Рефинансирование ипотеки в 2021 году. Полный гайд

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Рефинансирование ипотеки в 2021 году. Полный гайд». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

В Сбербанке предлагают рефинансирование от 7,9% годовых. Срок кредита — от 1 года до 30 лет, сумма — от 300 тыс. руб. до 7 млн руб. (для Москвы и области), до 5 млн руб. (для иных регионов). При этом сумма кредита не должна превышать 80% от стоимости недвижимости.

В ВТБ программа доступна по ставке от 7,4% для клиентов других банков. Срок кредита — до 30 лет, максимальная сумма — до 30 млн руб. Рефинансирование распространяется на ипотечные кредиты, обеспечением по которым являются как готовые объекты, так и недвижимость на стадии строительства.

В Газпромбанке ставка рефинансирования составляет от 8,3%, в Альфа-Банке — от 7,9%, Россельхозбанке — от 8.5%. По оценкам «Бест-Новостроя», к числу банков, охотно и выгодно оформляющих рефинансирование, относятся Примсоцбанк, ЮниКредитбанк, «Возрождение», «АК Барс», ВТБ, Райффайзенбанк.

Исходные данные:

• срок 20 лет;
• новая процентная ставка — 8,6% годовых в рублях;
• платежи аннуитетные.

Возможны разные варианты рефинансирования — можно сократить срок, продлить срок, оставить его прежним, включить в рефинансирование другие кредиты и взять дополнительную сумму.

Договоримся, что будем считать на остаток срока, то есть, если ипотека взята в 2013 году на 20 лет, то рефинансирование, проведённое в 2019 году, будем считать на 14 лет. Сумма — остаток по кредиту.

Ипотека взята в 13 −14 годах. Средняя ставка 12,2% годовых в рублях.

Изначальная сумма ипотеки	1 млн	2 млн	4 млн	7 млн
Новый ежемесячный платёж	9 172 руб	18 386 руб	36 689 руб	64 352 руб
Старый ежемесячный платёж	11 151 руб	22 301 руб	44 602 руб	78 054 руб
Новая переплата	646 687 руб	1 295 555 руб	2 591 111 руб	4 534 473 руб
Старая переплата	1 674 102 руб	3 348 205 руб	6 696 410 руб	11 718 717 руб
Экономия	1 027 415 руб	2 052 650 руб	4 105 299 руб	7 184 244 руб

Как работает рефинансирование ипотеки?

Рефинансирование — это льготная услуга, которая еще недавно щедро предлагалась различными банками и позволяет снизить уровень кредитной нагрузки.

Например, сейчас вы платите кредит с процентной ставкой 14% годовых. Но вот вам на глаза попадается предложение в нескольких банках — от 5,5% годовых, от 6% годовых, от 9,5% годовых и так далее. Ваш мозг за 1-2 минуты уже сложит простейшие арифметические вычисления и поймет, что вы, батенька, несколько переплачиваете. А зачем платить больше?!

В особенности выгодно рефинансирование для ипотеки — здесь крутятся большие деньги, поэтому каждый лишний начисленный процент хорошо чувствуется при возврате. Если отбросить все нюансы, то даже снижение на два процентных пункта прекрасно скажется на существенном уменьшении ежемесячных платежей.

Когда стоит отказаться от рефинансирования ипотечного кредита?

Да, иногда после взятия ипотеки первоначальные прогнозы оказываются ошибочными. Катастрофически не хватает денег на оплату и поэтому приходят мысли о рефинансировании. Но эта процедура не всегда будет выгодна. Она не подойдет заемщику, если:

1. По ипотечному кредиту ему осталось платить меньше 50% — скажем, несколько лет. То есть он уже выплатил проценты, осталось преимущественно тело кредита. Рефинансирование в таком случае бывает даже убыточным.
2. Банки предлагают снижение меньше, чем на 2% годовых. В этом нет особого смысла, потому что вы, по сути, поменяете шило на мыло. К тому же, сам механизм переоформления подразумевает расходы: на оценщика, на справки.

Единственное ценное основание для переоформления — это оформление нового договора без права собственности на жилье со стороны банка. То есть сейчас у вас залоговая ипотека: например, квартира на вторичном рынке или строящееся жилье находится под залогом у банка. Но вот после переоформления оно перестает быть объектом залога, и вы платите просто кредит.

