Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Квартира в залоге у банка: можно ли ее купить?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.
Что делать с неочевидными обременениями
Если в документах продавца фигурирует свидетельство о наследстве, необходимо узнать, нет ли у квартиры обременения в виде лиц, имеющих права проживания по завещательному отказу.
Чтобы выяснить, не нарушаются ли при продаже квартиры права несовершеннолетних (если у владельца есть дети), нужно попросить предоставить справку из Пенсионного фонда об остатке средств на сертификате на материнский капитал.
Продажа залоговой квартиры потенциально является выгодным предприятием для всех без исключения заинтересованных сторон (банк, продавец, покупатель):
— Банк единовременно получает все причитающиеся ему по договору средства и может продолжать их использовать для собственных операций;
— Продавец высвобождает нужные ему денежные средства, имея возможность решать собственные вопросы;
— Покупатель приобретает квартиру с существенной скидкой, что нередко определяет саму возможность покупки жилья (при ограниченном бюджете)
Следовательно, достаточно неразумным было бы игнорировать представляющуюся возможность и отказываться от рассмотрения сделок с залоговыми квартирами. Однако в погоне за экономией не стоит забывать о том, что только грамотное планирование и тщательная подготовка сделки поможет предотвратить откровенное мошенничество или неприятные последствия, возникающие вследствие «внезапного» появления подводных камней.
Привлечение профильных специалистов (соответственно, расходы на оплату их усилий) – риэлторов, юристов, может помочь сохранить деньги покупателя, который является в трехсторонней сделки звеном, в наибольшей степени подверженным риску.
Особенности процедуры
Есть люди, которые специально отслеживают предложения по продаже залоговой недвижимости: таким образом инвестируют средства. На ресурсе «Официальный сайт РФ для размещения информации о проведении торгов» публикуют все актуальные лоты. Интересует покупка квартир в залоге у банка? Рассказываем, как принять участие:
- Пройдите регистрацию и подтвердите наличие средств выпиской со счета.
- Внесите на депозит денежную гарантию (около 200 тыс. рублей). Впоследствии ее возвращают тем, кто не выиграл.
- После победы в течение месяца оплатите лот полностью и зарегистрируйте право собственности на жилье.
Аукцион проводят, даже когда в нем участвует один человек, — таковы правила.
В то же время покупка квартиры на аукционе может быть сопряжена с рисками:
- Перед участием в аукционах нужно тщательно изучить ценовую политику на рынке недвижимости. Без этих знаний вы рискуете переплатить за квартиру, если цена на нее сильно поднимется за счет повышения ставок;
- До аукциона вы не можете лично осмотреть квартиру и оценить ее реальное состояние;
- В квартире могут остаться зарегистрированные граждане. Если договориться с ними не удастся, покупателю придется выселять их через суд с помощью судебных приставов;
- Бывший владелец в течение трех лет может оспорить реализацию имущества в судебном порядке. Если суд встанет на его сторону, покупателю придется вернуть квартиру.
Зачем банку квартира — он будет в ней жить? Нет, жильё как таковое банку не нужно, ему нужны деньги, которые он не получил или недополучил от заёмщика. Поэтому конечная цель обращения взыскания — это обычно продажа залога и возмещение убытков за счёт вырученных денег.
Кто и как будет продавать имущество? Идеальный вариант – быстрая продажа с публичных торгов. Этот путь используется, если вопрос решался через суд. Суд в решении определяет начальную продажную стоимость имущества, и специализированная организация проводит торги согласно Гражданскому кодексу. Вырученные деньги идут взыскателю в погашение задолженности заёмщика.
Если же имущество перешло залогодержателю без суда, по соглашению сторон, то его можно продать на открытом аукционе.
Есть и ещё два варианта. Если имущество не удалось продать или залогодержатель не прочь оставить его себе, не выручая за него денег, то так тому и быть: закон не запрещает обходиться без продажи. Также залогодержатель может попытаться самостоятельно продать залог, никого не привлекая.
Не в суд, а к нотариусу
Наконец, последний способ продать залог — нотариальный. Юрист Нелли Гурьянова поясняет, когда его можно использовать:
Если договор залога удостоверен нотариально, то и обращение взыскания может быть произведено без суда, на основании исполнительной надписи нотариуса. Эта процедура проходит с участием судебного пристава исполнителя, но в данном случае он исполняет не решение суда, а указание нотариуса
Пристав изымает имущество в залоге у залогодателя (если оно по договору находится в его пользовании), производит его арест и передает залогодержателю. Если стороны договорятся, то реализовать имущество может и судебный пристав.
