Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Основания расторжения договора купли-продажи недвижимости». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Законодатель требует, чтобы россияне при разрыве договора купли-продажи попытались урегулировать проблему миром, не обращаясь в суд. Притом эта обязанность возлагается на ту сторону, у которой возникли претензии.
Можно ли аннулировать сделку после регистрации
Опять же, если говорить коротко — да. Но есть очень веское ограничение. После регистрации расторгнуть сделку можно только в том случае, если договор еще действует, то есть не исполнен.
Договор купли-продажи жилого помещения считается заключенным с момента государственной регистрации. А исполненным — если произошел переход права собственности и покупатель полностью оплатил недвижимость. Если, конечно, договор не содержит других существенных условий.
Если переход права собственности еще не произошел, участникам сделки достаточно обратиться в Росреестр с заявлением о прекращении регистрации — так как в этот момент фактически договор еще не заключен, а значит и расторгать нечего.
Если переход права собственности произошел, а расчет — еще нет, расторгнуть договор возможно. Для этого участникам сделки нужно предоставить в Росреестр соглашение о расторжении договора, и право собственности вернется прежнего владельца.
Если договор исполнен, расторгнуть сделку в этом случае практически невозможно. Но если обе стороны передумали, для решения вопроса сторонам проще всего заключить сделку обратной купли-продажи — где покупатель и продавец поменяются местами. Если расторгнуть договор требует только одна из сторон, придется обращаться в суд. Пошаговую инструкцию можно найти выше.
Как правильно оформить ДКП
Оформление договора возможно только в письменном виде, причём закон разрешает составить документ самостоятельно.
Что нужно указать в договоре, чтобы он имел юридическую силу:
- Полное описание квартиры. Укажите вид недвижимости, точный адрес, кадастровый номер, этаж, количество комнат, метраж. Из документа должно быть сразу понятно, о какой конкретно квартире идёт речь.
- Информация о продавце и покупателе: ФИО полностью, паспортные данные, адрес регистрации, дата рождения.
- Условия договора. Распишите подробно все условия: кто кому что должен передать, в какие сроки, точную сумму сделки — цифрами и прописью.
- Ответственность сторон. На практике они типичны для стандартных договоров: например, ответственность продавца — передать квартиру в заявленном состоянии, а покупателю — оплатить всю её стоимость.
- Реквизиты. Укажите повторно паспортные данные.
Когда нужно заверять договор у нотариуса
Нотариальное оформление ДКП — это проверка сделки на законность. Нотариус убеждается, что обе стороны договора дееспособны и заключают сделку по добровольному согласию. Также он следит, чтобы не были нарушены права при купле-продаже.
Когда заверение нотариуса необходимо по закону:
- Продажа долевой собственности. Например, продаётся доля в квартире третьему лицу. Но есть нюанс: если третье лицо после покупки станет владельцем всей квартиры, то нотариус не нужен. Если продажа долей идёт от нескольких собственников и все присутствуют при заключении, нотариус также не требуется.
- Покупка долевой собственности, когда два и более покупателей участвуют в сделке. Обычно в такой ситуации к нотариусу не обращаются, но, если речь идёт о супругах — без него не обойтись. По умолчанию, после покупки недвижимость становится совместной собственностью. Но, если пара хочет выделить долю сразу при заключении ДКП, им нужно получить заверение нотариуса.
- Сделки, в которых один из продавцов несовершеннолетний. Здесь не обойтись без двух участников: нотариуса и органов опеки и попечительства. Если несовершеннолетний стал покупателем, то ДКП он может оформить самостоятельно. Те же правила распространяются на частично дееспособных продавцов.
- Оформление договора пожизненной ренты. Тут всё понятно — если пенсионер продаёт квартиру с условием проживания в ней до конца своих дней, то такой договор надо оформлять с участием нотариуса.
Основания расторжения договора купли продажи недвижимости
Для того чтобы расторгнуть договор, должны быть чёткие основания, иначе расторгнуть сделку будет невозможно. Также нужно различать понятия расторжения договора и признания его недействительным – это разные процедуры, и, соответственно, основания для их осуществления тоже отличаются. Для расторжения договора используются основания, указанные в ст. 450 ГК РФ – речь идет о существенных нарушениях условий контракта. Сюда входят такие ситуации:
- продавец не получил оплату за недвижимость или получил ее не в полном объеме, при этом покупатель уклоняется от передачи денег;
- несмотря на совершенную сделку, продавец или другие лица с его стороны не освобождают жилплощадь или не выписываются из нее, что создает препятствия для использования недвижимости покупателем;
- ключевые условия сделки резко изменились, причем стороны не могли предполагать такие изменения заранее. При этом нет нарушений условий договора ни одной из сторон.
