Поправки о недвижимости. К чему готовиться юристам

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Поправки о недвижимости. К чему готовиться юристам». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Законодатель вводит для некоторых категорий граждан и юридических лиц — собственников зданий, строений и сооружений, расположенных на государственных и муниципальных земельных участках, особый льготный порядок определения цены выкупа.

Этапы расселения из аварийного жилья

Само переселение состоит из нескольких этапов:

1. Подача заявления и необходимых документов в межведомственную комиссию.;
2. Получение решения по итогам работы комиссии о признании дома аварийным;
3. Включение дома в региональную программу переселения граждан из аварийного жилищного фонда;
4. Получение уведомления о принятом решении об изъятии земельного участка и проект соглашения об изъятии недвижимости для государственных или муниципальных нужд;
5. Подписание соглашения и отправка его в орган, принявший решение об изъятии, в течение 90 дней со дня получения проекта соглашения;
6. Принятие жилого помещения с составлением соответствующего акта;
7. Подписание договора социального найма или оформление права собственности на новое жилое помещение в Росреестре.

В случае выкупа государственных или муниципальных земельных участков собственниками расположенных на них зданий, строений, сооружений, которые не указаны в п. 1 ст. 2 Закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ, к этому случаю применяется п. 2 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ.

Изложенные в этом пункте правовые нормы практически в большей своей части дублируют прежнюю редакцию п. 2 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ.

Исключением является то, что порядок определения выкупной цены, предусмотренный в п. 2 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ в новой редакции, применяется до 1 января 2010 г. Кроме того, этот порядок не действует в отношении лиц, указанных в п. 1 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ. Его действие распространяется на граждан и на некоммерческие организации:

которые получили право собственности на здания, строения, сооружения, расположенные на приватизируемых земельных участках после вступления в силу Земельного кодекса РФ;

для которых федеральным законом не установлен иной порядок приобретения государственных или муниципальных земельных участков в собственность.

Выкуп арендованного земельного участка

Законодатель внес окончательную ясность в вопрос о возможности приватизации земельных участков, ранее переданных собственникам зданий, строений и сооружений в аренду.

Из нового п. 2.2 ст. 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ следует, что собственники зданий, строений и сооружений вправе приобрести в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда был заключен договор аренды этих земельных участков — до или после вступления в силу Земельного кодекса РФ.

Этим законодатель поставил точку в длительном споре некоторых юристов-практиков об утрате собственником здания, строения и сооружения права на приватизацию занятого этими объектами земельного участка, в случае оформления такого земельного участка собственнику таких объектов в аренду.

Напомним, что в соответствии с п. 3 ст. 35 и п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ исключительное право на приватизацию или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица, которые являются собственниками зданий, строений и сооружений, расположенных на таких участках.

Порядок и условия приватизации и приобретения права аренды при этом устанавливаются Земельным кодексом РФ и иными федеральными законами.

До принятия Закона возникала масса споров между собственниками зданий, строений и сооружений, оформившими земельный участок под такими объектами в аренду, и арендодателями — органами государственной власти на предмет возможности приватизации таких земельных участков.

К сожалению, на практике часто встречаются неправомерные отказы в предоставлении ЗУ в собственность. Примером может послужить дело Алтайского краевого суда, рассмотренное в 2018 г.

Истец обратился в суд с иском к Барнаульской городской думе с требованием признать незаконные положения Правил землепользования и застройки городского округа по поводу земельного участка отнесенного к санитарно-защитной зоне.

В иске указано, что истец пользовался ЗУ и самовольно построенным на нем домом длительное время. Ранее он обращался в Комитет по земельным ресурсам и просил предоставить используемый участок в собственность. Однако истец получил отказ, обоснованный тем, что данный ЗУ находится на территории санитарно-защитной зоны Северного Промышленного района. Согласно положениям Российского законодательства строительство жилых объектов на территории таких зон запрещено.

Однако проект защитных зон не разрабатывался и соответствующее заключение главного санитарного врача Алтайского края не было выдано. Таким образом суд установил, что ЗУ не относится к санитарно-защитной зоне Северного промышленного района и положения Правил землепользования недействительны.
Т.е. иск был удовлетворен. Положения правил, касающиеся расположения защитных зон не действительны. А истец может повторно обратиться для выкупа ЗУ и узаконить построенный дом.

