Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка для ипотеки: особенности и условия процедуры». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Оценка квартиры в новостройке – востребованная услуга. Она подразумевает работу по определению рыночной стоимости жилого объекта. Её заказывают агентства, собственники жилья (настоящие и будущие), банки. Рыночная цена – самый объективный показатель, и именно она фигурирует во многих сделках.
Услуга оценки квартиры в новостройке
Возможны две ситуации, когда прибегают к оценке недвижимости в новостройке:
- Многоквартирный дом построен и сдан в эксплуатацию, квартиры в ней зарегистрированы, им присвоены кадастровые номера.
- Дом только строится, и, оформляя ипотеку на квартиру в нём или покупая её за собственные средства, физическое лицо пока не становится собственником. Он является лишь соинвестором строительства. В этой ситуации тоже необходима оценка, так как нигде нет сведений о рыночной стоимости квартиры и при покупке необходимо основываться на конкретные (и, что очень важно, – объективные) данные.
Как происходит оценка квартиры для банка?
Существует несколько методов оценки недвижимости для ипотечного займа. Основной – сравнительный. Это объективный метод, который учитывает закрытые сделки на рынке жилья и дает максимально точную рыночную сумму за объект.
Рассказать о всех тонкостях оценки в одной статье невозможно. Есть масса специальных коэффициентов, которыми оперирует эксперт во время исследования. Учитывается не только состояние квартиры и ее характеристики, но и масса тонкостей. Например, удаленность об основных объектов городской инфраструктуры, наличие парковок, благоустроенность двора и прочее.
Есть и другие методы. Например, затратный. Здесь речь идет о том, сколько денег необходимо на постройку аналогичного объекта. Подходит скорее для анализа дома, чем квартиры.
Еще один метод – выяснение, какой доход владелец получит за использование для сдачи в аренду. Он так и называется – доходный метод. Используется крайне редко.
Обратите внимание – оценка делается не только по документам или плану БТИ. Эксперт-оценщик делает фотографии помещения – их вы получите в отчете.
Как выглядит оценочный альбом?
Оценочный отчет – это официальный документ, который должен быть выполнен в соответствии с нормативными требованиями законов и гостов. Проверьте, содержит ли он следующие данные:
- Информация о компании, которая проводила экспертизу. Контактные данные компании.
- Информация о заказчике оценки – то есть о вас.
- Полная характеристика на квартиру, которую вы планируете купить. Проверьте адрес, данные о площади, планировке и прочее.
- Анализ рынка недвижимости по вашему объекту – численные показатели.
- Сумму ликвидной стоимости и рыночной стоимости квартиры для покупки.
- Приложения – фотографии, копии дипломов оценщика и прочее.
Результат оценки квартиры
Когда сбор, необходимой информации, завершён, специалист-оценщик начинает обрабатывать данные. Обычно это занимает 1-2 дня. В результате заказчик получает отчет, которым будут руководствоваться работники банка, принимая решение о выдаче займа, его сумме и размере процентной ставке по кредиту.
В отчете обязательно должна содержаться следующая информация:
- реквизиты экспертной компании;
- паспортные данные заемщика;
- методы проведения оценки;
- общая характеристика объекта недвижимости;
- аналоговое исследование жилищного рынка;
- ликвидная и рыночная стоимость жилого помещения;
- приложение, содержащее копии всех предоставленных заемщиком документов и фотографии квартиры.
Письменная версия аналитической оценки, проделанной экспертом, выполняется в формате А4, прошнуровывается и имеет средний объем 25-30 листов. Страницы нумеруются, в документ заверяется с помощью печати и подписи ответственного сотрудника оценивающей компании.Важно! Многие банки уделяют особое внимание качеству и количеству фотографий, прилагаемых к отчету. Фотосъемка должна проводиться днем в условиях хорошего освещения.
Сбор документов для получения ипотеки на квартиру процесс крайне трудоемкий. Когда встает вопрос об оценке потенциальной собственности, заемщик часто теряется.
