Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Квартира и жилое помещение — в чем отличие двух статусов недвижимости?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Не очень честные риелторы или менеджеры компаний-застройщиков могут уверять, что никакой разницы между квартирой и жилым помещением как статусами недвижимости нет. В действительности ключевое отличие скрывается в документах на землю, на которой стоит дом, а также статусе дома в целом.
Чем отличаются эти правовые статусы
Дома с полноценными квартирами строятся на участках земли, которые по документам предназначены именно для возведения многоквартирного жилого дома. Дома с «жилыми помещениями» возводятся на земле с совершенно иным назначением — для индивидуального жилого строительства.
Соответственно, и статус самого дома разный. В первом случае это «многоквартирный жилой дом». Во втором — «индивидуальный жилой дом».
Чем рискует покупатель «жилого помещения»
Индивидуальный жилой дом, согласно закону, не может быть слишком большой этажности. Максимум — три этажа. Застройщики идут на правовые уловки и используют схему, состоящую из нескольких этапов.
Построив три этажа, такие девелоперы оформляют на себя свидетельство о праве собственности. Затем они проводят реконструкцию по специально заказанному проекту и строят еще несколько этажей. Дом сдается по судебному решению.
Право собственности на весь дом в целом изначально принадлежит застройщику. Строение делят на те самые «жилые помещения», которые выставляются на продажу. Покупатель получает отдельные свидетельства о праве собственности на помещение и на свою долю земельного участка, на котором стоит дом.
Все это не имело бы большого значения, если бы не два важнейших обстоятельства.
- Первое — продать свое «жилое помещение» не так просто. Преимущественным правом покупки будут обладать ваши соседи — собственники других помещений. Всех соседей придется уведомлять о намерении продать свою долю в доме.
- Второе — почти все дома с «жилыми помещениями» имеют сложности с коммуникациями. Иногда поставщики важнейших коммунальных благ (электричества, газа, водоснабжения) просто отказываются подключать дом.
Определение понятия «жилое помещение»
В статье 130 ГК РФ в качестве самостоятельных объектов гражданских прав выделяются такие виды недвижимого имущества, как жилые и нежилые помещения.
В соответствии с ч. 2 ст. 15 ЖК РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).
Порядок признания помещения жилым помещением и требования, которым должно отвечать жилое помещение, устанавливаются Постановление Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».
Статья 16 ЖК РФ устанавливает следующие виды жилых помещений:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
Бытует множество определений этому понятию. Жильё трактуется как индивидуальное помещение, которое находится в собственности того или иного человека. Оно представляет собой стены, защищающие личность от любых противоправных действий в отношении его с внешней стороны.
Юриспруденция всё же придерживается более широкого понятия, такого, как жилое помещение. Так, жилое помещение является изолированной территорией, являющейся недвижимым имуществом, которое пригодно для постоянного проживания людей. При этом обитель отвечает всем установленным правилам техники безопасности, санитарным нормам, которые контролируются законодательством на территории нашей страны. Только при выполнении этих условий жилое помещение считается реальным объектом юриспруденции, дающим человеку, то есть своему собственнику, ряд полномочий и свобод в отношении его. Данные требования к понятию прописаны в п.2 ст.15 ЖК РФ.
В России действует специальный порядок признания помещения пригодным для человеческой жизни.
Понятие жилого помещения многозначно, поскольку под ним может пониматься как отдельная квартира, так и многоэтажный дом некого жилого комплекса, где живут по соседству сотни людей.
Если же речь идет действительно о многоквартирном доме, то в таком случае он признается жилым помещением только в том случае, если все его составляющие удовлетворяют порядок по законодательству. К необходимым пунктам для подтверждения того, что здание действительно пригодно для жизни, можно отнести:
- Планировка, которая отвечает всем нормам техники безопасности. Данный пункт очень важен, поскольку в случае чрезвычайного происшествия людям необходимо будет как можно быстрее покинуть свою квартиру и выбежать на улицу. Для этого помещение должно быть правильно построено, чтобы человек мог без потерь покинуть здание.
- Оборудование, которое сработает в случае пожара. Новые жилищные комплексы, которые в данный момент строятся на территории России, в обязательном порядке должны быть оборудованы специальными сигнализациями. Они будут оповещать жителей дома о возгорании.
- Специализированный инвентарь для инвалидов. Сейчас в каждом общественном месте, где могут находиться инвалиды, законодательство обязывает строителей и владельцев учреждений закупать и устанавливать пандусы и лифты. Это позволит человеку с ограниченными возможностями наиболее комфортно передвигаться и чувствовать себя достойно среди других людей.
Виды жилого помещения?
Социальное существование человека разделило его обитель на несколько видов, в которых оно может находиться. Обо всех них говорится в ст. 16 ЖК РФ.