Регистрация права собственности

Выкуп участка из аренды в собственность подразумевает совершение арендодателем целого комплекса юридически значимых действий. Во-первых, сторонам необходимо договориться об условиях сделки, затем подписать ДКП, а после этого, зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.

Для осуществления регистрационных действий необходимо подать заявление, подкрепленное пакетом документов, в территориальное подразделение Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии:

• лично, путем подачи сотруднику ведомства;
• через МФЦ;
• онлайн, на официальном сайте Росреестра или на портале Госуслуги.

Порядок выкупа земельного участка из аренды

В случае выкупа земельного участка из аренды у государства, вся процедура значительно упрощается. Поскольку в таком случае участок уже имеет кадастровый номер, определен в границах и в виде разрешенного использования, соответственно предварительное согласование его предоставления не требуется.
Как мы уже писали ранее, если на арендованной у государства земле расположены ОКСы, то продажа данных земельных участков собственникам ОКСов осуществляется без публичных торгов.
Соответственно по истечению 3 лет использования земельного участка достаточно обратиться к арендодателю (местная администрация или уполномоченный государственный орган) с соответствующим заявлением и выждать 30 дней, в течении которых арендодатель рассмотрит ваше обращение.
Если решение по заявлению будет положительным, арендодатель направит в ваш адрес договор купли-продажи земельного участка на подписание.

Право юридических или физических лиц на приобретение земельного участка, который находится у них в аренде, прописан в Земельном и Гражданском кодексах, а также в различных федеральных законодательных актах. Таким образом, реализовать данное право в соответствии с действующим законодательством может любой гражданин.

Сама по себе процедура предусматривает передачу права собственности на определенный участок в частное владение за определенную сумму, размер которой определяется на основании различных нормативных актов.

В отдельных ситуациях предусматривается возможность внесения требуемой суммы выплаты в рассрочку, которая при необходимости может растягиваться на несколько лет.

Покупка арендованного земельного участка в частную собственность осуществляется только в том случае, если на земле находится какая-либо недвижимость, а в договоре аренды изначально предусматривалась возможность последующего выкупа предоставленной недвижимости.

Образец межевого плана земельного участка

Перед тем, как выкупать указанную территорию, нужно оформить на себя строение, которое на ней находится, в частную собственность, и для этого нужно сделать следующее:

1. Обратиться в Бюро технической инвентаризации и запросить технический паспорт на указанную постройку. Скачать образец технического паспорта
2. Разработать план недвижимости в соответствии с данными технического паспорта — Скачать кадастровый паспорт помещения.
3. Зарегистрировать указанную недвижимость в государственном кадастре.
4. Провести процедуру государственной регистрации прав владения на это имущество.

После того, как будет проведена процедура официальной регистрации, можно будет подавать соответствующее обращение в местную администрацию, чтобы оформить выкуп участка, который находится под этим строением.

1. Не поставленный на кадастровый учет участок выкупить нельзя.
2. Не подлежат выкупу земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами, а также которые в данный момент ещё к ним не относятся, но планируются Генпланом отнести к участкам такого назначения. К примеру, приватизировать дорогу не получится даже если она идёт только к вашему участку. И тот факт, что сейчас Правила землепользования и застройки разрешают использовать участок под ваше здание, так же не имеет значения, т.к. они должны соответствовать Генплану.
3. Выкупить землю не смогут иностранные граждане и юридические лица, так как это прямо запрещено ч. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ, но только участки, находящиеся на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ. Единственный район Калининградской области, где иностранцы смогут выкупить землю в собственность – это Гвардейский район. Ни в Калининграде, ни в Светлогорске или курортном Зеленоградске, ни в других районах и городах области сделать это не получится. Такая сделка не будет зарегистрирована Росреестром. При этом юридическое лицо будет считаться российским даже если его учредили на 100% иностранные лица, поэтому многие иностранцы создают дочерние компании.
4. Разные права. Если здание, сооружение, расположенные на неделимом земельном участке находятся не только в частной собственности, но и на ином праве у государственных органов, учреждений, а равно на таком участке есть несколько зданий, одни из которых в частной собственности, а другие, к примеру, на праве хозяйственного ведения и (или) оперативного управления, то оформить в собственность также не получится.
5. Если нет согласия подать совместное заявление у всех сособственников здания, то обязанности продать участок не возникает.
6. Выкупить под объект незавершенного строительства не получится.
7. Собственник разрушенного объекта недвижимости вправе требовать предоставления участка, занятого этим объектом, только после восстановления объекта.