Кроме того, сделка может быть расторгнута по соглашению сторон – для этого не требуются дополнительные основания, достаточно желания продавца и покупателя остановить действие договора.
Что касается признания договора недействительным, то основания могут быть следующими:
- положения документа противоречат действующему законодательству;
- сделка является мнимой или притворной (заключена с целью прикрытия другой сделки и не отображает истинных мотивов сторон);
- одна из сторон договора признана недееспособной по причине недостижения совершеннолетия, проблем со здоровьем, злоупотреблением алкоголем, наркотиками;
- сделка заключена не по доброй воле, с применением насилия, угроз, шантажа или другого воздействия, в состоянии аффекта, без осознания собственных действий;
- одна из сторон испытывала сильные финансовые трудности и заключила сделку на заведомо невыгодных для себя условиях;
- сторона сделки была введена в заблуждение относительно цели договора, условий, последствий.
Как видно, перечень оснований достаточно широкий, что позволяет обжаловать и расторгнуть многие сделки, если при их заключении было допущено хотя бы одно из нарушений, перечисленных выше.
Пошаговая инструкция расторжения договора в судебном порядке
Односторонний отказ от договора купли-продажи допускается в тех случаях, если это предусмотрено самим соглашением. Причем в процессе отказа от сделки инициатор обязан руководствоваться нормами действующего российского законодательства.
Расторжение договора купли-продажи через суд осуществляется в следующем порядке:
- инициатор направляет предложение отменить сделку второй стороне правоотношений;
- в случае получения отказа или неполучении ответа на уведомление через 30 дней после его направления сторона подает исковое заявление в суд;
- судебная инстанция назначает дату предварительного слушания, а затем основного заседания;
- в процессе рассмотрения иска суд заслушивает мнения сторон, рассматривает доказательства;
- судья принимает решение.
Расторжение договора купли-продажи недвижимости по соглашению сторон
Продавец и покупатель могут расторгнуть договор купли-продажи без обращения в суд на основании письменного соглашения сторон (п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ), при условии что сделка после регистрации не была полностью исполнена сторонами.
Например, если покупатель не расплатился за приобретённую квартиру в установленные договором сроки и при этом выплатил менее половины её стоимости.
Соглашение о расторжении договора купли-продажи заключается в той же форме, что и сам договор. Если сделка купли-продажи была удостоверена нотариусом, то соглашение о расторжении также подлежит заключению в нотариальной форме. В соглашении о расторжении договора должны быть указаны следующие обязательные сведения:
- наименование и реквизиты сторон;
- ссылка на расторгаемый договор;
- чётко выраженное намерение сторон на прекращение договора, т.е. указание на то, что договор расторгается;
- реквизиты объекта недвижимости, в отношении которого осуществлялась купля-продажа;
- обязанности сторон по возврату объекта и денежных средств с указанием сроков и порядка совершения указанных действий.
Расторжение договора купли-продажи по инициативе одной из сторон
Кроме вышеуказанных оснований, по которым договор купли-продажи может быть расторгнут по инициативе любой из сторон, рассмотрим также ситуации с расторжением договора в суде по инициативе продавца и покупателя.
Продавец вправе в одностороннем порядке требовать расторжения договора купли-продажи путём обращения в суд в следующих случаях:
- отказ покупателя от приёмки объекта и его оплаты;
- неисполнение покупателем обязанности по внесению оплаты за приобретённую недвижимость, если договором предусмотрена рассрочка платежа (однако продавец не может отказаться от договора, если покупатель выплатил более половины стоимости имущества);
- неисполнение покупателем судебного решения о взыскании с него денег за оплату недвижимости.
Покупатель может требовать расторжения договора купли-продажи через суд при наличии следующих обстоятельств:
- в случае обнаружения обременений недвижимости правами третьих лиц, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать об этих правах (например, если после регистрации сделки выяснится, что квартира обременена правами третьих лиц, имеющих право бессрочного пользования жилой площадью);
- при наличии правопритязаний третьих лиц, о которых продавцу было известно, если эти правопритязания впоследствии были в установленном порядке признаны правомерными (например, риск правопритязания супруга продавца, согласие которого на сделку не было получено);
- в случае отказа продавца передать недвижимость покупателю;
- если переданная недвижимость имеет существенные недостатки. В этом случае для определения признаков существенности суд, как правило, назначает экспертизу;
- если продавец при продаже земельного участка предоставил заведомо ложную информацию, указанную в п. 3 ст. 37 Земельного кодекса РФ (обременения земельного участка, ограничения его использования в соответствии с разрешённым использованием и др.).
