Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «В каких случаях договор можно признать незаключенным». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Общая позиция в отношении рассматриваемой категории дел достаточно лояльна, и изложена она в п. 7 письма № 165: судам надлежит оценивать обстоятельства спора в целях сохранения обязательственных отношений, а не их утраты. В том же пункте приведено еще одно важное правило: если стороны своими действиями в процессе исполнения сделки устранили ранее допущенную несогласованность существенных условий, такая сделка считается заключенной.
Основной принцип разрешения споров о признании договоров незаключенными
Такое отношение высших судебных органов к сделкам, совершенным с нарушением правовых норм, предоставляет добросовестным участникам гражданского оборота возможность на судебном уровне восполнить допущенные при оформлении сотрудничества правовые пробелы.
Данный подход взят на вооружение законодателем. Так, в 2015 году в ст. 432 ГК был введен п. 3, согласно которому сторона, подтвердившая сотрудничество, не вправе требовать признания сделки незаключенной, если в сложившейся ситуации будет нарушен принцип добросовестности.
В подтверждение изложенного можно привести постановление Арбитражного суда Московского округа от 24.03.2016 по делу № А40-77179/2013, которым договор субподряда признан заключенным, несмотря на возражения ответчика о несогласованности необходимых условий сотрудничества. Основанием для такой оценки договора послужили доказательства фактического осуществления работ подрядчиком и принятия их заказчиком.
Последствия признания договора незаключенным
К последствиям придания сделки статуса незаключенной можно отнести следующие:
- Возврат переданного имущества.
Так, предоплата за непоставленную продукцию, произведенная по аннулированному договору, должна быть возвращена кредитору как неосновательное обогащение (постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2002 по делу № А76-5254/2001-7-276).
ВАЖНО! Сторона, передавшая имущество в рамках несостоявшейся сделки, при возврате переданного не обязана подтверждать свое право собственности (п. 10 письма № 165).
- НДС с авансового платежа по договору, признанному незаключенным, исчислять не следует (постановление Арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 02.12.2015 по делу № А10-1416/2015).
- Положения незаключенного договора не применяются к отношениям сторон, за исключением условия об определении подсудности. Последние рассматриваются обособленно от факта признания его незаключенным (п. 12 письма № 165).
Понятие незаключенного договора также отсутствует в гражданском законодательстве, но п. 1 ст. 432 ГК РФ содержит определение заключенного договора. Согласно этой норме таковым признается договор, по которому стороны пришли к соглашению по всем существенным условиям, каковыми абз. 2 устанавливает:
- предмет договора;
- определенные нормативными документами в качестве существенных условия в отношении того или иного вида сделок;
- условия, которые определены в качестве существенных сторонами (т. е. те пункты, по которым хотя бы одна из сторон заявила о необходимости достижения взаимного соглашения).
Исходя из этого незаключенным считается договор, по которому стороны не пришли к согласию по существенным условиям.
В некоторых нормах ГК РФ закон прямо упоминает о случаях, когда договор не может считаться заключенным:
- при отсутствии согласования условия о количестве продаваемого товара (п. 2 ст. 465);
- неуказании при заключении договора купли-продажи недвижимости достаточного объема данных, позволяющих индивидуализировать продаваемый объект (ст. 554), либо стоимости недвижимости (абз. 2 п. 1 ст. 555);
- отсутствии сведений о передаваемом в аренду объекте, аналогичных данным, которые должны быть указаны при заключении сделки купли-продажи недвижимости (п. 3 ст. 607);
- неуказании в договоре аренды здания или сооружения размера арендной платы (п. 1 ст. 654).
Порядок заявления требований по недействительным сделкам
Признать сделку недействительной и применить последствия ее недействительности может суд, соответственно нужно подать исковое заявление в пределах срока исковой давности.
Для ничтожных сделок в мотивировочной части иска указывается требование: применить последствия недействительности сделки. Требование о признании ничтожной сделки недействительной не обязательно, так как она ничтожна. Но суд может по своей инициативе признать ее недействительной и указать это в решении.
В случаях с оспоримыми сделками в иске заявляются два требования:
- признать сделку недействительной;
- применить последствия недействительности сделки.
