Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как оформить самострой в собственность в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Закон о дачной амнистии позволяет гражданам зарегистрировать загородную недвижимость в упрощенном порядке, то есть без получения разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию и других процедур.
Права на деревенские дома и земельные участки часто не оформлены вовсе либо же в собственности находится только дом, но не участок. Частная собственность на землю в советское время отсутствовала, земля находилась в государственной или муниципальной собственности, а участки для ИЖС и личных подсобных хозяйств предоставлялись на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования, а иногда и вовсе без правового титула, поясняет руководитель аналитической службы юридической фирмы «Инфралекс» Ольга Плешанова. Четкие межевые планы и границы таких участков часто не формировались. Дома на них строились на основании разрешений на строительство, подключались к коммуникациям, допускалась прописка жителей, но право собственности также зачастую не оформлялось.
Получилось, что физически эти дома, а также огороженные участки существуют и кому-то принадлежат, но юридически они «подвешены в воздухе»: сложно доказать их принадлежность владельцу, а совершить сделку (подарить, продать, завещать) можно, как правило, только с помощью суда, где устанавливается правовой статус, отмечает юрист.
Технический план для постановки на кадастровый учёт
Сформировать технический план вправе только кадастровый инженер с квалифицированным аттестатом. В техплане содержится информация о расположении строения, количестве этажей и площади объекта, а также включены поэтажные планы здания. Заверяется техплан электронной цифровой подписью кадастрового инженера. По новым требованиям в техническом плане расположение объекта показывают при помощи геодезических координат. Это позволяет с абсолютной точностью установить нахождение объекта, указанного в техплане.
Техпланы в отношении любых видов недвижимости оформляются по унифицированной форме и требуются в следующих случаях:
- постановка строения на кадастровый учёт;
- ввод объекта в эксплуатацию;
- проведение реконструкции;
- исправление кадастровых ошибок;
- судебные разбирательства с участием объекта недвижимости.
Процедура постановки на учёт в кадастре и регистрации права зависит от того, какой вид разрешённого использования земли.
Кадастровые инженеры ГКИ «Недкадастр» подготовят технический план на основании имеющихся документов на строение. Дополнительно нужно представить технический паспорт объекта, если он был оформлен ранее, а также проект дома и разрешение на строительство. В случае отсутствия разрешительной документации и согласований, от собственника потребуется декларация с описанием объекта недвижимости.
Для чего оформлять дачный дом, если земля в собственности
Хозяину не нужно разрешение на строительство дачного дома на участке. Однако в общем случае он должен уведомлять орган, уполномоченный выдавать такие разрешения, о сроках выполнения строительных работ.
Тем не менее, оформлять право собственности на уже возведенную постройку все же нужно. Это позволит ее узаконить. Зарегистрировать построенный садовый дом, если земля в собственности, следует как можно быстрее. На то есть следующие причины:
- только с зарегистрированной постройкой можно на законных основаниях совершать гражданско-правовые сделки (продавать, дарить, сдавать в аренду);
- в спорных ситуациях вы всегда сможете доказать, что постройка является вашей собственностью;
- если построенный на дачном участке дом оформлен в собственность, появляется возможность его застраховать и получить компенсацию понесенных потерь при наступлении страхового случая;
- регистрация позволяет передавать дачный дом по наследству;
- если дачное строение владелец так и не зарегистрировал, это может являться основанием для признания его самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ), вследствие чего суд или муниципальные органы власти могут обязать собственника земли снести самострой.
Как зарегистрировать права по дачной амнистии
Для того, чтобы зарегистрировать садовый дом, можно придерживаться такого порядка действий:
- Подготовить технический план находящегося на дачном участке дома.
Этот план можно заказать у кадастрового инженера. В него включается информация о садовой постройке, в том числе та, которая внесена в ЕГРН. Для того, чтобы разыскать кадастрового инженера, можно посетить сайт Росрестра или обратиться в БТИ по месту расположения вашего участка (если в штате их сотрудников есть кадастровый инженер).
Кадастровый инженер сможет изготовить план в случае предоставления ему следующей документации:
- уведомление о том, что дом соответствует установленным для него параметрам и что его возведение допускается на дачном участке;
- заверенную владельцем постройки декларацию, в которой приводится описание дачного дома (ее можно подготовить самостоятельно или заказать у кадастрового инженера);
- иные бумаги, которые могут понадобиться кадастровому инженеру (этот вопрос с ним лучше обсудить заранее).
Технический план выполняется в электронном виде и заверяется электронной цифровой подписью кадастрового инженера. Если это предусмотрено договором со специалистом, данный документ размещается в электронном хранилище.
