Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дееспособность продавца- проверяем». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Нет. Справка из ПНД не входит в обязательный пакет документов со стороны продавца при заключении сделки с недвижимостью. Однако она может стать весомым аргументом при возможных дальнейших разногласиях и обеспечить покупателю спокойствие и уверенность.
При каких случаях рекомендовано получить справку?
Сама по себе справка о дееспособности – отнюдь не обязательный документ в сделках с недвижимостью, она может выступать только дополнительным гарантом. По умолчанию все сделки должны совершаться в здравом уме и твердой памяти: об этом говорит тот же Гражданский Кодекс. Однако все-таки есть ряд ситуаций, когда получить справку о дееспособности продавца, мягко говоря, не помешает. Вот они:
- продавец состоит на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере;
- продавец ранее лечился от психических расстройств;
- добросовестные отношения между покупателем и продавцом как физическими лицами закреплены в договоре и нотариально заверены;
- продавец – человек пожилого возраста;
- продавцу от 14 до 18 лет (в этом случае также необходимо согласие его опекуна или законного представителя);
- параметры и цены по договору явно занижены по сравнению со среднерыночными;
- нотариус или один из участников сомневается в дееспособности продавца (аналогичная ситуация, впрочем, может возникнуть и в отношении покупателя).
Где получить справку?
Как уже было сказано ранее, для этого нужно посетить наркологический или психоневрологический диспансер (НД и ПНД соответственно) по месту жительства продавца. Если есть сомнения в алкогольной или наркотической зависимости, то стоит обращаться в НД, если в психическом состоянии – ПНД; обе справки одновременно, как правило, не нужны. Понадобятся паспорт, полис, а также приписное свидетельство или военный билет для мужчин. В НД сдаются анализы и проводится осмотр у нарколога, в ПНД – беседа с психиатром. Стоимость справки из ПНД составит около 1400 рублей, из НД – 200: обычная справка о том, что человек в течение года не обращался в ПНД и не состоит там на учете, предоставляется бесплатно. Срок действия документа – от трех месяцев до года (для продажи квартиры, как правило, это 3 месяца: этот же срок действителен для справки из НД).
В справке обязательно указывается наименование документа и его порядковый номер, полная информация о гражданине, о проводившем осмотр сотруднике диспансера, результат осмотра, дата, подпись врача и два штампа – врача и медицинского учреждения. Стоит отметить, что диспансер должен быть муниципальным: справка из частного учреждения никак не подтверждает состояние человека на учете в районном диспансере. И еще один момент: покупатель не сможет получить справку вместо продавца, т.к. предоставляемая в документах информация является конфиденциальной. Можно разве что присутствовать при вручении справки продавцу, который самостоятельно обратился в диспансер.
Правило 6. Справки из диспансеров
Рекомендуется также запросить у продавца справки из наркологического и психоневрологического диспансеров, которые подтверждают, что он не состоит на учете в указанных учреждениях. «Данная информация необходима для исключения риска оспаривания сделки под предлогом того, что в момент ее совершения продавец находился в состоянии, когда не был способен осознавать свои действия», — пояснила юрист из «Инком-Недвижимости».
Однако сам по себе факт нахождения продавца на учете в психоневрологическом или наркологического диспансере не является однозначным поводом для отказа от сделки. В этом случае необходимо выяснить все обстоятельства, связанные с продажей квартиры: по какой причине она продается, приобретает ли собственник взамен другое жилье, где оно находится и т. д. «Кроме того, можно договориться о том, чтобы в день заключения сделки продавец прошел медицинское освидетельствование, благодаря чему врач мог бы оценить его состояние на предмет готовности к заключению сделки», — посоветовала Ольга Кладкова.
Правило 7. Странное поведение продавца
Выдать недобросовестного продавца может его странное поведение — например, если он не может ответить на стандартные вопросы.
«Покупателям следует насторожиться, если собственник жилья не в состоянии объяснить им, куда он переедет после продажи своей квартиры и когда собирается зарегистрироваться на новом месте жительства. Конечно, это можно объяснить какими-то бытовыми сложностями, однако все же такую ситуацию необходимо прояснить», — рекомендует директор департамента вторичного рынка компании «Инком-Недвижимость» Михаил Куликов.