В таком случае да, каким бы ни был процент после рефинансирования, стоит согласиться. Ваши риски будут намного ниже, чем при собственной ипотеке. В особенности, если квартира для вас выступает единственным жильем.

Как рефинансировать ипотеку

Процедура рефинансирования в текущем банке и с переходом в новый примерно одинаковая. В первом случае она чуть проще за счет меньшей бумажной волокиты. При переходе в другой банк нужно предварительно уведомить об этом текущего кредитора и уточнить, можно ли будет погасить таким образом ссуду досрочно.

Рефинансирование оформляется пошагово за четыре этапа:

1. Подача предварительной заявки. Ее можно оформить в отделении или онлайн, ответ обычно приходит за 2-5 дней. Одобренная заявка действует 2-3 месяца, в течение которых фиксируется ставка.
2. Сбор пакета документов. В него входят бумаги на заемщика/созаемщиков/поручителей, по рефинансируемому кредиту, залоговой недвижимости.
3. Получение денег на погашение старой ипотеки. Для этого оформляется новый кредитный договор – либо в том же, либо в другом банке.
4. Переоформление ипотеки. На этом этапе заемщик закрывает старую ипотеку и заключает новый договор залога квартиры.

Какие документы нужны для рефинансирования ипотеки

На заемщика/поручителей	– паспорт – СНИЛС и ИНН – военный билет для мужчин младше 27 лет – подтверждение занятости (заверенная копия трудовой книжки, трудовой договор, электронная выписка из ПФР вместе с 2-НДФЛ)
По рефинансируемому кредиту	– кредитный договор – график платежей – справка или выписка по рефинансируемому кредиту – справка об остатке ссудной задолженности по рефинансируемому кредиту с начисленными процентами – справка о наличии/отсутствии текущей просроченной задолженности и просроченной задолженности в течение последних 12 месяцев
По объекту недвижимости	– договор купли-продажи (уступки прав требования при ДДУ) – выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) – отчет об оценке квартиры – технический паспорт/поэтажный план и экспликация жилого помещения из БТИ (для частного дома, либо квартиры с неузаконенной перепланировкой) – подтверждение оплаты квартиры (выписка со счета, расписка)
Прочие	– заявление на рефинансирование – анкета страхования – справка о реквизитах (при рефинансировании в другом банке) – брачный договор и нотариально удостоверенное согласие супруга(и) на передачу недвижимости в залог – разрешение органов опеки и попечительства (если недвижимость приобреталась за счет средств материнского капитала)

Рефинансирование – что это

Рефинансирование — это процесс перекридитования при котором заемщик кредита оформляет новый кредитный договор для преждевременного погашения прежнего ипотечного займа. Если процентная ставка по рынку ипотечно-кредитных услуг снижается, то более выгодно закрыть старый кредит при помощи нового, получаемого уже на более выгодных для заемщика условиях (в частности, по более низкому проценту).

Для перекредитования допустимо обращаться как в другое (новое) финансовое учреждение, так и решать этот вопрос с существующим (старым) ипотечным кредитором. В первом варианте выполняется оформление нового ипотечного кредита, которым закрываются кредитные обязательства перед старым кредитором. Во втором варианте существующий ипотечный кредитор снижает ставку в рамках действующего договора ипотеки, действуя по своему усмотрению.

Отметим, что банки заинтересованы в сохранении заемщиков, особенно если они обслуживают кредитные обязательства без просрочек. Поэтому кредитные организации обычно соглашаются понизить ставку действующего кредита, идя навстречу заемщику.

Но другие банковские учреждения часто предлагают более интересные программы рефинансирования для заемщиков, кредитованных другими банками. Такой кредит нередко оказывается выгоднее действующего. Заметим, что ипотечному заемщику согласие на погашение займа путем рефинансирования от текущего кредитора не нужно.

Что делать, если отказали в рефинансировании

Получив отказ банка, заемщик не должен отчаиваться и отказываться от попытки получения нового кредита. Однако вместо упорной повторной подачи заявок необходимо узнать, в чем причины отрицательного решения. К слову, менеджер банка вправе не оглашать их. Однако на основе вышеперечисленных критериев клиент может самостоятельно провести анализ и найти причину. Поняв, что же стало камнем преткновения на пути к получению нового займа, следует постараться устранить негативные моменты.

