Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как взыскать неустойку с застройщика?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Если дата подписания акта приема-передачи квартиры переносится, застройщик должен уведомить об этом участника долевого строительства за 2 месяца. Часто застройщики предлагают подписать дополнительное соглашение к договору об изменении этого срока, если понимают, что опаздывают с выдачей ключей.
Допсоглашение к ДДУ о переносе сроков подписания акта приема-передачи: подписывать или нет
Если вы подпишете дополнительное соглашение к договору участия в долевом строительстве (ДДУ), то не сможете получить от застройщика неустойку за срыв сроков подписания акта приема-передачи квартиры, ведь фактически вы соглашаетесь на новый срок передачи ключей.
Заключение дополнительного соглашения к ДДУ о согласовании новых сроков подписания акта приема-передачи квартиры — это ваше право, но не обязанность. Такое допсоглашение к договору может быть заключено только при наличии вашего желания.
Что может требовать потребитель и реально ли вообще взыскать деньги
А начнем мы с того, что может потребовать потребитель в случае выявления недостатков строительства или проведения ремонтно-отделочных работ. Итак, это может быть требование:
- О безвозмездном устранении обнаруженных недостатков в определенный срок (разумный, его допустимо определить путем договоренности между сторонами);
- Соразмерном снижении цены ДДУ. При этом с застройщика взыскиваются средства, затраченные на устранение недостатков в соответствии с экспертным заключением);
- Возмещении фактических расходов, понесенных дольщиком в результате проведения ремонтных работ и закупки необходимых материалов с целью устранения недостатков;
- Расторжении ДДУ, актуальном в случае выявления серьезных нарушений.
О нюансах определения размеров компенсации
Точно оценить сумму, требуемую на устранение недостатков строительства, может только эксперт. При этом нужно помнить, что стоимость стоит в прямой зависимости от типа отделки, предусмотренной договором, и ее наличия в целом. Она может быть черновой, предчистовой (так называемая отделка white box) либо чистовой. В последнем случае стоимость недостатков будет наиболее существенной, так как для их устранения необходимо предпринять гораздо больше, чем в случае с черновой и предчистовой отделкой.
Непосредственно при расчете стоимости устранения недостатков специалистом учитывается следующее:
- цена материалов, требуемых для исправления недочетов;
- стоимость демонтажных работ в случае, если в них есть потребность;
- стоимость финишных работ (восстановительных).
Шаг 5. Участие в судебном процессе.
Этот этап потребует от Вас не только времени, но и напряженного внимания. Истцу необходимо:
— регулярно посещать судебные заседания;
— эффективно реагировать на действия ответчика (привлечение третьих лиц, просьбы отложить процесс и т. п.);
— вовремя готовить и подавать различные документы (письменные объяснения, ходатайства, заявления и т. д.);
— выработать тактику действий и оперативно вносить в нее коррективы при изменении обстоятельств.
Если суд первой инстанции вынес решение в Вашу пользу, ответчик может обжаловать его в течение 30 дней. Как правило, застройщик пытается таким образом растянуть рассмотрение дела и отсрочить получение исполнительного листа. Вам предстоит:
— получить апелляционную жалобу в суде первой инстанции;
— подготовить отзыв, ответив на все аргументы застройщика;
— прийти на заседание по рассмотрению апелляции.
Апелляционный суд своим постановлением может изменить решение суда первой инстанции либо оставит его в силе. Однако следует учесть, что по статистике апелляция изменяет лишь 5% решений.
Законы и подзаконные акты, которыми регулируется данная сфера
Основные которые регулируют сферу долевого строительства в РФ мы приводим ниже в виде наглядной таблицы.
| Закон/Подзаконный акт | Критерии |
|---|---|
| N214 – ФЗ о 2004 года | • устанавливает основные требования к застройщику, его полномочия; • раскрывает, что такое ДДУ; • определяет понятие по переуступке права требования; • устанавливает права, обязанности дольщика, условия его участия в проекте. |
| N218-ФЗ от 2018 года | закон раскрывает, каким образом дольщики должны отстаивать свои права в случае банкротства застройщика |
| N218-ФЗ от 2018 года | закон раскрывает, каким образом дольщики должны отстаивать свои права в случае банкротства застройщика |
| N127-ФЗ от 2002 года | в параграфе 7 этого нормативно – правового акта указан порядок банкротства застройщика |
| N218-ФЗ от 2005 года | закон регулирует вопросы, связанные с государственной регистрацией ДДУ |
| УК РФ | уголовная ответственность застройщика за привлечение денежных средств граждан и направленных на строительство дома неправомерно |
| КОАП | Ст. 14.28 привлечение к административной ответственности застройщика, которые не сдал дома в срок |
| N996 Приказ Минстроя РФ «Об утверждении формы проектной декларации» | форма проектной декларации едина, строго унифицирована для каждого из застройщиков |
В какой момент выплачивается неустойка?
