Об НДС при аренде (субаренде) государственного (муниципального) имущества

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Об НДС при аренде (субаренде) государственного (муниципального) имущества». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Арендатору и арендодателю необходимо в бухотчётности раскрывать различную информацию о влиянии аренды на финансовое положение компании. Данные об активах и обязательствах предоставляются развернуто без взаимоисключения (п. 43, п. 44).

Это все выплаты, которые предусмотрены договором при аренде. Учитывать НДС не нужно (п. 7).

Примеры арендных платежей:

• Фиксированные. Выплаты производятся единовременно или периодически с учётом некоторых вычетов (например, арендодатель может возместить расходы арендатора).
• Переменные. Платежи, которые зависят от ценовых индексов или процентных ставок.
• Справедливые. Выплаты в неденежной форме, которые равны размеру платежей в денежной форме.

Порядок перехода на ФСБУ 25/2018

Переход на новый стандарт осуществляется ретроспективно: нужно пересчитать сведения по действующим договорам аренды до 2022 года по новым правилам (п. 49).

Исключения:

• Новый стандарт можно не применять для договоров, которые закончатся по ходу 2022 года (п. 51).
• Организации, имеющие право вести упрощённый учёт могу применять новый стандарт только для договоров, которые будут исполняться с начала 2022 года (п. 52).

Также все арендаторы могут использовать упрощённый порядок применения ФСБУ 25/2018(п. 50), который подразумевает следующие действия:

• Стоимость ППА принять равной его справедливой стоимости.
• В бухгалтерском учёте отразить ППА и обязательства, как в предусмотренном порядке ведения учёта у арендатора.
• Оценить приведённую стоимость обязательств по аренде. Требуется дисконтировать номинальную стоимость оставшихся арендных платежей. Ставка дисконтирования будет равна процентной ставке по заёмным средствам, которые арендатор использует или мог бы использовать на условиях, сопоставимых с договором аренды.

Когда упрощенцу нужно платить НДС

Несмотря на высвобождение от НДС, упрощенцы могут работать, выставляя счет-фактуру и перечисляя данный налог в бюджет. А по отдельным операциям они попросту обязаны выставлять счет.

Соответственно, плательщик УСН, который выставил счет-фактуру (пусть даже и ошибочно), обязан заплатить налог в бюджет и сдать декларацию, включив в нее данные из выставленного счета. Сумма налога к уплате берется из данного счета. Данная норма следует из п. 5 ст. 173 НК.

Рассмотрим еще ряд ситуаций, при которых упрощенцы в виде исключения должны платить этот налог. Типичная ситуация – выставление счета-фактуры с НДС (выставляется и по полученному авансу!).

Нюансы уплаты НДС при аренде госимущества

При исполнении агентских обязанностей арендатор должен перечислять НДС в бюджет не из своих средств, а из доходов арендодателя. Иными словами, налог необходимо удерживать из арендных платежей, поскольку его базой в данном случае является сумма арендной платы с учетом налога (п. 3 ст. 161 НК РФ).

Согласно НК РФ единственно возможная для использования ставка НДС в такой ситуации — расчетная, равная 18/118 (п. 3, 4 ст. 164 НК РФ). Однако в среде налоговых работников бытует мнение, что для этого сумма арендной платы, указанная в договоре муниципальной аренды, должна включать в себя НДС.

Между тем на практике требование инспекторов не всегда выполнимо, поскольку при определении размера платежей за использование муниципального имущества государственный собственник, как правило, опирается на базовую ставку, которая установлена местным нормативным актом.

При этом арендодатели дополнительно не рассчитывают сумму налога, ограничиваясь пометкой в договоре о том, что сумма арендной платы указана без НДС.

Арендатору следует иметь в виду, что обязанности НДС-агента ему придется исполнять в любом случае, ведь передача имущества в аренду на территории России является объектом данного налога (п.п. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Кроме того, сумму налога при этом придется прибавить к сумме, указанной в договоре, исходя из ставки 18% и перечислить в бюджет из собственных средств.