Испорченную кредитную историю исправить быстро не удастся, однако вероятность повышения рейтинга существует. Для этого необходимо взять несколько небольших кредитов подряд и вовремя их закрыть. Сложнее дело обстоит с недостаточным доходом. Решить эту проблему заемщик может, дав гарантию возвратности денежных средств, например, с помощью привлечения поручителя или предоставления в залог кредитору имеющейся недвижимости. За рефинансированием ипотечного кредита специалисты рекомендуют обращаться в тот же банк, с которым заключен договор кредитования. Это позволит снизить риск отказа.

В заключение стоит отметить, что не стоит подавать заявки в банковское учреждение, не поняв причину отрицательного решения. Каждый отклоненный запрос снижает кредитный рейтинг заемщика, тем самым уменьшая шанс на рефинансирование ипотеки.

Способы расчета выгоды от рефинансирования

Клиент может воспользоваться услугой уже через полгода с момента заключения договора. «Родному» банку невыгодно снижать проценты действующих кредитов, поэтому от него может поступить отказ.

Рекомендуем изучить предложения других компаний: условия кредитования, необходимый комплект документов, возможно, для вас есть льготные предложения.

Сравнить выгоду по разным программам можно через онлайн-калькулятор. Он есть на сайтах крупных банков. Узнайте, какую сумму осталось выплатить на сегодняшний день. На калькуляторе поставьте сумму остатка, срок, за который планируете закрыть долг, и выведите сумму переплаты по текущей ставке. Затем сделайте расчет по предлагаемой программе. Выберите тот вариант, где будет меньше переплата и удобный ежемесячный платеж.

На какие факторы ориентироваться при оформлении услуги:

• Тариф нового кредита ниже хотя бы на 2%, иначе сокращение переплаты будет неощутимым.
• Оформлять перекредитование ипотеки рекомендуют в первые годы после получения кредита. Когда выплачена большая часть займа, лучше оставить первичные условия. Новый банк добавит свои проценты к основному долгу. За счет них, возможно, сумма переплаты останется неизменной.
• Затраты на регистрацию услуги. Госпошлины за справки и оплата услуг не должны перекрывать сумму предполагаемой выгоды.

К положительным сторонам рефинансирования относятся:

• понижение кредитной ставки;
• уменьшение переплаты;
• уменьшение срока кредитования и/или ежемесячного платежа;
• возможность объединить несколько кредитов в один.

Рассмотрим пример. У Дениса Петрова есть ипотека со ставкой 12%. Ему осталось выплатить 1 500 000 рублей в течение 7 лет. При этом его ежемесячный платеж составляет 26 480 рублей, а общая переплата 724 245 рублей. У Дениса есть возможность рефинансировать свою ипотеку под 9% годовых. Он может уменьшить срок кредитования или ежемесячный платеж.

Выгода будет следующая:

1. Если уменьшить ежемесячный платеж, то Денис будет платить меньше на 2 346 рублей в месяц, а общая переплата сократится на 197 021 рубль. При таком подходе освобождается дополнительная сумма, которую можно использовать на различные нужды.
2. Если оставить платеж таким же, то срок кредита уменьшится на год, а переплата на 264 017 рублей. В таком случае кредит закроется быстрее, после чего Денис сможет вздохнуть спокойно. Экономия на переплате при этом решении несколько больше.

Как посчитать выгодно ли рефинансирование ипотеки?

Чтобы принять решение о рефинансировании ипотеки, необходимо оценить её выгодность. Для этого потребуется произвести ряд расчетов:

1. Ознакомиться с количество процентов, которое осталось выплатить. Для этого потребуется взять график платежей, выданный в момент заключения договора. Сведения можно уточнить в интернет-банке. Дополнительно заемщик имеет право обратиться в финансовую организацию и получить справку.
2. Проанализировать размер процентов, которые потребуются выплатить по новому кредиту. Для этого необходимо ознакомиться с условиями по будущей ипотеке. Нужно изучить срок погашения обязательств и процентную ставку. Не стоит принимать во внимание рекламные ставки. Узнать достоверную информацию удастся непосредственно после одобрения заявки на рефинансирование.
3. Определить размер экономии. Для этого нужно из текущих процентов вычесть возможную переплату в случае рефинансирования. Дополнительно потребуется учесть все расходы на оформление кредита.
4. Выяснив результат, нужно оценить, стоит ли получившаяся экономия усилий, которые придется приложить для перекредитования.

