Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выселение из квартиры и другого жилья». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Собственник недвижимости вправе выписать остальных жильцов из своей квартиры, если они не имеют права собственности. Например, дядя зарегистрировал в своей квартире племянника и спустя какое-то время решил выписать его. В данной ситуации есть два пути решения вопроса: добровольная и принудительная выписка. В первом случае все достаточно просто — прописанный должен пойти в отделение МФЦ или управление МВД (или подать заявку на портале «Госуслуги») и сняться с регистрационного учета. Во втором случае без суда не обойтись.
Как выселить бывших владельцев квартиры
Основаниями для выселения предыдущих владельцев из жилого помещения, является оформленный и заверенный договор купли – продажи, договор дарения или документы на наследство.
Выселение бывших владельцев не всегда возможно, бывают случаи, когда в документе прописано, что выселение предыдущих владельцев или кого-то из их семьи невозможно до определенного времени.
В законодательстве Российской Федерации не прописан срок на снятие с регистрации и выселение бывшего собственника, он прописывается в договоре на продажу. При не указанном сроке на выселение гражданин обязан освободить квартиру в течение месяца.
Принудительное выселение бывшего хозяина возможно только в том случае, если он сам отказался покидать помещение и сниматься с регистрации. Процесс выселения происходит только через суд, с предоставлением истцом всех подтверждающих документов, на право собственности и доказательств того, что предыдущий собственник отказался выезжать из квартиры.
После обращения в суд и вынесенного положительного решения в сторону истца, предыдущий собственник обязан освободить занимаемое помещение и выписаться из него.
Нельзя заниматься самоуправством, чтобы не попасть под административную, а то и уголовную статью.
Еще один путь — договориться с «засидевшимся бывшим» об аренде. Прав на проживание в квартире у него уже нет, но он хочет в ней жить какое-то время — в такой ситуации заключается договор аренды, продавец продолжает занимать квартиру на вполне законных основаниях.
Правда, эта схема не подойдет, если новый собственник намерен въехать максимально быстро. Зато, если квартира приобреталась под сдачу, такой расклад вполне удобен: арендатора искать не надо! Но не всегда строптивый продавец с легкостью соглашается оплачивать проживание в своей бывшей квартире.
Риелтор Лариса К. напоминает, что своими действиями продавец не исполняет обязательство передать покупателю недвижимость, хотя деньги за нее он получил.
У каждой стороны сделки есть свои обязательства: у покупателя — оплатить и принять квартиру, а у продавца — передать ее. В приведенном выше случае покупатель свое обязательство по оплате исполнил, а продавец — нет, значит, он является должником.
Кроме того, с продавца можно взыскать проценты за пользование чужими денежными средствами по статье 395 Гражданского кодекса РФ, продолжает эксперт. Она советует вести переговоры в письменном виде — так потом будет проще отстоять свою позицию в суде, если до него все-таки дойдет.
Ну и наконец, есть способ написать уведомление продавцу: если он не исполнит обязательство передать квартиру в течение семи календарных дней, то после этого срока покупатель исполнит его самостоятельно, подписав акт в одностороннем порядке, уточняет Лариса К.
Исполнение решения суда о выселении бывших правообладателей
Новый собственник выиграл суд и получил решение суда о выселении из его квартиры и исполнительный лист. Как действовать дальше, ведь не для всех ответчиком решение суда имеет какое-то значение?
После получения исполнительного листа, истцу необходимо подать приставам заявление о возбуждении производства на основании исполнительного документа, приложив оригинал указанного документа.
Пристав обязан возбудить производство и направить должникам (ответчикам) соответствующее постановление с указанием срока для добровольного исполнения – 5 дней.
Если в срок для добровольного исполнения должники не покинут, занимаемое ими незаконно жилое помещение, пристав вынесет постановление о взыскании сбора с должников и установит новый срок для добровольного исполнения с предупреждением о дальнейшем принудительном выселении.
Далее, когда все сроки истекут, и бывшие собственники не покинут помещение, приставы должны будут выехать по адресу проживания должников и произвести действия по их выселению из квартиры или иного жилого помещения. При этом действия приставов по выселению осуществляются в присутствии двух понятых и при необходимости при содействии сотрудников ОВД.
