Договор найма жилого помещения с правом выкупа

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор найма жилого помещения с правом выкупа». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Согласование и рассмотрение всех необходимых условий между арендатором и второй стороной – самый важный этап. От правильности и точности формулировок, указанных в тексте заключаемого соглашения, впоследствии может зависеть очень многое. Поэтому при совершении подобных сделок весьма велика роль квалифицированного юриста, который сможет предусмотреть как для одной стороны, так и для другой, условие выкупа арендованного имущества так, что оно впоследствии не даст возможности отказаться от исполнения обязательств или иным образом уклониться от их исполнения.

Документы для заключения договора аренды квартиры с последующим выкупом

Перечень документов тот же, что и при обычной купле-продаже квартиры:

• сам договор,
• паспорта сторон – физических лиц, для юридических лиц – выписка из ЕГРЮЛ;
• если договор заключают представители – документы, подтверждающие право заключать договор от имени собственника (доверенность, устав);
• если квартира приобретена в браке – копия свидетельства о браке и нотариальное согласие второго супруга на отчуждение;
• документы о праве собственности на квартиру – сегодня это выписка из ЕГРН.

Это обязательные документы. Но могут потребоваться и дополнительные, например:

• техплан с экспликацией;
• акт оценки стоимости жилья (если арендатор использует заемные средства, такой акт почти наверняка потребует банк);
• справка об отсутствии задолженностей по оплате услуг ЖКХ на момент заключения договора и т.д.

Заключая договор, важно указать в нем все существенные условия и момент, когда право собственности перейдет к арендатору. Этот момент в договоре определяется:

• истечением срока аренды;
• внесением арендодателю выкупного платежа.

Необходимые документы

Для составления договора и его дальнейшей регистрации сторонам сделки понадобится подготовить и предоставить определенный пакет документов, который зависит от того, кто принимает участие в сделке — физическое или юридическое лицо. Стандартным является такой набор бумаг:

• паспорта собственника и арендатора (или их законных представителей) — понадобятся оригиналы или заверенные у нотариуса копии;
• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• доверенность, заверенная нотариально (если в сделке принимает участие доверенное лицо);
• акт приема-передачи помещения;
• выписка из паспорта БТИ;
• поэтажный план здания;
• экспликация;
• документ о регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя;
• копии учредительных документов юр лица;
• копия приказа о назначении руководителя или трудового договора с ним;
• выписка из реестра юр лиц;
• квитанция об оплате госпошлины за регистрацию договора.

При заключении данного договора сторонам надо понимать, что имеются определенные риски. Вот только некоторые из них.

Выкуп арендованного помещения является правом, а не обязанностью арендатора. Арендодателю следует знать, что арендатор может передумать и отказаться выкупать нежилое помещение. В этом случае, он не получит выкупную цену, на которую рассчитывал.

Если арендодателем является физическое лицо, в случае его смерти, права на арендованное имущество могут предъявить наследники.

В случае если выкупаемый объект недвижимости заложен арендодателем банку, то кредитор может предъявить свои права, при неисполнении кредитного договора собственником имущества.

Договор аренды нежилого помещения с последующим выкупом имеет определенные выгоды для сторон. В то же время несет в себе риски, поскольку является смешанным договором. Сторонам необходимо предусмотреть в нем все существенные условия, во избежание риска признания сделки недействительно.

Договор аренды с правом выкупа отличается от договора аренды, который не предусматривает выкуп объекта аренды, тем, что право собственности на арендованное имущество переходит от арендодателя к арендатору. Арендованное имущество переходит в собственность арендатора в двух случаях. Во-первых, когда срок аренды истек. А во-вторых, если срок аренды еще не закончился, но арендатор внес всю выкупную цену, которая прописана в договоре. При этом арендная плата по соглашению сторон может быть зачтена в выкупную цену (ст. 624 ГК).