Пошаговая инструкция рефинансирования ипотеки

Чтобы выгодно рефинансировать ипотеку, потребуется выполнить следующие действия:

1. Найти подходящую финансовую организацию и подать заявку. На основании анкеты будет принято первоначальное решение. Для проверки могут потребоваться паспорт, СНИЛС, трудовая книжка, справка о доходах, кредитный договор и справка об остатке задолженности. Вся полученная информация проверяется. Представители финансовой организации могут позвонить работодателю, чтобы удостовериться в факте официального трудоустройства потенциального заемщика.
2. Подготовить документы на недвижимость. Потребуется отчет оценщика, договор купли-продажи, свидетельство о праве собственности, кадастровый паспорт, договор страхования и квитанция, подтверждающая факт оплаты премии, справка о лицах, прописанных в недвижимости, документ, демонстрирующий факт отсутствия задолженности по платежам. Если залоговая квартира устроит компанию, заявку одобрят.
3. Заключить соглашение с финансовой организацией и дождаться, пока старый ипотечный кредит будет погашен. В обязательном порядке нужно получить подтверждение полного закрытия обязательств. Для этого нужно взять справку. Дополнительно необходимо забрать закладную и зарегистрировать новую сделку в регпалате. Бумаги, выданные там, потребуется передать новому кредитору.

Кратко — особенности рефинансирования ипотеки

• С помощью этого инструмента удается снизить финансовую нагрузку и изменить условия кредитного договора.

• Рефинансирование позволяет объединить несколько кредитов и платить одному банку по низкой процентной ставке.

• Перед подачей заявки ознакомьтесь с требования кредиторов, чтобы не получить отказ.

• Для максимальной экономии и снижения размера итоговой переплаты, рефинансировать кредит желательно через 1−2 года после оформления.

• Проводите рефинансирование, когда ставка по процентам меньше предыдущего кредита на 2−3%.

• Рефинансировать ипотеку разрешается неограниченное количество раз.

• Кредитор вправе отказать в обращении без объяснения причин.

• Разрешается повторно подать на услугу через 2−3 месяца.

Минусы рефинансирования ипотеки

• Невыгодность перекредитования во второй половине срока займа при аннуитетных платежах. В этом случае большую часть процентов вы выплачиваете в первые годы, и рефинансирование имеет смысл только если хочется получить дополнительное удобство обслуживания.
• Высокие дополнительные расходы. При рефинансировании ипотеки вам придется снова представить банку весь пакет документов на недвижимость – в том числе новое заключение оценщика. Также придется снова страховать предмет залога.
• Необходимость заново проходить все этапы кредитования. Если за годы платежей по ипотеке у вас снизились доходы или в худшую сторону изменилось имущественное положение, рефинансирование могут не одобрить. Впрочем, отказ или неподходящие условия банк может выдать и без веских причин – процедура непрозрачна и проводится по внутренним стандартам кредитной организации.

Отзывы ипотечниковОбратился в ВТБ24 за рефинансированием ипотечного кредита в размере 1,6 миллиона рублей. По телефону, а затем и в офисе подтвердили, что подхожу по всем параметрам, так сказать, с запасом. У меня высокая зарплата, крупная стабильная компания, зарплатный проект у нас как раз в ВТБ24. менеджер обещал рефинанс под 9,7% годовых.

Что такое рефинансирование ипотеки

Процедура рефинансирования предусматривает погашение кредита в одном банке с помощью займа в другом банке. Залог остается прежним, а условия выплаты меняются. Целью рефинансирования ипотечных кредитов является снижение процентных ставок или изменение валюты. Например, в 2011 году европейцы, оформившие ипотеку в франках, массово меняли валюту на евро, курс который увеличивался не так быстро.

Другие заемщики переоформляли договора, чтобы уменьшить общую сумму долга. Для этого следует увеличить ежемесячные платежи и сократить срок действия договора.

Если у заемщика имеются другие кредиты, то средства от нового займа можно направить на погашение остальных задолженностей, а затем выплачивать один кредит.

Банки за счет рефинансирования ипотечного кредита привлекают новых клиентов. Получая информацию о предыдущих платежах, они могут быть уверены в платежеспособности клиента.

Похожие записи:

• Пособие на третьего ребенка в 2022 году
• Что будет если не оплатить административный штраф
• Форма 8: что это за справка и когда может понадобится?