Примеры распространенных рискованных сделок
Примеры самых распространенных сценариев рискованных сделок в сфере операций с недвижимостью. Когда стоит насторожиться и на что обратить внимание и проверить правовое соответствие:
- нарушение условий приватизации — продавец квартиры не оформил в надлежащем порядке приватизацию и по факту недвижимость находится в собственности государства;
- покупка квартиры, которая получена продавцом в наследство — здесь основной риск в том, что сложно проверить всех остальных потенциальных наследников, которые могут в дальнейшем предъявлять свои требования на недвижимость;
- квартиру продает лицо, признанное недееспособным — по закону продать квартиру недееспособного гражданина может только его законный представитель с разрешения органов опеки;
- нарушены права несовершеннолетних — например, родители купили квартиру с использованием средств материнского капитала и продают квартиру, не выделив доли детям, такая сделка незаконна.
- продавец недвижимости не получил согласие супруга на продажу — квартира приобретена в браке, оформлена на одного из супругов, он ее продает, не получив согласия второго супруга.
- продают жилье, которое получили в дар — здесь важно понимать, не был ли договор дарения притворной сделкой, прикрывающей сделку купли-продажи квартиры;
- продажа квартиры, полученной по договору ренты — даже при покупке квартиры по договору исполненной ренты сложно полностью обезопасить себя от появления непрошенных родственников или наследников рентодателя, желательно проверить такие моменты заранее;
- сделкой занимается доверенное лицо — потенциальные риски в этом случае: ненадлежащее оформление доверенности, не дана ли доверенность лицом, введенным в заблуждение;
- продажа доли — подводными камнями могут быть: разногласия с владельцами остальных долей, возможное несогласие органов опеки на продажу доли в случае, если доли принадлежат несовершеннолетним;
- квартиру продает пожилой человек — здесь важно проверить, что сделка совершается по доброй воле, что на пожилого человека не оказывается давление и он не введен в заблуждение.
Обязан ли банк предоставить копию кредитного договора?
Как таковой обязанности у банка предоставлять копию кредитного договора нет. Предполагается, что у заемщика должен иметься экземпляр договора. Однако ситуации бывают разные и на самом деле, когда лицо не заключало договор, то договора у него и не может быть. Экземпляр договора может быть утерян заемщиком.
Если банк отказывается предоставлять копию кредитного договора, следует попытаться обсудить вопрос о предоставлении данного документа за плату, возможно, за деньги копию договора банк выдаст.
С другой стороны, если банку нечего скрывать, почему бы не предоставить копию договора лицу. Иногда банки без каких-либо официальных бумажек, расписок свободно предоставляют копию договора лицу, но еще раз обращаем внимание, что обязанности у банка такой нет.
Когда можно говорить о ничтожности
Специалисты, приступая к процедуре признания достигнутых договоренностей недействительными, обращаются к положениям ст.168 ГК. В первом пункте этого правового акта перечислены случаи, когда соглашение, достигнутое сторонами процесса, не оспаривается. Среди оснований для признания соглашение утратившим силу, можно выделить:
- непосредственное участие в подписании договора или соглашения недееспособного лица, включая несовершеннолетних;
- видимость достигнутых договоренностей, то есть, когда даже умысла создать правовые последствия не было, или мнимость;
- наличие явных нарушений существующего законодательства или принципов общественной морали
- в случае совершения сделок с недвижимостью или другим имуществом, она может быть признана утратившей законную силу в случае отсутствия права собственности или наличия обременений.
Срок, отведенный на подачу иска
Согласно юридической практике, опираясь на положения 167-й статьи ГК РФ, недействительной сомнительная сделка может быть признана не позднее, чем через три года после начала ее исполнения. Исключением являются случаи, когда в процесс вступает третья заинтересованная сторона – в этом случае исковая давность начинает исчисляться с момента, когда поступила информация о начале исполнения. К слову, статистика говорит о том, что от 5 до 15 процентов сделок с недвижимостью оспариваются в суде и признаются недействительными, поэтому при покупке квартиры или другого недвижимого объекта надо быть крайне осторожными, а лучше привлечь к процессу профессиональных юристов.
Это важно! Сроки оспаривания сделки третьим лицом рассматриваются в 181-й статье ГК РФ, но в любом случае суд не будет рассматривать материалы по истечении 10 лет после начала исполнения.
