Про покупку по ипотеке и сдачу жилья внаём

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Про покупку по ипотеке и сдачу жилья внаём». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Кредитная организация может и не указать особых условий и ограничений по поводу аренды. В таком случае, если вы хотите сдать ипотечную квартиру, рекомендуется получить официальное согласие залогодержателя, подчеркнула Сулим. При подписании договора аренды стоит отдельно прописать, что квартира в залоге у банка, пояснила юрист. По ее словам, затем необходимо отнести один экземпляр в кредитную организацию.

Как составить договор аренды (найма) ипотечной квартиры

Договор коммерческого найма жилья — главный документ для обеих сторон сделки. Заключается он в письменной форме. Важно составить его максимально подробно и понятно для всех участников.

Что обязательно надо указать в договоре:

• Предмет договора (что и на какой срок вы сдаете).
• Максимально подробное и конкретное описание жилья с указанием адреса, этажа, площади, количества комнат, мебели и так далее.
• Права и обязанности сторон.
• Условия оплаты.
• Данные сторон сделки.
• Паспортные данные, платежные реквизиты, номера телефонов и иные личные данные наймодателя и нанимателя, которые могут пригодиться.

Если не уверены в том, как составить договор коммерческого найма жилья — обратитесь с юристу или хотя бы скачайте типовой бланк договора в интернете.

Выгодно ли сдавать ипотечную квартиру в аренду?

Доход с квартиры снизит кредитную нагрузку, но далеко не всегда позволит полностью покрыть ипотечный платёж. Самый простой способ оценить выгоду сдачи ипотечной квартиры в аренду – сравнить процент по ипотеке с доходностью аренды. За последние полтора года цены на покупку жилья выросли примерно на 20%, тогда как арендные ставки на фоне снижения спроса из-за «коронакризиса» остались примерно том же уровне. Поэтому доходность аренды сейчас невысокая, аналитики рынка оценивают её не более чем в 5% годовых – это без учёта расходов на ЖКУ, налоги и мелкий ремонт, а также возможного потерянного дохода в случае простоя квартиры. По данным Центробанка, средняя ипотечная ставка на вторичные квартиры в мае 2021 года составляла 8,14%. То есть сама по себе доходность аренды не перекрывает стоимость ипотеки.

Но нужно учитывать, что при оценке доходности аренды за основу берётся полная стоимость квартиры, а ипотечные проценты считаются от размера кредита, то есть за вычетом перво­начального взноса.

Как относятся к аренде банки?

Главный вопрос заключается в том, как кредитно-финансовые структуры относятся к аренде ипотечной квартиры. Готовы ли они дать свое согласие на проведение подобной сделки с залоговым объектом недвижимости? Одни банки не видят ничего плохого в том, что заемщик будет сдавать кредитное жилое помещение внаем. Ведь в этом случае риск невозврата заемных средств по ипотеке сведен к минимуму, так как у залогодателя, по сути, появляется дополнительный источник дохода.

Основные особенности ипотечного кредита на недвижимость регулируются Федеральным законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» . Статья 29 не запрещает заемщику распоряжаться приобретаемым имуществом. Наложить ограничение на данное право может кредитная организация. Поэтому намереваясь сдать в аренду квартиру, находящуюся в ипотеке необходимо проконсультироваться с банком.

Единственное, что должен сделать потенциальный арендодатель – известить залогодержателей о предстоящей операции с залоговым объектом. И все же большинство банковских учреждений настроены категорически против передачи в аренду ипотечного жилья. По мнению таких кредитных учреждений, результатом проживания посторонних людей в залоговой квартире может стать снижение ликвидности этой недвижимости. Другими словами, квартиранты могут привести ее в плохое состояние, ухудшить внешний облик жилого помещения. Все бы ничего, но банку нужен ликвидный залог, который можно беспроблемно, быстро и выгодно реализовать на аукционных торгах в том случае, если дебитор откажется или не сможет выплачивать ипотечный кредит.

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку

После того, как банк и клиент заключают кредитный договор и договор купли-продажи проходит регистрацию в Росреестре, право собственности на недвижимость переходит к заемщику. При этом вплоть до полного погашения займа в банке хранится залоговая закладная на ипотечную квартиру. Этот документ накладывает следующие ограничение на использование объекта владельцем:

• нельзя дарить квартиру без согласия кредитора;
• нельзя продавать полностью или долями залоговую недвижимость без согласия кредитора;
• нельзя производить обмен залоговой недвижимости без разрешения кредитора.