В любом случае, процесс перехода собственности на имущество от залогодателя к залогодержателю очень длительный и не всегда успешный. Имущество может быть не востребовано на торгах либо продано по низкой цене — тогда вырученных денег не хватит для погашения задолженности. Кроме того, результаты торгов могут быть оспорены в суде, имущество может существенно измениться в цене, пока его продают, и так далее. Оформляя ипотеку, банки стараются минимизировать риски, тщательно проверяя заёмщиков и их финансовое положение, чтобы не началась волокита. Полезно знать о процедурах и самим заёмщикам, чтобы не нарушать условий договора и не столкнуться со всеми этими проблемами.
Можно ли купить квартиру, которая уже в ипотеке?
Ипотечная квартира до момента полного погашения кредита заемщиком находится в залоге у банковского учреждения. Соответствующая запись вносится в Единый государственный реестр объектов недвижимости. Исходя из этого, владелец не имеет права на законных основаниях проводить какие-либо операции с объектом недвижимости без наличия разрешения держателя залога. В противном случае переход прав собственности на объект в Росреестре не регистрируется. Это вовсе не означает, что приобрести или реализовать квартиру, на которую не выплачен кредит, нельзя. Просто подобная процедура будет проходить сложнее, чем обычно, и займёт больше времени.
Чтоб исключить риск попадания к мошенникам, нужно придерживаться определенных правил. Не стоит забывать, что до того момента, как обязательства по кредиту не будут погашены в полном объеме, владельцем недвижимости является вовсе не продавец, а банк, выдавший кредит на приобретение объекта. Продавец может стать полноправным владельцем только после того, как ипотека будет полностью погашена. Поэтому нужно выполнить несколько действий:
- Изначально покупателю нужно обратиться в Росреестр с целью получения корректной и достоверной информации о квартире и её нынешнем собственнике. Это позволит убедиться в том, что вся предоставленная документация в полном порядке.
- Если с документами всё хорошо, следующий шаг – закрытие ипотеки владельца квартиры. Для этого потребуется заключить договор купли-продажи. В документе важно прописать, что нынешний собственник недвижимости после того момента, как его заем будет полностью погашен, обязуется реализовать квартиру. Это позволит избежать рисков, ведь теоретически покупатель может передумать заключать основной договор после закрытия кредита.
- После выплаты долга в банке,продавцу предоставляется закладная, снимающая обременение на квартиру.
- На финальном этапе заключается основной договор купли-продажи, после которого права собственности переходят к новому владельцу.
Если на первый взгляд покупка квартиры, которая находится в залоге банковской организации, кажется рискованным мероприятием, предполагающим множество сложностей, то по факту – это стандартная сделка для вторичного рынка недвижимости. Её дополняют только процедуры погашения займа банку предыдущего владельца. Отличным решением будет обратиться к опытному риелтору с хорошей репутацией. Это позволит избежать рисков встречи с аферистами и не потерять собственные деньги. Специалист ввиду опыта и квалификации сможет провести подобную сделку в максимально короткие сроки.
Этапы приобретения объектов недвижимости аналогичны, покупке обычной квартиры. Алгоритм предполагает несколько обязательных действий:
- Изначально покупателю предстоит подобрать предложение, которое будет соответствовать его требованиям и предпочтениям. При выборе ипотечной квартиры также важно, чтоб устраивали такие аспекты, как состояние дома, подъезда и численность комнат.
- Далее предстоит встреча с продавцом для проведения осмотра объекта и обсуждения всех интересующих нюансов.
- После этого покупатель проверяет чистоту недвижимости с юридической точки зрения. При покупке ипотечной квартиры следует ознакомиться с домовой книгой и убедиться в том, что в ней не прописаны третьи лица, подтвердить дееспособность продавца. Таким образом, можно перестраховаться от возникновения неприятных рискованных ситуаций.
- Если при прохождении предыдущих трех этапов никаких нареканий не возникло, можно приступать к заключению предварительного договора купли-продажи.
- После заключения основного договора последует его регистрация в Росреестре. В результате проведенной сделки права собственности на квартиру переходят к покупателю.
При проведении осмотра также важно ознакомиться с техническим паспортом квартиры. После этого необходимо провести сверку планировки, которая указана в документации, с той, которая имеется в реальности. Если вы заметите какие-либо расхождения, следует запросить данные относительно законности проведенной перепланировки. Данный документ выдается в Бюро технической инвентаризации. Это довольно важный момент, ведь при покупке квартиры с планировкой, которая не была узаконена, не исключено, что нового владельца могут обязать вернуть первозданный вид квартиры. Помимо этого, придется заплатить внушительный штраф.