Арендатору имеет смысл инициировать внесение в договор необходимых изменений. Для этого достаточно заключить дополнительное соглашение к нему с указанием суммы налога, которая в составе арендной платы причитается муниципальному собственнику.

Кто заплатит НДС при аренде госимущества

Ответ на этот вопрос дает ст. 346.11 НК РФ, по нормам которой фирмы, работающие на УСН, не признаются плательщиками НДС, за исключением случаев, касающихся:

• ввоза товаров в РФ;
• налога, обозначенного в ст. 174.1 НК РФ (операции по договорам простого товарищества и доверительного управления).

Кроме того, НДС при УСН нужно заплатить «упрощенцам» — налоговым агентам. То же самое придется им сделать и при выставлении ими своим партнерам счетов-фактур, в которых выделен НДС. Ситуации, при которых «упрощенцы» считаются налоговыми агентами, приведены в ст. 161 НК РФ: операции продажи-покупки и аренды госимущества, приобретение товаров, работ, услуг на территории России у иностранных контрагентов, не зарегистрированных в российских налоговых органах.

Подробнее см. в материале «Кто признается налоговым агентом по НДС (обязанности, нюансы)».

О том, как учесть «входной» и «ввозной» НДС при УСН, смотрите в Готовом решении от КонсультантПлюс. Получите пробный доступ к К+ бесплатно.

заключила договор с зарубежным производителем на покупку материалов, при этом реализация материалов осуществляется на территории РФ. Что будет в этом случае с НДС? Это зависит от того, есть ли у «иностранца» постоянное представительство в РФ. НДС при УСН российской фирме следует платить только в том случае, если такого представительства нет. В этом случае российский покупатель является налоговым агентом, который, в соответствии с пп. 1 и 2 ст. 161 НК РФ, обязан удержать с контрагента-иностранца НДС и уплатить его в бюджет.

Пример

Российская компания на УСН заключила контракт с зарубежным продавцом, не имеющим постоянного представительства в России, на 12000 долларов США с учетом НДС. Выполнение контракта производится на территории РФ. В этом случае российской компании необходимо удержать с «иностранца» НДС при УСН в сумме 2000 долларов и перечислить его в бюджет, а оставшиеся 10 000 долларов уплатить за покупки.

Подытожим: «упрощенец» обязан уплатить НДС, если местом сделки является РФ и зарубежные продавцы не имеют самостоятельной возможности уплатить НДС в связи с тем, что не имеют постоянного представительства в РФ.

О порядке вычета удержанного налоговым агентом НДС читайте в статье «Как налоговому агенту принять к вычету НДС при приобретении товаров (работ, услуг) у иностранного продавца».

Общими положениями УСН учёт и перечисление НДС не предусмотрено. Однако, Налоговым кодексом РФ предусмотрены случаи, когда исчислить НДС всё-таки придётся:

• если предстоит выполнение госзаказа или контрагентом по договору строительного подряда выступает организация, находящаяся на ОСНО
• поставка товаров для предприятия осуществляется из-за границы
• имеют место договора доверительного управления, простого или инвестиционного товарищества, при условии, что контрагент находится на ОСНО
• если предприятие арендует или выкупает имущество у муниципалитетов
• предприятие на УСН выдало покупателю счёт-фактуру с выделенной суммой НДС

Далее тема в статье будет рассматриваться при условии проведения строительных работ.

В случае аренды госимущества, согласно п. 3 ст. 161 НК РФ, арендатору придется заплатить НДС при УСН. При этом налоговая база будет соответствовать сумме арендной платы с НДС. Причем необходимость уплаты налога не зависит от того, обозначена плата в договоре с арендодателем с НДС или без него: если цена указана без НДС, «упрощенцу» необходимо будет начислить налог сверх нее и уплатить его в бюджет.

См. также материал «ФНС напомнила, когда не возникает обязанностей агента при аренде казенного имущества».

Оплата ндс при аренде муниципального имущества

Перечень объектов, база по которым исчисляется как их кадастровая стоимость, составляется в каждом субъекте РФ на начало года. Его надо разместить на сайте органа исполнительной власти и отправить в региональное УФНС.