В случае необходимости собственник может продать или подарить ипотечную квартиру. Правда, обременение на сделку банк снимет только в случае полного погашения долга. Нет долгов — нет обязанностей. А как обстоят дела с разрешением на сдачу залогового жилья в аренду? Ведь аренда не приводит к возникновению прав третьих лиц на ипотечную жилплощадь.

Российское правительство в законодательной форме закрепило возможность сдачи залогового жилья. Согласно закону об ипотеке, собственник имеет право зарабатывать на аренде. При этом существуют следующие ограничения:

• жилое помещение нельзя сдавать как офис, а офис нельзя сдавать как жилую квартиру;
• срок аренды не должен превышать срок действия ипотечного договора;
• собственник, сдающий жилье в аренду, не обязан регистрироваться как ИП: владелец получает прибыль и платит с нее подоходный налог как физлицо;
• если договор ипотеки запрещает сдачу квартиры в аренду, заемщик не должен нарушать это положение.

Прежде чем брать жилищный заем, прочтите банковское соглашение. В зависимости от конкретного банка, возможны следующие варианты:

• в договоре отсутствуют сведения о позиции банка по отношению к сдаче жилья в аренду, либо аренда разрешена ипотечным соглашением. Этот вариант — оптимальный для будущего арендодателя;
• собственник имеет право сдавать жилье в аренду на определенных условиях. Например, срок сдачи может быть ограничен по времени;
• ипотечный договор запрещает сдавать недвижимость в аренду третьим лицам.

Для тех, кто изначально планирует зарабатывать на своей недвижимости, наиболее приемлемы первый и второй варианты. После оформления займа необходимо получить у банка официальное разрешение на сдачу жилья, и можно заселять жильцов.

Как сдавать, если банк отказывается давать разрешение

Ответ на вопрос, можно ли сдавать в аренду жилье в ипотеке, напрямую зависит от позиции банка. Если в кредитном договоре содержится запрет на данную юридическую операцию, лучше не рисковать и не портить отношения с финансовой организацией.

Но если сдача в аренду ипотечной квартиры является жизненно необходимой, можно воспользоваться одним из перечисленных способов:

1. Подать в банк ходатайство о пересмотре условий договора, мотивировав это тем, что без сдачи в аренду невозможно выполнение своих кредитных обязательств. В большинстве случаев, банк готов пойти навстречу заемщику, чтобы минимизировать риск невозврата выданных денежных средств.
2. Сдавать квартиру без составления письменного договора аренды. Но здесь следует учитывать, что данный способ не является законным, к тому же в этом случае арендодатель берет на себя все риски, связанные с восстановлением испорченного в процессе эксплуатации имущества.

Можно ли сдать квартиру в ипотеке Сбербанка

Сбербанк, как и остальные кредиторы накладывает ограничения на распоряжение имуществом собственника, в том числе сдаче в аренду. Прямой запрет прописан в п.4 ипотечного договора со Сбербанком.

Когда Сбербанк может проверить квартиру:
Если вы вовремя не заплатили очередной взнос, чем привлекли внимание сотрудников банка.
Соседи пожаловались в полицию на постоянно сменяющихся жильцов или шум, который они создают.

Рабочие варианты:

• предупредить кредитора о том, что вы намереваетесь сдавать жилплощадь в аренду и включить в соглашение пункт, дающий вам это право;
• изменить условия ипотечного контракта, при веских основаниях, например, потеря рабочего места, проблемы со здоровьем;
• заключить с арендаторами договор безвозмездного пользования квартирой, как будто они ваши родственники, но фактически взимать с них плату. Юридически к такому соглашению сотрудник Сбербанка не подкопается;
• сдавать ипотечную жилплощадь по договору найма (аренды), не уведомляя банк на свой страх и риск.

Процедура при официальной договоренности с банком:

• прописывание требования сдачи в аренду жилого помещения (либо при подписании соглашения, либо составление дополнительного договора);
• написание заявления в кредитную и страховую организацию о намерении сдавать жилье;
• получение согласия кредитора и страховой;
• заключение соглашения о найме жилплощади и передача одного экземпляра в банк.

Можно ли сдавать квартиру, которая в ипотеке Сбербанка и не платить налоги? Нет, нельзя, если вы оформили разрешение банка офифиально, по приведенной выше процедуре, то обязаны открыть счет и оплатить 13% НДФЛ.