Немаловажную роль играет техническо-санитарное состояние жилплощади. Проверить нужно несколько моментов:
- Осмотрите стены, потолки и полы – насколько они ровные, на предмет отсутствия грибка. От этих аспектов будет напрямую зависеть стоимость проведения ремонта в новой квартире.
- Убедитесь в отсутствии трещин и сколов. Это свидетельствует об аварийности дома. Соответственно, приобретать недвижимость в таких сооружениях довольно рискованно.
- Важно удостовериться в отсутствии сложностей с открытием окон и дверей. Как и в первом пункте, от работоспособности этих элементов будет зависеть сумма, которую потребуется вложить в жилплощадь.
- Узнайте, насколько бесперебойно работают системы коммуникаций – водопровод, газопровод, электричество и отопление. Возможны ли сбои, насколько часто они случаются. Это напрямую влияет на комфорт во время проживания.
- Не поленитесь пообщаться с соседями. Мало кто из владельцев честно расскажет обо всех недочетах реализуемой квартиры. А вот соседи с огромным удовольствием поведают вам про протекание крыши или про буйных наркоманов из квартиры напротив. Такие источники информации игнорировать не стоит.
Помимо вышеперечисленных аспектов, на комфортное проживание оказывает немалое влияние внешняя и внутренняя инфраструктура. Если в семье покупателя проживают маленькие дети, стоит позаботиться о наличии вблизи школ и детских садов. Также для удобства жильцов важны такие моменты, как расположение в пешей доступности продуктовых супермаркетов, поликлиник, районных администраций. Даже если вы планируете перемещаться по городу на собственном автомобиле, не стоит игнорировать необходимость наличия возле дома хотя бы одной остановки общественного транспорта. Владельцам личных транспортных средств стоит также обращать внимание на наличие парковок возле дома.
Покупка ипотечных квартир не представляет собой каких-либо серьезных рисков для покупателя. Поэтому причин опасаться приобретения объектов недвижимости, находящихся в залоге у банка, нет.
Продажа квартиры с переуступкой долга
Сделки данного типа проводятся исключительно при наличии официально оформленного согласия финансового учреждения, выдавшего кредит владельцу. Покупателем приобретается квартира в ипотеку от этого же банка.
Потенциальному покупателю предстоит подать заявку в банк на ипотеку в обычном порядке. Далее его ждет стандартный процесс одобрения и процедура приобретения. При покупке объекта недвижимости заемщиком станет он, поэтому банковской организацией проводится тщательная проверка его платежеспособности. По итогам принимается решение, готов ли банк видеть его своим клиентом.
Сделка предполагает, кроме заключения договора купли-продажи, отдельное заключение договора, согласно которому права по займу будут переуступлены:
- Составляется другой договор на получение между новым покупателем и банковским учреждением.
- В Росреестре в результате с квартиры одно обременение снимают, а взамен накладывают новое, зарегистрированное на другого владельца.
Подобный алгоритм действий не представляет опасности ни для одной из сторон сделки.
Документы для продажи залоговой квартиры
-
Выписка из ЕГРН. Заказывайте в Росреестре. Цена 350 руб.
-
Копия ипотечного договора или кредитного договора, если недвижимость в залоге у банка.
-
Свидетельство о браке, если владелец имущества состоит в браке. Потребуется согласие супруга или супруги на сделку, заверенное у нотариуса.
-
При продаже недвижимости, где долей в собственности значатся несовершеннолетние дети, нужно получит согласие органов опеки.
-
Справка об отсутствии долгов по коммуналке. Закажите документ в МФЦ или в управляющей компании.
-
Документ об оценке недвижимости. Закажите у оценщиков.
Покупка залоговой квартиры у банка
Во многих банках действует ипотечная программа «Залоговая недвижимость», направленная на продажу имущества, отягченного долгами или перешедшего в собственность кредитора в результате невыплаченной ипотеки. Чтобы сэкономить на судебных издержках, расходах на оплату исполнительного производства, банк самостоятельно занимается поиском покупателей, оформлением, тщательно следит за снятием обременений.
Покупка недвижимости у банка — наименее рискованная и прозрачная сделка. При оформлении за наличные, происходит максимально быстро и с возможным дисконтом в 5-10%. После оплаты покупки, каких-либо обязательств перед банком не существует. В случае недостаточности денежных средств, можно рассчитывать на ипотечное кредитование на выгодных условиях.
