только специалистом, если в ипотеку передается государственное или муниципальное недвижимое имущество.
• Залогодатель должен доказать свое право передавать имущество в залог, ему следует предъявить основания принадлежности недвижимости.
• Указывается при оформлении и сделка, для которой была взята ипотеке.

Может быть оформлена ипотека арендных прав на производственное предприятие, для этого необходимо получение согласия владельца этой недвижимости.

При составлении соглашения указывается и возможность решения вопроса по взысканию без судебного разбирательства. Рассматривается и правомерность решения проблемы через суд.

Какой документ регламентирует залог на ипотеку и все моменты, связанные с его регистрацией? В данном вопросе используются правила Гражданского Кодекса государства, в частности общие положения о залоге – статья 334, пункт 4 ГК.

• По правилам, прописанным в Федеральном Законе «Об ипотеке» срок регистрации договора ипотеки на покупку жилья составляет всего лишь 5 дней. При приобретении земельного участка срок – до 15 дней. Предусматриваются дни рабочие.
• Заемщик должен оплатить государственную пошлину на регистрацию, иногда такая пошлина может быть льготной.
• При оформлении договора ипотеки проверяется платежеспособность заемщика. Его доходов должно быть достаточно для погашения и тела кредита, и процентов.

В договоре по ипотеке с залогом должен быть указан объект кредитования (это может быть дом, земельный участок, квартира, предприятие).

Когда при выплате всего займа прекращаются кредитные обязательства, прекращается и действие залога. Следует проследить владельцу недвижимого имущества, чтобы была сделана соответствующая отметка в ЕГРП. Регистрационная запись, составленная при подписании ипотеки, погашается в течение трех дней (рабочих). Государственная пошлина за такую операцию уже не уплачивается.

Оформление данного вида кредита имеет ряд существенных преимуществ:

• проценты по кредиту составляют в среднем 12% (изменения могут быть в любую сторону и зависят от наличия зарплатной программы в Сбербанке, договора страхования жизни и недвижимости, поручителей и класса предоставляемой недвижимости);
• сумма к выдаче: от 500 000 до 10 миллионов рублей;
• возможность рефинансирования;
• возможность изменения ежемесячного взноса по заявлению;
• возможность досрочного погашения;
• возможность распоряжаться заложенным имуществом по своему усмотрению: сдавать в аренду, проживать, производить косметический ремонт (без внесения неотделимых изменений).

Кредит под залог недвижимости является удобным средством получения необходимых денежных средств без целевой привязки, его еще называют кредитом на любые цели.

Расчет кредита под залог недвижимости на примере Сбербанка

Любой потенциальный заемщик может сам рассчитать приблизительную сумму, на которую он может претендовать, а также ежемесячный платеж и переплату по кредиту. Точный расчет производится кредитным специалистом Сбербанка по месту обращения.

По кредиту под залог недвижимости можно получить денежные средства в размере не более 60% от цифры оценочной стоимости.

Для зарплатных клиентов Сбербанка, заключивших договор страхования недвижимости, жизни и здоровья заемщика, процентная ставка составит 11,3%. В том случае если заемщик не входит в зарплатные проекты Сбербанка, ставка повышается на 0,5%, а при отказе заключать договоры страхования увеличивается еще на 1%.

Например, при оценке имущества в 4,5 миллиона рублей можно претендовать на кредит:

• 4 500 000 – 40% = 2 700 000 руб.;
• при ставке в 11,3% и сроке кредита 10 лет аннуитентные (равные по всему сроку кредитования) платежи составят 37 650 руб., переплата за проценты – 1 880 000 руб.;
• общая сумма кредита с процентами – 4 518 000 руб;
• если платежи будут дифференцированными, они распределятся между суммами 48 000 руб. в начале графика выплат до 23 000 в последние месяцы, переплата по кредиту составит 1 538 000 руб, а полная сумма кредита – 4 231 000 руб.

