Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как правильно снять квартиру и не попасть на развод?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Такой вид обмана, как публикация липовых объявлений по заниженной стоимости и сбор денег за контакты собственника, до сих пор существует. Поэтому помните, что любые платежи агенту или агентству производятся только после подписания договора аренды.
«На рынке аренды существуют так называемые информационные агентства, которые за определенную плату предлагают доверчивым гражданам подобрать качественное и недорогое жилье, — поясняет управляющий директор компании «Миэль-Аренда» Мария Жукова. — За свою работу они просят 5–8 тыс. руб., обещая найти квартиры с ценой ниже рынка на 20–30%. Оплатив аванс, клиент получает список с номерами телефонов якобы собственников дешевых квартир. Но во время обзвона оказывается, что по указанным телефонам квартир в аренду либо нет вообще, либо они сдаются по рыночной цене, а не по той, которую обещали мошенники».
Что должен знать арендатор
Цель арендатора – найти хорошую квартиру и проживать в ней с комфортом.
Вот, что еще нужно знать будущему квартиросъемщику, чтобы избежать неприятных сюрпризов:
- нельзя ходить на осмотр квартиры в одиночку – рядом должен быть еще один близкий человек;
- нельзя платить вперед – никаких оплат или даже авансов и задатков, пока не подписан договор, и не переданы ключи;
- деньги можно передавать только под расписку, если оплата передается банковским переводом, то должна быть выписка;
- важно убедиться, что у собственника нет долгов по коммунальным оплатам, чтобы проверить это, нужно потребовать все квитанции;
- на момент заключения договора нужно снять показания со всех счетчиков и зафиксировать их письменно;
- все договоренности не должны оставаться в устной форме – они будут иметь юридическую силу, только если будут зафиксированы в договоре;
- договор сроком действия более 12 месяцев должен быть зарегистрирован;
Где искать жилье для аренды
Основные источники для поисков — Интернет и печатные СМИ. Можно рассмотреть сарафанное радио по друзьям-знакомым и предложения «со столба» — на остановках общественного транспорта и досках объявлений. Но как правильно снять квартиру на длительный срок, как разобраться в этом многообразии? Ваш основной параметр — достоверность данных. Предпочтение рекомендуем отдать ассортименту крупных онлайн-порталов и бумажных газет, посвященных аренде недвижимости. Обращайте внимание на репутацию источников, в которых черпаете информацию.
Рынок аренды жилья лидирует в отрасли недвижимости по количеству аферистов.
Проанализируйте тематические сайты. Если дубль одной и той же квартиры гуляет неделями и месяцами по нескольким ресурсам и контактные данные везде разные — опасайтесь такого варианта. Прицениться, узнать средний разброс прайсов можно на риелторских сайтах и аналитических порталах. Есть и альтернативный вариант — дать объявления самому. Это можно сделать в газетах, как вариант — распечатать 2-3 сотни листовок и расклеить на тех же столбах-досках. Готовьтесь: 9 из 10 откликнувшихся будут посредниками.
Расклеивать объявления следует на клей ПВХ со слабой концентрацией — так афишу можно с легкостью снять, не оставляя следов на стене. Мы не рекомендуем заниматься таким видом рекламы — это только добавляет лишней работы дворникам, а эффект от таких объявлений в век Интернета сомнителен.
Клеить объявления целесообразно в местах с большой проходимостью — у остановок, детсадов и школ, возле выходов из метро. Делайте это во второй половине дня (так их увидит большее количество людей до того, как над ними поработают дворники и хулиганы). Для хоть какой-то отдачи нужно распространять около 100 листовок в день, около недели. Мы рекомендуем сразу обращаться к риелторским конторам, чтобы обезопасить себя от мошенников, но вы если уверены в своих силах и интуиции — дерзайте. В итоге у вас должно собраться несколько вариантов жилья на выбор.
Советы на все случаи жизни
Будьте внимательны и уверены. Формулировки «с ремонтом» и «в хорошем состоянии» арендодатели трактуют в свою пользу. Уточняйте, когда был сделан ремонт, какой он, что подразумевается под «хорошим состоянием» жилья. Так вы отсеете неподходящие варианты еще на этапе созвона или переписки онлайн. Если в объявлении указана возможность торга, начинайте сбивать цену еще по телефону, так вы сразу будете знать, готов человек дать скидку на самом деле или это уловка.
