Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как разрешить спор с соседями о границах земельного участка?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В случае когда идет речь именно о самовольном установлении забора и захвате чужой территории, необходимо обратиться с заявлением в территориальный орган Росреестра или орган муниципального земельного контроля, советует Данильченко. Она отметила, что для этого нужно быть собственником земельного участка, границы которого нарушены, то есть права на участок должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости или подтверждаться правоустанавливающими документами. «При этом перед подачей самого заявления нужно убедиться, что межевание между соседскими земельными участками было проведено по правилам, предусмотренным нынешним законодательством. Должны быть определены координаты так называемых характерных точек границ земельных участков», — пояснила эксперт.
Напишите заявление в Росреестр
Разрешение споров при согласовании местоположения границ участка.
В пункте 86 Приказа Минэкономразвития России № 412 предусмотрена процедура досудебного урегулирования спора, в соответствии с которой обоснованные возражения о местоположении границы могут быть сняты путем проведения повторного согласования. В этом случае оформляется новая редакция чертежа, на обороте которого составляется акт, содержащий сведения о согласовании местоположения отдельных характерных точек или частей границы, в отношении которых ранее имелись возражения. При этом в состав межевого плана включаются все редакции чертежа и акта согласования. Таким образом, заинтересованное лицо соглашается с местоположением границ смежного землепользователя.
В соответствии с п. 5 ст. 40 Закона № 221-ФЗ не урегулированные споры должны разрешаться в судебном порядке. Следует отметить, что осуществление кадастрового учета не является соревнованием, которое проводится по принципу «кто успел, тот и съел», поэтому постановка на кадастровый учет земельного участка смежного собственника и регистрация права собственности на него еще не свидетельствуют об определении смежной границы в окончательной форме.
Прежде всего нужно провести тщательную подготовку к предстоящему судебному разбирательству, в рамках которой необходимо осуществить следующие действия:
- Затребовать сведения о земельном участке заинтересованного лица (смежного собственника) из государственного кадастра недвижимости (благо, они носят открытый характер).
В соответствии с ч. 2 ст. 14 Закона № 221-ФЗ сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются в виде:
- копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости (межевой план);
- кадастровой выписки об объекте недвижимости;
- кадастрового паспорта объекта недвижимости;
- кадастрового плана территории;
- в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.
Наиболее содержательными из перечисленных документов являются межевой план и кадастровая выписка о земельном участке. На наш субъективный взгляд, лучше всего затребовать кадастровую выписку, так как она отражает необходимые сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости. Сведения могут запрашиваться любым заинтересованным лицом, но следует помнить, что за их предоставление взимается плата.
- Потребовать от кадастрового инженера вынесения заключения о возможных причинах принятия решения о приостановлении кадастрового учета. В соответствии с п. 12 Приказа Минэкономразвития России № 412 раздел «Заключение кадастрового инженера» включается в состав межевого плана в следующих случаях:
- в ходе кадастровых работ выявлены несоответствия кадастровых сведений о местоположении ранее установленных границ смежных земельных участков, границ муниципальных образований или населенных пунктов их фактическому местоположению, наличие которых является препятствием для постановки образуемых земельных участков на государственный кадастровый учет или для кадастрового учета изменений существующих земельных участков;
- имеются неснятые возражения по поводу местоположения границ земельного участка, выделяемого в счет доли (долей) в праве на земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения;
- в иных случаях, в том числе если по усмотрению лица, выполняющего кадастровые работы, необходимо дополнительно обосновать результаты кадастровых работ (например, раз-меры образуемых земельных участков).
При вынесении заключения кадастровый инженер должен сравнить координаты поворотных точек границы земельного участка смежного собственника, указанных в кадастровой выписке или межевом плане, с координатами поворотных точек, полученных им при осуществлении кадастровых работ по уточнению границ вашего земельного участка. Кроме того, он должен определить площадь наложения земельных участков.