- Собрать пакет необходимой документации.
Гражданину, заинтересованному в регистрации постройки, потребуется подготовить:
- документ, подтверждающий права заявителя на земельный надел (если сведения о регистрации земли отсутствуют в ЕГРН);
- в случае, если в интересах гражданина выступает его представитель, потребуется бумага, подтверждающая его полномочия;
- если окажется, что участок принадлежит сразу нескольким лицам, необходимо предъявить соглашение, в котором определены доли каждого из них.
Уведомление, в котором указываются сроки начала и окончания возведения садового дома, в случае его легализации по дачной амнистии вам не потребуется.
Оформление дачного дома в собственность предполагает уплату владельцем объекта госпошлины в сумме 350 р. за его регистрацию.
- Передать бумаги в муниципальную администрацию.
По общему правилу они должны быть направлены владельцем участка в уполномоченный орган не позже, чем через месяц после завершения строительных работ. Но пока действует дачная амнистия, этот срок значения не имеет. Документы могут быть переданы для регистрации:
- при личном посещении заявителя уполномоченного органа;
- путем обращения в МФЦ;
- отправлением по почте с уведомлением о вручении;
- с помощью интернет-портала Госуслуг.
В соответствии с ч. 1 ст. 19 Закона № 218-ФЗ в течение 7 дней после получения документов будет выполнена проверка садового дома на соответствие установленных для него требований. В случае отсутствия нарушений будет произведена регистрация дома на основании заявления, направленного представителем муниципалитета в орган регистрации. Соответствующие уведомления должны быть отосланы заявителю. Если вы никаких уведомлений не получали, заявление в регистрирующий орган можно отправить самостоятельно. В таком случае регистрирующий орган запросит требующиеся документы у уполномоченного органа не позднее 3 суток с даты его получения.
Если же по результатам проверки обнаружатся какие-либо несоответствия, гражданину посылается письменное уведомление, в котором указываются причины отказа в регистрации.
Постановка объекта недвижимости на государственный кадастровый учет и регистрация на него прав могут быть удостоверены выпиской из ЕГРН.
Возможные проблемы при регистрации
Несмотря на то, что дачная амнистия продлена еще на 5 лет, владелец дачной постройки по-прежнему не застрахован от таких проблем, как:
- трудности с получением на руки документов, которые могут подтвердить правомерность владения земельным наделом (например, в случае отказа их выдачи органами местной власти или правлением садового товарищества);
- не удалось согласовать вопрос с другими владельцами земельного участка, если он находится в долевой собственности;
- регистрация дома не может быть осуществлена, поскольку он не соответствует требованиям, определенным нормами законодательства;
- категория земли, к которой относится принадлежащий вам участок, не предполагает строительство на ней садовых домов.
При невозможности получить на руки документы на участок следует обратиться к кадастровому инженеру и заказать у него межевание. Это потребует согласования границ угодья с соседями. Если договориться не удастся, можно обратиться в суд.
Также не обойдется без судебного разбирательства и при отсутствии возможности договориться с другими совладельцами земли.
Если дом возведен с нарушениями требований закона, то владелец должен их устранить, если это возможно. При невозможности это сделать постройку придется разобрать.
Как и зачем регистрировать садовый дом
Процедура оформления подобных видов недвижимости проводится путем передачи соответствующих документов в регистрирующие органы.
Основная причина, по которой многие граждане не занимаются данной процедурой – нежелание платить налог на имущество, что станет необходимым после оформления строения в собственность.
Тем не менее, оформление в собственность дачного дома имеет несомненные преимущества:
- возможность совершения юридических действий (продажа, обмен, дарение и т.д.);
- отсутствие риска снесения дома в силу признания его самостроем;
- возможность получения кредита путем оформления банковской закладной после сдачи дома под его залог;
- исключение проблем с соседями из-за споров о границах участка;
- получение компенсации за снос государством или местными властями;
- возможность оформить прописку в доме, расположенном на приусадебном участке.
Таким образом, ответ на вопрос, надо ли оформлять в собственность дачный дом – положительный. Плюсы подобного решения очевидны.
Как оформить дачный домик в собственность в 2021 году — пошаговая инструкция
Второй шаг – это оплата госпошлины. Реквизиты для оплаты предоставит непосредственно уполномоченный орган – отделение Росреестра или МФЦ. Здесь же вы можете узнать, какие документы нужны для проведения операции постановки на учет дачных домиков, гаражей, хозяйственных и других построек, расположенных на садовом участке.