Таким образом, бизнес-субъекту на упрощённой системе нужно свериться со списком на сайте администрации своего региона. Если объект в него входит, следовательно, он облагается налогом на недвижимость даже несмотря на применение УСН.

Например, в 2020 году в Санкт-Петербурге под налогообложение попало 5 796 объектов, среди которых жилые помещения, нежилые здания и сооружения разного назначения, гаражи и машино-места.

Максимальные размеры ставок, по которым объекты того или иного типа облагаются налогом на имущество организаций, прописаны в Налоговом кодексе. Но точно они определяются региональными властями. Налог на имущество УСН-плательщиков взимается по максимальной ставке 2%. Наряду с этим применяется и нулевая ставка.

Закон разрешает региональным властям устанавливать разные ставки для тех или иных объектов, плательщиков, налоговых периодов. Например, в Иркутской области для организаций на УСН в 2021 году в отношении облагаемого имущества действует ставка 1% (к 2023 году она плавно повысится до 1,5%). Это определено в областном законе от 08.10.2007 № 75-ОЗ.

По налогу на имущество юридических лиц предусмотрены льготы на федеральном уровне, которые могут дополняться региональными.

Организации платят налог на имущество в 2021 году обычно поквартально: 3 авансовых платежа и один итоговый. Конкретные сроки уплаты зависят от региона, но в основном это нужно сделать до конца месяца, следующего за отчётным кварталом. Однако в конкретном субъекте может быть не установлен отчётный период, поэтому существует только налоговый (календарный год). В таком случае платёж производится 1 раз.

В 2021 году правила налогообложения и отчётности по налогу на недвижимость ЮЛ были изменены. Вот основные новшества, которые касаются организаций:

• подавать в ИФНС декларацию теперь нужно только 1 раз в год – до 30 марта следующего года. Раньше нужно было сдавать расчёты авансовых платежей;
• раньше налогом облагалась оцененная по кадастровой стоимости недвижимость при том условии, что она стоит на балансе как основное средство. Теперь такого условия нет;
• в 2021 году по кадастровой стоимости считается налоговая база гаражей, машино-мест, строительной «незавершёнки» и других объектов.

Кроме того, в этом году мир переживает кризис, связанный с угрозой пандемии коронавируса. В связи с этим были приняты некоторые временные изменения по налогу на коммерческую недвижимость.

Так, перенесли сроки подачи декларации за 2019 год – вместо 30 марта её нужно было подать 30 июня. В ряде регионов власти снизили налоговые ставки и предоставили рассрочку и иные преференции. Например, в Москве решено не проводить в текущем году кадастровую переоценку, хотя до наступления коронакризиса она планировалась. Для расчёта налогов будет применяться кадастровая стоимость 2018 года. Собственникам недвижимости это позволит сэкономить порядка 3% на налоговом платеже.

Формула расчёта суммы налога за год такова:

Кадастровая стоимость * Ставка.

Чтобы узнать кадастровую стоимость, нужно обратиться на сайт Росреестра. Ставку в отношении своего объекта можно уточнить в ИФНС. В регионах, где есть отчётный период, полученное значение делится на 4. Эта сумма платится раз в квартал.

✐ Пример ▼

Возьмём организацию из Иркутской области на УСН и рассчитаем налог на имущество с собственного торгового помещения, кадастровая стоимость которого равна 15 млн рублей. Применяем ставку 0,5%: 15 000 000 * 0,5% = 75 000 рублей. Это сумма налога за год. Размер каждого платежа составит: 75 000 / 4 = 18 750 рублей.