Новому собственнику следует присутствовать в момент выселения приставами бывших хозяев. Когда действия приставами по выселению будут завершены, новому собственнику, попавшему в квартиру, лучше принять меры по смене замков для исключения повторного попадания в квартиру лиц, которых выселили.
Можно ли выписать человека из квартиры
Собственник квартиры по общему правилу не может самостоятельно обратиться в административный орган и выписать жильца. Лишь в случае, когда прописанное лицо по естественным причинам не может явиться (призван в армию, приговорен к лишению свободы, умер), владелец квартиры может, предъявив в МФЦ документы из военкомата, приговор суда или свидетельство о смерти, выписать человека из квартиры, рассказал партнер юридической фирмы «ГК Лигал» Кирилл Гавриличев. При этом нахождение за границей, нежелание «дойти» до МФЦ, болезнь не считаются основаниями для того, чтобы владелец квартиры самостоятельно снял гражданина с регистрации. Во всех иных случаях предусмотрен только судебный порядок снятия с регистрации.
Причины выселения прописанного человека
Поводы для выселения гражданина отличаются в зависимости от того, на каком основании он площадь занимает. Это может быть социальный наем, аренда, проживание с позволения собственника. В любом из представленных случаев гражданин вправе покинуть место жительства добровольно. Но в каждом из них будут свои практические отличия:
- Выселение из квартиры прописанного человека, если он арендует помещение, производится после или одновременно с расторжением сделки. То есть, сначала нужно изучить договор, о выселении из квартиры речь может идти только после его анализа и проверки наличия поводов. Такое лицо может быть выселено и по инициативе соседей, при систематическом нарушении прав иных жильцов.
-
Добровольный выезд возможен в любом случае. Если гражданин арендует квартиру, ему нужно расторгнуть договор. Иначе он вынужден будет и далее вносить плату. Если гражданин прописан на основании договора социального найма, то ему следует обратиться в администрацию муниципального образования и расторгнуть договор.
-
Выселение на основании судебного акта производится в принудительном порядке. Оно также возможно даже в том случае, если гражданин находится в квартире на основании договора соцнайма или договора аренды. В качестве истца вправе выступать любое заинтересованное лицо.
-
Административное выселение возможно при наличии прокурорской санкции. Оно возможно при самовольном занятии помещения или в случае признания дома аварийным.
Выселение из квартиры прописанного в добровольном порядке не требует каких-то особых действий. Ему нужно лишь обратиться в регистрационный отдел МВД по месту жительства. При выписке он вправе указать иное место проживания или не указывать его. В таком случае он будет считаться временно незарегистрированным.
Суд вынесет решение о выселении при наличии ряда причин:
- Постоянные нарушения прав соседей или членов семьи. Например, если гражданин игнорирует правила поведения, нарушает санитарные нормы. Но не любое нарушение может стать основанием для выселения. Регулярный шум — лишь повод для применения штрафных санкций. А вот порча имущества соседей может стать причиной для реального прекращения права на проживание.
-
Расторжение договора аренды. В таком случае гражданин теряет право на проживание. Договор расторгается при окончании срока его действия, а также при нарушении со стороны жильца.
-
Расторжение договора социального найма. Ситуация возможна при нарушении правил проживания и игнорировании своих обязательств.
-
Неисполнение обязанностей в рамках договора соцнайма. Например, отказ от выплаты своей доли коммунальных платежей и длительное отсутствие на территории квартиры.
-
Исключение из числа членов семьи (например, прекращение брачных отношений).
Иск подается, если гражданин имеет право проживать в квартире, но собственник желает выселить его. Судебный процесс будет проходить так, чтобы каждая сторона смогла предоставить свои объяснения и доказательства.
Обращение в суд требуется в тех случаях, когда вопрос нельзя решить иначе. Например, если рассматриваются следующие ситуации:
- Выселение несовершеннолетнего ребенка.
-
Прекращение прав лица в рамках договора социального найма.
-
Выселение члена семьи или бывшего члена семьи.
-
Расторжение договора аренды и выселение арендатора.
Суд рассматривает дела не только о фактическом выселении, но и о лишении права проживания, прекращении регистрации. Перед обращением нужно решить, что именно нужно решить в рамках судебного процесса.
Иски о прекращении регистрации необходимы, когда нужно исключить соответствующую запись из базы МВД. Такое требование может быть сопряжено с одновременным выселением или рассматриваться отдельно. Лишение права проживать на территории квартиры часто связано с прекращением иных отношений — договорных или семейных.