Если подойти к данному вопросу с умом, то процедура определения оценочной стоимости пройдёт легко:
- Сбор документов для подачи в экспертную компанию лучше начать заранее, до заключения договора с исполнителем.
- Лучше остановить выбор на одной из фирм, предложенных банком-кредитором. Так можно избежать немало проблем, связанных с согласованием кандидата, а также уменьшается возможность попадания в мошеннические схемы.
- Информативный и правильно оформленный отчет – это половина успеха. У сотрудников банка не должно возникать ни малейшего сомнения в объективности оценки квартиры. Не имея возможности лично осматривать каждый объект залога, работники финансово-кредитных организаций являются крайне мнительными. В связи с этим, даже мелкие недочеты оценщика могут плачевно обернуться для заемщика.
Кто должен оценивать объект под ипотеку
Оценку недвижимости под выдачу кредита банком проводят компании-оценщики. Их деятельность регулируется Федеральным законом № 135-Ф3 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98. Заказать такую услугу Вы можете в компании «Профессиональная Приемка Недвижимости». К нашим основным преимуществам относятся:
-
членство в СРОО (саморегулируемой организации оценщиков);
-
застрахованная ответственность;
-
индивидуальный подход к каждому заданию;
-
быстрый выезд специалиста на объект;
-
оперативная подготовка заключения и оценочного альбома;
-
разумная стоимость оценки для ипотеки;
-
бесплатные консультации в процессе работ.
Что входит в оценочный альбом
В среднем отчет об оценке недвижимости занимает 50-70 страниц. В него обязательно включены два главных раздела.
Факты и выводы. Приводится общая техническая информация, предварительно представленная по объекту оценки. Также излагаются результаты, которые эксперт получил, применяя различные подходы при определении стоимости здания. Дается итоговая рыночная цена сооружения.
Задание на оценку. В нем указываются объект, дата и сроки проведения оценочных работ, имущественные права на недвижимость, вид стоимости. Описываются цель работ и вероятное использование оценочного альбома. В пакет документов также входят:
-
сведения о заказчике и оценщике;
-
описание объекта со ссылками на подтверждающие документы;
-
цветные фотографии, сделанные при выезде на объект;
-
анализ текущего рынка недвижимости, в том числе сегмента, к которому относится оцениваемая квартира;
-
изложение процесса оценочных работ с приведением расчетов, коэффициентов, описанием подходов;
-
оценка на основе всех трех методов или отказ от одного или двух с приведением обоснования;
-
изложение аргументов по выбору конкретных методик и коэффициентов;
-
конечная оценка для ипотеки;
-
приложения – копии правоустанавливающих и технических документов.
Какова стоимость оценки ипотеки в Великобритании?
Сборы за оценку ипотеки различаются в зависимости от типа имущества.
Поскольку стоимость оценки ипотеки рассчитывается на основе стоимости оцениваемого дома, цена может значительно варьироваться. В большинстве случаев цена будет составлять от 150 до 1,500 фунтов стерлингов. На всякий случай попытайтесь заложить в бюджет более дорогую оценку. Тем не менее, ваш ипотечный брокер должен быть в состоянии предложить вам указание стоимости имущества или того, что ваш кредитор обычно взимает, и, следовательно, стоимость оценки.
Имейте в виду, что вы не можете выбрать своего оценщика ипотечного кредита, и плата иногда связана с другими расходами по ипотечному кредиту. Кредитор будет заниматься оценкой; у них есть своя команда. Вам не придется беспокоиться о его размещении, но вам придется заплатить за это.
Некоторые кредиторы, однако, предоставляют бесплатную оценку в рамках ипотечного соглашения, чтобы побудить их выбрать их. Если это то, что вас интересует, ваш ипотечный брокер может помочь вам найти это.
Кто делает оценку недвижимости
В России есть множество независимых оценщиков и компаний, которые предоставляют данную услугу. Но, несмотря на то, что между ними существует честная конкуренция, банки частично влияют на выбор. Дело в том, что у каждого банка есть список аккредитованных компаний, отчеты которых они принимают охотнее.