• Пошаговая инструкция
• Принятие к учету арендованного имущества
• Перечисление аванса арендодателю
• Выставление счета-фактуры в качестве налогового агента
• Отражение в учете услуг по аренде
• Уплата НДС в бюджет налоговым агентом
• Принятие НДС к вычету налоговым агентом

Ндс при аренде муниципального имущества 2021

Индивидуальные предприниматели, а также организации, которые применяют УСН, освобождаются от ряда налогов. В числе налогов, которые «упрощенцы» не платят – налог на имущество. До 2016 года от уплаты налога на имущество были освобождены абсолютно все ИП и ООО, работающие на УСН. 3 июля 2016 года был принят Закон 237 ФЗ, которым упрощенцев обязали оплачивать имущественный налог, рассчитываемый с кадастровой стоимости. Тем не менее, существуют некоторые исключения. Из статьи вы узнаете, какие налоги платят и не платят на УСН, кто и как должен уплачивать налог на имущество при УСН в 2020 году.

Организации и индивидуальные предприниматели, у которых есть в собственности земельные участки, которые признаны объектами налогообложения, обязаны уплачивать земельный налог. В данном случае это касается и тех предпринимателей, которые работают на Упрощенной системе налогообложения.

В соответствии со статьей 358 Налогового кодекса, индивидуальные предприниматели и организации, у которых зарегистрированы транспортные средства, должны платить транспортный налог. И в этой ситуации бизнесмены на УСН не исключение.

Перечислим налоги и сборы обязательные к уплате при УСН при определенных условиях:

1. Государственная пошлина (при обращении в уполномоченные органы за совершением юридически значимых действий);
2. Водный налог (при пользовании водными объектами);
3. Сборы за пользование объектами животного мира и водных биологических ресурсов (при получении разрешения на добычу объектов животного мира, водных биологических ресурсов);
4. Страховые взносы:

• на обязательное пенсионное страхование;
• на обязательное социальное страхование на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством;
• на обязательное медицинское страхование;
• на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний (при наличии выплат наемным работникам).

Оплата НДС при аренде муниципального имущества

О.А. Курбангалеева,
консультант-эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению

Заключая договор аренды, организациям необходимо помнить, что в отдельных случаях им придется выполнять функции налогового агента по НДС в соответствии с п. 3 ст. 161 Налогового кодекса РФ: удержать НДС из арендной платы, перечислить налог в бюджет и отчитаться перед налоговыми органами по «агентскому» НДС. Давайте разберемся, в каких случаях это делать необходимо.

НДС на упрощенке при покупке госимущества

При реализации госимущества налоговая база, согласно п. 3 ст. 161 НК РФ, соответствует сумме дохода от продажи с учетом НДС. При этом уплачивать налог должен не продавец госимущества, а его покупатель, который признается налоговым агентом. Именно он (в данном случае — покупатель-«упрощенец») обязан рассчитать НДС при УСН, удержать его из доходов, подлежащих к оплате, и перечислить в бюджет.

Однако подп. 12 п. 2 ст. 146 НК предоставляет возможность покупателю-«упрощенцу» не удерживать НДС с доходов продавца госимущества, если соблюдаются условия выкупа государственного и муниципального имущества, установленные ст. 3 закона РФ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности…» от 22.07.2008 № 159-ФЗ:

1. Арендуемая упрощенцем недвижимость на 01.07.2015 уже находилась у него в аренде не менее 2 лет.
2. Задолженность по арендной плате и иным связанным с ней платежам (штрафы, пени) у него отсутствует.
3. Недвижимость не входит в утвержденный перечень имущества, предназначенного для сдачи в аренду и свободного от прав третьих лиц.
4. На день заключения договора выкупа упрощенец числится в реестре субъектов малого и среднего предпринимательства.

Арендодатель госимущества: возможны варианты

Для НДС-последствий аренды муниципальной или государственной недвижимости весьма существенно, кто участвует в договоре со стороны арендодателя. От этого будет зависеть, должен ли арендатор исполнять обязанности налогового агента. Или же ему достаточно будет уплатить налог в составе арендной платы.

На практике существуют разные способы предоставления в аренду государственного (муниципального) имущества и, соответственно, варианты оформления необходимого договора.

Прежде всего в роли арендодателя может выступать непосредственно орган власти и управления (самоуправления). Речь идет о передаче арендатору из первых рук так называемого публичного имущества, составляющего государственную казну.