- Жилой дом или же его часть. Под этим понятием подразумевается индивидуальная и построенная отдельно от других зданий, состоящая из комнат самостоятельной жизни человека и при этом имеющая вспомогательные помещения, которых мы говорили ранее, постройка. В большинстве случаев жилой дом принадлежит одному человеку, который проживает на всей его территории. При этом он может состоять из нескольких этажей и в большинстве случаев иметь при себе определенную территорию, которой владеет собственник. В последнее время также не являются исключением случаи, когда человек имеет в пользовании и во владении лишь половину дома. На другой стороне живёт его сосед. Дом конкретно разделён стеной, соответственно соседи в его рамках не пересекаются и имеют личное пространство, которое подкрепляется и у одного, и у другого разными земельными участками. Такую ситуацию можно встретить сейчас преимущественно в постройках коттеджей.
- Квартира. Это помещение является второй стандартной территорией, которой может владеть собственник. Квартиру нынешнее законодательство понимает как обособленное помещение в многоквартирном доме, которое состоит из нескольких комнат и помещений вспомогательного использования. Соответственно человек занимает лишь одну ячейку из множества в жилищном комплексе, где помимо него проживают сотни людей. Более того, он имеет полномочия не только в отношении своей квартиры, но и в использовании территорий общего пользования. К таким территориям можно отнести, например, угол отдыха, который зачастую создают все жители дома для успешного времяпровождения по вечерам
- Комната. Под ней юриспруденция понимает часть квартиры или же дома, которая предназначена для проживания на территории другого собственника. Соответственно во владении человека и в использовании для проживания и бытования находится исключительно одно помещение.
Коммунальная квартира?
Законодательство выделяет такой вид жилого помещения, как коммунальная квартира. Под данным понятием юриспруденция понимает жилое помещение, состоящее из нескольких блоков, то есть, квартиры, которые принадлежат разным собственникам. Соответственно в рамках одной квартиры, жилого помещения проживает несколько семей, имеющих в собственности какую-то часть от общей территории. Проживание в коммунальной квартире или же покупка её части осуществляется непосредственно при заключении сделки или же договора с теми людьми, которые изначально владели территорией.
Коммунальная квартира устроена так, что любая её комната имеет прямой выход на территории общего пользования. Как правило, под таковыми понимают кухню, туалет, ванную комнату.
Сейчас проживание в коммунальной квартире среди граждан России встречается довольно редко, поскольку каждый человек стремится получить свой собственный угол, в котором будет проживать единолично со своей семьёй.
Данный тип квартиры чаще всего встречался в СССР, когда люди ещё не имели возможности для должного заработка, чтобы приобрести свою личную квартиру или жилой дом.
Статья 16. Виды жилых помещений
СТ 16 ЖК РФ.
1. К жилым помещениям относятся:
1) жилой дом, часть жилого дома;
2) квартира, часть квартиры;
3) комната.
2. Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из
комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения
гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.
3. Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме,
обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком
доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного
использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных
с их проживанием в таком обособленном помещении.
4. Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для
использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.
Отличие коммунальной квартиры от квартиры
По жилищному кодексу комната в коммунальной квартире является отдельным объектом, имеющим свой номер, указанный в поэтажном плане БТИ.
При смене собственника новый владелец получает свой объект, то есть комнату. Этим имуществом он вправе распоряжаться по собственному усмотрению, но в рамках установленных законодательством норм.
Порядок пользования долей в квартире устанавливается по конкретной ситуации, не только с учетом полагающихся в пропорции метров, но и льгот по состоянию здоровья. Часто правила определяются в судебном порядке. Новым собственникам приходится мириться с устоявшейся ситуацией или отстаивать свои права в суде.
Отличия от квартиры заключаются также в применении налоговых норм. Налоговыми объектами являются сами квартиры, но не доли в них. Этот нюанс имеет значение при исчислении налоговых вычетов при процедуре продажи.
Допустимо ли изменение назначения объекта?
В п. 2 ст. №671 и п. 3 ст. №288 ГК РФ сказано, что предназначение жилых объектов заключается исключительно в проживании там людей. А если нужно использовать пространство в иных целях (к примеру, открыть офис), то сделать это можно, переведя последнее в нежилой фонд. Процесс должен проводиться в строгом соблюдении правил. Но определенные исключения тоже имеются.
Статья по теме: Как перевести жилое помещение в нежилое и зачем это нужно?В п. 2 ст. №17 ЖК РФ сообщается о том, что все же допустимо использование жилья для ведения деятельности в качестве ИП. Но важно, чтобы не попирались права остальных жильцов, соблюдались все требования.
Например, согласно п. 6,7, адвокат может оказывать юридические услуги в своем жилище или в помещении, принадлежащее кому-то из его родственников.
Но это редко бывает. Зачастую арбитражная практика не допускает применение жилого пространства не по их назначению. Иными словами, закон почти исключает варианты, когда жилые здания начинали применяться как нежилые.
Из этого, учитывая вышеизложенное, суду надлежало сделать вывод, что договор заключен о продаже как дома, так и подсобных строений. В противном случае на одном земельном участке оказалось бы два собственника: один — жилого дома, а другой — подсобных строений, что недопустимо[3].
Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.
Гражданский и Жилищный кодексы предусматривают специальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах. При этом ГК РФ устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве общей собственности на общее имущество дома.
Классификация жилых помещений
В качестве самостоятельного субъекта гражданско-правовых отношений жилое помещение может находиться в собственности частного типа, у физического или юридического лица, или состоять на балансе (находится в собственности) у муниципалитета или государства. Кроме собственно жилищного фонда – помещений государственного/муниципального жилищного фонда, предназначенных для постоянного проживания граждан на основе договора найма, существует специализированный (маневренный) жилищный фонд:
- Комнаты в общежитиях;
- Служебные помещения (комнаты, квартиры отдельно стоящие дома);
- Помещения для расселения граждан в случае чрезвычайных ситуаций;
Разница между помещениями жилого и нежилого фондов заключается в предназначении объектов недвижимости. Жилые помещения используются как места постоянного жительства в отличие от нежилых, предназначенных для коммерческих целей, применения в качестве мест складирования материалов и товаров, расположения торговых, административных и общественных организаций.
Жилище – квартира, часть домовладения или частный дом, ввиду его главного предназначения, должно располагаться в жилой зоне, иметь хорошее техническое состояние. Строительные конструкции должны обеспечивать несущую способность для безопасности постоянно находящихся в жилье людей, не иметь разрушений и повреждений.
Какие комнаты относятся к жилым
Из предыдущих определений видно, что жилая комната — та, которая предназначена для непосредственного проживания. То есть сотрудник БТИ, производящий замеры дома, будет определять жилую площадь в соответствии с названиями комнат, которые указаны в проекте или поэтажном плане. По-видимому, методика следующая:
- Замеряются все площади.
- Вычитаются площади, вообще не входящие в общую площадь (Площадь квартиры жилого здания определяется как сумма площадей жилых комнат и подсобных помещений без учета лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, тамбуров. — Инструкция БТИ, п.3.36).
- Определяются площади подсобных помещений (К подсобным помещениям относятся площади кухонь, коридоров, ванн, санузлов, встроенных шкафов, кладовых, а также площадь, занятая внутриквартирной лестницей — Инструкция БТИ, п.3.36).
Разбираемся в терминологии
Для начала попробуем сформулировать, как действующее законодательство определяет общую и жилую площадь квартиры. Согласно п. 5 ст. 15 Жилищного кодекса РФ общая площадь жилого помещения складывается из суммы площади всех частей такого помещения. В эту кубатуру также включается площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд. Балконы, веранды, террасы и лоджии сюда не входят. Понятие жилая площадь в Жилищном Кодексе как таковое не выделяется.
Однако при определении площадей жилых домов и квартир также применяется Инструкция о проведении учета жилищного фонда в Российской Федерации (утв. приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 г. № 37). В ней дается следующее определение.Общая площадь квартиры образуется суммой площадей ее помещений, встроенных шкафов, а также площадей лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, которые рассчитываются со следующими понижающими коэффициентами:
- лоджии — 0,5;
- балконы и террасы — 0,3;
- веранды и холодные кладовые — 1,0.
Что говорит законодательство
Ранее уже было сказано, что площадь квартиры не включает лоджии, веранды или террасы. Согласно Российскому законодательству, данные балконные зоны в документации проходят, как летние помещения без возможности отапливания. Однако это утверждение было верно не всегда. До 2005 года лоджия и балкон являлись частью общей территории на основании региональных законов и согласно Жилищному Кодексу РФ.
В некоторых регионах они не входили в состав, а где-то для их расчета использовали понижающий коэффициент. Например, для лоджий он составлял 0,3, а для балкона — 0,5. Собственники, в чьих владениях находились балконы, утратили после 2005 года часть своих квадратных метров.
Сейчас также нередки случаи обманов, когда продавцы либо застройщики, пользуясь неграмотностью населения, пытаются продавать пространства террас или лоджий, как полноценные. В таком случае ими допускается нарушение законодательных норм, основывающихся на ст.15 Жилищного Кодекса России от 2005 года, СНИПах 2003 года и Федеральном Законе №384.
Для чего могут потребоваться вычисления суммарной территории жилья? Это может понадобиться, например, для расчета стоимости недвижимого имущества. Часто в новых многоквартирных домах стоимость указывается за метр квадратный, а конечная стоимость жилища вычисляется, исходя из размера комнат, наличия или отсутствия балконов и прочих вспомогательных сооружений.
Расчеты могут понадобиться при составлении паспорта жилища. Этот документ будет важен в случае продажи жилья или во время сбора документации для перепланировки. Часто возникает необходимость расчетов при изменении планировки и установке новых стен, которые скрадывают часть помещения.
Если сооружение не имеет, по какой-либо причине, техпаспорта, то может потребоваться вызов технического инженера, который выполнит все требуемые замеры.