Существенные условия сделки и основания для признания незаключённости договора
Главным признаком состоявшегося соглашения является достижение договоренности по существенным условиям. Нужно понимать, что в зависимости от вида сделки изменяются и ее основные положения. Так, наиболее распространёнными необходимыми условиями соглашения являются сроки начала и окончания работ (если речь идёт об услугах), предмет (в договорах купли-продажи и поставки — это товар, количество, ассортимент). Интересно, что суды не признают цену неизменным условием, если стороны пришли к согласию по остальным положениям. Пункт о стоимости можно считать основополагающим, если контрагенты признают его таковым на бумаге. Соглашение признаётся незаключённым:
- если стороны не пришли к консенсусу по существенным условиям контракта;
- не соблюден порядок государственной регистрации документа;
- отсутствуют конкретные действия сторон, для того, чтобы соглашение начало действовать (например, нельзя говорить о заключении займа, пока деньги не переданы).
Процедура признания договора незаключенным
Чтобы договор был признан незаключенным, необходимо подать иск и доказать, что договор содержит нарушения, свидетельствующие о его незаключенности.
Необходимо предоставить доказательства несогласованности существенных условий, отсутствие подписи со стороны уполномоченного лица или другие грубые нарушения. При принятии решения о признании договора незаключенным суд будет брать во внимание все имеющиеся обстоятельства, которые могли бы подтвердить или опровергнуть наличие договорных отношений между лицами.
Обратим внимание:
Тщательно проверяйте условия договора при его заключении, чтобы избежать основания для его признания незаключенным. Некорректное согласование существенных условий договора иногда используется недобросовестными контрагентами для его последующего признания незаключенным.
Комментарий к ст. 181 ГК РФ
1. В соответствии с п. 1 комментируемой статьи срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (см. комментарий к п. 3 ст. 166) составляет три года.
Начало течения срока исковой давности по указанным требованиям имеет определенные особенности, установленные в п. 1 комментируемой статьи; оно начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения.
В Определении КС России от 8 апреля 2010 г. N 456-О-О отмечено следующее. «В порядке исключения из общего правила применительно к требованиям, связанным с недействительностью ничтожных сделок, законодателем в п. 1 статьи 181 предусмотрена специальная норма, в соответствии с которой течение указанного срока по данным требованиям определяется не субъективным фактором — осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, — а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки; такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом (п. 1 ст. 166 ГК РФ), а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц; следовательно, поскольку право на предъявление иска в данном случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной неправовой результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления давностного срока; выяснение же в каждом конкретном случае, с какого момента ничтожная сделка начала исполняться, относится к полномочиям соответствующих судов.»
При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
2. Пунктом 2 комментируемой статьи установлен сокращенный срок исковой давности по требованию о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности. Этот срок равен одному году.
Начало течения срока исковой давности в таких случаях определяется по-особому. Вышеуказанный годичный срок давности следует исчислять со дня прекращения насилия или угрозы, под влиянием которых была совершена такая сделка (см. комментарий к п. 1 ст. 179 ГК РФ), либо со дня, когда истец узнал или должен был узнать об иных обстоятельствах, являющихся основанием для признания сделки недействительной. При этом необходимо учитывать, что в соответствии с ч. 2 ст. 10 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» к иску о признании оспоримой сделки недействительной и о применении последствий ее недействительности, право на предъявление которого возникло до 1 января 1995 г., применяется не годичный срок исковой давности, а срок исковой давности, установленный для соответствующих исков ранее действовавшим законодательством.
Первая позиция ВС РФ, вызвавшая споры в экспертном сообществе, касается способов заключения договора. Суд указал, что соглашение сторон по всем существенным условиям договора может быть достигнуто не только путем обмена офертой и акцептом либо совместной разработки условий в переговорах, но и иным способом – договор, в частности, считается заключенным, когда воля сторон на заключение договора явствует из их поведения (п. 1 Постановления № 49). Ряд юристов считают данное разъяснение прогрессивным и позволяющим – в сочетании с положением о невозможности стороны, принявшей от другой стороны полное или частичное исполнение по договору или иным образом подтвердившей его действие, требовать признания договора незаключенным (п. 3 ст. 432 ГК РФ) – сохранять достигнутые договоренности даже в случае неправильного их оформления. Другие же полагают, что оно может применяться лишь к небольшой части договоров, поскольку в большинстве случаев признание договора заключенным исходя только из поведения сторон противоречило бы правилам о форме договора.