По его словам, также тревожным сигналом для потенциальных покупателей является подозрительно низкая цена квартиры — если она на 15% меньше рыночной стоимости подобных объектов. Конечно, собственник может дать покупателю значительную скидку в связи с тем, что ему нужно срочно продать квартиру из-за переезда в другой город или страну. Но в случае высокого дисконта следует перепроверить документы с особой тщательностью и не спешить выходить на сделку.
Кто имеет право распоряжаться квартирой (генеральная доверенность на продажу квартиры)
Проводить сделки с недвижимостью имеют право только собственники жилья. Исключение составляют случаи, когда собственник оформил на кого-то генеральную доверенность. В документе должно быть указано право ставить подписи, собирать и подавать документы. Если это не указано, значит, доверенность на продажу не действительна.
Доверенность оформляется на конкретного человека, там указываются его паспортные данные. Третьи лица не имеют права пользоваться чужой доверенностью. К примеру, если документ оформлен на мать, сын не может продать недвижимость с помощью этой доверенности.
Для проверки подлинности доверенностей существует онлайн-сервис. Штамп нотариальной конторы и подпись юриста важны, но они не гарантируют, что доверенность действует. Собственник имеет право отозвать ее, а экземпляр может остаться у продавца или риелтора. Можно также обратиться непосредственно к нотариусу, выдавшему документ, чтобы он проверил доверенность по базе.
Еще один важный нюанс: действительным является только оригинал документа. Копия не имеет никакой юридической силы.
Нужна ли справка из ПНД при продаже недвижимости?
Справка ПНД для сделки с недвижимостью не является обязательным документом, который должен предоставить собственник. Но в случае возникновения конфликтов между сторонами, она может защитить права покупателя и доказать правомерность его действий. Прежде всего, потенциальный покупатель может быть спокойным, что никто не пытается воспользоваться нездоровым человеком и продать имущество без его согласия.
Для заключения договора купли-продажи продавец должен подтвердить документально свою правоспособность. Для этого он предоставляет документ, подтверждающий его права на имущество (выписку из ЕГРН, документ, на основании которого он владеет объектом). Кроме этого, он обязан доказать свою дееспособность. Это означает, что гражданин совершает осознанные поступки. Сделать это можно с помощью справки из психдиспансера.
Полномочия владельца имущества тщательно проверяются перед подписанием договора. Что касается дееспособности, этот момент часто упускают из вида. Хотя игнорирование этой процедуры часто чревато серьезными негативными последствиями. Чтобы не потерять деньги и недвижимость, лучше до подписания сделки попросить предоставить продавца справку из психоневрологического диспансера.
Последствия при заключении сделки с недееспособным лицом
Что же делать в случае, если все-таки состоялась такая сделка, и суд признал ее недействительной? Сторонам приходится иметь дело с ее последствиями: они обязаны вернуть друг другу то, что получили в результате сделки, или возместить его стоимость. Если одна из сторон знала о том, что вторая недееспособна (или должна была это знать), то ей нужно возместить реальный ущерб. Если суд решит, что опекун недееспособного гражданина совершил бы такую же сделку, выгода будет в пользу последнего. Если же была целая цепочка сделок, и покупатель не мог знать, что изначальный продавец недвижимости недееспособен, нужно оформлять иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (ст. 302 ГК РФ). Суд в этом случае признает сделку ничтожной, а покупатель вправе требовать от продавца возврата денег. Если реальный ущерб не был возмещен в течение года, покупатель имеет право на разовую компенсацию от государства в размере до одного миллиона рублей: соответствующий закон № 122-ФЗ был принят в 1997 году.
Подытожим: справка о дееспособности при продаже квартиры не является обязательной частью комплекта документов для сделки – но в некоторых случаях ее наличие серьезно облегчит жизнь покупателю. Будьте внимательны, обращайте внимание на мелочи и, если сомневайтесь, потребуйте документ: возможно, ваши опасения окажутся не напрасными. Также можете обратиться к юридическим специалистам АН «Трансферт»: мы всегда поможем разобраться в непростой ситуации.
Что такое справка о дееспособности
Условно под понятием «справки о дееспособности» имеются в виду документы из специализированных медицинских учреждений о том, что гражданин не проходил лечение и не числится на учете в диспансере:
Важно. Справка о дееспособности выписывается гражданам по адресу прописки.
