Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Статья 16 ЖК РФ. Виды жилых помещений». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Согласно п. 3 ст. 288 ГК размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении предприятий, учреждений, организаций допускается только после перевода такого помещения в нежилое. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством. При толковании данных положений закона необходимо учитывать приведенную выше норму закона, запрещающую использование помещений в жилых домах для нужд промышленного характера, из чего следует, что в многоквартирном доме после перевода жилого помещения в нежилое в этом помещении допустимо размещение только организаций, не занимающихся промышленным производством.
Изменение правового режима помещений
В настоящее время порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое определяется гл. 3 ЖК. Согласно ч. 1 ст. 22 ЖК и тот и другой переводы допускаются с учетом соблюдения требований ЖК и законодательства о градостроительной деятельности. Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома либо выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми (ч. 2 и 3 ст. 22 ЖК).
Определенные ограничения имеются и при переводе нежилого помещения в жилое. В соответствии с ч. 4 ст. 22 ЖК указанный перевод не допускается, если нежилое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.
Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение осуществляется органом местного самоуправления. В ЖК данный орган именуется органом, осуществляющим перевод помещений.
Комментарии к ст. 16 ЖК РФ
1. Так сложилось, что понятие «жилое помещение» используется в широком смысле. Им охватываются не только жилые комнаты, но и места вспомогательного пользования (прихожая, коридор, кухня, ванная, гардеробная, туалет и пр.).
Это понятие родовое. К жилым помещениям относятся все объекты, названные в ч. 1 комментируемой статьи. Но отсюда следует, что других жилых помещений не бывает. Нельзя признать (с точки зрения ЖК) жилым помещением юрту, ярангу, сборно-разборный дом, вагончик, балок и т.п. Это значит, что ЖК РФ отношения по поводу пользования этими объектами не регулирует.
2. Для жилищного права определение того, что есть жилой дом, квартира или комната, большого значения не имеет. Это скорее нужно для ведения государственного учета жилищного фонда и для государственной регистрации прав на жилые помещения (см. ст. 18, ч. ч. 4, 5 ст. 19 ЖК и соответствующий комментарий).
3. Определив понятия «жилой дом», «квартира» и «комната», ЖК РФ умалчивает о том, что следует понимать под частью жилого дома (п. 1 ч. 1 ст. 16) и частью квартиры (п. 2 ч. 1 ст. 16 ЖК).
По-видимому, частью жилого дома или квартиры следует считать несколько комнат этого дома или квартиры, являющихся объектом жилищных прав.
Не исключено и возникновение жилищных прав на неизолированные части жилого дома или квартиры, в частности, при заключении договора поднайма и вселении временных жильцов.
У собственников квартир есть общедомовое имущество
ГЖИ подала апелляционную жалобу, указав, что земельный участок хоть и относится к общему имуществу МКД, но не является помещением общего пользования. Следовательно, наличие такого участка не может быть признаком того, что дом является многоквартирным. Жилое здание, состоящее из двух квартир с отдельными выходами на земельный участок без прямого доступа к помещениям общего пользования, не является многоквартирным. Спорный дом обладает признаками жилого дома блокированной застройки согласно ст. 49 ГрК РФ.
Апелляционный суд, повторив доводы своих коллег и полностью с ними согласившись, добавил также, что
- Спорный дом признаётся многоквартирным ввиду наличия в нём общего имущества: единой крыши и единого цельного фасада, общего фундамента, одного земельного участка, внутридомовых инженерных коммуникаций по энергоснабжению.
- Наличие общего имущества влечёт возможность управления им специализированной организацией.
- В техническом паспорте дома указано наличие чердачных перекрытий, соответственно, в доме есть чердак, который является помещением, предназначенным для обслуживания более одной квартиры, и входит в состав общего имущества собственников помещений.
Бытует множество определений этому понятию. Жильё трактуется как индивидуальное помещение, которое находится в собственности того или иного человека. Оно представляет собой стены, защищающие личность от любых противоправных действий в отношении его с внешней стороны.
Юриспруденция всё же придерживается более широкого понятия, такого, как жилое помещение. Так, жилое помещение является изолированной территорией, являющейся недвижимым имуществом, которое пригодно для постоянного проживания людей. При этом обитель отвечает всем установленным правилам техники безопасности, санитарным нормам, которые контролируются законодательством на территории нашей страны. Только при выполнении этих условий жилое помещение считается реальным объектом юриспруденции, дающим человеку, то есть своему собственнику, ряд полномочий и свобод в отношении его. Данные требования к понятию прописаны в п.2 ст.15 ЖК РФ.