Особенности налогообложения зависят от условий договора. В нем можно прописать, что собственник получает только арендные платежи. При этом ставится условие – переход права собственности должен происходить только после полной оплаты аренды. Стороны могут предусмотреть переход прав собственности в дополнительном соглашении, которое заключается уже после окончания срока аренды. Иногда арендатор обязуется перечислять и арендные, и выкупные платежи одновременно. При этом их суммы в договоре разграничены.

Учет первых двух вариантов отличается от третьего. Рассмотрим каждый из них.

Аренда с выкупом и без – преимущества и недостатки

Аренда имущества с правом выкупа популярна на рынке в регионах, где существует низкий спрос на продажу того или иного имущества. Так, например, в США и некоторых странах Европы активно развивается институт подписания договоров аренды с дополнительным правом выкупа касательно недвижимости. Это связано с тем, что такая форма договора обладает для арендатора рядом преимуществ. Если говорить об аренде с правом выкупа недвижимого имущества, то заключение такой сделки избавляет арендатора от сбора дополнительной документации (например, справок о доходах, из налоговой и т.д.). Для заключения договора достаточно лишь достижения согласия с арендодателем. Тогда как при получении, например, кредита на приобретения жилья в странах Европы нужно пройти долгую процедуру в банке или кредитном учреждении, которая не гарантирует финального результата в виде удовлетворения ходатайства. Кроме того, при заключении такой сделки нет необходимости в первоначальном взносе, собрать который для получения рассрочки или кредита может быть достаточно проблематично.

К недостаткам такого типа договора можно отнести именно упоминаемый выше момент трансфера права собственности к арендатору. Многих пугает в этом договоре именно тот момент, что внося оплату за имущество, арендатор не получает полного права распоряжения им. Однако такие риски характерны и для обычных договоров рассрочки или ипотеки, к примеру.

Также к рискам подписания договора аренды с правом выкупа относят возможность изменения цены имущества в процессе внесения платежей за его аренду. Например, при заключении договора стоимость авто составляла 2 000 рублей. Однако к моменту выкупа его стоимость составляет 12 000 рублей, и арендатор требует внести именно эту сумму. Во избежание такой ситуации специалисты рекомендуют обусловить в договоре фиксированную цену предмета договора (применяемую, в том числе, и при непосредственном выкупе). В целом, такая сделка – один из неплохих вариантов приобретения имущества в частную собственность при условиях отсутствия первоначального капитала.

И в договоре найма-продажи, и в договоре аренды с правом выкупа сначала имеет место временная аренда вещи, а затем переход права собственности на нее (ст. ст. 501, 624 ГК РФ). Основанием возникновения права собственности на вещь в каждом из приведенных договоров является оплата причитающейся денежной суммы собственнику вещи: и в договоре найма-продажи право у покупателя возникает с момента оплаты стоимости вещи , и в договоре аренды с правом выкупа оно также возникает у арендатора с момента внесения всей выкупной суммы.
———————————
Авдеев В.В. Договор розничной купли-продажи // Налоги. 2009. N 39.

Данное обстоятельство имеет существенное значение, поскольку наличие каких-либо сомнений в уплате выкупной суммы может повлечь за собой отсутствие оснований для возникновения права собственности арендатора на вещь.

Так, ФАС ЗСО в Постановлении от 08.02.2011 по делу N А45-10119/2010 указал, что представленное платежное поручение в качестве подтверждения уплаты выкупной суммы является ненадлежащим доказательством и не свидетельствует о выполнении арендатором обязательства по ее уплате, поскольку в нем содержались исправления в графе «Назначение платежа», что не допускается в силу п. 16 Положения по ведению бухгалтерского учета и отчетности в РФ (утв. Приказом Минфина РФ от 29.07.1998 N 34н).

Также в договоре аренды с правом выкупа стороны могут предусмотреть, что право собственности у арендатора на выкупаемое имущество возникает не только при условии внесения всех предусмотренных договором выкупных платежей, но и при соблюдении иных требований.

Например, ФАС ВВО, исходя из принципа свободы договора, в Постановлении от 11.05.2011 по делу N А11-3565/2010 признал допустимым условие договора аренды с правом выкупа о том, что исходя из принципа свободы договора право на выкуп может быть реализовано лишь при отсутствии нарушения со стороны арендатора сроков внесения арендной платы.