Самыми существенными обстоятельствами, подтверждающими правоту кадастрового инженера, являются нарушения, допущенные при установлении местоположения границ смежного земельного участка. Поэтому нужно провести контрольный замер поворотных точек вашего и смежного земельного участков. Необходимо обратить внимание на природные или искусственного происхождения объекты, существующие на местности 15 лет и более и позволяющие определить местоположение границ земельного участка. Такими объектами могут быть забор (его остатки), столбы, пни, различные насаждения, деревья. Закон предписывает, что при отсутствии сведений о координатах границ в правоустанавливающих документах нужно определять местоположение границ только по этим объектам, а не произвольно.
Следует изучить правоустанавливающие документы на земельные участки. Ими могут быть выписки из похозяйственной книги, технические паспорта и другие документы, где были определены размеры земельных участков, которые можно сравнить с размерами, полученными при контрольном замере.
В заключении кадастрового инженера должен быть сформулирован вывод на предмет соответствия проведения кадастровых работ по уточнению границ земельного участка требованиям законодательства РФ и возможных вариантов решения земельного спора.
- Подготовить исковое заявление об установлении местоположения границ земельного участка, в основу которого нужно положить заключение кадастрового инженера. Существует определенная сложность в формулировании исковых требований. В связи с тем что сведения о земельном участке включаются в государственный кадастр недвижимости на основании межевого плана (ч. 2 ст. 16 Закона № 221-ФЗ), исковые требования необходимо изложить следующим образом:
- признать местоположение смежной границы по координатам поворотных точек, указанных в межевом плане и кадастровой выписке о земельном участке заинтересованного лица, кадастровой ошибкой в сведениях;
- установить смежную границу между земельными участками в соответствии с координатами поворотных точек, указанных в заключении кадастрового инженера (как правило, они совпадают с поворотными точками, указанными в межевом плане вашего земельного участка);
- обязать орган, осуществляющий государственный кадастровый учет, внести соответствующие изменения в государственный кадастр недвижимости (п. 4 ст. 28 Закона № 221-ФЗ).
- Подать исковое заявление в суд. В качестве ответчика следует привлечь смежного землепользователя. Также представляется необходимым привлечение в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, органа, осуществляющего кадастровый учет, а также кадастровых инженеров.
Постановка земельного участка на кадастровый учет.
После вступления решения суда в законную силу (у ответчиков будет десятидневный срок на обжалование) его в соответствии с пп. 4 п. 25 Приказа Минэкономразвития России № 412 необходимо включить в состав приложения к межевому плану как документ о разрешении земельного спора и обратиться в соответствующий орган с заявлением о постановке земельного участка на кадастровый учет.
В связи с признанием местоположения смежной границы между земельными участками по межевому плану смежного собственника кадастровой ошибкой в сведениях орган кадастрового учета в соответствии со ст. 28 Закона № 221-ФЗ обязан исправить эту ошибку.
Следует отметить, что согласно п. 3 ст. 25 Закона № 221-ФЗ при кадастровом учете в связи с уточнением части границ земельного участка, которая одновременно является частью границ другого земельного участка, орган кадастрового учета одновременно вносит соответствующие изменения в сведения о местоположении границ смежного земельного участка.
Как проводится уточнение границ земельного участка, поставленного на кадастровый учет?
Кадастровые работы по уточнению границ земельного участка проводятся в 3 этапа:
- Подготовительный.
- Основной – работа на местности.
- Камеральный или отчётный.
Как уточнить границы земельного участка на подготовительном этапе? На этом этапе кадастровый инженер получает кадастровую выписку из ГКН и изучает её. Если межевание ранее проводилось – изучаемо межевое дело и прилагаемую документацию, которая отражает факт нарушения, требующий уточнение границ.
На основании полученных сведений подготавливается предварительный план границ ЗУ, с планируемой расстановкой поворотных точек. После этого составляется техническое задание для геодезистов, которое передаётся им для изучения.
В назначенный день на участок прибывают все заинтересованные лица из числа:
- кадастровый инженер;
- группа геодезистов с оборудованием;
- заказчик работ;
- его соседи.