Документ об отсутствии психических расстройств и наркотической зависимости должен содержать следующие сведения:
Когда вторая сторона, участвующая в сделке испытывает сомнения, что человек, с которым подписывается договор, страдает алкоголизмом либо наркотической зависимостью, ему придется пройти обследование в наркологическом диспансере. После пройденного освидетельствования гражданин сможет получить необходимую справку.
Документ должен быть содержать те же информация, что бумага из ПНД. Граждане должны понимать, что реестр дееспособных лиц не существует, есть списки лиц. состоящих на учете у медиков.
Обязательна ли справка из ПНД
Она не входит в обязательный пакет документов со стороны продавца при заключении сделки с объектом недвижимости. При этом, она может явиться весомым аргументом в случае возникновения разногласий и обеспечить покупателю уверенность и спокойствие.
Чтобы заключить сделку купли-продажи, продавцу следует иметь на руках юридическое подтверждение того, что он вправе распоряжаться недвижимостью. Кроме того, продавец должен быть дееспособным, то есть осознавать собственные действия, а также понимать их последствия.
Перед оформлением сделки купли-продажи правоспособность продавца всегда тщательно проверяется, чего не скажешь об оценке дееспособности, про которую нередко и совершенно зря забывают. Чтобы избежать негативных последствий, лучше заранее попросить продавца предоставить вам справку, подтверждающую его адекватное психическое состояние. Не забудьте, что если если у квартиры несколько собственников, то такой документ следует получить от каждого из участников сделки.
Справку ПНД следует заказывать в психоневрологическом диспансере. Лучше обратиться в государственную больницу, т.к. справки из частных клиник обычно снижают «кредит доверия».
|
Виды справок |
||
|
1 |
О том, что продавец не обращался в психоневрологический диспансер за медпомощью и не состоит под диспансерным наблюдением. |
Это простой и наиболее быстрый вариант. Данный документ выдаются бесплатно. |
|
2 |
Врачебное свидетельство о состоянии здоровья. В ней будет указано, что по результатам медицинского освидетельствования у продавца нет противопоказаний для сделок с недвижимостью. |
Для ее получения надо пройти осмотр у врача-психиатра. Стоимость документа — примерно 1500 руб. Т.к. документ, в первую очередь, требуется покупателю, то последний может взять на себя финансовые расходы. |
Как проверить человека перед тем, как покупать у него квартиру или дом, чтобы не остаться и без жилья, и без денег
Покупка жилья может закончиться для человека весьма плачевно, если сделку признают недействительной: покупатель рискует остаться и без квартиры, и без денег (ведь продавцу никто не запрещает тут же истратить всю полученную от покупателя сумму по своему усмотрению). Возникает вполне логичный вопрос: как же защититься от подобных неприятностей, покупая квартиру или дом?
С этого года действует особый механизм государственной защиты покупателей, которые лишились жилья из-за отмены сделки судом (ст. 68.1 Закона 218-ФЗ).
Если в течение полугода с продавца не удастся взыскать деньги, ущерб возмещается из казны РФ. Но компенсация полагается только добросовестному покупателю (который на момент заключения сделки не мог ни знать, ни разумно предположить, что там кроются какие-то подвохи).
Поэтому важно обеспечить себя доказательствами, что перед подписанием договора купли-продажи жилья вы проверили своего контрагента и убедились, что от вас ничего не утаивают.
- Специалисты советуют заказывать документ непосредственно перед подписанием договора купли-продажи. За 1–3 месяца ситуация с психическим здоровьем продавца может измениться и возможно такое, что на момент совершения сделки он уже будет недееспособным лицом.
- Сама по себе справка не является существенным доказательством того, что продавец на момент подписания соглашения являлся дееспособным лицом. Суд вообще может не учесть этот документ и истец выиграет дело. Поэтому даже при наличии справки желательно обращаться за оформлением договора к нотариусу. Этот специалист своей подписью подтвердит добрую волю и дееспособность обоих участников сделки на момент подписания документов. А при наличии сомнений в отношении продавца нотариус самостоятельно может сделать запрос в ПНД или НД, выяснив, состоит гражданин на учете, лечился ли он ранее в диспансере или нет.