Если застройщик не уходит от ответственности, он произведет выплату вскоре после получения претензии по договоренности с дольщиком. Если дело дошло до судебного разбирательства, все будет зависеть от принятого судом решения.
Как видите, мы в довольно длинной статье смогли только пройти по верхам этой процедуры – направление иска в суд. И даже такой объём информации не может предусмотреть миллиона нюансов, возникающих в процессе. Начиная от текста самого иска, который должен полностью соответствовать предмету жалобы, иметь необходимые доказательства и ссылки на нормативные акты, заканчивая подбором документов и правильным расчетом цены иска, госпошлины и других сумм – морального вреда и возможно материального ущерба. Обычно мы предлагаем вам информацию для того, чтобы обойтись без посредников. Но в данной ситуации экономия может больно ударить по кошельку в дальнейшем. Поэтому трезво оцените свои возможности и опыт, и при отсутствии такового лучше обратитесь к профессионалам.
Как написать претензию по ДДУ застройщику
В рамках ДДУ отсутствует обязательное правило о соблюдении претензионного порядка разрешения спора. Дольщик, столкнувшийся с нарушением своих прав по договору, может сразу обращаться в суд. Однако подача претензии позволяет избежать судебных тяжб, либо получить возможность взыскать дополнительный штраф по Закону о правах потребителя.
Оформить претензию можно в произвольном виде. Однако с учетом норм Закона № 214-ФЗ, в ней нужно обязательно указать:
- сведения о застройщике и дольщике, реквизиты ДДУ;
- пункт договора, в котором был указан срок сдачи жилья;
- фактическая дата, когда застройщик подписал акт и передал ключи от квартиры (если на момент подачи претензии дом был сдан в эксплуатацию);
- период, в течение которого нарушались сроки сдачи объекта (считается в днях);
- расчет суммы неустойки;
- срок, в течение которого застройщик должен отреагировать на претензию.
Услуги юриста и их стоимость
По всем вопросам, связанным с расчетом и взысканием неустойки по ДДУ вы может получить бесплатную юридическую консультацию на нашем сайте. Для этого можно связаться с консультантом, либо заполнить форму обратной связи. В таблице приведена стоимость дополнительных услуг юриста или адвоката, которые вы можете заказать после консультации.
| Услуги | Цена |
| Подготовка правового заключения по предмету спора | от 1000 руб. |
| Оформление претензии с расчетом суммы неустойки | от 3000 руб. |
| Подготовка искового заявления в суд | от 5000 руб. |
| Представительство в судебных инстанциях | от 15000 руб. |
| Сопровождение исполнительного производства по ДДУ | от 10000 руб. |
Отзыв владельца жилья: опыт реального человека
Квартиру в новостройке я покупал по ДДУ, причем фирма божилась, что я получу ключи в 2017 г. Я понадеялся, что законодательство защитит меня от произвола: прочитал положения ФЗ № 2014, якобы отстаивающего права дольщиков. Снял квартиру неподалеку от стройки, чтобы из окна любоваться возводимым домом.
Вскоре начали закрадываться подозрения, что здание не будет завершено к указанному времени. И действительно, опоздание составило даже не пару месяцев, а целый год! Тогда я не думал взыскивать компенсации за просрочку сдачи, а надеялся, что дом вообще будет построен. В 2018 г. здание ввели в эксплуатацию, и меня пригласили получать ключи. Но до того, как их вручить, мне подсунули бумагу с просьбой поставить подпись. Прочитал — документ оказался дополнительным соглашением о переносе сроков. Я сказал, что права дольщика защищает ФЗ № 2014, где прописаны обязанности застройщика выплатить неустойку. В итоге по закону я должен был получить 500 000 руб., но застройщик отказался отдать ключи, пока я не поставлю подпись. Пришлось обращаться в суд, поскольку я наивно надеялся восстановить справедливость. Конечно, 99 % потребителей в подобной ситуации подписывают документ: квартиру ждали долго, деньги абстрактные, а ключи — вот они.
Начал 2 судебных процесса: 1-й о признании права на квартиру, 2-й о компенсации за срыв сроков. Юрист компании утверждал, что они давно хотят вручить мне ключи, а я не прихожу. Но я подготовился: в день крайнего срока сдачи вручил застройщику письмо с уведомлением, что готов вступить в права, зарегистрировал номер входящего документа у секретаря организации. Копия осталась у меня, поэтому на суде я доказал правоту.