Шаг №1 — Собрать документы
Чтобы установить границы, у собственникам/пользователя участка должны быть на руках два важных документа. А именно:
- Правоустанавливающий документ на участок; Это может быть свидетельство о регистрации права собственности, выписка из ЕГРН (как получить), договор купли-продажи участка или дома на нем, договор/государственный акт/свидетельство бессрочного пользования или пожизненного наследуемого владения, различные акты на предоставление участка или предварительного согласования предоставления, договор аренды, договор о праве застройки, решение суда о предоставлении участка или признания права собственности. Образцы правоустанавливающих документов ↔ (нажмите на картинку для ее увеличения / горизонтальная прокрутка)
- План участка, который подтверждает его местоположение, границы и площадь при образовании. Обычно это план-схема участка как приложение к договору/свидетельству/акту, утвержденные схемы расположения/распределения участков, схема расположения участка на кадастром плане территории при решении муниципалитета о предварительном согласовании или предоставлении участка, проекты границ, планы землепользования, материалы инвентаризации, постановление о юридическом закреплении и т.п. Если участок выдан на основании решения суда о признании права собственности на участок в границах, то это будет ситуационный план участка. Иногда на таких планах даже имеются координаты границ участка, а именно его углов (поворотных точек). Образцы планов ↔ (нажмите на картинку для ее увеличения / горизонтальная прокрутка)
Если у владельца участка нет одного из этих документов, нужно запросить сведения из ГФДЗ (инструкция ниже). Даже если оба документа на руках, все равно стоит обратиться в ГФДЗ. Лишние документы на участок никогда не помешают при установлении границ.
Основания для изменения границ земельного участка
- разделение одного надела на несколько. В таком случае каждый из образовавшихся участков считается отдельным объектом недвижимости и имеет свою площадь и уникальным номер в реестре;
- объединение нескольких участков в один. В результате получается один ЗУ с новыми границами и площадью;
- выдел доли из земельного участка. Надел из которого выделяют долю считается основным, а выделенная часть – второстепенным участком. Его необходимо поставить на учет, в последствии ему будет присвоен новый кадастровый номер
- приобретение площади участка за счет наделов находящихся в государственной или муниципальной собственности.
К процедуре уточнения межевых линий также привлекаются владельцы смежных участков. В течение тридцати суток после подачи заявления они могут обжаловать его, если считают, что изменение межевых линий производится в несоответствии с их интересами. В таком случае в целях решения конфликта может понадобится судебное разбирательство.
Правила перераспределения земельных участков
- несоответствие формы заявления – образец можно скачать в интернете, но лучше заранее поинтересоваться об установленной форме и правилах заполнения у сотрудников кадастровой службы — Скачать бланк заявления о перераспределении земельных участков;
- отсутствие согласия собственника земли, которую предполагается подвергнуть процедуре;
- объекты недвижимости третьих лиц на территории перераспределяемых земель;
- несоответствие документов;
- несоответствие земли требованиям;
- превышение общей площади объединяемых участков после проведения процедуры;
- нахождение земли в залоге, аресте или участок выставлен на аукционе;
- отсутствие факта смежности;
- отсутствие процедуры межевания;
- разные категории земель.
Перераспределение земельных участков – распространенная процедура решения конфликтов по двум или нескольким смежным наделов, по которым у собственников имеются вопросы или претензии. Данные действия отражаются в Земельном кодексе, поэтому они полностью законны.
Какие земли следует межевать?
Не глядя на то, что люди надеялись, будто новый закон не распространяется на садовые территории, все же подобное условие актуально и в этом случае.
Получается, процедура рекомендована для хозяев любого типа земли, которая официально является собственностью. Почему столь серьезное решение имеет официальный статус? Первоначально важно отметить то, что в РФ есть действительно много земельных участков, занятых капитальными сооружениями, не прошедшими официальную регистрацию. То есть, с них никто не заплатил земельный налог. Посчитать только, что в Московской области в течение прошлого года таких было порядка 600 тысяч, а по государству цифра окажется однозначно выше.