Обращению в суд предшествует подготовительная работа. Речь не только о сборе доказательств и направлении претезии. Стоит попытаться решить вопрос мирно. Закон не обязывает стороны делать это, но в ряде случаев это позволяет избежать лишних издержек.
Обращение в суд возможно посредством одного из следующих способов:
- На бумажном носителе, через канцелярию суда. Это можно сделать лично или через представителя по доверенности.
-
По почте. Рекомендуется отправлять документы заказным письмом с описью вложения.
-
В электронном виде, через портал Росправосудие. Потребуется электронная подпись или подтвержденная страница на Госуслугах.
Этап №1 — Подготовка к суду
Заранее опишу о сторонах в суде: Истец — нынешний собственник квартиры. Если собственников несколько, истцом может быть один из них, всем необязательно. А остальные собственники могут быть указаны как третьи лица. Но на суде лучше присутствовать всем собственникам или их представителю по доверенности — юристу или адвокату; Ответчик — те, кого хотят выписать. В данном случае это предыдущие собственники, члены их семьи и другие прописанные в квартире; Третья сторона — Управление по вопросам миграции районного МВД города/субъекта (бывший УФМС), потому что данное управление будет выполнять решение суда. Никогда не присутствуют в судах. Даже если нужно выписать несовершеннолетнего, органы опеки не будут третьими лицами.
Что прописать в договоре купли-продажи
Существенное условие договора купли-продажи — это сроки, в которые продавец обязуется полностью освободить проданную им квартиру. Так что этот момент важно прописать, в том числе и в предварительном договоре.
Бывает, что бывший хозяин просит на время что-то оставить в квартире. Что именно и на какой срок также необходимо указать в договоре.
Квартира может быть занята физически, то есть в ней кто-то проживает, и юридически, то есть в ней кто-то прописан, может и без проживания. Поэтому в документе важно отразить обе эти ситуации — лучше даже разными пунктами.
Советы по продаже неликвидной квартиры >>>
Можно даже использовать такие формулировки.
Если в квартире никто не прописан
«В квартире никто не проживает и не зарегистрирован, продавец обязуется физически освободить квартиру до (дата)».
Если в продаваемой квартире есть зарегистрированные
«В квартире зарегистрированы (ФИО всех, данные документов, удостоверяющих личность), продавец обязуется снять их с регистрационного учета до (дата)».
Кто такие — члены вашей семьи
Условно членов семьи собственника квартиры можно поделить на две группы.
К первой относятся его супруг, дети и родители, которые живут с собственником в одной квартире. Чтобы считать этих людей членами вашей семьи, вам не нужно доказывать, что вы ведете с ними общее хозяйство или поддерживаете друг друга материально, морально или как-то еще. Достаточно того, что они проживают совместно с вами.
Напомним, что супругами по закону считаются только те, кто зарегистрировал свой брак в органах ЗАГС. Так что гражданские мужья и жены к данной категории не относятся.
Вторая категория — это все остальные ваши родственники, нетрудоспособные иждивенцы и даже посторонние граждане (например, ваш гражданский супруг). Чтобы они считались членами семьи, вам надо вселить их в свою квартиру именно в таком качестве. Важно, чтобы ваша воля была направлена на это. А не на то, чтобы просто предоставить им квартиру для проживания — например, в безвозмездное пользование.
Кого же считать родственниками? Это ваши бабушки и дедушки, братья и сестры, дяди и тети, племянники и племянницы, а также многие другие. Степень родства тут значения не имеет. Вашего пятиюродного дедушку, которого вы поселили у себя как члена своей семьи, можно считать таковым.
Нетрудоспособный иждивенец — это термин законодательства. В самом общем смысле, это гражданин, которого вы полностью содержите. Или оказываете ему такую помощь, которая является для иждивенца постоянным и основным источником средств для существования.
Обратим внимание на такой важный, по мнению многих, признак, как регистрация в вашей квартире по месту жительства. Ее наличие или отсутствие у гражданина, который живет вместе с вами, однозначно не говорит о том, что он член вашей семьи. На эту тему Пленум Верховного Суда РФ высказался в п. 11 Постановления от 02.07.2009 N 14 “О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации” (далее — Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14).