Кроме того, муниципальное (государственное) имущество нередко бывает передано на праве хозяйственного ведения или оперативного управления балансодержателю. Наиболее часто в данном качестве выступают различные государственные предприятия и учреждения. Они также вправе сдавать в аренду (разумеется, с согласия собственника) подведомственное имущество. Передавать активы уполномоченный властями хозяин может и от собственного имени, и в качестве третьей стороны арендного договора.

Ответственность налогового агента

В заключение хотелось бы напомнить, что легкомысленное отношение к агентским обязанностям законодательно наказуемо (п. 5 ст. 24 НК РФ). Так, если налоговый агент по своей вине не перечислит (недоперечислит) налог, подлежащий удержанию, ему придется заплатить штраф в размере 20 процентов от суммы, которую недополучил бюджет (ст. 123 НК РФ).

Кроме того, при несвоевременном перечислении в бюджет НДС, удержанного из арендной платы, нужно будет заплатить еще и пени (ст. 75 НК РФ).

Наконец, к арендатору госимущества могут быть применены санкции за создание препятствий для осуществления налогового контроля (ст. 126 НК РФ). Причем такие помехи могут выражаться как в том, что агент своевременно не представит в налоговый орган декларацию, так и в том, что он не сообщит в налоговую инспекцию сведения о невозможности удержать налог. Штраф по таким основаниям составляет 50 рублей за каждый непредставленный документ. Если же нарушитель откажется представить имеющиеся документы или представит их с заведомо недостоверными сведениями, то сумма штрафа возрастет до 5000 рублей.

Как учесть аренду имущества у государства?

Существуют и иные ситуации, при которых компании или ИП на УСН обязаны перечислять в бюджет НДС. К ним относят следующие:

1. Налогоплательщик исполняет обязанности налогового агента по НДС.
2. В случае ввоза товаров в РФ.
3. В случае осуществления операций по договорам простого товарищества, инвестиционного товарищества, доверительного управления имуществом и концессионным соглашениям на территории России.

Если компания переходит на упрощенку с общей системы налогообложения (ОСНО), то одним из важных мероприятий, которое необходимо выполнить еще до смены режима, является восстановление НДС. НДС по остаткам продукции, сырью, материалам на момент перехода на упрощенку, принятые прежде к вычету, требуют восстановления в той же сумме, в которой они были приняты к вычету. Что касается основных средств и нематериальных активов, то НДС необходимо будет восстановить в размере, пропорциональном остаточной стоимости ОС и НМА без учета переоценки.

НДС должен быть восстановлен том квартале, который предшествует переходу на упрощенку. Например, если переход на УСН запланирован на 2021 год, то восстановление НДС должно быть в последнем квартале 2018 года.

Важно! Восстановленный НДС при расчете налога на прибыль учитывается в составе прочих расходов.

Вопрос: Вправе ли ИП на упрощенке работать с НДС?

Ответ: Да, предприниматели являются плательщиками НДС не только в случае применения ОСНО, но и в случае применения такого спецрежима, как УСН. Например, когда он по собственной инициативе или по просьбе контрагента оформляет счет-фактуру с выделенным НДС. В этом случае он должен будет уплатить в бюджет НДС и подать в налоговую декларацию в срок до 25 числа месяца, следующего за кварталом, котором произошло выставление счета-фактуры.

Эксперт
М.И. Филипенко

Вопрос № 1
Фирма арендует нежилое помещение по договору аренды от 30.01.2006. Договор заключен с Комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Ярославля. В договоре и в счете НДС не выделен.
Надо ли нам в этом случае уплачивать НДС? Если надо, то можно ли принять налог к вычету?

Ответ на вопрос №1
Напоминаем, что плательщиками НДС при предоставлении в аренду федерального имущества, а также имущества субъектов РФ и муниципального имущества органами государственной власти и управления, органами местного самоуправления являются налоговые агенты. Налоговыми агентами в этом случае признаются арендаторы (п. 3 ст. 161 НК РФ). А это значит, что налоговый агент обязан уплатить НДС в бюджет, то есть у организации возникает обязанность по уплате НДС.
Возникает вопрос, как налоговым агентам определять налоговую базу по данным операциям?