Главное из нового Земельного Кодекса РФ

1. Муниципальные структуры (поселка, деревни, села) теперь являются земельными собственниками с правом продажи;
2. Инициирует проведение аукциона по продаже участка владелец публично-правовой собственности (федеральной, региональной или муниципальной);
3. Купить «напрямую» у администрации земельный участок под строительство индивидуального жилого дома (ИЖС) в границах населенного теперь нельзя, только через публичный аукцион. Но в октябре 2018 мэрия Москвы утвердила список земельных участков под ИЖС, стать владельцем которых можно без участия в торгах. Об этом сообщает пресс-релиз департамента городского имущества;
4. Стали возможны аукционы по продаже не стоящих на кадастровом учете муниципальных участков по заявлению граждан.

Другими словами, в оборот поступили новые земельные участки, а чтобы купить землю, больше не нужно обращаться в администрацию города или районного центра — достаточно обращения в администрацию поселения, на территории которого расположен участок.

Порядок выкупа земельного участка под объектом недвижимости в 2022 году

Требования по передаче земельного участка ЛПХ государством в собственность для ведения хозяйства из аренды зависит от места размещения надела. В черте города допускается строительство жилого дома для проживания одной семьи целый год. За городом территория предоставляется только для сельскохозяйственной деятельности. На таких объектах запрещено строительство жилых домов.

Если арендуется площадь для строительства жилья, то нужно постараться возвести его в течение трех лет с момента предоставления участка, и оформить его в личное владение, хотя бы как объект незавершенного строительства.

Если у вас есть участок на праве аренды и на нем построен объект недвижимости, то вы попадаете под выкуп земельного участка из аренды в собственность.

При выполнении всех требований, владелец дома может начать процедуру. Подав соответствующее заявление.

Написать в Администрации заявление о выкупе земельного участка под объектом собственности. Согласно Правилам выкупа земли, которое устанавливает муниципалитет или Правительство РФ (для земель в федеральной собственности), выкуп земельного участка проходит без торгов (аукциона), так как вы обладаете приоритетным правом.

Загорская МПМК заключила договор аренды 10 сентября 2014 года, а потому, решил Арбитражный суд Московской области (Людмила Федулова), права на льготы у нее нет.

Выкуп земли у администрации 2022 цены

Выкуп земельного участка из аренды в собственность возможен, когда он находится в собственности у физических и юридических лиц, а также органов власти различного уровня, и переданы во временное владение нанимателю. Наименьшая из возможных ставок – 2,5% – предоставляется при выкупе земель из федеральной собственности.

В любом случае суды считают, что предоставление участка, занятого объектом, должно осуществляться так, чтобы правообладатель этого объекта имел возможность осуществить его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого участка должны входить как часть, которая занята объектом, так и часть, необходимая для его использования.

Арендатор наделяется возможностью временно использовать землю, но он не становится её собственником. Такой объект не может выступать в качестве предмета сделки, его нельзя продать, подарить или передать в наследство.

Документы для выкупа земли

Каждый из этапов подкреплен обильным количеством бумажной документации, подтверждающей правомерность работ:

• Заявление к собственнику о возможности выкупа участка. В него должны быть включены характеристики участка, как физические, так и кадастровые, основания для перевода земли в собственность, сумма залога, перечисляемого для стопроцентной гарантии завершения всех работ;
• Договор аренды, заключенный на первом этапе ренты территории, включая все приложения и дополнительные соглашения;
• Требуемые кадастровые документы на землю: паспорт, заверенная копия плана;
• Документы, не ограничивающие возможность проведения сделки: Постановление Главы администрации о праве заключения договоров купли-продажи, соглашение с собственником, если речь о выкупе у частного лица;
• Документ, подтверждающий оплату госпошлин.

