Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Дарение квартиры. Особенности. Опасности для покупателя». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Когда составляется дарственная на недвижимость на родственника или другое лицо, российским законодательством предусматривается две формы договора дарения. Они различаются тем, какое имущество планируется передать в дар, а также условиями, которые оговариваются в данном документе.
Когда дарение квартиры запрещено
Согласно российским законам, оформлять документ о дарении можно не во всех ситуациях. Законодательство запрещает передавать недвижимое имущество безвозмездно в следующих случаях:
- Если обе стороны – коммерческие предприятия;
- при передаче недвижимости от пациента к лечащему врачу или соцработнику;
- государственным служащим, когда недвижимость планируется быть подаренной в рамках исполнения ими своих прямых должностях обязанностей;
- учеником учителю.
Как подстраховаться при заключении договора дарения?
Минимизировать риски при оформлении дарственной и свести их практически к нулю поможет нотариальное заверение документа при заключении такого договора, а также договора купли-продажи, когда подаренная квартира или доля в ней в дальнейшем приобретается другим лицом.
Нотариус подготовит юридически грамотную дарственную, а также проконсультирует по всем связанным с заключением такой сделки вопросам. Он выступит гарантом того, что при подписании документа ни одна из сторон не была введена в заблуждение и точно сознавала, что ставит свою подпись именно под договором дарения. Это исключит дальнейшую возможность оспаривания сделки в суде на основании того, что даритель не отдавал себе отчета о правовых последствиях, подписывая документ. Повышенная доказательная сила нотариальных актов сводит риск оспаривания практически к нулю.
Можно зафиксировать нотариальное удостоверение сделки на видео: это станет дополнительным доказательством законности договора дарения, образец и подробную инструкцию которого можно найти на нашем сайте.
Что может стать предметом дарения
Предметом дарения может быть любая вещь, движимое и недвижимое имущество: ценные бумаги, деньги, коллекции антиквариата, монет, книг, картин, жилье, доля в жилье, автомобиль, а также имущественные права. Кроме того, предметом сделки может стать освобождение от исполнения имущественной обязанности: к примеру, кредитор-даритель освобождает должника от долга.
Передача в дар может произойти сразу же или в оговоренный в договоре срок, при наступлении определенного момента или события. Например, человек решил переехать в другую страну и подарить свою коллекцию картин другу так, чтобы право собственности на неё перешло после определённой даты, например, даты выезда дарителя за границу.
Сделать это можно только через суд. Оспорить дарение квартиры после смерти дарителя чаще всего хотят дедушки, бабушки, супруги, наследники, братья, дяди, тети, племянники. Особенно если имущество могло достаться им по наследству, но по каким-то причинам было подарено одному из родственников или вообще чужому человеку.
Если имущество, на которое претендует истец, не имело к нему отношения при жизни дарителя (наследники не помогали с ремонтом жилья, его уборкой и поддержанием в хорошем состоянии, оплате коммунальных платежей), процедура оспаривания сделки дарения усложняется. Дело в том, что подобные операции совершаются добровольно, и, если кто-то из родственников решил отписать квартиру или дом постороннему, это его право, которое оспорить после смерти дарителя крайне сложно.
Когда сделка может быть признана ничтожной
Родственники или заинтересованные лица (кредиторы, налоговые или силовые органы) могут через суд доказать, что договор дарения недвижимости ничтожен. В юридической практике такие дела считаются сложными, и ни один юрист не даст гарантию успеха. Однако доказать ничтожность договора можно попробовать, к примеру, если сделка:
- Изначально оказалась мнимой. Например, даритель планировал сохранить жилье в своем владении и пользовании, а договор по сути фиктивный. Это нарушение закона, и совершается оно для того, чтобы дарителю скрыть свое финансовое положение или не допустить передачу имущества по наследству
- Притворна и скрывает другой договор. К примеру, предмет дарения якобы отдан безвозмездно, а на деле даритель получил деньги. Это тоже незаконно и делается, чтобы не платить госпошлину или налоги
- Квартира, дом, земельный участок на момент дарения находились под арестом
Cкoлькo cтoит дapcтвeннaя нa дoм
Cтoимocть дapcтвeннoй cклaдывaeтcя из тpex cocтaвляющиx:
- Пoшлинa. Ee oплaчивaть oбязaтeльнo — бeз квитaнции oб oплaтe coтpyдник Pocpeecтpa нe мoжeт зapeгиcтpиpoвaть пepexoд пpaвa coбcтвeннocти к oдapяeмoмy.