Может ли Сбербанк проверить вашу квартиру на предмет сдачи в аренду?
Банкиры считают, что могут, т.к. ваша собственность у них в залоге и по-сути, пока вы не выплатите за нее долг, она вам не принадлежит. Однако, по закону проникновение в жилище без согласия собственника посторонние люди не могут.

Как согласовать аренду ипотечной квартиры с банком

Как правило, банки не отказывают в просьбе клиентов сдать ипотечную квартиру в аренду или наём. Всё, что нужно сделать — обратиться в банк, сотрудники которого, скорее всего, попросят вас написать типовое заявление.

Если ваша ипотека в Сбере, то для сдачи недвижимости в аренду вам нужно получить письменное одобрение банка. Для этого обратитесь к менеджеру по обслуживанию ипотечного кредитования по месту выдачи кредита.

При себе в офисе банка надо иметь:

— Паспорт.
— Ипотечный договор.
— Документ, подтвержадющий, что вы являетесь владельцем жилья, которое хотите сдать.
— Проект договора аренды с указанием ФИО и паспортных данных арендатора и срока сдачи объекта в аренду, в котором должно содержаться следующее условие: «на дату подписания договора найма объект недвижимости находится в залоге у банка».

Список документов может немного отличаться в зависимости от конкретной ситуации. Чтобы узнать, какие именно документы нужны вам, обратитесь к менеджеру в чате Домклик.

После того, как вы получите «добро» от банка — смело размещайте объявление об аренде своей квартиры или дома. А если вы уже нашли жильцов, то подпишите с ними договор найма жилого помещения.

Можно ли сдавать квартиру, взятую в ипотеку

Закон об ипотеке не содержит прямого запрета на аренду залоговой недвижимости. Поскольку заемщик является владельцем жилья, он имеет право использовать его по своему усмотрению. Например, военнослужащий, купивший жилье по военной ипотеке, может сдавать квартиру, пока не сможет жить в ней сам. Многие родители покупают своим детям жилье заранее и успешно сдают его внаем. Если в ипотечном соглашении нет запрета на аренду, действия владельца вполне законны.

Банк может по-разному относиться к намерению клиента зарабатывать на сдаче залоговой квартиры:

• договор ипотеки запрещает сдачу в аренду на любых условиях. При этом сотрудники банка имеют право периодически проверять, кто живет в ипотечной квартире;
• в кредитном соглашении разрешена сдача объекта залога в аренду на определенных условиях. В таком случае заемщику может не потребоваться официальное разрешение банка для поиска жильцов;
• в соглашении не указано отношение кредитора к данному вопросу. Тогда потребуется получить официальное разрешение банка на сдачу залоговой недвижимости в аренду.

Перспектива купить жилье в ипотеку и сдавать ее, погашая за счет получаемой прибыли ссуду, выглядит радужной. Но не все так просто. Рассмотрим достоинства и недостатки сдачи в наем жилья.

Плюсы:

• Заемщик может погашать частично или полностью ипотечный кредит за счет арендной платы.
• Получаемый доход от квартиры снижает кредитную нагрузку. В случае ухудшения финансового состояния заемщик всегда сможет рассчитывать на деньги, вырученные с аренды.
• Сдавать кредитное жилье выгоднее всего в том случае, если был внесен крупный первоначальный взнос – 40-50%. В этом случае ставка или ежемесячный платеж будет небольшим, что позволит заемщику за счет вырученных денег полностью обеспечивать оплату ссуды.
• Цены на недвижимость постоянно растут, а ежемесячный платеж по кредиту будет оставаться прежним. Это значит, что арендная плата будет повышаться, а платеж банку останется на том же уровне.

Как правильно сдать ипотечную квартиру?

Для начала полностью ознакомьтесь с пунктами ипотечного договора, относящимися к данному вопросу. В случае отсутствия особых условий и ограничений вступите в диалог с банком с целью получения официального согласия залогодержателя. В большинстве кредитных организаций такая процедура проводится быстро и без каких-либо затруднений. Уведомить также придется и страховую компанию.

В таком случае в договор аренды стоит включить пункт, в котором указано, что квартира находится в залоге у определенной кредитной организации. Один экземпляр документа передается в банк.

С другой стороны существует вариант сдачи квартиры в аренду без уведомления кредитора-залогодержателя. Делая выбор в пользу такого варианта, стоит иметь в виду, что банк может воспользоваться своим правом на проверку предмета залога или, например, проблемы с арендаторами и соседями приведут к раскрытию информации. Риск того, что это случится на практике и приведет к требованию немедленно погасить текущий долг из-за нарушений условий договора или иным неприятным последствиям не велик, но полностью исключать такую возможность не стоит.