Возбуждение исполнительного производства
Не оспоренное в отведенные сроки судебное решение само по себе уже лишает человека права пребывания в спорном помещении. Но далеко не все ответчики после проигрыша в суде готовы добровольно собрать свои вещи и съехать из жилплощади, которая еще недавно была их собственностью. Именно поэтому зачастую окончание судебного процесса не является синонимом прекращения процедуры выселения.
Нежелание ответчика съехать из помещения влечет следующий шаг истца – обращение в службу судебных приставов.
Кредитор или новый владелец идет в ФССП и пишет там заявление о приведении постановления в действие. Пристав возбуждает по полученным данным исполнительное производство и начинает процедуру фактического выдворения.
Как составить иск о выселении бывших собственников?
Если бывший собственник жилья или члены его семьи в установленный срок, который прописан в договоре, не выписывается из квартиры, то тогда новый собственник должен составить иск и подать его в суд. Юрисдикция суда – районный или городской. Подавать иск стоит по территориальному признаку расположения квартиры или другого объекта недвижимости, в отношении которого возникла спорная ситуация.
Судебная практика свидетельствует о том, что иск нужно подавать в суд по месту проживания ответчика, то есть субъекта, которого в принудительном порядке стоит выселить с потерей правом собственности.
Иск может быть составлен как юристом, так и самостоятельно истцом. Форма заявления есть на информационном стенде в суде, в интернете. Но если вопрос достаточно спорный и сложный, то лучше обратиться к юристу.
Иск – это подробный детализированный документ, в котором необходимо весьма точно указать обстоятельства дела:
- Кто сейчас является собственником жилья и на основании каких документов;
- Кого необходимо снять с регистрационного учета и на основании каких нормативных документов такое право возникает.
- Какие действия были предприняты настоящим собственником в отношении субъекта, которого нужно выселить: информирован ли он, входит на связь и т.п.
- Конкретное ходатайство о принудительном выселении ответчика.
В иске обязательно указывается перечень документов, которые истец предоставляет в качество Приложений. Это могут быть договора купли-продажи, дарственная, выписка из ЕГРН, домовой книги и т.п. (в зависимости от обстоятельств).
Как выселить собственника доли из жилого помещения
Если у помещения несколько хозяев и возникает конфликт, то встает вопрос, как выселить собственника доли? Сделать это можно только в судебном порядке и при наличии веских оснований. Хотелось бы отметить, что подобное происходит в очень редких случаях.
Собственник доли, так же как и владелец недвижимости имеет право пользоваться, владеть и распоряжаться долей в квартире. Единственное, что его ограничивает так это не полное распоряжение всей жилплощадью, но свою часть он может завещать, подарить или продать.
Также владение и пользование происходит всеми собственниками, что иногда порождает конфликты и противоречия. Продать долю собственности владелец может только предварительно получив отказ выкупа части другими владельцами жилплощади. Это не распространяется на дарение и завещание.
Как выселить собственника из квартиры за систематические нарушения прав соседей
Если владелец квартиры систематически нарушает права соседей, то его выселение возможно только в том случае, если у него есть альтернативное жилье. На практике такие «счастливые» для страдающих соседей обстоятельства встречаются крайне редко, поэтому, чаще всего, нарушитель получает неоднократные предупреждения о ненадлежащем поведении, штрафы, иные меры воздействия.
Например, гражданка Надеждина устроила в своей квартире студию современного танца. С раннего утра до позднего вечера из квартиры доносились звуки музыки, на площадке толпились люди, повсюду валялись окурки, нередко посетители Надеждиной устраивали между собой и с соседями драки или дебоши.
Соседи неоднократно обращались к шумной соседке с просьбами прекратить шумные сборища, но она игнорировала их просьбы, заявляя в ответ: «Моя квартира, что хочу, то и делаю». Соседи неоднократно обращались в жилинспекцию и фиксировали факты систематического нарушения гражданкой Надеждиной правил общежития.
Был составлен коллективный иск о выселении шумной соседки. Однако, суд не удовлетворил исковые требования жильцов дома, так как у Надеждиной не было альтернативного жилого помещения. Но суд предупредил Надеждину, что она не может использовать квартиру не по назначению и если она не прекратит свои занятия танцами в жилом помещении, то может быть выселена.