Как отменить соглашение по купле-продаже, если вторая сторона против
Итак, мирным путем разрешить проблему не удалось. После отправки письменного предложения урегулировать разногласия прошло определенное время (оно должно быть прописано в документе или составляет тридцать дней), ответчик проигнорировал предложение или дал письменный отказ. Можно начинать подготовку к расторжению договора купли-продажи недвижимости после регистрации через суд.
Первым шагом становится подготовка документов, в числе которых:
- Исковое заявление;
- Квитанция об оплате государственной пошлины;
- Если истец не имеет возможности присутствовать на заседании – доверенность на имя его представителя;
- Доказательства правомерности выдвинутых обвинений (протокол оценки, где квартира признана непригодной к проживанию, например);
- Предложение о расторжении сделки, которое было ранее направлено ответчику.
Важно также грамотно подобрать доказательства, которые станут основанием ваших претензий. Предлагаем вашему вниманию два стандартных примера:
- Если бывший собственник утверждает, что находился в невменяемом состоянии на момент подписания бумаг, он должен предоставить заключение судебно-психиатрической комиссии (истец как контраргумент может предоставить заблаговременно полученную от продавца справку о том, что он на учете в ПНД не состоит);
- Если покупатель приобрел жилплощадь в состоянии близком к аварийному, не будучи в курсе этого, ему понадобится протокол экспертной оценки от независимой организации.
Договор ― не судьи приговор
При заключении любой сделки может случиться форс-мажор. Простыми словами — непредвиденные обстоятельства, из-за которых Иван больше не хочет иметь дело со Степаном, или наоборот.
Что написано в ГК РФ о расторжении договоров и вообще возможно ли такое:
“Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором”.
ГК РФ, статья 450, пункт 1
“По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:
1) при существенном нарушении договора другой стороной;
2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором”.
ГК РФ, статья 450, пункт 2
Если что-то пошло не так, договор можно расторгнуть. Покупатель возвращает продавцу квартиру, а продавец — деньги.
Расторжение договора — это тоже сделка, только обратная и без разницы, когда ее совершать. Даже если Росреестр уже зарегистрировал договор или еще регистрирует.
Причины расторжения договора:
- Покупатель не заплатил или понял, что не осилит покупку квартиры.
- У продавца есть двоюродная сестра, которая тоже получила по наследству 10 кв.м бабушкиной квартиры. После заключения договора она вдруг передумала и не хочет, чтобы недвижимость покойной бабушки продавали.
- Продавец или покупатель попали на деньги, и только расторжение договора исправит положение. Случиться может все — долги, банкротство, болезнь или неадекватные родственники, которым необходимо срочно помочь.
- Покупатель заехал, а дом развалился. Продавец знает, что продал неликвид, боится неустойки и решает разойтись миром.
Форс-мажорные обстоятельства – расторгающее основание
Ст. 451 ГК РФ предусматривает возникновение форс-мажорных обстоятельств как основания расторгнуть договор купли-продажи. В законе говорится возникновении существенных изменений обстоятельств, из-за которых договор не был бы заключен на стадии подписания. Соответственно подписанный подлежит прекращению. Но честно говоря таких обстоятельств в «чистом виде» трудно найти.
Скорее всего приходится говорить о форс-мажоре в переносном смысле. Когда возникли непредвиденные события очень неудобные для покупателя. При этом продавец не был джо конца честен и не открыл всей правды о недвижимости при составлении и регистрации ДКП
Пример: Покупатель и продавец подписали договор. Но до его фактического осуществления прошел сильный ливень и оказалось, что крыша сильно протекает. Покупатель не подписывал бы сделку, если бы знал о таком серьезном дефекте. В результате покупатель имеет право инициировать расторжение сделки. Если продавец отказывается возвращать деньги, например, ссылаясь на то, что они уже потрачены, покупатель может подать исковое заявление о расторжении договора продажи квартиры, которое наверняка будет удовлетворено. Денежные средства с ответчика (продавца) в таком случае будут взысканы в принудительном порядке.
Существуют следующие типичные ситуации существенного изменения обстоятельств:
- через непродолжительный период после сделки дом был признан аварийным (о процедуре знал продавец, но умолчал неосведомленному покупателю);
- соседнюю квартиру перевели из жилого помещения в нежилое (например, в парикмахерскую, частный детсад и т.п.) и эксплуатация соседнего помещения делает невыносимым проживание нового собственника;
- квартира продана в рассрочку и через некоторое время стоимость квартир выросла на столько, что остаток задолженности по оплате становится несоизмеримо мал и продавец несет значительные убытки.