Будьте бдительны. Если снимаете квартиру сами и впервые, до того, как подписали договор, не берите с собой деньги — на осмотр квартиры приезжайте без них и, желательно, не одни. Существуют случаи воровства и вымогательства — предвкушающего удачную сделку и скорое вселение человека на объекте может поджидать группа маргиналов-рэкетиров.
Для начала следует внимательно осмотреть жилье, обговорить с хозяином все нюансы, подсчитать точную сумму, необходимую для подписания договора. Попросите собственника жилья подождать, чтобы сходить до ближайшего банкомата и снять деньги. Действуйте спокойно — если у вас не возникло подозрений в надежности хозяина, то смело возвращайтесь и вносите плату за жилье. При подписании договора и оплате лучше иметь со своей стороны свидетеля.
Поиск жилья через агентство
Столкнувшись с необходимостью в аренде жилья на сутки или на длительный срок, люди обычно ищут объявления на авито или обращаются в агентство недвижимости. Эксперты советуют пользоваться услугами только проверенных организаций. В идеале необходимо руководствоваться советами знакомых.
Составив договор с клиентом, представитель организации обычно выполняет следующие действия:
- Находит квартиру, соответствующую требованиям клиента.
- Согласовывает с хозяином помещения время и дату осмотра жилья, а также иные нюансы.
- Посещает квартиру вместе с клиентом.
- Проводит все переговоры, если стороны приняли решение заключить договор аренды жилья.
- Проверяет предоставленные хозяином жилья документы, подтверждающие наличие права собственности.
- Заключает сам договор аренды жилья и подготавливает акт приема-передачи недвижимости.
Услуги сотрудников агентства платные. Гражданину предстоит заплатить специалисту 100% оплаты за аренду.
Как подготовиться к осмотру квартиры?
-
Спросите, является ли ваш собеседник собственником. Если у квартиры несколько собственников, нужно получить согласие от всех в виде подписи на договоре, либо нотариальной доверенности на имя того, с кем вы заключаете договор.
-
Уточните актуальность условий: стоимость аренды, наличие комиссии и сумму залога, срок сдачи жилья. Также стоит выяснить, есть ли в квартире вся необходимая бытовая техника и мебель.
-
Попросите заранее прислать проект договора найма, а на встречу принести документы на квартиру, подтверждающие право собственности (выписка ЕГРН или свидетельство о праве собственности и паспорт).
Как платить за наем квартиры?
Существуют два способа платы за наем или аренду жилья — наличными и по безналичному расчету. Если вы используете первый вариант, всегда берите с хозяина квартиры расписку. Нежелательно передавать деньги через его друзей и родственников — это не будет считаться оплатой, даже если они напишут расписку. Банковский перевод или перевод средств с карты на карту безопаснее и не требует дополнительных подтверждений.
Почему не выгодно работать с риэлторами
Как ранее упоминалось, рынок недвижимости сейчас переполнен посредниками, которые за свои услуги желают получать процент, составляющий от 50 до 100 % месячной арендной стоимости квартиры. Именно поэтому сотрудничество с риэлторами считается невыгодным.
При нежелании сотрудничать с ними или же просто желая сэкономить бюджет, можно самостоятельно заняться поисками нового места жительства для себя. Однако это может занять немного больше времени, в сравнении с предыдущим вариантом.
Где именно можно найти квартиру для аренды:
- Наиболее эффективный и оптимальный способ – поиск через социальные сети. Информация зачастую находится в специальных группах по недвижимости, где собственники выкладывают арендные предложения;
- Поиск можно совершать и через специальные форумы. Однако здесь нужно быть осторожным, так как встречаются объявления не только от владельцев, но и от риэлторов;
- Студенты могут найти желаемое жилье на доске объявлений в учебном заведении. Если рассматривать объявления в других местах, то это, как правило, не работает, потому что идут они все от риэлторов;
- Допускаются и противоположные ситуации, когда риэлтор получает плату за услуги не от арендатора, а от арендодателя. Это происходит в тех случаях, когда собственнику нужно как можно скорее сдать свою квартиру. В случаях с экономичным жильем, это практически не встречается. Но если это элитное жилье, подобное развитие ситуации допускается;
- Наиболее неэффективным способом принято считать поиск жилплощади через друзей или знакомых. Однако никто не исключает того, что кто-то из знакомых действительно в этот момент сдает квартиру в аренду.