Получение разрешения в случае отсутствия запрета

Может быть и так, что никаких особых условий или ограничений банк в договоре не пропишет. В этой ситуации при сдаче квартиры в аренду будет лучше попросить у кредитора официальное согласие. При этом в договоре аренды рекомендуется отдельно указать, что сдаваемое жилье является залоговым. Один экземпляр договора аренды при этом надо отдать банку.

Если последствия не страшны, то можно и не оповещать банк. Но предположим, что квартиру все же сдали, но банк не был об этом оповещен. В теории, если возникнет конфликтная ситуация с квартиросъемщиками или соседями, банк может узнать, что жилье сдано без его ведома. Как итог — печальные последствия. То есть риск в этой ситуации не оправдан, тем более, что банки в целом часто разрешают сдавать ипотечные квартиры.

Сдаем ипотечную квартиру: подводные камни «выхода из тени»

Если вы не любите нарушать договора или не хотите рисковать, то стоит уведомить банк о своих планах. Для этого надо подать заявление о ваших планах по сдаче жилья в аренду и ждать ответа от кредитной компании. Обычно, банки дают «добро», поскольку заинтересованы в том, чтобы заемщик без проблем выплатил свой долг вовремя и полностью.

Почему же в такой ситуации многие заемщики не торопятся уведомлять кредитора об изменившихся условиях? Чаще всего дело в изменении стоимости страховки имущества: она может вырасти на 20–30%, а это немалая сумма.

Кстати, если изначально ипотечное жилье покупалось с целью сдать его в аренду и вы решили предупредить об этом банк еще до заключения договора, то процентные ставки могут повыситься на 1–3%.

Как оформить договор аренды в ипотечной квартире

После получения разрешения из банка и заключения доп.соглашения можно переходить непосредственно к заключению договора аренды. Необходимо включить в него следующие пункты:

• реквизиты арендатора и арендодателя;
• наименование и характерные признаки объекта недвижимости;
• основание для предоставления — в данном случае: дополнительное соглашение с банком к ипотечному договору;
• срок (он не должен превышать указанный в соглашении);
• размер и порядок оплаты (нужно проследить, чтобы платежи были несколько раньше взноса по кредиту — так будет проще распоряжаться деньгами);
• порядок оплаты коммунальных платежей;
• возможность (или запрет) предоставления субаренды;
• права и обязанности сторон;
• дата и подпись.

Договор составляется в трех экземплярах: один хранится у арендатора, второй — у арендодателя, а третий передается в банк.

В конце налогового периода (то есть до 30 апреля) необходимо сдать в налоговую службу заполненную по всей форме декларацию с приложением копий кредитного договора, договора аренды и расписки в получении средств. До 15 июля необходимо будет оплатить налог в размере 13% от дохода. Если заемщик пользуется имущественным налоговым вычетом, то на следующий год он может оформить заявление на возврат и этих средств.

Плюсы и минусы сдачи в аренду квартиры, взятой в ипотеку

Если правильно подойти к вопросу, то предоставление жилья в аренду может значительно улучшить финансовое положение заемщика. Поэтому для начала лучше ознакомиться со всеми преимуществами и недостатками данного мероприятия.

Плюсы:

• Возможность получения дополнительного дохода. Полученные деньги можно направить на оплату ежемесячного платежа, коммунальных услуг и т.д.
• Погашение задолженности происходит быстрее. А если платеж по ипотеке равен стоимости аренды, то вся оплата жилищного кредита будет производиться без ущерба для семейного бюджета.
• Жилье необходимо обязательно застраховать, что гарантирует погашение долга перед банком в случае, если имуществу будет нанесен ущерб.

Минусы:

• Схема применяется только для тех, у кого есть отдельное жилье в собственности.
• Хозяин не может быть уверен в том, что ему попадутся чистоплотные и ответственные арендаторы. Зачастую квартира после жильцов требует серьезного ремонта.
• Жилье не всегда легко сдать в аренду.
• Жильцы могут задерживать платежи, что приведет к просрочкам и по кредиту, а это, в свою очередь, влечет ухудшение кредитной истории. О том, можно ли после этого взять кредит в банке, мы рассказываем здесь.
• Если имущество будет испорчено, то банк может забрать его как компенсацию.