Арендное правоотношение в договоре найма-продажи прекращается с момента возникновения у покупателя права собственности на переданную ему вещь, то есть с момента ее оплаты, если иное не предусмотрено договором. В договоре аренды с правом выкупа оно также прекращается с момента внесения всей выкупной суммы.

Кроме того, в договоре аренды с правом выкупа может быть предусмотрено, что право на вещь переходит к арендатору, а само арендное правоотношение прекращается по истечении предусмотренного договором срока аренды или до его истечения, что отличает его от договора найма-продажи.

Следует иметь в виду, что расторжение договора аренды с правом выкупа по требованию арендодателя означает прекращение обязательства по передаче вещи в собственность арендатору, в связи с чем отпадают основания для удержания той части денежных средств, которые были уплачены в счет выкупной стоимости (Постановление Президиума ВАС РФ от 18.05.2010 N 1729/10, Постановление ФАС ДО от 21.02.2011 N Ф03-8641/2010).

Отсутствие права собственности на вещь означает невозможность арендатором или покупателем ею распоряжаться. В силу ст. 491 ГК РФ, которая на основании ст. 501 ГК РФ применяется к договору найма-продажи, в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрено, что право собственности на переданный покупателю товар сохраняется за продавцом до оплаты товара или наступления иных обстоятельств, покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать товар или распоряжаться им иным образом, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из назначения и свойств товара. Аналогично обстоит дело и с договором аренды с правом выкупа: в связи с тем, что право собственности к арендатору на имущество не перешло, он не вправе ею распорядиться по своему усмотрению.

Еще одной чертой, свидетельствующей о сходстве двух приведенных конструкций, является возможность собственника вещи потребовать ее обратно у покупателя или арендатора при невыполнении обязательства по выплате причитающегося денежного вознаграждения.

Так, ст. 491 ГК РФ применительно к договору найма-продажи установлено, что в случаях, когда в срок, предусмотренный договором, переданный товар не будет оплачен или не наступят иные обстоятельства, при которых право собственности переходит к покупателю, продавец вправе потребовать от покупателя возвратить ему товар, если иное не предусмотрено договором.

Так же и в договоре аренды с правом выкупа: собственник вещи вправе расторгнуть договор и потребовать ее возврата при нарушении обязательства по внесению арендных платежей (ст. 619 ГК РФ) или при нарушении обязательства по внесению выкупной цены (ст. 486 ГК РФ).

Приобретение в собственность арендованного имущества

Далее рассмотрим приобретение в собственность арендованного государственного или муниципального имущества.

В данном случае действует специальное правило, предусмотренное статьей 217 ГК: такое имущество может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц только в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Сейчас порядок приватизации регулируется Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». ФАС Поволжского округа (постановление от 13.05.2005 № А72-6835/04-25/287) обращает внимание на то, что способы приватизации государственного и муниципального имущества, перечисленные в ст. 18–26 этого федерального закона, не предусматривают выкуп имущества, арендуемого у государства или у муниципального образования.

Особые условия предусмотрены для договоров аренды государственного или муниципального имущества, заключенных до даты вступления в силу Закона о приватизации, т. е. до 26.04.2002. Если такой договор предусматривает право арендатора выкупить имущество и в нем содержатся условия о размере выкупа, сроках и порядке его внесения, выкуп осуществляется в соответствии с условиями договора. Как гласит пп. 1 п. 12 ст. 43 Закона о приватизации, в этом случае срок реализации арендатором своего права на выкуп государственного или муниципального имущества ограничен только сроком подачи заявления о выкупе, который установлен договором. Однако для этого договор должен указывать на конкретную цену выкупа – это условие обозначил Второй арбитражный апелляционный суд в Постановлении от 25.08.2009 № 02АП-3588/2009.