В России действует специальный порядок признания помещения пригодным для человеческой жизни.
Понятие жилого помещения многозначно, поскольку под ним может пониматься как отдельная квартира, так и многоэтажный дом некого жилого комплекса, где живут по соседству сотни людей.
Если же речь идет действительно о многоквартирном доме, то в таком случае он признается жилым помещением только в том случае, если все его составляющие удовлетворяют порядок по законодательству. К необходимым пунктам для подтверждения того, что здание действительно пригодно для жизни, можно отнести:
- Планировка, которая отвечает всем нормам техники безопасности. Данный пункт очень важен, поскольку в случае чрезвычайного происшествия людям необходимо будет как можно быстрее покинуть свою квартиру и выбежать на улицу. Для этого помещение должно быть правильно построено, чтобы человек мог без потерь покинуть здание.
- Оборудование, которое сработает в случае пожара. Новые жилищные комплексы, которые в данный момент строятся на территории России, в обязательном порядке должны быть оборудованы специальными сигнализациями. Они будут оповещать жителей дома о возгорании.
- Специализированный инвентарь для инвалидов. Сейчас в каждом общественном месте, где могут находиться инвалиды, законодательство обязывает строителей и владельцев учреждений закупать и устанавливать пандусы и лифты. Это позволит человеку с ограниченными возможностями наиболее комфортно передвигаться и чувствовать себя достойно среди других людей.
Виды жилого помещения?
Социальное существование человека разделило его обитель на несколько видов, в которых оно может находиться. Обо всех них говорится в ст. 16 ЖК РФ.
- Жилой дом или же его часть. Под этим понятием подразумевается индивидуальная и построенная отдельно от других зданий, состоящая из комнат самостоятельной жизни человека и при этом имеющая вспомогательные помещения, которых мы говорили ранее, постройка. В большинстве случаев жилой дом принадлежит одному человеку, который проживает на всей его территории. При этом он может состоять из нескольких этажей и в большинстве случаев иметь при себе определенную территорию, которой владеет собственник. В последнее время также не являются исключением случаи, когда человек имеет в пользовании и во владении лишь половину дома. На другой стороне живёт его сосед. Дом конкретно разделён стеной, соответственно соседи в его рамках не пересекаются и имеют личное пространство, которое подкрепляется и у одного, и у другого разными земельными участками. Такую ситуацию можно встретить сейчас преимущественно в постройках коттеджей.
- Квартира. Это помещение является второй стандартной территорией, которой может владеть собственник. Квартиру нынешнее законодательство понимает как обособленное помещение в многоквартирном доме, которое состоит из нескольких комнат и помещений вспомогательного использования. Соответственно человек занимает лишь одну ячейку из множества в жилищном комплексе, где помимо него проживают сотни людей. Более того, он имеет полномочия не только в отношении своей квартиры, но и в использовании территорий общего пользования. К таким территориям можно отнести, например, угол отдыха, который зачастую создают все жители дома для успешного времяпровождения по вечерам
- Комната. Под ней юриспруденция понимает часть квартиры или же дома, которая предназначена для проживания на территории другого собственника. Соответственно во владении человека и в использовании для проживания и бытования находится исключительно одно помещение.
Что означает непригодное для жизни жильё?
Встречаются также случаи, когда жильем по закону не может быть признано место для жизни человека. Это происходит в следующих случаях:
- Аварийное жильё. В таких случаях планировка жилья нарушает все нормы безопасности, которые подразумевает законодательство. Чаще всего с такой проблемой сталкиваются при постройке новых жилищных комплексов, строители которых спешат сдать свою работу к назначенному числу. В связи с этим встречаются серьезные нарушения техники безопасности. Планировка здания не может обеспечить жителям комплекса возможность, нужную, чтобы быстро в случае опасности покинуть помещение. То есть на пути эвакуации построены какие-либо преграды, которые могут поставить под угрозу жизни десятков человек.