Выгодно ли сдавать в аренду купленную в ипотеку квартиру

Наиболее выгодно сдавать в аренду однокомнатные квартиры. Главное условие — стоимость ипотеки должна равняться цене квартиры, чтобы аренда перекрывала ежемесячные платежи.

Сдача двухкомнатных квартир подойдет тем, у кого нет отдельного жилья. Так, можно разместить жильца в соседнюю комнату. Трехкомнатные лучше сдавать по комнатам.

• Еще один хороший вариант, который является наиболее выгодным, — сдавать свою квартиру, а другую приобрести в ипотеку.
• Наиболее привлекательными для арендаторов являются квартиры со вторичного рынка, расположенные недалеко от остановок общественного транспорта и метро, в районе с хорошо развитой инфраструктурой.

Можно ли сдавать ипотечное жилье в аренду

Эта идея, сдавать квартиру и не платить самостоятельно за ипотеку, получает все большее распространение. Многие люди подумывают, как ей можно воспользоваться и бывают удивлены, узнав, что на самом деле сдать квартиру не представляется возможным.

Поэтому прежде чем воспользоваться советом знакомых и понадеяться на аренду, нужно узнать у банка, в котором вы собираетесь оформлять ипотечный кредит, так ли это на самом деле. У всех банков разный подход к этому вопросу.

Зная о такой схеме, недобросовестные граждане, получив кредит, пользовались своим положением и не выплачивая по обязательствам, сохраняли контроль над объектом недвижимости. Договор аренды сохранялся даже в том случае, когда квартира по ипотечному соглашению переходила к банку.

По причине существования такой мошеннической схемы, некоторые кредитные учреждения накладывают запрет на сдачу приобретенного объекта в аренду. Чтобы закрепить положение, оно вносится отдельным пунктом в ипотечный договор. Такой подход очень больно отозвался на людях, которые рассчитывали оплатить ипотеку за счет извлеченной прибыли.

Подобный запрет уменьшил количество покупателей на первичном рынке жилья. Многим импонировала мысль об оплате из дополнительного источника. Некоторые банки оставили такую ситуацию на выбор самих заемщиков. В таких случаях, когда кредитная организация не вносит обязательным пунктом договора запрет на аренду, заемщик сам вправе решать, как ему поступать.

Инвестирование богатого папы: особенности и преимущества посуточной аренды студий

Инвестирование богатого папы (по книгам Роберта Кийосаки) позволяет выжать максимум с каждого квадратного метра площади. Стратегия посуточной аренды студий имеет ряд серьезных преимуществ. С ее помощью инвесторы могут увеличить доходность по сравнению с долгосрочной арендой квартиры в 7-8 раз и больше.

Стандартная схема заработка на аренде – купить жилье и сдать квартирантам – дает доходность, не превышающую 6-7% годовых для регионов. В Москве и Санкт-Петербурге этот показатель еще меньше – до 5%. И это при условии, что квартиранты живут постоянно и регулярно вносят плату – в противном случае квартира простаивает, доход падает, а владелец должен оплачивать коммунальные платежи из собственных средств. За счет этого доходность становится еще ниже.

Сдавать ли квартиру посуточно: какой доход и за какой срок может принести посуточная аренда

Ответ на вопрос, сдавать ли квартиру посуточно, определяется соотношением доходности, вложенных средств и проделанной работы.

Доход инвестора зависит от разных факторов, главные из которых:

• в каком регионе расположена квартира.
• какая сумма в нее была вложена.

Давайте рассмотрим реальные варианты приобретения однокомнатной квартиры в новостройке в Москве и в регионе.

Москва	Регион
Стоимость, руб	5 000 0000	2 000 000
Срок ипотеки	20 лет	20 лет
Ипотечный платеж, руб	38 000	18 000
Затраты на ремонт, руб	700 000	500 000
Стоимость аренды “как есть” в долгосрок, руб.	до 30 000	10 000
Стоимость аренды 2 студий в долгосрок, руб.	50-60 000	20 000
Стоимость посуточной аренды, в сутки за студию, руб.	4 000	1500
Доход от посуточной аренды с 2 студий, в месяц, руб.	240 000	90 000
Чистый доход инвестора в месяц, руб.	180 000	60 000

Похожие записи:

• Системы водоснабжения на кораблях. Методы их дезинфекции.
• Как оформить на квартиру дарственную
• Как вернуть авансовый платеж за квартиру. Что происходит на практике