Но по поводу просрочки итог оказался печальнее: положения закона на практике не соблюдались. Судья заявил, что мое ожидание не стоит 500 000 руб., поэтому я получил всего 50 000 руб. Сумма едва покрыла 2 месяца аренды жилья, в течение которых шли судебные разбирательства! Получается, сразу подписать дополнительный договор и перенести сроки было выгоднее. Я планировал обжаловать решение в вышестоящей инстанции, но пошли слухи, что застройщик прекращает деятельность. В итоге взял 50 000 руб., а с бесполезной тратой времени и нервов смирился.
Что делать, если сдача дома откладывается: составляем претензию
Когда строительная фирма нарушает оговоренные условия, постарайтесь достигнуть договоренности в досудебном порядке. Хотя решить вопрос на этом этапе редко удается, вы позже продемонстрируете в суде готовность идти навстречу.
Для начала составьте письменную претензию по поводу просрочки сдачи квартиры или дома. В тексте потребуйте выполнить обязательства, передать ключи и выплатить неустойку. Также оговорите, что ждете ответа в течение 10 дней.
Хотя общепринятого шаблона не существует, документ должен содержать следующее:
- информацию о сторонах;
- основание для возникновения деловых отношений, дату заключения договора;
- суть претензии (указание на нарушение срока);
- сумму неустойки за просрочку;
- перечень требований (выплатить деньги, осуществить сдачу объекта, ответить на претензию);
- обещание обратиться в суд, если фирма-застройщик нарушит закон;
- дату и подпись.
Скачать образец претензии застройщику по поводу просрочки сдачи дома вы можете по ссылке.
Надо ли направлять застройщику претензию о нарушении сроков сдачи дома
Многие дольщики задаются вопросом, пропустить ли этап досудебного урегулирования спора, либо сразу требовать своё в суде.
Можем отметить, что обязательный досудебный порядок урегулирования спора может быть прописан в ДДУ и в случае, когда дольщик пропускает этот этап, не направляет претензию, а сразу отправляется в суд, то судья откажет в рассмотрении дела. В этом случае придётся направлять претензию застройщику и только по прошествии срока, который, как правило, указывается в договоре долевого участия, возможно направлять дело в суд. В этом случае по-пустоту теряется минимум 1-2 месяца.
| Без досудебной претензии к застройщику о нарушении срока сдачи дома невозможно через суд взыскать штраф за неисполнение требований дольщика выплатить неустойку, который предусмотрен Законом «О защите прав потребителей». |
Только при наличии доказательств о направлении Застройщику письменной претензии с требованием выплатить неустойку за нарушение сроков сдачи дома возможно получить выплату в размере 50% от суммы присуждённой неустойки.
Исковая давность по взысканию неустойки по ДДУ
При подаче иска в суд по взысканию неустойки по договору ДДУ следует помнить про понятие исковой давности. Исковая давность – это законодательно установленный срок, в течение которого лицо может защитить свои интересы в суде. После его истечения суд вправе отказать в удовлетворении иска, даже если правда на стороне истца.
Для дел, касающихся взыскания компенсации за нарушение условий договора долевого участия, законодательно установлена исковая давность в три года. И здесь кроется важный нюанс: на практике суды могут трактовать трёхлетний срок исковой давности по-разному:
1 Отсчёт начинается с момента нарушения условий договора застройщиком
и лицо узнало (должно было узнать) о нарушении своих прав – то есть, с первого дня просрочки по ДДУ. Например, если в договоре указан срок передачи квартиры 1 сентября 2012 года, то иск можно подавать до 1 сентября 2015 года. Соответственно, и взыскать неустойку можно только за эти три года;
2 Срок отсчитывается в обратном направлении от момента передачи квартиры застройщиком дольщикам
то есть, если недвижимость передана 1 марта 2017 года, то дольщик может взыскать неустойку только за предыдущие 3 года (за период 1 марта 2014 – 1 марта 2017 года).
В судебной практике чаще руководствуются ст. 220 ГК РФ, которая гласит, что течение срока давности начинается с момента, когда обязательство должно было быть исполнено. То есть, отсчет обычно ведется от срока передачи недвижимости, указанного в ДДУ.
Исходя из вышеописанного, выходит, что по закону нельзя получить неустойку за срок, который превышает 3 года, вне зависимости от метода отсчета. Однако на практике такая возможность есть. Истец имеет право заявить требование о выплате компенсации за полный срок нарушения условий договора, даже если он существенно превышает продолжительность исковой давности – 3 года. При этом суд применяет норму об исковой давности только в том случае, когда представитель строительной компании подаст соответствующее заявление. Это происходит далеко не всегда – часто подобные дела рассматриваются вообще без представителей застройщика, потому есть вероятность положительного решения суда.