О.А. Курбангалеева,
консультант-эксперт по бухгалтерскому учету и налогообложению

Заключая договор аренды, организациям необходимо помнить, что в отдельных случаях им придется выполнять функции налогового агента по НДС в соответствии с п. 3 ст. 161 Налогового кодекса РФ: удержать НДС из арендной платы, перечислить налог в бюджет и отчитаться перед налоговыми органами по «агентскому» НДС. Давайте разберемся, в каких случаях это делать необходимо.

Единые сроки подачи отчетности и уплаты налогов

С введением ЕНС изменится и привычный график перечислений и отчетности. Нужно запомнить две даты: 25 и 28 число.

До 25 числа каждого месяца нужно отправить уведомление об исчисленных налогах (сборах), если они уплачиваются до отправки декларации или иной формы отчетности.

До 28 числа каждого месяца нужно перечислить на ЕНС сумму, необходимую для уплаты всех налогов, сборов, недоимок, процентов, штрафов, пени и пр.

Подать уведомление можно любым удобным способом:

• через ТКС, подписав документ усиленной квалифицированной электронной подписью;
• в личном кабинете на сайте ФНС;
• в бумажной форме, если налогоплательщик сдает бумажную отчетность (например, ИП и организации, среднесписочная численность которых за предшествующий календарный год не превышает 100 человек).

НДС при УСН в 2020-2021 годах

В 2020-2021 годах новшеств в части НДС при применении УСН нет. При этом нужно помнить о следующем.

1. «Упрощенцы» могут заключить письменное соглашение со своими контрагентами о невыставлении им счетов-фактур.

См. также материал «Согласие на несоставление счетов-фактур может быть электронным».

2. «Упрощенцы» обязаны отражать в декларации по НДС сведения, имеющиеся в выставленных счетах-фактурах.

3. Посредники, не являющиеся налоговыми агентами, работающие на УСН, при поступлении или выписке счетов-фактур обязаны до 20-го числа месяца, следующего за отчетным, направить в ФНС журнал учета счетов-фактур.

Подробнее о журнале учета см. в нашем материале «Журнал учета счетов-фактур: кому он потребуется».

Расчет НДС при аренде государственного имущества при ОСН и УСН

Для расчета НДС сумма оплаты за временное пользование с учетом налога берется за налогооблагаемую базу. Если договор гласит, что в цену аренды включен НДС, то эта сумма и будет облагаться налогом по ставке 18/118.

Если в договоре указана цена аренды, не включая НДС, то налог накручивается на эту сумму и уплачивается за счет средств организации по ставке 18%. При этом расходы по оплате НДС не соотносятся с издержками по оплате налога.

Оплата НДС происходит в обязательном порядке за период, в котором он был начислен, не позднее 20-го числа последующего месяца. НДС уплачивается при общем и упрощенном режиме налогообложения с выпиской счета-фактуры в течение 5 дней с момента оплаты.

Если учтены услуги по аренде или арендатор сам себе выставил счет-фактуру, то арендатор, использующий общую систему налогообложения, может вычесть сумму уплаченного НДС в том периоде, в котором была произведена выплата за прошлый квартал. Если арендатор использует упрощенную схему налогообложения, то он может отнести на расходы сумму уплаченного НДС вместе с услугами по аренде.

Сумма НДС при временном пользовании государственным имуществом рассчитывается индивидуально по каждому объекту аренды по ставке, прописанной в Налоговом кодексе. Налоговым периодом признается 1 месяц. Обязательства по выплате НДС автоматически снимаются с организации, если она не платит за аренду имущества в течение налогового периода, равного календарному месяцу.

Сумма НДС должна отчисляться с бюджета одновременно с перечислением платы за временное пользование государственным имуществом арендодателю.

Похожие записи:

• Кто сможет оформить универсальное пособие на детей с 2023 года
• Какое повышение социальной пенсии ожидается в 2023 году
• Как правильно валовой или валовый?