Оценщики же борются между собой и за клиента, и за расположение финансовых организаций. С одной стороны, они должны удовлетворить непосредственного заказчика — покупателя квартиры, а именно указать в отчете необходимую сумму для получения кредита, но с другой стороны, должны оставаться объективными и независимыми.
Так что прежде чем заказывать экспертизу приобретаемой квартиры, поинтересуйтесь у финансовой организации списком и контактами аккредитованных оценочных бюро. В противном случае процедуру придется повторить, заплатив за нее еще раз.
Навязать оценочную компанию банк не имеет права, он может только порекомендовать список тех, кому доверяет. Самое худшее, что может случиться, если заемщик предоставит отчет от собственного оценщика — проверка экспертизы может затянуться, а за это время истечет срок одобрения ссуды. Поэтому все-таки лучше не рисковать.
К вопросу о цене — нет единого тарифа на этот вид услуг, стоимость колеблется от 2 до 5 тысяч рублей. Если объект сложный, например, в нем были перепланировки или он не является типовым (дом, построенный по индивидуальному проекту), то оценка будет стоить дороже и займет больше времени.
Сущность оценочной процедуры
Рассчитывая сумму кредита, банк исходит из потребностей заемщика, уровня его доходов, периода платежей. Но немаловажный фактор — ценность объекта залога. Выше стоимость — больше гарантий, что кредит вернут.
Многие соискатели задают вопрос, для чего нужна оценка квартиры для ипотеки. Банк-кредитор, изучив документы потенциального заемщика, делает вывод о его платежеспособности. Но, предоставляя деньги в долг, рискует.
Стоимость, рассчитанная независимым оценщиком, выступает своеобразным пределом для величины займа. Выше — кредит становится весьма рискованным. Оценить квартиру для выдачи ипотеки — значит определить стоимость на основании данных рынка, которая покажет насколько объект ликвиден.
Закономерность очевидна: выше стоимость, ликвидность залога — меньше банковский риск.
На что обратит внимание оценщик
Учитывая, что в залог поступает строящееся жилье, для сравнительного подхода и обоснования результата используют данные первичного рынка недвижимости. В отличие от традиционного залога квартиры, где информационное обеспечение основано на сделках вторичного рынка жилья.
В установленном порядке экспертом проводится осмотр объекта оценки, констатируются преимущества местоположения, расположения в жилом доме, планировки. Такая оценка требует внимания оценщика к техническому состоянию: учитывается готовность жилья к эксплуатации, выполненная отделка и другие улучшения.
Иногда по требованию банка, кроме рыночной, проводится расчет ликвидационной стоимости. Показатель отражает сумму денег, которую можно выручить при уменьшение сроках продажи залога. Рассчитывается ликвидационная стоимость с расчетным дисконтом к рыночной. Срок действительности отчета для ипотеки составляет полгода от даты оценки.
Кто оплачивает оценку квартиры при ипотеке, и кем она проводится
Кто платит за оценку квартиры при ипотеке? Клиент сам должен решать вопрос оценки квартиры. Все расходы, связанные с этой процедурой, он также оплачивает из своего кармана. Компенсации от банка не будет, даже если в ипотеке откажут. По этой причине кредитная организация часто сама делает анализ объекта. Если стоимость жилья приемлема и нет причин отказать клиенту, то последний обязан оплатить затраты оценщику. В большинстве случае банки работают с конкретными фирмами, которые имеют аккредитацию. Отчеты от них они принимают без нареканий. Конечно, по закону клиент имеет право обратиться в любую другую компанию. Но тогда стоит ожидать, что банк будет делать замечания по поводу каждой буквы и цифры в отчете.
Есть ситуации, когда услуги оценщика оплачивает кредитная организация. К примеру, если она подает в суд на заемщика, который не исполняет своих обязательств. В этом случае, необходимо точно знать, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки. Раз недобросовестный клиент не выплачивает долг по кредиту, то ожидать от него оплату услуг оценщика не стоит.