- Если продавец отказывается предоставлять справку из ПНД или НД, то такое бездействия должно стать тревожным звоночком для покупателя. В этом случае лучше отказаться от совершения сделки.
ШАГ 7. Дееспособность
По закону полная дееспособность, то есть возможность свободно пользоваться своими правами и распоряжаться имуществом, наступает с 18 лет. Решение о недееспособности совершеннолетнего гражданина может быть утверждено только в судебном порядке, на базе медико-психологической экспертизы. Покупателю необходимо убедиться во вменяемости и психическом здоровье продавца и запросить у него соответствующие справки для снижения своих рисков в будущем. Такие справки желательно получить в государственных медицинских учреждениях — психоневрологическом и наркологическом диспансерах по адресу регистрации физлица. Главное, что нужно запомнить — любая сделка, заключенная с недееспособным лицом, в дальнейшем может быть признана недействительной.
Как доказать дееспособность продавца квартиры?
Дееспособность продавца – один из наиболее уязвимых моментов сделки на вторичном рынке. Как покупатель может максимально себя обезопасить?
В соответствии со статьей 171 ГК РФ сделка, совершенная лицом недееспособным, является ничтожной. Между тем, приобретая жилье на вторичном рынке, ни один покупатель не может быть на сто процентов уверен в том, что продавец квартиры дееспособен.
Дееспособность – это способность гражданина своими действиями осуществлять гражданские права (в том числе приобретать недвижимость), создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их. Гражданская дееспособность возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста.
При этом дееспособность нельзя поставить под сомнение просто так, без повода. «У нас презумпция дееспособности, – объясняет юрист компании PENNY LANE REALTY Галина Борисова. – То есть априори все люди дееспособны и доказывать надо не дееспособность, а её отсутствие или её ограничение».
По словам эксперта, человека можно ограничить в дееспособности или совсем лишить его дееспособности только в судебном порядке и только по основаниям, четко прописанным в законе.
«В статье 29 ГК РФ написано, что гражданин, который вследствие психического расстройства не может понимать значения своих действий или руководить ими, может быть признан судом недееспособным в порядке, установленным гражданским процессуальным кодексом. Над таким человеком устанавливается опека», – продолжает Галина Борисова.
По словам юриста, информация об ограничении дееспособности или о недееспособности гражданина содержится только в судебных решениях судов общей юрисдикции и в органах опеки.
Но доступ к таким сведениям закрыт. В суде любой судебный акт (решение, определение, постановление) может получить только сторона по делу или её представитель по нотариальной доверенности.
В органах опеки существует четкий круг лиц, который располагает только строго определенной информацией согласно ФЗ от 24.04.2008 №48-ФЗ «Об опеке и попечительстве».
Случай из практики
«Как-то у меня была продавец, которая продавала долю в квартире, – вспоминает юрист компании PENNY LANE REALTY Галина Борисова. – Женщина пару раз лежала в психиатрической больнице, вся ее болезнь заключалась в постоянных депрессиях (которым способствовали не совсем нормальные соседи).
Пошли мы с ней в психиатрическую больницу в Армянском переулке, за документами для сделки. Там нам дали справку, что на учете она не состоит, за разовой помощью не обращалась.
Если человек лежит в психиатрической клинике или состоит на амбулаторном лечении, то это не значит, что он недееспособен или ограничен в дееспособности. Лечебница – это не суд. Врач ставит диагноз, а не лишает дееспособности и не ограничивает её.
Дальше мы обратились с этой женщиной в опеку по месту жительства, где она написала заявление, чтобы ей выдали информацию, подтверждающую, что ей опекуны не назначались. Увы. Ей в этом отказали и по закону были правы – они не уполномочены выдавать такие справки».
Признание человека дееспособным или недееспособным
Недееспособность может быть нескольких видов:
- По возрасту. С какого возраста начинается дееспособность? Дееспособными признаются лица, которые достигли возраста 18 лет, то есть стали совершеннолетними. Лица в возрасте 14–18 лет считаются частично дееспособными. Такие лица могут совершать сделки с недвижимостью, однако обязательно они это делают в присутствии родителей либо законных представителей.
- По расстройству психики. Если человек не может адекватно оценить свои действия, ответить за свои последствия, и это будет признано соответствующей справкой, тогда он будет признан недееспособным.