Как продать ипотечную квартиру?

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать ипотечную квартиру?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Возможность продажи ипотечной квартиры не ограничена по времени. То есть провести ее можно в течение первых месяцев после оформления кредитного договора. Главное условие — предварительное оповещение кредитора о намерении продать жилплощадь и получение его согласия на проведение перепродажи объекта. Банковские организации считают подобные сделки рискованными, поэтому требуют досрочного погашения кредита или переоформления обязательств на другого заемщика. Кроме того, объект не должен иметь неузаконенных перепланировок. Допускается проведение неотделимых улучшений помещений в виде ремонта. В противном случае свободное несогласованное изменение жилплощади, например, с переносом стен и объединением комнаты с лоджией, грозит не только отказом кредитора, но и применением административного наказания.

Для продажи квартиры в ипотеке продавцу потребуется предоставить в банк необходимые документы. В зависимости от выбранного варианта пакет может включать в себя:

• паспорта владельцев жилья (для несовершеннолетних свидетельства о рождении, для иностранцев — обоснование нахождения на территории РФ);

• техпаспорт недвижимости;

• выписку из ЕГРН о наличии права собственности;

• справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (можно взять в управляющей компании или ТСЖ);

• разрешение органов опеки, если несовершеннолетние дети имеют доли в ипотечной квартире;

• отчет об оценке объекта.

Договор купли-продажи квартиры по ипотеке

Типовой договор купли-продажи квартиры, студии, апартаментов, дома или его части с земельным участком в ипотеку заключается в письменной форме. В зависимости от выбранной схемы сделки он может быть подписан:

• в двустороннем порядке продавцом и покупателем (одобрение банка на отчуждение предмета залога оформляется отдельно);

• бывшим и новым собственниками и кредитором.

Трехсторонний договор купли-продажи недвижимости с ипотекой актуален, например, в случаях, когда деньги перечисляются не напрямую продавцу, а через аккредитив банку. При этом подписание соглашения может стать обязательным условием согласия кредитора на сделку. Важно заранее прояснить, в какой срок после проверки документов банк переводит средства и какие условия использования денег для продавца после раскрытия аккредитива.

Проект договора купли-продажи квартиры на первичном или вторичном рынке включает в себя следующую информацию:

• количество сторон;

• описание продаваемой недвижимости;

• наличие обременения и порядок его снятия;

• условия расчета за покупку (продавцу задатком и основной частью, через аккредитив (счет) банку или иным способом);

Риски для продавца ипотечной квартиры

Сделка купли-продажи квартиры, находящейся в ипотеке, рискованна для обеих сторон. Эти риски рекомендуется оценивать заранее на этапе принятия решения. В чем опасность для продавца? В первую очередь в сложности поиска покупателей. Как показывает практика, количество людей, готовых согласиться на подобную сделку, невелико, в особенности если дом недостроенный или есть много собственников. Результатом этого становится стремление граждан купить жилплощадь дешево и, как следствие, занижение продавцом стоимости объекта.

Также есть риск, что процедура продажи квартиры в ипотеке может растянуться на длительный срок. И в течение этого времени придется вносить ежемесячные платежи. Кроме того, нередки случаи, когда заемщик, планируя продать недвижимость как можно быстрее, не откладывает средства для регулярных взносов и «зарабатывает» просрочки. Несоблюдение условий договора — частая причина прекращения ипотеки и выставления банком предмета залога на торги, чтобы покрыть задолженность клиента.

Шаг 7. Проведите оценку квартиры

Чтобы продать квартиру по ипотеке, ее нужно оценить. Это делается, чтобы узнать, по какой стоимости банк сможет быстро ее продать, если заемщик перестанет платить. Самостоятельно назначить цену, как при размещении объявления, уже не получится. Оценивать должен специалист, который, в идеале, одобрен банком, — оценщик.

Отчет оценщика стоит в среднем 3-5 тыс. рублей. Обычно этот расход на себя берет покупатель, но вы можете оплатить оценку сами или поделить пополам. Предоставьте оценщику технический паспорт, правоустанавливающие и правоподтверждающие документы, а также паспорт. Также оценщик может попросить фотографии жилья или доступ в квартиру, чтобы оценить ее состояние.

Шаг 11. Оформите передачу права собственности

Переход квартиры в собственность покупателя нужно зарегистрировать. Для этого в Росреестр направляется договор купли-продажи, кредитный договор, отчет об оценке, свидетельство о праве собственности продавца и иные документы. Покупателю нужно будет заплатить 2 000 рублей в виде пошлины за регистрацию права собственности.

Направить пакет документов можно лично – посетив Росреестр, через МФЦ, почтой или в электронном порядке. После приема документов заявителю выдадут расписку с перечислением всех поданных бумаг и указанием на то, что они переданы в регистрирующий орган.

Зарегистрировать переход права в общем случае должны в течение семи рабочих дней. Итогом всей процедуры станет выписка из ЕГРН, которая подтверждает вступление нового собственника в права. Вместе с ней покупателю выдадут договор купли-продажи с отметкой о регистрации права собственности и ипотеки.