Что такое оценка недвижимости
Намереваясь получить кредит на покупку недвижимости в банке, будущему заемщику необходимо предоставить отчет оценки объекта недвижимости в качестве обязательного документа.
В действительности это является отнюдь не просто капризом отдельного банка, а закрепленное в законе непременное условие для благополучного оформления ипотеки.
Собственно по итогам оценки банком принимается вывод об одобрении либо или отказе в одобрении поданного заемщиком заявления. По результатам оценки банк решает не превосходят ли возможные риски доход от сделки и на какой размер кредита может претендовать клиент.
Оценка объекта недвижимости является процедурой, которая направлена на установление объективной (рыночной) стоимости какого-либо объекта либо стоимости индивидуальных прав в отношении него.
При выполнении оценочных работ оценке принимаются во внимание множество моментов:
| Месторасположение (в например, квартира в центре или в отдаленном районе) | Конечно, чем отдаленнее местоположение жилого помещения от центра города, тем ниже и конечная стоимость в отчете. Имеют значение следующие факторы: расположенность в пределах черты города, близлежащие объекты социальной инфраструктуры (в частности, школы, магазины, поликлининки и т.д.) |
| Развитие транспортной инфраструктуры в целом, состояние дорог, остановок автобусов, автозаправок, стоянок и т.д. | В случае расположения дома в районе, в котором состояние транспортно-дорожной сети плохое, жилье скорее всего будет оценено дешевле, даже при условии хорошего ремонта. Наоборот, квартира, находящаяся рядом с остановкой общественного транспорта оценится существенно дороже |
| Экологическая ситуация в районе | В случае наличия поблизости от дома вредного производства, стоимость объекта будет пониженной |
| Год постройки, износ, материалы дома | Анализируются такие факторы, как год постройки дома, износ, проводился ли капитальный ремонт, материалы стен и перекрытий, наличие тамбуров, подвалов и чердаков и т.д. |
| Параметры объекта | Если это квартира, то общая и полезная площадь, количество комнат, наличие балкона, состояние и др. |
Оценка стоимости для ипотечного кредитования проводится во всех случаях при оформлении ипотеки.
Проблемы и особенности оценки квартиры для ипотеки
Одна из проблем касается финансовой стороны. Если оценка оплачена клиентом, но по каким-либо причинам жилье не устраивает банк или сам заемщик передумал его покупать, повторную экспертизу придется оплачивать снова из своего кармана. В итоге люди иногда тратят крупные суммы.
Важно уделить внимание сроку действия отчета, у каждого банка он индивидуален. Например, Сбербанк принимает отчеты, составленные не более чем за полгода до обращения за ипотекой. Нужно уточнить этот вопрос в финансовом учреждении.
Еще одна проблема касается способа проведения экспертизы – лично или дистанционно. Второй вариант предполагает сбор данных оценщиком без изучения квартиры, а на основании средних данных по рынку. В результате в отчете может быть указана недостоверная стоимость.
Когда обязательно нужна оценка квартиры?
Понять, нужна ли оценка квартиры, можно несколькими способами:
- изучить законодательство;
- обратиться в оценочную компанию;
- столкнуться с трудностями, вызванными отсутствием оценки.
Отметим, что обязательно оценка недвижимости необходима лишь в некоторых случаях. В других ситуациях выяснить стоимость квартиры не будет лишним, потому что оценка исключает различного рода трудности, связанные с реализацией объекта на рынке.
Обязательно проводить оценку квартиры необходимо в следующих случаях:
- ипотечное кредитование;
- оформление кредита под залог;
- вступление в права наследования;
- брачный контракт и раздел имущества при разводе;
- выкуп, изъятие имущества для государственных, муниципальных нужд;
- определение величины налога на недвижимость;
- различные имущественные споры, судебные разбирательства, связанные с квартирой.