- Ветхое жильё. Законодательство запрещает людям проживать в ветхой обители, большая часть которого по строительным материалам начинает со временем разрушаться, поскольку это влечет серьезные последствия. В первую очередь, любое ветхое жильё опасно тем, что в любой момент она может обвалиться в связи с воздействием каких-либо внешних факторов, например, резкого ухудшения погодных условий. Данная ситуация может повлечь за собой смерть собственников. Помимо этой причины, нужно отметить, что ветхое жильё постепенно, зачастую даже при незаметном разрушении в связи с использованным материалом, способно образовывать пыль, что не есть хорошо для лёгких человека. Ветхое жильё оценивается в связи с материалами, из которых был построен дом. Так, если обитель была сооружена из камня, то ее ветхость признается в том случае, если уже изношено 70% помещения. Если же речь идет о деревянных постройках, то в таком случае ветхими они станут тогда, когда будут разрушены примерно на 65% от всей площади.
Понятия «Жилое помещение» и «Квартира»
Жилое помещение – это изолированное помещение, пригодное для постоянного проживания граждан, т.е. отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.
Статья 16 ЖК РФ относит к жилым помещениям жилой дом и его часть, квартиру (или долю), комнату. Статья 15 дает более развёрнутое определение для «жилого помещения» — так называется объект недвижимости, который изолирован и пригоден для постоянного проживания.
Такая недвижимость должна отвечать определенным санитарным нормам и требованиям закона. На самом деле понятие жилого помещения — вполне обширно. Хотя квартира — это одна из его разновидностей. В статус «жилое помещение» также входят жилые дома, комнаты, долю комнат, долю домов.
Проблемы перевода жилых помещений в нежилые
Довольно часто владельцы жилых помещений решают использовать их для производственных или других нужд, не связанных с непосредственным проживанием в них людей. Для этого должен быть соблюден ряд требований:
- Помещение должно располагаться на первом (цокольном) этаже. Если планируется перевести в разряд нежилого помещения квартиру, расположенную на верхних этажах, то все ниже расположенные помещения должны быть нежилыми;
- Помещение должно иметь отдельный вход (не из общего подъезда);
- Дом, в котором планируется такой перевод, не должен подлежать сносу или реконструкции;
- Нельзя перевести в нежилое помещение часть квартиры или часть отдельной комнаты;
- Не подлежат переводу в нежилые служебные, муниципальные, маневренные квартиры комнаты в общежитиях.
Комментарий к Ст. 16 Жилищного кодекса РФ
2. Жилым домом является специально построенное или переоборудованное (переделанное) в жилое (с соблюдением требований законодательства) индивидуально-определенное помещение капитального типа, состоящее из комнат и бытовых помещений.
Бытовые помещения предназначены для удовлетворения социальных, материально-бытовых потребностей, связанных с проживанием в жилом доме.
Бытовые помещения по их роли в обслуживании подразделяются на:
а) помещения, находящиеся в самом жилом доме (кухни, прихожие, кладовые, антресоли, туалеты), входящие в объем общей площади жилья; балконы, лоджии, веранды, террасы, не охватываемые общей площадью жилья;
б) помещения, находящиеся за пределами жилого дома (бани, сараи, хранилища, погреба), требующие особого порядка правовой регламентации при купле-продаже жилого дома, заключении договора найма.
По правовому режиму использования эти подсобные помещения квалифицируются как принадлежность относительно главной вещи (дома) и по общему правилу следуют судьбе главной вещи (ст. 135 «Главная вещь и принадлежность» ГК РФ), т.е. если заключен договор относительно дома, предполагается, что приобретатель (наниматель) пользуется названными видами принадлежностей без особых оговорок.
При совершении сделок с домом может быть предусмотрено и иное. Предоставлено право владения и пользования жилым домом (или одной из частей жилого дома) за исключением права пользования баней, сараем, погребом.
Правомерно заключение самостоятельных договоров относительно права пользования перечисленными видами подсобных помещений. Но тогда эти отношения по найму не будут охвачены жилищным законодательством, они должны квалифицироваться как договоры аренды (имущественного найма).
3. Квартира как структурно обособленное помещение в многоквартирном жилом доме должна иметь отдельный от квартиры других жильцов непосредственный вход в помещение. Недопустимы случаи вынужденного входа в жилое помещение через квартиры других жильцов. Такое недопустимо и в случаях ремонта жилых помещений.
Помещения вспомогательного использования для удовлетворения, в частности, бытовых нужд могут быть внутриквартирными и внешними.
При наличии приусадебных участков на правах аренды, постоянного (бессрочного) пользования, права собственности (ст. 20 Земельного кодекса Российской Федерации) возможно строительство на них бань, сараев, хранилищ, теплиц.