Регистрация права собственности
Покупая квартиру в ипотеку, заемщик получает возможность зарегистрировать право собственности сразу после того, как будет заключена сделка по купле-продаже, а стоимость недвижимости полностью передана продавцу. Все время пока гражданин выплачивает ипотечные обязательства, он является фактическим владельцем квартиры. Регистрация прав собственности – это обязательное условие при оформлении ипотеки, оно должно быть произведено в сжатые сроки сразу после покупки. В Росреестре данные о новом владельце вносятся в базу, там же ставится отметка о наличии обременения на данной жилплощади.
Одобрив продажу ипотечного имущества, кредитное учреждение является гарантом передачи прав собственности от бывшего заемщика к новому владельцу. Реализуя жилье за полную его стоимость, банк не отслеживает дальнейшие действия покупателя, после того как он внесет всю оговоренную сумму. По закону для регистрации прав собственности не установлено каких-то строгих сроков. А вот при переоформлении ипотеки с одного лица на другое, кредитное учреждение строго следит за тем, чтобы документы на госрегистрацию были поданы в кратчайшие сроки. При этом новый заемщик получает также обременение на недвижимость, пока не выплатит взятый заём.
Приобрести залоговую квартиру можно напрямую у продавца. Для этого в его договоре с банком должна быть прописана возможность досрочного погашения кредита без штрафов. У заёмщика не должно быть никаких задолженностей и срывов сроков.
Подобный вариант можно выбрать тогда, когда срок погашения кредита продавца подходит к концу и вашего задатка достаточно для покрытия остатка задолженности. В этом случае вы оформляете договор задатка у нотариуса и передаёте средства продавцу, который в свою очередь погашает долг перед банком. Квартира выходит из-под обременения. Вы отдаёте оставшуюся сумму собственнику, заключаете сделку.
Если же для закрытия кредита продавца требуется большая сумма, будьте бдительны. Обязательно заключайте предварительный договор с указанием штрафных санкций или договор займа.
— Поскольку на недвижимость наложено обременение, сделка делится на две части. Сначала покупатель погашает долг продавца перед банком и освобождает имущество из-под ареста. По сути, это не является куплей-продажей. Сделка происходит уже после снятия обременения. Теоретически в тот период, когда арест с имущества снят, а договор купли-продажи ещё не подписан, продавец может отказаться от сделки. Но это происходит редко, — предостерёг юрист Бахыт Касымбеков.
Часто покупатели не владеют «живыми» деньгами, и им самим требуется ипотечный кредит. Они могут оформить его в банке, который в свою очередь должен предоставить гарантийное письмо о том, что готов выдать необходимую сумму. С гарантийным письмом покупателя продавец идёт в банк, где у него оформлен кредит. На основании этого документа недвижимость снимается с залога. Далее проходит процесс переоформления объекта на имя покупателя.
2.1 Если это ипотека.
Продавец вправе передать вам квартиру, находящуюся в залоге, если вы возьмёте на себя обязательства по ипотеке. В этом случае учитывается ваша платёжеспособность и решение банка, в котором оформлен ипотечный заём. Вы заключаете с финансовой организацией договор о переходе долговых обязательств на себя. То есть суммой вашего кредита становится не выплаченный продавцом остаток. О передаче уже внесённых им когда-то средств вы договариваетесь самостоятельно.
Важно помнить, что квартира не выйдет из-под обременения банка, пока вы не выплатите ипотеку.
Отметим, что не все банки могут согласиться на такую процедуру.
2.2 Покупка залогового жилья напрямую у банка или через аукцион.
Бывает так, что заёмщик по тем или иным причинам перестаёт выплачивать долг или проценты по нему. Тогда банк, чтобы покрыть собственные расходы и вернуть деньги, проводит процедуры по реализации заложенного имущества. Проходят они либо путём размещения объявления об адресной (прямой) продаже на специализированных порталах, в СМИ и на сайте БВУ с согласия залогодателя, либо на торгах в судебном/внесудебном порядке.
В первом случае залоговую недвижимость можно приобрести за наличный расчёт, в кредит и рассрочку (заключается предварительный договор купли-продажи и договор безвозмездного пользования). Условия в разных банках отличаются, в некоторых даже есть специальные льготные программы.
Что касается аукциона, то, как сообщил Krisha.kz банковский омбудсмен Ерсерик Сийрбаев, эта процедура чётко регламентирована главой 4 закона РК «Об ипотеке». Перед его проведением банк обязан провести процедуры, предусмотренные вышеуказанным законом: направить заёмщику/залогодателю уведомление о начале реализации объекта, затем уведомление о торгах, опубликовать на своём сайте и в СМИ информацию о продаже залоговой недвижимости. Произойти это должно не позднее чем за 10 дней до начала торгов. Стоит отметить, что несоблюдение банком предусмотренной законом процедуры может повлечь негативные последствия для покупателя, вплоть до признания торгов недействительными.