Для подтверждения правомерности, выполняемых действий могут потребоваться вспомогательные бумаги:

• Документы, на основании которых возникают права на земельный участок, полученные собственником;
• В ситуации, когда приобретение участка может серьезно сказаться на бюджете семьи, требуется согласие супруга на проведение сделки;
• Завизированное согласие органов опеки и попечительства, если в ходе совершения действий по оформлению затрагиваются интересы граждан, не достигших восемнадцати лет;
• Документы, доказывающие отсутствие задолженностей на участке (налоговые обязательства, ограничения на использование).

Прайс на выполнение проекта
Оценка садового земельного участка (ИЖС, ДНП) до 15 сот.	8 900 Р
Оценка земельного участка с/х назначения	от 18 000 Р
Оценка земельного участка, массива (земли рекреационного назначения)	дог.
Оценка земельного участка, массива (земли населенных пунктов)	дог.

Закон о выкупе земли из аренды в собственность 2022

Какова стоимость Стоимость участка рассчитывается в процентном соотношении от его кадастровой цены, которая зависит от региона и месторасположения земли. Например, стандартно для граждан, которые возвели постройки на участках, а также для юридических лиц, которые являются владельцами зданий, стоимость выкупа из аренды составляет около 60% кадастровой цены. Минимальная ставка в размере 2,5% предоставляется в случае выкупа участка из федерального владения. Данный процент также применяется в отношении юридических лиц, когда выкупаются разделенные наделы, предоставленные в аренду с целью формирования дачного хозяйства. Также обратите внимание, что в случае необходимости смены категории и характера целевого использования участка, вам необходимо будет оплатить около 80% его кадастровой стоимости. Если нужды в таких изменениях нет, тогда применяется ставка на уровне 20%.

Выкуп определенного земельного участка в частную собственность у администрации предусматривает необходимость в проведении определенного ряда юридических процедур, результатом которых является передача прав собственности от текущего собственника тому гражданину, которым оформляется выкуп.

Выкуп территории из аренды содержит в себе огромнейшее количество различных особенностей, которые полезно будет узнать в процессе взаимодействия с государственными органами.

В частности, масса нюансов появилась после того, как в 2022 году законодательство было подвержено массе корректировок, большинство из которых затронули именно процедуру выкупа недвижимости у государственных или муниципальных органов.

Цена, по которой будет осуществляться выкуп земельного участка в частную собственность, рассчитывается в виде процента, но основывается расчет не на рыночной, а на кадастровой стоимости, которая существенно ниже по сравнению с рыночной.

Данное изменение затронуло исключительно те участки, которые предназначаются для сельскохозяйственной деятельности и были предоставлены гражданам в аренду при соблюдении некоторых ключевых условий:

• указанный земельный участок находится в аренде у данного гражданина на протяжении не менее трех лет;
• заявление на выкуп земельного участка, использующегося на основании договора аренды, подается до того момента, как закончился срок действия данного соглашения;
• не должны наблюдаться никакие нарушения условий договора, допущенные арендатором.

Нормативное регулирование

Процедура выкупа земельных участков на сегодняшний день регулируется в основном статьей 39.3 Земельного кодекса.

В соответствии с пунктами данного нормативного акта земельные участки, являющиеся собственностью муниципальных или государственных органов, продаются исключительно в процессе проведения открытых торгов, за исключением следующих ситуаций:

• земельные участки предоставляются гражданину для комплексного освоения или представляют собой территории, образовавшиеся в процессе разделения таких участков;
• земельные участки образовались из территорий, предоставленных гражданским некоммерческим организациям для постройки жилой недвижимости;
• земельные участки образовались в результате разделения территории, предоставленной гражданам для ведения огороднической, садоводческой или другой аналогичной деятельности;
• земельные участки образовались в результате раздела территории, предоставленной юридическим лицам для обустройства дачного хозяйства;
• на территории находятся какие-либо сооружения и здания, если заявитель является их собственником;
• земельный участок был предоставлен заявителю в бессрочное пользование;
• территория предоставлялась определенной сельскохозяйственной организации или специализированному крестьянскому хозяйству на условиях, предусмотренных действующим законодательством.

Похожие записи:

• Госпошлина за регистрацию автомобиля в 2022 году
• Единый налоговый счет: как платить налоги и взносы в 2023 году
• Потребительская и продовольственная корзина в России