Из предложенных вариантов можно понять, что ничего сложного в этом нет. Нужно лишь приложить немного усилий и терпения, чтобы найти хорошее жилье без дополнительных затрат.
Как арендовать квартиру, чтобы не обманули
В первую очередь, необходимо проверить собственника на возможность сдачи квартиры в аренду, и действительно ли он является владельцем. Для этого следует потребовать документальное подтверждение. Для этого лучше встретиться с ним лично.
Особое внимание следует уделять состоянию электроприборов, электропроводки и сантехники. Она должна быть в рабочем состоянии без внешних и внутренних повреждений. Также важно, чтобы пробки не выбивало, особенно, при подключении минимального количества электроприборов.
Если же при проверке состояния электроприборов были найдены неполадки, в обязательном порядке следует уточнить, за чей счет будет проведен ремонт техники.
Не стоит забывать об окнах, так как они должны быть в хорошем состоянии. Это обезопасит вас от холодов зимой и ощутимых потерь тепла.
В экземпляре договора постоянно фиксируйте все спорные моменты и факт оплаты за аренду ежемесячно. Также требуйте, чтобы арендодатель ставил подпись под всеми пунктами регулярно, чтобы не появлялись спорные моменты в будущем.
Следует решить вопрос с мебелью. Предоставляет ли арендодатель свою на временное пользование, или же нужно привезти свою.
Не рекомендуется подписывать долгосрочное арендное соглашение с фиксированной платой. Рынок недвижимости является достаточно нестабильным и, таким образом, себя можно подстраховать на случай падения цен. Гражданин может либо найти вариант дешевле, либо договориться о скидке.
При оформлении договора, арендодатель обязуется передать клиенту комплект ключей. Их обязательно нужно проверить. Также владелец не может требовать оплаты за дополнительные ключи, так как это незаконно.
Практика показывает, что арендные соглашения подписываются на срок не более года. Это считается краткосрочным соглашением. При желании продлить договор, заниматься этим нужно за месяц до окончания действующего арендного соглашения.
Выманивание денег у арендатора во время съема
Это мошенничество с арендой квартир растянуто по времени. Поэтому всегда оставайтесь бдительны.
Человек снимает жилье. Вселяется. Живет несколько месяцев. Все спокойно – хозяин адекватный, претензий нет.
А потом мошенник реализует хитрый план. Говорит, что у него возникли финансовые трудности и просит оплатить сразу за 6 месяцев или год.
Вне зависимости от действий арендатора, жить в этой квартире он уже не будет. Буквально через неделю окажется, что собственник – другой человек. Он вернулся из командировки и узнал, что родственники сдали его квартиру. Так что договор недействительный. Пора освободить жилье для настоящего владельца.
Оспорить действия собственника невозможно. Он прав по закону. Поэтому арендатор ищет новую квартиру. И хорошо, если не нашлось денег заплатить за полгода вперед.
Что необходимо проверять?
При непосредственном общении с наймодателем следует проверить:
- документы собственника, удостоверяющие личность;
- документы на жилплощадь. Это необходимо, чтобы потом не выяснилось, что лицо, сдавшее жилплощадь, не имеет на нее никаких прав;
- наличие иных собственников. Если жилплощадь находится в собственности нескольких лиц, чтобы его сдать, требуется их согласие. Заранее стоит убедиться, что собственник один. Это обезопасит от дальнейших проблем и преждевременного выселения;
- состояние помещения. Важно все: состояние сантехники, интерьер, детали. Если что-то не устраивает, нужно решить эту проблему «на берегу» или подыскивать другой вариант;
- соседи. Лучше поинтересоваться заранее о том, какие соседи проживают рядом. Если они слишком шумные или неблагополучные, стоит задуматься о целесообразности съема;
- расположение недвижимости. Поинтересуйтесь у собственника о ближайших станциях метро, остановках, магазинах и т.д.
Как снять квартиру, чтобы не обманули
- Проверьте документы, подтверждающие право собственности владельца на жилье. Причем необходимо смотреть только подлинники документов, а не их копии, копии нетрудно подделать. Просите у владельца показать вам свидетельство о праве собственности. Можно также посмотреть договор купли-продажи, договор дарения, договор приватизации, на основании которого к хозяину квартиры перешло право на нее. Очень хорошо, если владелец квартиры предоставит вам ЕГРП. Если же такой выписки нет или вас что-то настораживает, попросите хозяина подождать несколько дней, и закажите такую выписку самостоятельно. Это можно сделать в любом районном филиале регистрационной палаты или в многофункциональном центре.