В случае обращения взыскания на залоговое имущество в судебном порядке аукцион проводится частным исполнителем.
Объявление о торгах должно содержать следующие сведения:
- полную характеристику объекта;
- точное местонахождение;
- размер гарантийного взноса, если он предусмотрен условиями;
- порядок и сроки оплаты стоимости;
- время и место проведения торгов;
- название, адрес, номер телефона, платёжные реквизиты банка.
Исходя из возможностей покупателя, и условий, сопутствующих сделке, могут возникать следующие варианты оформления купли-продажи квартиры в залоге:
- Внесудебная (досудебная) процедура, когда продавцом выступает лицо, оформившее ранее на себя квартиру, но не рассчитавшееся с долговыми обязательствами.
- Судебная процедура, происходящая на основании решения суда, когда продавцом выступает кредитор. В этом случае на торги может выставляться арестованное имущество.
- Покупка квартиры с погашением ипотеки (иных долговых обязательств).
- Покупка квартиры с переоформлением кредитного договора.
Одно из существенных различий при проведении сделки – это статус участников сделки, которыми могут выступить физические лица – покупатель и продавец, и юридические лица:
- кредитор;
- при переуступке ДДУ застройщик.
Если обременение оформлено между застройщиком и банком, то при покупке такого жилья возникает ещё больше сложностей, а риски могут стать существенными. Однако, если покупатель считает, что риск оправдан, ему придётся предпринять ряд дополнительных юридических действий, формируя не двусторонний, а трёхсторонний договор, в котором покупатель (цессионарий) заключает одновременно сделку с банком и застройщиком.
Покупка в ипотеку залоговой квартиры с небольшим долгом
Раз уж залоговые квартиры обращаются на рынке наравне с другими, то ничто не помешает купить залоговую квартиру в кредит. То есть, квартира, находящаяся в залоге, продаётся и вновь попадает под залог. Но на этот раз заёмщиком является новый владелец.
Если остаток ипотечного долга по залоговой квартире невелик (и нет других «отягчающих обстоятельств» типа просроченных долгов, детей-совладельцев и т.д.), то её продажа не будет представлять сложности, даже если покупатель имеет на руках лишь часть нужной суммой, а на остальную берёт ипотеку.
Покупатель под расписку передаёт продавцу сумму для погашения остатка долга «висящего» на квартире. Обычно поступают так — оформляется предварительный договор, в котором указывается, что покупатель гасит долг продавца, причём покупатель сам вносит платёж, чтобы квитанция на сумму остатка долга была выписана на его имя. Это будет юридическим подтверждением того, что покупатель погасил чужой долг. После того, как с квартиры снято обременение (залог), покупатель сам берёт ипотечный кредит. В этот момент квартира уже не находится в залоге и банк покупателя вполне может дать кредит на её покупку. Сумму, ранее переданную продавцу по расписке, банк посчитает как первоначальный взнос.
До тех пор, пока собственник жилой недвижимости не выплатит за нее кредит и проценты, покупка квартиры, которая находится в ипотеке без разрешения кредитора невозможна, как и продажа. Соответственно, основное условие покупки жилья под ипотекой – покупатель должен полностью закрыть кредитные обязательства продавца.
Наиболее часто имеет место быть одно из двух условий, как купить квартиру, которая находится в ипотеке:
- Покупатель может передать продавцу аванс или задаток равный остатку задолженности по кредиту. Продавец закрывает кредит, после чего снимает обременение, и получатель получает возможность купить ипотечную квартиру в залоге у банка без привлечения самого учреждения.Обычно это условие нужно выполнить тогда, когда покупателю важно, чтобы приобретаемая квартира не была на момент совершения сделки обременена ипотекой. Такая ситуация возникает, когда покупатель выполняет условие органов опеки и наделяет долями в приобретаемой квартире детей.
- Покупка квартиры в ипотеку если квартира в ипотеке. Покупатель оформляет ипотеку в банке, являющемся держателем закладной по приобретаемой квартире, на себя. Иначе это называется переаккредитация. Конечно же, покупатель должен соответствовать всем требованиям, которые банк предъявляет к заемщикам.
Таким образом, самое важное и основное условие при котором возможна покупка квартиры, находящейся в ипотеке у банка — способность покупателя за счет собственных или заемных средств погасить обязательства продавца или принять их на себя.
Если квартира приобретена продавцом до 2016 г. и находится в собственности менее 3-х лет, при ее продаже по большей стоимости, чем цена покупки, бывший собственник уплачивает налог в размере 13% от разницы в цене. По приобретенным после 01.01.16 г. объектам срок владения увеличен до 5 лет.