Предварительный договор
В целом разъяснения ВС РФ о предварительном договоре (ст. 429 ГК РФ), в том числе о правилах согласования предмета основного договора в предварительном, допустимости заключения одностороннего предварительного договора, возможности обеспечения исполнения предварительного договора задатком (п. 25, п. 23, п. 26 Постановления № 49 соответственно), оцениваются юристами положительно.
Однако применение некоторые обозначенных Судом позиций без дополнительного разъяснения может привести к определенным проблемам. Одна из таких позиций касается сроков предъявления требования о заключении основного договора и исполнения данного обязательства. Кодексом установлено, что в предварительном договоре указывается срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор (если не определен, то считается равным году), а в случае уклонения стороны от его заключения другая сторона может обратиться в суд с требованием о понуждении к заключению договора – в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора (п. 4-5 ст. 429 ГК РФ). ВС РФ указал, что этот шестимесячный срок на обращение в суд с иском о понуждении начинает отсчитываться с момента истечения срока, указанного в предварительном договоре (п. 27 Постановления № 49). То есть получается, что, если в предварительном договоре указан двухлетний срок, а сторона требует заключения основного договора через полгода с момента заключения предварительного, вторая может не заключать его на протяжении полутора лет без всяких последствий. «Мне кажется, это абсурд, но именно так буквально читается данное разъяснение», – подчеркнул Артём Карапетов. Во избежание подобных ситуаций, предполагающих невозможность фиксации факта нарушения предварительного договора на протяжении длительного времени, – эксперт рекомендует указывать в договоре два срока:
- срок востребования, то есть период времени, в течение которого каждая из сторон имеет право потребовать заключения основного договора. Если никто данным правом не воспользовался, по истечении этого срока предварительный договор прекращается (п. 6 ст. 429 ГК РФ);
- срок исполнения обязательства по заключению основного договора. Например, три месяца с момента предъявления соответствующего требования.
Процедура прекращения договора
Независимо от оснований, по которым одна из сторон решила пойти на расторжение договора аренды земельного участка, намерение сделать это должно быть доведено до другой стороны в письменном виде.
Его можно изложить в свободной форме, обязательно сославшись на те пункты договора аренды, которые были нарушены другой стороной, а также имевшие место быть факты выявленных нарушений.
Затем претензию нужно либо передать под роспись второй стороне, либо направить заказным письмом с уведомлением почтой России.
Далее в течение месяца следует ожидать реакции оппонента.
Обычно события развиваются по одному из четырех вариантов:
- Арендатор принял к сведению изложенную в письме информацию и обозначил срок, в течение которого замечания будут устранены;
- Вторая сторона согласилась расторгнуть договор аренды;
- Оппонент составил ответную претензию, описав свое видение ситуации, приведя в ней собственные доводы и приложив доказательства;
- Вторая сторона игнорирует обращение и не предпринимает никаких шагов к исправлению ситуации.
В последнем случае обращение в суд неминуемо. Основанием расторжения договорных отношений станет соответствующее судебное решение.
Перед подачей иска необходимо оплатить пошлину, а также сформировать пакет документов — доказательную базу того, что истец пытался решить вопрос мирным путем. Размер пошлины несложно рассчитать на размещенном на сайте суда калькуляторе.
Иск заполняется в стандартной форме и подается в районный суд по местонахождению земли.
Почему автосалон не отдает автомобиль?
Обычно все автосалоны работают по 100% предоплате. То есть, прежде чем забрать документы и авто, покупатель оплачивает всю сумму за транспорт. Это условие прописано и в договоре, заключенном с автосалоном.
Получив от вас деньги, салон прокручивает их так, чтобы ему получить дополнительную прибыль. По сути, компания получает от клиента выгодный беспроцентный кредит. Иногда дилеру важно выиграть время и в случае, если он получает оплату от клиента в рублях, а производителю направляет в долларах.
И еще: некоторые салоны, даже те, которые имеют высокий рейтинг и положительные отзывы, так поступают потому, что никто не судится за задержку товара. Клиенты звонят или приходят, ругаются, им говорят «причину» задержки, и они в плохом настроении продолжают ждать.
А ведь правильные действия каждого из нас могут помочь искоренить такие ситуации. Просто написав претензию в свободной форме, вы уже в несколько раз повышаете шансы на получение своего авто в оговоренные сроки. Большинство салонов совершенно не готовы судиться несколько месяцев и при этом потерять свои деньги, поэтому они постараются быстрее все завершить, увидев, что вы намерены защищать свои права.