- Проверьте паспорт хозяина. Снимите копию с паспорта или сфотографируйте на телефон. Причем обратите внимание на то, что сведения в правоустанавливающих документах на собственность квартиры должны совпадать с паспортными данными (Ф.И.О. серия, номер).
- Поинтересуйтесь у владельца, состоит ли он в зарегистрированном браке. Если сдаваемая квартира была приобретена в период брака – она считается совместно нажитым имуществом и для сдачи ее в аренду, владелец должен заручиться согласием супруга(и). Согласие должно быть нотариально заверенным. Это же касается и случая, если квартира находится в общей совместной собственности, например, принадлежит двум братьям, или матери с дочерью. В любом случае, необходимо согласие всех собственников жилья. Согласие может быть выражено в доверенности или прописано в самом договоре аренды, где будут стоять подписи всех владельцев квартиры.
- Попросите показать домовую книгу или справку о составе семьи. Так вы узнаете кто прописан в квартире. Помните, что лица, зарегистрированные в жилом помещении, имеют право беспрепятственно входить и пользоваться этим помещением. Если вы не хотите чтобы к вам ночью вломились нежданные гости, обговорите заранее в договоре, что лица, зарегистрированные в квартире, на время действия вашего договора аренды, проживать в этом помещении не будут. Также, возьмите с них письменное согласие на ваше проживание.
- Поговорите с соседями. Объяснив им, что вы собираетесь снять данную квартиру, попросите их рассказать, кто жил в квартире, как часто менялись квартиранты, знают ли они хозяев в лицо. Чем больше информации вы соберете о жилье, тем лучше будете представлять себе все возможные риски связанные с арендой.
Как обойти промежуточные звенья?
Если поиски не дали положительного результата, то можно пойти на хитрость: найти жилье через агенства, но сделку заключить без его участия, не оплачивая комиссию. Как миновать посредника при съеме квартиры:
- Во время показа квартиры нужно войти в доверие к собственнику: проявлять доброжелательность, задавать вопросы, внимательно слушать его.
- Как только риэлтор отвлечется, нужно установить контакт с хозяином, незаметно передав ему листок бумаги со своими контактными данными. На бумажке можно заранее написать: «Мне очень понравилась ваша квартира. Своевременную оплату и порядок гарантирую».
- После показа сказать риэлтору, что этот вариант не устраивает.
- Если собственник уже долгое время не может найти жильцов или ему срочно нужны квартиранты, то он свяжется по номеру телефона, указанному на бумажке.
Махинации с арендой квартир: жулики и их уловки
В интернете, газетах и на телевидении можно найти информацию о множестве способов и схем мошенничества с арендой жилой недвижимости.
Его авторами являются не только реальный и мнимый собственник квартиры, но также и арендатор, который дальше неправомерно распоряжается жильем. К примеру, происходит сдача имущества в субаренду на незаконных основаниях.
Когда действуют мошенники, аренда квартир является для них крайне привлекательной. Ведь часто пострадавшей стороне крайне тяжело доказать противоправность действий. Особенно это происходит в том случае, когда жилье арендуется на короткое время.
Схемы мошенничества при сдаче квартиры в аренду практикуют и некоторые фирмы, называющими себя агентствами недвижимости.
Например, клиент заключает договор и оплачивает определенную сумму. Взамен ему предоставляется набор адресов «сдаваемых» квартир. Но по предоставленным координатам ни о какой аренде и речи быть не может.
Отличительной особенностью данной схемы является то, что договор составляется юридически правильно. Поэтому вернуть пострадавшей стороне свои деньги через суд или правоохранительные органы практически невозможно.
Продажа арендуемой квартиры по поддельным документам
Данная схема в России достаточно распространена. Суть её состоит в следующем.
Вначале снимается подходящее жилье. Для этого собственнику квартиры предъявляется подложный паспорт. Соответственно договор аренды оформляется на третье лицо.
Дальше оперативно готовятся все необходимые документы на продажу недвижимости. Параллельно жилье предоставляется на обозрение потенциальным покупателям. После закрытия сделки мошенники с деньгами исчезают.
В описанной ситуации страдают как первоначальный собственник, так и покупатель квартиры. И если владельцу удается часто вернуть свою недвижимость после целого ряда судебных разбирательств и уголовного производства, то обманутый покупатель остается ни с чем, а именно без денег и жилья.