При оформлении кредита под залог недвижимости в Сбербанке на максимально возможный срок кредитования, т. е. на 20 лет, ежемесячные аннуитентные выплаты составят 28 420 руб., переплата – 4 120 000 руб., а полная сумма кредита – 6 820 000 руб.

То же, но при дифференциальных платежах: от 36 000 руб. ежемесячного взноса в начале погашения до 11 300 руб. в последние месяцы. Переплата составит 3 000 000 руб., а полная сумма кредита – 5 763 000 руб.

График платежей рассчитывается индивидуально в зависимости от возможности заемщика. Каждый из вариантов имеет свои преимущества:

1. Аннуитентные платежи: одинаковые в любой период погашения, в начале выплат погашается большая часть процентов, и меньшая – основного долга, во второй половине графика – наоборот, в основном выплачивается основной долг, т. к. основная часть процентов уже оплачена.
2. Дифференцированные платежи: основной долг делится на равные части, проценты зависят от количества оставшихся заемных денег у клиента банка. В начале графика сумма ежемесячной выплаты больше, поскольку у заемщика на руках все кредитные деньги. По мере погашения кредита основной долг будет уменьшаться, следовательно, уменьшается плата за пользование изменившимся количеством денег. Взносы по такому графику зависят от количества оставшегося основного долга и становятся тем меньше, чем ближе конец срока кредитования.

Кредит под залог недвижимости – достаточно удобный вариант кредитования при необходимости получить определенную сумму денег, без объяснения перед кредитной организацией о целях применения денежных средств.

Сравнительно невысокая ставка по сравнению с потребительскими кредитами или кредитами без обеспечения делает данный вид кредитования привлекательным.

Как применяется залог для защиты имущества?

Дело в том, что у залогодержателя при банкротстве заёмщика больше прав, чем у тех кредиторов, у которых ничего в залоге нет: залогодержатель получает не менее 70% от суммы, которая была выручена от продажи предмета залога во время банкротства (п.1 ст. 138 закона о банкротстве). Поясним на примере.

Давние приятели Иванов и Петров заключили договор займа: Иванов взял в долг у Петрова 10 млн руб и дал Петрову в залог свою квартиру.

Иванов был должен не только Петрову, но и Сидорову. Ну или налоговой инспекции задолжал. Платить не может. Начинается процедура банкротства Иванова.

Финансовый управляющий продаёт заложенную квартиру за 8 млн руб. 70% от этой суммы, то есть 5,6 млн руб получает Петров как залогодержатель. Остальная часть денег от продажи — 2,4 млн руб — зачисляются на специальный счёт и уйдут другим кредиторам.

Как видите, залог не позволяет спасти саму квартиру. Но защитить часть от её стоимости он может. Конечно, если сделать всё правильно.

Но правильно у бизнесменов получается не всегда.

Ошибка № 7: «накосячить» в договорах займа и залога

Есть такая вещь — существенные условия договора. Если в договоре они почему-то не прописаны, то считается, что договора нет. Поэтому существенные условия — обязательны.

Существенные условия договора займа:

• письменная форма;
• стороны (кто заёмщик, кто заимодавец);
• какая сумма даётся в долг;
• обязанность вернуть деньги.

Если договор заключается между компаниями, то в договоре нужно прописать ещё и проценты, потому что просто так, по доброте душевной, компании друг другу деньги в долг не дают. Беспроцентный займ между юрлицами — это очень, очень подозрительно.

Существенные условия договора залога:

• письменная форма;
• что даётся в залог;
• информация о долге, обеспеченном залогом;
• сведения об обязательстве, из которого вытекает закладываемое право;
• сведения о должнике залогодателя;
• указание на сторону договора залога, у которой находятся подлинники; документов, удостоверяющих закладываемое право.

Похожие записи:

• Липчанам по-новому компенсируют оплату за детсад
• Риски продавца при продаже жилья по военной ипотеке
• Отключение электроэнергии в СНТ: есть ли законные основания?