- Уcлyги нoтapиyca. Cтoимocть дapcтвeннoй нa дoм y нoтapиyca 7050 p. зa paбoтy тexничecкoгo xapaктepa и 0,5 % oт кaдacтpoвoй cтoимocти дoли cocтaвляeт гocyдapcтвeннaя пoшлинa.
- 13% нaлoгa. Этoт плaтeж oбязaтeлeн, ecли дapитeль и oдapяeмый нe являютcя близкими poдcтвeнникaми. Близкиe poдcтвeнники — этo poдитeли, дeти, cyпpyг, бaбyшки, дeдyшки, cecтpы, бpaтья.
Нaпpимep: Bace пoдapили двa дoмa. Oдин дoм eмy пoдapил бpaт, пpи cocтaвлeнии дoгoвopa poдcтвeнники нe oбpaщaлиcь к нoтapиycy. Bacя зaплaтил 2 000 pyблeй и пoлyчил в coбcтвeннocть нeдвижимocть. Bтopoй дoм Bace пoдapилa тpoюpoднaя cecтpa. Пo зaкoнy oнa нe cчитaeтcя близким poдcтвeнникoм, и Bace нyжнo зaплaтить нaлoг. Кaдacтpoвaя cтoимocть дoмa — 1 500 000 pyблeй. Bacя зaплaтил 2 000 зa peгиcтpaцию пpaвa coбcтвeннocти и 195 000 pyблeй в кaчecтвe нaлoгa.
Нередко собственника квартиры, страдающего психическими заболеваниями, пытаются спрятать от покупателя, отстранить от участия в сделке. Вам могут предложить заключить договор купли-продажи квартиры с лицом, действующим по доверенности от собственника. Покупатели неохотно совершают сделки с теми, кто действует на основании доверенности, так как такая сделка имеет повышенные риски. Поэтому одним из способов мошенников является оформление договора дарения с собственником, страдающим психическими заболеваниями. То есть вам предложат купить квартиру у лица, которое является собственником квартиры на основании договора дарения.
Как уже было сказано, если даритель всё ещё зарегистрирован в квартире, покупателю необходимо принять дополнительные меры для того, чтобы обезопасить себя. Но что, если в квартире он не зарегистрирован? Психическое состояние здоровья дарителя и в этом случае имеет важное значение.
Дело в том, что сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения (ст. 177 ГК РФ). Такая сделка считается совершенной с пороком воли дарителя, а это значит, что квартира может быть истребована у покупателя даже в том случае, когда он является добросовестным приобретателем.
Для признания договора дарения недействительной сделкой по основанию, предусмотренному статьей 177 Гражданского кодекса РФ, срок исковой давности может начать исчисляться после смерти дарителя, страдавшего психическим расстройством. Такое требование может быть предъявлено наследниками дарителя, поскольку признание договора дарения недействительной сделкой повлечет за собой возникновение у них права на долю в наследстве.
Если судом будет установлено, что даритель с учетом своего психического состояния не мог осознавать наличие возможности оспорить договор дарения в судебном порядке, срок исковой давности начинает течь после того, как о таком договоре узнает наследник дарителя. Наследники могут оспорить сделку также в случаях, когда будет установлено, что при жизни даритель заключил договор дарения под влиянием существенного заблуждения, обмана, насилия, угрозы или неблагоприятных обстоятельств, если сам даритель при жизни его не оспаривал.
Вопрос о начале течения срока исковой давности по требованиям об оспоримости сделки разрешается судом исходя из конкретных обстоятельств дела (например, обстоятельств, касающихся прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых наследодателем была совершена сделка) и с учетом того, когда наследодатель узнал или должен был узнать об обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной (пункт 73 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.05.2012 №9 «О судебной практике по делам о наследовании»).
Для начала течения срока исковой давности важное значение, как было указано выше, имеет психическое состояние дарителя. Для установления психического состояния дарителя на момент совершения сделки суд назначает комплексную психолого-психиатрическую экспертизу, в том числе посмертную (если договор оспаривает наследник дарителя). Такие судебные споры не редкость, поэтому важно проанализировать всю историю сделок с квартирой и на основании многих факторов оценивать риски для покупателя.