Основные условия договора

Выше уже упоминалось, что покупка квартиры в ипотеку предусматривает оформление специального соглашения. Этот договор должен содержать в себе необходимые условия и пункты, иначе его признают недействительным. В договоре обязательно присутствуют:

• шапка документа;
• информация обо всех сторонах соглашения;
• предмет договора;
• паспортные сведения участников, их адреса и ИНН.

Кроме того, в договоре указываются исчерпывающие сведения об актах, подтверждающих, что продавец выступает собственником квартиры. Договор также должен содержать подробную характеристику предмета сделки:

• суммарную квадратуру;
• точное местонахождение;
• наличие коммунальных долгов или кредитов;
• цену недвижимости.

Существуют дополнительные пункты договора, например, список людей, планирующих проживать в квартире. Ещё в договоре стоит указать данные о состоянии квартиры, главные особенности планировки, информацию о сделанном ремонте и о наличии мебели. Можно приложить к договору справку об отсутствии долгов по коммунальным услугам.

К чему нужно быть готовым при продаже квартиры в ипотеке

Несколько лет назад избавиться от квартиры в залоге было бы сложнее, потому что такие сделки считались более экзотическими. Хоть в 2022-м рынок ипотеки и показал оглушительный спад, до этого он активно рос благодаря низким ставкам. Так что и продажа квартир из-под залога стала более-менее рядовым событием. Такое возникает очень просто: чем больше квартир покупают в ипотеку, тем больше из-под неё продают.

Тем более что сейчас желание сбыть жильё часто вызвано не только личными мотивами, но и геополитическими. То есть на рынке появляются отличные квартиры, которые в других обстоятельствах никто бы не продавал. Что на руку покупателям.

И всё же, продавая квартиру из-под залога, стоит быть готовым к тому, что поиск покупателя может занять больше времени. Не исключено также, что вам придётся несколько снизить цену относительно рыночной. В остальном это совсем не безнадёжная сделка, которую под силу осуществить.

Какие нужны документы, чтобы продать ипотечную квартиру?

Для продажи обремененной недвижимости потребуются следующие документы.

• Выписка из ЕГРН. Заказывайте на сайте Росреестра, ее стоимость 350 р.

• Ипотечный договор.

• Если долей квартиры владеют несовершеннолетние, потребуется согласие органов опеки.

• Когда состоите в браке — копия свидетельства о браке.

• Если развелись, а квартиру купили в браке — свидетельство о разводе и получить нотариально заверенное согласие супруга или супруги.

• Возьмите в управляющей компании или МФЦ справку, что нет долгов по коммуналке.

• Справка об оценке недвижимости. Закажите оценщиков.

Инструкция — как продать ипотечную недвижимость?

• Возьмите все необходимые документы и обратитесь в банк.

• Узнайте точную сумму долга и получите одобрение.

• После согласия банка выставьте недвижимость на продажу.

• Воспользуйтесь одним из способов: досрочно рассчитайтесь с ипотекой вырученными с продажи деньгами; доверьте продажу недвижимости банку; найдите покупателя, который будет готов внести задаток, равный сумме ипотечного долга; продайте недвижимость вместе с долгами.

• Залоговое обременение снимут, когда деньги поступят в банк и долги по ипотеке будут полностью закрыты.

• Передайте права собственности через Росреестр, после того как подпишите сделку.

Плюсы и минусы продажи квартиры по ипотеке

Давайте обобщим всю приведённую выше информацию, выделив положительные и отрицательные стороны ипотеки для продавца.

Плюсы:

1. Сниженные риски. Риски мошенничества со стороны покупателя заметно снижаются, если квартира приобретается при помощи ипотечного кредита. Большую часть денег перечисляет банк.
2. Контроль всех операций банком. Все финансовые операции контролирует банк, он также следит и за юридической частью вопроса (за составлением специального договора, за наличием всех необходимых документов).

Минусы:

1. Увеличение срока продажи. Если вам нужно продать квартиру за короткий срок, то ипотечный кредит для вас не подойдёт, потому что на подготовку к заключению договора, на оценочные работы и на сбор документов требуется пару недель.
2. Задержка выплаты. Банк не сразу перечисляет деньги продавцу после заключения договора, ведь необходимо дождаться перерегистрации недвижимого имущества в Росреестре.

Уступка ипотечного долга

Допустима продажа не самой залоговой квартиры, а ипотечного кредита по ней. Т.е. покупателем переоформляются ипотечные обязательства продавца на себя, что дает смену заемщика и переход собственности на жилье.

Перекредитование процедурно схоже с оформлением ипотеки – для утверждения своей кандидатуры покупатель направляет банку определенный комплект документов. При соответствии условиям банка производится оформление нового договора, по которому приобретенная покупателем квартира остается в залоге банка, а погашением кредита занимается уже другой клиент банковского учреждения.

При перекредитовании смена в Росреестре регистрации обременения выполняется самим банком. Прошлому владельцу (заемщику) квартиры следует лишь утвердить переуступку долгового обязательства, подписав допсоглашение.