Необходимо учитывать, что для осуществления арендатором права на выкуп имущества, арендованного до вступления в силу закона о приватизации, договор аренды с правом выкупа должен соответствовать законодательству о приватизации, которое действовало на момент его заключения. Судебная практика (постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 03.03.2011 по делу № А45-8984/2010, ФАС Северо-Западного округа от 30.05.2008 № А52-4400/2007, ФАС Центрального округа от 29.05.2001 № А35-2823/00-С13) показывает, что, если договор аренды государственного или муниципального имущества с правом выкупа был заключен без учета этих требований, в выкупе имущества арендатору будет отказано.

Оформление правоотношения

Оформление правовой документации об аренде имущественных ценностей и последующем их приобретении предполагает составление так называемого смешанного договора, включающего элементы арендного соглашения, и договора купли-продажи.

По арендному соглашению арендодатель обязан передать арендатору конкретное имущество (в частности, недвижимость) за устанавливаемую плату для временного владения и использования либо только для временного использования. Вместе с тем, стороны устанавливают в соглашении условие передачи арендатору собственнических прав на арендованные объекты недвижимости после выплаты их стоимости. Такой переход возможен:

• по завершении арендного срока;
• досрочно, когда арендатор преждевременно внес полную выкупную цену за арендуемую недвижимость.

Вопрос возможности досрочного выкупа решается по соглашению сторон. И даже если в соглашении изначально не было прописано условие о досрочной выплате выкупной цены, стороны в любое время вправе оформить дополнительное соглашение, содержащее подобное договорное условие. По соглашению арендатора и арендодателя также допустимо ранее заплаченную сумму арендной оплаты засчитать в счет выплаты согласованной сторонами выкупной стоимости имущества.

При оформлении смешанного соглашения требуется учитывать важный правовой нюанс, устанавливаемый правилами российского гражданского законодательства. Договорная документация об аренде недвижимого объекта (иного имущества) должна составляться в форме, предусматриваемой законодателем для соглашения купли-продажи соответствующих имущественных ценностей. Так, например, особые требования предъявляются к правовым соглашениям, по которым происходит возмездное отчуждение земли, жилья, иной недвижимости.

Арендное соглашение с правом выкупа, как и иные соглашения гражданско-правового характера, должно включать регламентированные законодателем существенные условия. Соответственно, отсутствие названных условий в документе выступает достаточным основанием для признания впоследствии соглашения незаключенным.
В арендном договоре, предусматривающем возможность последующего выкупа объекта недвижимости, должны прописываться:

1) Сведения, позволяющие достоверно установить и идентифицировать передаваемое арендатору имущество как объект аренды, а именно:

• адрес месторасположения недвижимости (иного имущества), передаваемого по соглашению в аренду;
• наименование сдаваемого арендного объекта (к примеру, участок земли, жилое помещение либо часть нежилого объекта недвижимости);
• инвентарный номер (кадастровый номер для земли);
• функциональное назначение объекта арендных правоотношений (к примеру, нежилое помещение может быть складским, производственным, торговым, а участок земли – сельскохозяйственного, промышленного и иного назначения);
• площадь объект недвижимости.

2) Размер платы за аренду соответствующего имущества.

3) Сведения о выкупной цене сдаваемого в аренду объекта.

Сторонам арендного соглашения недвижимости требуется учесть, что договор, оформляемый на срок более одного года, необходимо регистрировать в территориальном отделе Росреестра.

7.1. Арендатор обязан вернуть Арендодателю Имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа, если п. 6.1 Договора не предусмотрено право Арендатора на выкуп Имущества либо такое право предусмотрено, но не реализовано Арендатором.

7.2. Арендатор обязан за свой счет подготовить Имущество к возврату Арендодателю, включая составление акта приемки-передачи, являющегося неотъемлемой частью Договора.

7.3. В случае несвоевременного возврата Имущества Арендодатель вправе потребовать от Арендатора внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных Арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения сверх суммы штрафа, установленного п. 8.3 Договора.