4. Комната как часть жилого дома или квартиры может быть изолированной от других или смежной, имеющей проход в другую через нее.
Неизолированные комнаты не могут выступать самостоятельным предметом договора найма жилого помещения, но могут быть заселены лицами разного пола.
Число и размеры комнат должны соответствовать требованиям проектно-сметной документации, основаниям, условиям переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
Отличие коммунальной квартиры от квартиры
По жилищному кодексу комната в коммунальной квартире является отдельным объектом, имеющим свой номер, указанный в поэтажном плане БТИ.
При смене собственника новый владелец получает свой объект, то есть комнату. Этим имуществом он вправе распоряжаться по собственному усмотрению, но в рамках установленных законодательством норм.
Порядок пользования долей в квартире устанавливается по конкретной ситуации, не только с учетом полагающихся в пропорции метров, но и льгот по состоянию здоровья. Часто правила определяются в судебном порядке. Новым собственникам приходится мириться с устоявшейся ситуацией или отстаивать свои права в суде.
Отличия от квартиры заключаются также в применении налоговых норм. Налоговыми объектами являются сами квартиры, но не доли в них. Этот нюанс имеет значение при исчислении налоговых вычетов при процедуре продажи.
Понятие жилой комнаты
Рассмотрим, что входит в жилую площадь, и что такое жилая площадь квартиры. Популярным термином является «жилая комната». Однако к ним относятся не только комнаты, в которых могут проживать люди.
К жилым, относятся все комнаты, среди них:
- спальня;
- гостиная;
- кабинет;
- библиотека;
- столовая;
- детская и другие.
Помещения общего назначения и неотапливаемые объекты относятся к общим помещениям, кроме перечисленных к ним относятся:
- лоджия;
- балкон;
- мансарда;
- кухня;
- санузел;
- холл;
- прихожая;
- «хрущевский холодильник» в стене на кухне.
Что считается жилой площадью в квартире? Собственно, само понятие двухкомнатная квартира подразумевает 2 жилых комнаты, а остальные помещения относятся к общим.
Из этого, учитывая вышеизложенное, суду надлежало сделать вывод, что договор заключен о продаже как дома, так и подсобных строений. В противном случае на одном земельном участке оказалось бы два собственника: один — жилого дома, а другой — подсобных строений, что недопустимо[3].
Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефону (консультация бесплатно), работаем круглосуточно.
Гражданский и Жилищный кодексы предусматривают специальную регламентацию некоторых отношений, складывающихся при пользовании жилыми помещениями, находящимися в многоквартирных домах. При этом ГК РФ устанавливает, что собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве общей собственности на общее имущество дома.
В чем отличие жилого дома от жилого помещения
Жилой дом как объект жилищного права может состоять из квартир (в многоквартирном доме) и комнат. Согласно действующим санитарно-гигиеническим правилам, такая недвижимость бывает двух видов: многоквартирная и одноквартирная. Разница между ними заключается в числе собственников и наличии общего имущества. Согласно ст. 15 Жилищного Кодекса РФ жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, то есть отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам (противопожарным, градостроительным и техническим). Ключевым определением жилого помещения является именно возможность постоянного проживания, а не временного. Однако такая недвижимость может предоставляться и во временное пользование.
Разница объектов: чем отличаются основные характеристики?
Для того, чтобы было легче разобраться в отличиях, представим их в виде таблицы (Таблица № 3).
Таблица № 3:
| Жилая недвижимость | Нежилая недвижимость |
| Соответствие техническим и санитарным нормам для проживания (достаточная площадь, определённые санитарно-гигиенические условия, шумовые, тепловые нормы, освещенность и воздухообмен, технические и пожарные нормы). | Необходимые условия для проживания граждан частично или полностью отсутствуют. |
| Наличие коммуникаций (канализация, вентиляция, водопровод, электричество, газоснабжение). | Коммуникации частично или полностью отсутствуют. |
| Использование в коммерческих целях возможно лишь в исключительных случаях (адвокатский кабинет). | Разрешено использование в коммерческих целях. |
| Возможность регистрации граждан. | Регистрация граждан запрещена. |
Мы рассмотрели основные особенности правового статуса жилых и нежилых объектов недвижимости. Ряд вопросов и по сей день остается неурегулированным, однако законодательство в жилищной сфере является одним из самых прогрессивных и продолжает активно развиваться.