- их не признали самостроем и не снесли на законных основаниях;
- избежать разногласий с соседями по расположению жилого и хозяйственных строений, а также, чтобы исключить споры о границах земельных участков;
- получить компенсацию в случае нанесения порчи третьими лицами или в случае сноса построек по муниципальным или государственным нуждам;
- исключить вероятность начисления ИФНС налога на имущество за 3 года и штрафа, размер которого составляет 20 процентов от суммы этого налога;
- исключить вероятность проблем при подключении газа, электричества и других инженерных коммуникаций;
- получить возможность совершать сделки с этим объектом недвижимости, как и с любым другим, находящимся в собственности: дарить, продавать, передавать по наследству, страховать, использовать в качестве залога при кредитовании.
Как и зачем регистрировать садовый дом
Процедура оформления подобных видов недвижимости проводится путем передачи соответствующих документов в регистрирующие органы.
Основная причина, по которой многие граждане не занимаются данной процедурой – нежелание платить налог на имущество, что станет необходимым после оформления строения в собственность.
Тем не менее, оформление в собственность дачного дома имеет несомненные преимущества:
- возможность совершения юридических действий (продажа, обмен, дарение и т.д.);
- отсутствие риска снесения дома в силу признания его самостроем;
- возможность получения кредита путем оформления банковской закладной после сдачи дома под его залог;
- исключение проблем с соседями из-за споров о границах участка;
- получение компенсации за снос государством или местными властями;
- возможность оформить прописку в доме, расположенном на приусадебном участке.
Таким образом, ответ на вопрос, надо ли оформлять в собственность дачный дом – положительный. Плюсы подобного решения очевидны.
Но если владелец не планирует распоряжаться строением или не переживает о проблемах, которые могут возникнуть, дачные домики можно не регистрировать. Закона, обязывающего оформлять подобные объекты в собственность, не существует.
Список необходимых документов
Вопрос, какие документы нужны для регистрации дачного дома, является одним из ключевых. Объясняется это тем, что если подать неполный пакет или бумаги с ошибками, процедура может существенно затянуться. Поэтому данный перечень лучше уточнить заранее.
Итак, документы, необходимые для оформления дачного дома в собственность следующие:
- личный паспорт заявителя, как удостоверение личности;
- правоустанавливающие документы на участок, на котором расположено регистрируемое строение (декларация, выписка из книги садоводческого хозяйства, свидетельство о праве собственности);
- кадастровый план земли;
- технический план регистрируемого строения;
- квитанция об оплате госпошлины.
Упрощенный порядок повышает риск нарушения предельных параметров строительства.
К предельным параметрам строительства относят:
- отступы от границ земельного участка,
- предельная площадь застройки,
- и другие.
Само по себе нарушение предельных параметров не приведет к отказу регистрации в упрощенном порядке.
По крайней мере, Росреестр разъяснил, что не проверяет соблюдение предельных параметров строительства.
Иными словами.
Если, например, нарушены отступы, то Росреестр все равно зарегистрирует дом.
Однако, нарушение предельных параметров строительства все равно может создать проблемы.
Суть проблемы может заключаться в следующем.
Если использование дома и/или участка с допущенными нарушениями опасно для:
- жизни или здоровья человека,
- окружающей среды,
- объектов культурного наследия,
то может быть наложен запрет на использование. (часть 8, 9, 10 статьи 36 ГрК РФ).
В 2020 году правила дачной амнистии изменили. В законе был введен переходный период для граждан, которые начали строительство дома до 4 августа 2018 года без получения разрешения на него. Он будет действовать до 1 марта 2031 года — в течение этого времени можно подать документы, а разрешения на начало строительства и ввод дома в эксплуатацию не требуются. После 1 марта 2031 года оформить права на дом можно будет только в судебном порядке. Это должно стать мотивацией для граждан к возобновлению строительства жилых домов и позволит без лишних сложностей оформить права на строящуюся недвижимость, считают авторы законопроекта.
Кого затрагивает дачная амнистия:
- тех, у кого жилые дома находились в собственности до 30 октября 2001 года, однако земельные участки остались на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования;
- наследников собственников жилых домов, получивших наследство после 30 октября 2001 года, при условии что право собственности наследодателя возникло до этой даты;
- лиц, являющихся сособственниками (участниками общей долевой собственности) жилого дома, построенного до 30 октября 2001 года, но не относящихся к его первоначальным владельцам либо их наследникам;
- владельцев незастроенных земельных участков, предоставленных на праве пожизненного наследуемого владения либо постоянного (бессрочного) пользования до 30 октября 2001 года;
- тех, у кого не оформлено право собственности ни на жилой дом, ни на земельный участок, но дом был построен в населенном пункте до 14 мая 1998 года для постоянного проживания.