Статистика свидетельствует, что вся процедура оформления аренда автомобиля с последующим выкупом занимает минимум времени. Она включает в себя такие этапы, как:

1. Выбор транспортного средства в автопарке компании или поиск физического лица, готового заключить данный договор на свое движимое имущество.
2. Расчет стоимости аренды, определение размера первоначального взноса, продолжительности аренды.
3. Внесение личных данных водителя в анкету. Она станет основанием для проведения проверки службой безопасности. Это позволит получить исчерпывающую информацию о благонадежности арендатора.
4. После одобрения службой безопасности следующим шагом станет оформление сделки.
5. Согласование заключенного документа со страховой компанией и оформление плиса ОСАГО и КАСКО.
6. Передача транспортного средства водителю.
7. В течение установленного договором промежутка времени человек регулярно выплачивает ежемесячные (или еженедельные взносы).
8. Переход автомобиля в собственность арендатора по истечении срока договора и полном соблюдении всех условий сделки.

Условия договора аренды с правом выкупа

Договор купли-продажи выступает приложением к соглашению об аренде квартиры с последующим выкупом. Окончательная сумма сделки должна быть прописана в документе. То есть, есть некий предел, при достижении которого владелец объекта недвижимости должен передать вещное право на него в законном порядке. Если выкупная стоимость не будет прописана, вся суть операции для нанимателя теряется.

Все условия будущей сделки должны быть обговорены между сторонами до подписания соглашений. ДКП может содержать в себе дополнительные условия, которые стороны обязаны соблюдать. Поэтому он может выступать в качестве приложения.

Обязательно наличие условий, при которых аренда дома с последующим выкупом может не состояться. К таковым можно отнести:

• действия третьих лиц, направленные на намеренное ухудшение состояния объекта сделки и уменьшение его стоимости;
• несвоевременное оповещение лиц, имеющих преимущественное право на выкуп, о предстоящей сделке.

Плюсы и минусы сделки

Как и у любой другой гражданско-правовой сделки, у аренды с выкупом есть 2 стороны – наниматель и наймодатель. Для каждой стороны присущи свои достоинства и недостатки.

Преимущества сделки для наймодателя (собственника недвижимости или арендодателя):

• сумма сделки несколько завышена;
• переход и переоформление права происходит только после того, как оппонент выплатит всю оговоренную сумму.

К недостаткам для этой стороны относится:

• риск упущенной выгоды всегда велик, потому что за длительный период сотрудничества инфляция может быть непредсказуемой. Значительный подъём арендной платы не всегда уместен;
• арендатор может использовать предмет сделки не по назначению, что может привести к ухудшению его состояния.

Положительные стороны для нанимателя / арендатора:

• он может пользоваться помещением по назначению до полной его покупки;
• есть возможность не привлекать кредитные средства для полного выкупа недвижимости;
• у него есть право отказаться от сделки в любой момент. Но вложенные средства ему не будут возвращены.

Отрицательные моменты для этой стороны:

• пока не будут произведены все платежи, собственник помещения не меняется. У владельца есть право распоряжаться по своему усмотрению. Например, он может сделать его предметом залога, что потом усложнит дальнейшее переоформление права;
• у собственника также есть право прекратить договорные отношения без возврата уплаченных ранее средств;
• если владелец умрёт раньше, чем произойдёт выкуп, объект сделки станет наследуемым имуществом. Договариваться о продолжении сотрудничества придётся с преемниками.

Прежде чем заключать сделку, нужно реально оценит все плюсы и минусы.

Образец типового договора аренды с правом выкупа

В правовых документах нет четкого понятия договора аренды с правом выкупа, как следствие, нет и никаких конкретных предписаний по данному виду сделок. Тем не менее, подобные сделки являются полностью законными и регулируются теми же статьями Гражданского кодекса, что договора аренды и купли-продажи.