Можно ли оспорить дарственную на квартиру при жизни дарителя?
Соглашение о безвозмездной передаче квартиры другим лицам может оспорить родственник или любое другое лицо при жизни дарителя, допускается оспаривание дарения квартиры в таких случаях:
- Если был обнаружен факт заблуждения со стороны дарителя или факт обманного способа получить квартиру со стороны одариваемого, например, если бабушке обещали уход и помощь, если она подарит свою квартиру, а в результате, просто забрали жилье (ст.177ГК РФ);
- Если договор был подписан без четкого понимания дарителем своих действий, то есть, если он не имел намерения дарить квартиру, но его обманным путем уговорили подписать документ, сути которого даритель не понял, чаще всего такие махинации «прокручивают» со стариками;
- Если открылся факт мнимости сделки (ст 170 ГК РФ), притворной сделка считается если квартира была подарена родственнику, чтобы избежать конфискации, если была под залогом или в случае, когда за жилье дарителем были получены деньги или другие материальные блага;
- Можно расторгнуть дарственную и даже призвать к ответственности дарителя и одариваемого, если подарок относится к совместно нажитому имуществу и одариваемый об этом знает, но все равно принимает дар без письменного согласия второго из супругов;
- Если квартира является спорной, и у дарителя нет единоличных прав на жилое помещение или ему принадлежит только часть жилья, а он хочет осуществить дарение без согласия других собственников.
Особенно внимательными надо быть при подаче искового заявления, ведь неправильная формулировка прошения или нетактично описанные основания могут стать причиной отказа в заведении судебного дела.
В случае если человек не обладает нужными знаниями для правильного оформления исковых документов, лучше предварительно проконсультироваться с юристом, ведь оспаривание несостоятельности дарственной является серьезным делом, требующим точности и реальной доказательной базы и правильности оформления сопутствующей документации.
Дарение квартиры всегда является очень серьезным поступком, совершая который даритель должен защитить себя от неправомерных действий со стороны одариваемого, для этого надо ориентироваться в действующем законодательстве, оно поможет отстоять права собственности, в случае, если при оформлении документов на дарение были допущены ошибки или противозаконные действия.
Каждый человек, дарящий квартиру должен знать, что данная сделка не является бесповоротной, ведь в некоторых случаях существует возможность вернуть свое имущество.
Плюсы и минусы оформления дарственной на дом
Как и любая другая юридическая сделка, договор дарения, в зависимости от ситуации, содержит как положительные, так и отрицательные стороны. И только после изучения всех их специалисты рекомендуют гражданам решать – подходит ли им данная операция с недвижимостью или лучше будет воспользоваться иным способом её передачи другому лицу.
К основным плюсам дарственных юристы относят:
- Отсутствие обязанности заверять подлинность документов, участвующих в сделке, у нотариуса.
- Определение условий, а также сроков передачи дара в собственность.
- Отсутствие налогообложения при дарении для сделок совершающимися между родственниками.
- Факт того, что одаряемая сторона становится законным собственником недвижимости сразу же после регистрации права собственности.
- После официальной регистрации сделки новый владелец имущества имеет право распоряжаться им по своему усмотрению.
- Недвижимость может быть передана в дар при жизни дарителя, что иногда позволяет избежать конфликтов наследников, которые часто возникают при оформлении завещания.
- Дом, полученный по дарственной – не входит в совместно нажитое имущество, а следовательно – не будет разделён при разводе.
К минусам сделки, как правило, причисляют:
- Неправильно составленный документ можно легко оспорить в судебном порядке.
- Дарение дома, в отличие, например, от завещания, невозможно изменить в пользу другого лица.
- Сделки, в роли сторон которых выступают не родственники (посторонние люди и лица, не причисляющиеся к данной категории по закону) облагаются налогом на прибыль, размер которого в 2021 году составляет 13% от общей стоимости сделки.
- Также, существует список лиц, которые не могут выступать в роли одаряемых. Но, об этом позже.
Оспаривание сделки дарения
Кроме прямых запретов, на основании которых такой договор может быть признан недействительным, существует еще множество других вариантов, при которых сделка может быть оспорена в суде или даже просто отменена дарителем:
- Если одаряемое лицо, с точки зрения дарителя, плохо обращается с его подарком, он может забрать объект дарения.