Заметим, что переуступка долга вместе с залоговой квартирой для покупателя может оказаться невыгодной, поскольку к нему могут перейти не только обязанности выплаты ипотечной задолженности с процентами, но и неустоек, сформировавшихся при прежнем заемщике из-за несвоевременного исполнения условий кредитного договора.

Советы профессионалов

Прежде чем продать квартиру по ипотеке, стоит прислушаться к рекомендациям специалистов:

• нужно соглашаться на сделку, сотрудничая с банком, имеющим хорошую репутацию, который контролирует легитимность каждого этапа и исполнение всех нюансов, оговоренных в договоре;
• оба договора нужно заверять у нотариуса, заслуживающего доверие;
• не стоит связываться с сомнительными покупателями, даже если все бумаги будут заверены в соответствии с существующим законодательством;
• перед продажей требуется привести в порядок всю документацию, а также погасить имеющиеся долги по платежам за коммунальные услуги.

Плюсы и минусы сделки по недвижимости через ипотеку

Процедура оформления купли-продажи недвижимого имущества путем данного вида займа имеет свои положительные и отрицательные стороны.

Сравнительная информация приведена в таблице ниже.

Преимущества	Недостатки
· Снижаются риски продавца при заключении сделки. Покупателю с ипотекой практически невозможно произвести мошенничество при покупке жилплощади, так как большую часть денежных средств перечисляет банк. А эти финансовые структуры являются наиболее защищенными от разного рода обманных операций;	· Увеличивается срок продажи. При необходимости реализовать жилплощадь в короткие сроки ипотечное кредитование не подойдет, так как на подготовку документов, а также на оценочные работы потребуется потратить несколько недель;
· Все операции контролируются банковским учреждением. Сюда относится не только своевременная выплата средств, но и контроль всех необходимых документов, и правильное составление заявления;	· Расчет с продавцом с задержкой. Банковское учреждение перечисляет средства не сразу после того, как подписывается договор покупки. Выплата осуществляется только после переоформления регистрации недвижимого имущества в государственном реестре.
· Большое количество государственных программ ипотечного кредитования;
· Длительные сроки кредитования.

Схема 3. Продажа квартиры из-под залога

1. Когда у покупателя есть свои деньги на покупку квартиры.
   В этом случае сделка проводится следующим образом:
   • Продавец запрашивает у банка согласие на продажу квартиры с сохранением обременения.
   • Продавец и покупатель подписывают договор купли-продажи.
   • В банковскую ячейку или на аккредитив закладываются деньги для расчетов. Обычно сумма делится на две части: сумма в погашение долга по кредиту и разница между ценой квартиры и первой суммой.
   • Договор и согласие банка на проведение сделки передается на госрегистрацию. В этом случае обременение снимается не сразу; оно остается на квартире, которую приобрел покупатель.
   • После регистрации сделки первая сумма переводится в счет погашения долга продавца перед банком. После того как ипотечный кредит погашен, банк выдает покупателю документы для снятия залога либо сам снимает обременение, а покупатель получает «чистую» квартиру.

   Как продать квартиру по ипотеке

   Существует определенная процедура продажи жилья в ипотеку, и, прежде чем прибегать к этому способу реализации собственности, необходимо знать о ней детально. Выделяют четыре основных стадии, каждая из которых может представлять свои риски для собственника квартиры, продающего своего жилье заемщику. Это следующие этапы:

   • проверка состояния жилища, также проверяется, имеет ли собственность любого рода обременения, проведение оценки квартиры, ее текущей рыночной стоимости;
   • после одобрения предстоящей сделки организацией-спонсором, проводятся процедуры подготовки;
   • передача права собственности от старого владельца к новому;
   • транзакция полного размера суммы по кредиту.

   Права пользования у третьих лиц

   Наличие или отсутствие зарегистрированных в жилом помещении граждан видно по выписке из домовой книги или справке о регистрации. Получить их можно в МФЦ, паспортном столе. В интересах покупателя полное отсутствие зарегистрированных лиц. Выселение тех, кто не был выписан до сделки, может оказаться проблематичным, даже если в договоре предусмотрены условия и сроки их снятия с регистрации. Принудительно это сделать можно только по решению суда.

   Среди зарегистрированных, а также незарегистрированных в продаваемой квартире граждан могут быть те, у которых имеется законное право пользования, не зависимо от перехода права собственности:

   • прописанные на момент приватизации, и давшие согласие на приватизацию без их участия и включения в состав собственников;
   • те, кому помещение предоставлено для проживания по завещательному отказу (например, Собственник квартиры пишет завещание на Машу и в завещании указывает, что Маша обязана предоставить Паше пожизненное проживание в этой квартире бесплатно ) Проверяем так: внимательно читаем свидетельство о праве на наследство по завещанию;
   • несовершеннолетние при условии использования при покупке мат.сертификата и не выделении долей детям;
   • рентополучатели.
   
   

   Похожие записи:

   • Платят ли госпошлину за лишение родительских прав
   • Сроки и порядок оплаты электронного больничного
   • Декретный отпуск от больничного до возвращения на работу