Давайте рассмотрим перечень пунктов, которые включаются в данный договор:

• Дата и место заключение договора;
• Информация о сторонах. Если договор заключается между физическими лицами, то необходимы их паспортные данные. Если речь идет о юридическом лице, то необходимо предоставить правоустанавливающие документы организации;
• Описание предмета договора. Необходимо максимально подробно описать имущество, с которым совершается сделка. Если речь идет о недвижимом имуществе, то указывается точный адрес, площадь, количество комнат, этаж, кадастровый номер, а также данные из технического паспорта;
• Арендная плата. Важно понимать, что по условиям договора обязательно должна быть установлена арендная плата. Описание аренды и покупки должны быть прописаны двумя разными пунктами и соединять их нельзя. Говоря об арендной плате, стороны должны договориться о конкретной сумме, которую арендатор будет ежемесячно за пользование имуществом;
• Стоимость выкупа имущества. Определяется точная стоимость, которую необходимо заплатить покупателю для приобретения имущества, при этом данная сумма должна быть фиксированной. Если речь идет о длительных договорах, стороны могут уговорить изменение цены в одну или другую сторону в зависимости от уровня инфляции. Важно указать входит ли арендная плата в выкуп имущества или эти платежи никак не связаны;
• Информация о выкупных платежах. Чаще всего, когда речь идет о подобных договорах, имущество выкупается постепенно с использованием ряда платежей. Стороны должны заранее оговорить количество платежей, их размер, а также даты, когда они должны быть переданы продавцу. Важно также описать способ передачи платежей;
• Срок действия договора. Стороны имеют права указать конкретную дату, когда действие договора прекратиться, чаще всего эта дата совпадает с датой последнего платежа за выкуп. Но участники сделки могут и не указывать дату завершения действия договора, в таком случае он будет считаться бессрочным (заключенным на неопределенный срок). Расторгнуть бессрочный договор имеет право любой участник, предупредив за 3 месяца до расторжения второго участника;
• Права и обязанности сторон. Данный пункт детально описан в статьях Гражданского кодекса, но стороны имеют права дописывать дополнительные условия. Главное, чтобы они не противоречили действующему законодательству;
• Ответственность сторон. Данный пункт также регулируется законодательством, но часто участники желают прописать свои условия. Таким образом, участники могут смягчить или наоборот увеличить ответственность за невыполнение данных в договоре обязательств;
• Расторжение договора. Участники имеют право написать перечень условий, при которых договор расторгается, а также описать то, каким образом он будет расторгнут. При этом это может быть описание как одностороннего расторжения для каждого участника, так и условия двустороннего расторжения;
• Дополнительные условия. В этот пункт стороны могут включить свои условия, которые они считают необходимыми. Эти условия могут касаться, как отдельно аренды, или покупки, так и всего договора в целом;
• Реквизиты сторон и их подписи.

Особенности и нюансы сделки

• Пожалуй, главной из особенностей данного типа сделки – это договор, о котором говорилось ранее. Договор включает в себя две составляющие и по составу похож на договоры и купли-продажи, и аренды. Если вы все же решили прибегнуть к применению данного типа сделки, не поленитесь и прочитаете все соответствующие статьи в гражданском кодексе Российской Федерации, там вы сможете найти полезную для вас информацию.
• Еще одна особенность аренды с последующим правом выкупа – это постоянное колебание цен на рынке, в связи с чем и варьируются цена на квартиру, которую вы желаете приобрести.
• Предположим, договор аренды был заключен в 2008 году, и на тот момент эта жилая площадь стоила 3 миллиона рублей. В 2015 году стоимость квартиры уже будет составлять 5 миллионов рублей. Поэтому при составлении договора необходимо будет учесть и этот аспект: будет ли изменяться цена, если нет, то расчет выплат за аренду существенно упрощен.

Например: квартира стоила 3 миллиона рублей. Арендуете вы жилье на 60 месяцев. Тогда выплаты ваши ежемесячные будут равняться 50 тысячам рублей. В том случае, если ожидается изменение цены, то в конце срока действия составленного между сторонами договора либо происходит перерасчет и продолжаются обязательные выплаты, либо покупатель после выплаты основного долго доплачивает недостающую сумму и становиться полноправным владельцем.

Договор не регистрируется, то есть государственная регистрация не требуется.

Похожие записи:

• Консультации адвоката в Ташкенте / Алименты без развода
• Что такое имущественный налоговый вычет и как его получить
• Как быть если необоснованно вешают недостачу?