Судебный порядок расторжения договора
Если достигнуть единодушия не получается и расторгнуть его по обоюдному согласию невозможно, тогда искать защиту своих прав следует в органах правосудия. Тут стоит приготовиться к тому, что для получения решения суда о расторжении договора придется потратить немало времени и нервов. Ведь причины, по которым Вы жаждете расторгнуть сделку, нужно ещё доказать. Далеко не всегда основания для аннулирования правоотношений очевидны. Порой придется привлекать экспертов, чтобы наглядно аргументировать свою позицию.
Обратите внимание! В исковом заявлении пишут не только о требовании расторгнуть договор, но и необходимость вернуть имущество и финансовые средства. Если в иске обозначить только необходимость расторгнуть договор купли-продажи, то судья вынесет решение лишь по поставленному вопросу.
Итак, исковое заявление должно содержать в себе следующие требования:
- расторгнуть договор;
- возврат всего переданного имущества;
- если был нанесен дополнительный материальный или моральный ущерб, то и его возмещение.
Для инициатора расторжения сделки, выгоднее будет убедить соучастника прекратить договорные обязательства по соглашению сторон.
Осуществить это возможно в следующих ситуациях:
- если стороной-инициатором будут выявлены мошеннические действия второй стороны;
- подделка документации;
- приход лиц из мест лишения свободы, которые имеют право собственности на недвижимость;
- обнаружение нарушений относительно процесса приватизации;
- появление наследников, имеющих право на соответствующую недвижимость;
- наличие арестов и иных обременений на недвижимость;
- наличие незаконной реконструкции.
В соглашении аннулирования договора купли-продажи недвижимости необходимо проставить идентификационный номер, дату его оформления, а также город, в котором расположено имущество. Далее прописываются примечания, в которых подробно указывается перечень оснований, послуживший прекращению правоотношений между сторонами сделки.
Порядок расторжения сделки
Порядок прекращения договора зависит от ситуации, как говорилось выше, это происходит:
По обоюдному соглашению. Как правило, проблем не возникает. Достаточно:
- Составить соглашение о расторжении ранее зарегистрированного договора купли-продажи. В нем указываются:
- все условия аннулирования договора;
- прописывается, что получает каждая из сторон.
При этом нужно учитывать, что в соответствии со ст. 452 ГК РФ соглашение совершается в той же форме, что и подписанный ранее документ. Если договор удостоверялся нотариусом, то и соглашение должно быть заверено нотариально.
- Подается заявление в Росреестр для регистрации данного соглашения.
В одностороннем порядке. Если инициатором расторжения договора является одна из сторон, то предпринимаются следующие действия:
- Истцом направляется заказным письмом либо вручается под личную подпись ответчику требование о расторжении сделки. Это обязательное условие (статья 452 ГК РФ). Если получен положительный ответ, то заключается соглашение. Если вторая сторона не согласна, либо ответ не получен в положенный срок, то обращаются в районный суд.
- Собираются документы, которые подтверждают основания для прекращения сделки.
- Составляется исковое заявление.
- После получения решения суда подается заявление в Росреестр о прекращении ранее зарегистрированного права.
Можно ли расторгнуть договор купли-продажи недвижимости после регистрации?
Расторгнуть договор купли-продажи недвижимости возможно на основании главы 29 Гражданского кодекса, а также Федерального закона 218-ФЗ, которые регламентируют порядок совершения и прекращения сделок.
Оспорить правомерность совершенной сделки вправе любая из сторон в течение трехлетнего срока после ее государственной регистрации. Действительным договор сделки считается с момента подписания обеими сторонами, тогда же происходит переход права собственности на объект от одного владельца к другому.
При расторжении договора следует руководствоваться статьями Гражданского кодекса:
- ст. 450 — причины, по которым возможно прекратить действие соглашения;
- ст. 451 — расторжение при изменении обстоятельств;
- ст. 452 — порядок прекращения договора;
- ст. 453 — последствия расторжения сделки.
При передаче недвижимого имущества после регистрации другому собственнику могут возникнуть следующие трудности:
- продавец не торопится освобождать помещение — пропишите в договоре конкретные сроки и отразите факт передачи в акте. После его подписания имущество считается переданным;
- покупатель обязан внести полную оплату по договору после регистрации перехода прав собственности на недвижимость в Росреестре, если иное не предусмотрено соглашением.
Требуйте не расторжения договора, а привлечения покупателя к оплате. Тогда вы сможете не только получить полный расчет, но и затребовать неустойку;
- сумма по договору сделки умышленно занижена и при его расторжение влечет возврат покупателю только тех средств, которые указаны.