Стоимость кадастровых работ
В прошлой редакции закона властям регионов России было дано право устанавливать предельные цены кадастровых работ, необходимых для подготовки технического плана. Она действует в отношении не только земельных участков для личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, но и в отношении участков для индивидуального гаражного и жилищного строительства и расположенных на них объектов недвижимости. Также органы власти обязаны сами заниматься образованием земельного участка (под жилыми домами, построенными до 1 марта 2005 года), его межеванием и постановкой на кадастровый учет.8 декабря 2020 года Госдума приняла закон, позволяющий дачникам заказывать комплексные кадастровые работы. Это снизит вероятность реестровых ошибок, риски возникновения земельных споров между соседями и сэкономит деньги собственников недвижимости.
Что такое дачная амнистия?
Дачная амнистия началась в 2006-м году с «закона о дачной амнистии № 93-ФЗ». Сейчас это уже целая СИСТЕМА законов, в которых в сумме описан простой порядок оформления прав на земельные участки, которые были предоставлены вам ранее, но четких документов на землю не было.
К сожалению, отдельного большого документа включающего в себя ВСЕ условия «дачной амнистии», чтобы можно было удобно посмотреть после каждой редакции, — не существует.
Перечень всех условий дачной амнистии описан в ЦЕЛОМ РЯДЕ федеральных законов. Вся «дачная амнистия» как бы «рассыпана» по разным законодательным актам Российской Федерации. Чтобы посмотреть её целиком – информацию приходится собирать по крупицам в разных кодексах и других законодательных актах.
И тем не менее, вся эта большая система законов, именуемая как «дачная (или гаражная) амнистия» охватывает почти все земельные участки с целью как можно больше легализовать объектов налогообложения для государства.
Объекты дачной амнистии
Оформить в особом, упрощенном порядке можно несколько видов недвижимости.
- Земельный участок. Он может находиться в государственной собственности или муниципальной, обладать назначением под СНТ, ЛПХ или ИЖС.
- Жилой, садовый дом. Если речь идет о жилом доме, который находится в черте населенного пункта, он должен быть возведен до 14 мая 1998 года. Садовые домики, построенные на участках под СНТ и ЛПХ без разрешительных документов, могут быть возведены до 4 августа 2018 года. Если строительство началось после, в отношении объекта действует обязательная уведомительная процедура, предусматривающая отправку уведомления в местное управление архитектуры и строительства о планируемом возведении дома.
- Другие постройки. В собственность можно оформить хозяйственные строения, например, сарай, мастерскую, другие подсобные помещения, возведенные для пользования на даче. Распространяется действие закона и на гаражи, расположенные в пределах указанных земель.
Переоформление и приватизация
До 1 марта 2031 года отложили срок переоформления права постоянного (бессрочного) пользования участками созданных до 10.11.2001 СНТ.
Также уточнен упрощенный порядок приватизации садовых и огородных участков из государственной или муниципальной собственности: его действие продлено до 01.03.2031 и распространено на членов ликвидированных некоммерческих организаций. Это бесплатно и без проведения торгов.
Больше не нужно представлять сведения о местоположении границ испрашиваемых земельных участков на основании проектов организации и застройки территорий садоводческих, огороднических, дачных некоммерческих организаций, та как в этих проектах нет актуальных сведений. При этом в случае отсутствия утвержденного проекта межевания территории сохранена возможность представления подготовленной гражданином схемы расположения участка на кадастровом плане.
Требования к жилпостройкам
Существуют четкие требования к постройке дома на земле для садоводства.
Для постройки:
- Не более трех надземных этажей;
- Не выше 20 м всего здания;
- В состав жилья, как минимум должны входить: жилая комната, кухня (столовая), туалет, душевая комната, кладовка и пр. При этом спальная комната должна быть не менее 8 кв.м, гостиная не менее 12 кв.м, кухня не менее 6 кв.м;
- Высота от пола до потолка в жилой комнате и кухне не менее 2,7 м (в мансардном этаже — 2,3 м);
- Наличие естественного освещения (наличие окон) в жилой комнате и кухне;
- Наличие систем: отопления, вентиляции, водоснабжения, водоотведения, электроснабжения;
- В жилье в отопительный период температура воздуха в гостиной должна быть не менее 20 градусов, в душевой не менее 24, в кухне и туалете не меньше 18. В садовом домике такого температурного режима не требуется. Кстати, этим и отличаются садовый и жилой дома.