- Если сделка совершалась с использованием доверенности, последняя может быть признана недействительной, что автоматически влечет за собой признание недействительными и всех сделок, совершенных с помощью этой доверенности. К слову, иногда мошенники вообще работают с изначально просроченными или откровенно поддельными доверенностями.
- Даритель может заявить, что на момент передачи квартиры в дар он находился в невменяемом состоянии, это также станет причиной расторжения сделки.
- Если у жилья несколько собственников, то каждый из них должен дать согласие на передачу данной квартиры в дар, иначе сделка считается недействительной.
Существует еще множество других вариантов, при которых разные лица могут заявить, что передача квартиры в дар нарушает их права (например, наследники этой самой квартиры). И во всех подобных случаях высока вероятность того, что сделка будет признана недействительной.
Главная проблема – невозможность привязать факт передачи права собственности на квартиру к факту передачи денег. Иначе это будет уже не договор дарения, а договор купли-продажи. Таким образом, вне зависимости от того, по какой причине будет оспорен договор, одаряемое лицо практически никогда не сможет доказать, что была совершена оплата за квартиру.
Пример мошенничества с дарением квартиры
Гражданин, решивший приобрести квартиру на собственные деньги и исключить жену из владения, нашел продавца, который охотно согласился на процедуру дарения. Деньги были переданы под расписку, имущество надлежащим образом оформлено.
Спустя 2 года, нынешнему собственнику пришла повестка в суд. Истцом выступил наследник прежнего собственника (продавец к тому моменту скончался), которому квартира передавалась по завещанию от родителей. Документ был заверен задолго до фиктивной продажи квартиры.
Суд, руководствуясь пунктом 1 статьи 177 ГК РФ, отменил действие договора дарения, как противоречащего завещанию и наследственным правам. Поскольку дарение не могло предполагать встречных обязательств, никаких денег покупатель не получил. Более того, обжалование дела будет признано невозможным, в связи со смертью изначального собственника.
Кто еще не окажется в окопах?
Вообще, в рамках текущей мобилизации степень годности играет последнюю роль. Семейное положение, как оказалось: тоже. Да, если поднять шум, то может быть и удастся отбить человека от военкомата. Но далеко не факт.
Теперь переходим к последнему списку. Первые в очереди это люди с бронью. На самом деле, не совсем ясно, как это вообще может работать. Тут решает только правительство РФ.
Не поедут на войну и те, кто временно не годен. Но это, на самом деле, скорее неправда, нежели истина. Почему: догадывайтесь сами.
Если человек имеет кого-то на иждивении, то можно выбить отсрочку на этом основании. Правда читателям с больными родственниками мы просто не рекомендуем соприкасаться с военкоматом всеми доступными способами.
Формально, отцы одиночки тоже могут претендовать на отсрочку. Как и отцы, в семье у которых больше 4 детей. Важно, чтобы они были возрастом до 16 лет. Если старше: могут отсрочку и не дать, на вполне законных основаниях. Или же если у вас жена на беременности свыше 20 недель, и 3 детей возрастом до 16, то тоже можно попытать счастья. Еще есть ограничения по детям у матери одиночки. Ну и замыкают список, совсем не дети. А депутаты и члены СФ. Без комментариев.
1. Понять свое реальное положение.
Наташа себя видела роковой женщиной, сексуальной кошечкой, а на самом деле она как вещь, которую используют мужчины.
2. Понять причины аутоагрессии.
Понять как сформировался механизм аутоагрессии, чаще всего это родительская фигура, которая в детстве проявляла жестокость по отношению к ребенку, а ребенок такое отношение перенял и это сформировалось как устойчивый механизм поведения, в котором много деструктивных убеждений о своей плохости, никчемности.
Взять ответственность за свою жизнь и понять, что ее действия причина того как она живет и как к ней относятся мужчины.
3. Понять свои истинные желания, отреагировать чувства.
После такого опыта много подавленных и вытесненных негативных эмоций и следствие этого эмоциональный блок, эти эмоции надо осознать, отреагировать всю боль, злость, гнев, обиду.
4. Поверить в себя и действовать.
На самом деле Наташа считала, что больше не на что в жизни не способна, кроме того, что она может быть девушкой на час.
Важно понять себя, свои сильные и слабые стороны, сильные реализовывать в жизни, слабые- укреплять, компенсировать.