Большая часть земель относится к садовым товариществам, огородным хозяйствам, кооперативам дач, и выдавалась представителям компаний еще в советские, а после и постсоветские времена. Не переживать по поводу необходимости проведения границ территории могут лишь те владельцы, которые в прошлом оформили документы, и на руках у них есть соответствующий акт. Если в архиве у Вас не хранится этот документ, либо приобрели участок недавно, нужно запросить в государственном реестре выписку по территории, и по ее итогам уже принять решение – требуется проведение процедуры либо нет.
Иск о переносе забора и устранении препятствий в пользовании имуществом
Мы предлагаем Вам профессиональное написание исковых заявлений на нужную Вам тематику, от Вас требуется сообщить Нам данные дела, а дальше наши юристы напишут профессиональное, без компромиссное исковое заявление(заявление), полностью готовое для подачи в суд. Наши цены намного ниже конкурентов, а работа качественней. Мы не пишем исковые заявления если видим что дело не возможно выиграть. Только 100% результат.
Имейте в виду, что исковое заявление и приложение к исковому заявлению необходимо готовить по количеству участвующих лиц и все их направлять в суд, т.е. например если в суде участвует ответчик и третье лицо, в суд необходимо направлять 3 иска с приложениями – в суд, ответчику и третьему лицу. Все экземпляры исков должны быть подписаны истцом.
Также все ходатайства и дополнительные письменные доказательства, которые будут предъявляться в суде необходимо готовить по количеству лиц участвующих в деле.
Категории исковых заявлений и цена их составления:
1. Особое производство.
Юридические факты – заявления об установлении факта работы, периодов работы, родственных связей, принадлежности правоустанавливающих документов, признании недееспособным и наоборот и т.п. т.е. все что связанно с личными неимущественными правами и их установлением.
Стоимость составления 1000 рубл.
а) Семейное право и трудовые взаимоотношения.
Развод, определение место жительства детей, раздел имущества, взыскание алиментов, а так же увольнение, расторжение трудовых договоров и прочее.
Практически для всех земельных исков до обращения в суд заинтересованное лицо осуществляет определенные действия. Речь идет об обращении к кадастровому инженеру.
Именно он в соответствии с законом осуществляет кадастровые работы. То есть готовит межевой план на земельный участок.
Такое лицо определяет границы земельного участка, его точки. И суд часто требует определить эти точки еще на стадии предъявления иска в суд.
В деле об установлении сервитута, к примеру, кадастровый инженер определяет границы сервитута, предварительные. Причем по иску об установлении границ земельного участка может быть назначена землеустроительная экспертиза.
И в итоге границы могут “скорректироваться”.
Как подать исковое заявление об установлении границ земельного участка
Госпошлина по такой категории дел составляет 300 руб. для физических лиц и 6000 для организаций. Некоторые судьи могут оценить такой иск как подлежащий оценке (крайне редко). Споры рассматривает районный суд. Действует исключительная подсудность – по месту нахождения земельного участка.
С октября 2021 г. истец сам обязан направить иск и документы к нему участникам дела. Поэтому в суд документы он предоставляет в единственном экземпляре.
Суд рассматривает дело по общим правилам гражданского процессуального законодательства РФ. При этом истец должен быть готов к судебным расходам.
Речь идет об экспертизе. Когда суд сочтет ее необходимой, а истец откажется от ее проведения, суд может отказать в удовлетворении требований.
Ведь необходимы специальные познания, которых для рассмотрения иска об установлении границ земельного участка может быть недостаточно.
Изменение кадастровой стоимости земли
Стоит иметь в виду, что в заявлении сумма кадастровой стоимости не должна быть более или менее чем на тридцать процентов от утверждённой. В противном случае подавать претензию в регистрирующее учреждение не имеет смысла, здесь возможно лишь обращение в суд, чтобы провести перерасчет.
Сама реестровая стоимость земли устанавливается по общим критериям экспертизы, с учётом средней цены по региону, а это не всегда целесообразно. Например, государственная комиссия зачастую одинаково оценивает участок земли с ровной, качественной поверхностью и аналогичный участок рядом, но с менее плодородной почвой, оврагами и прочими недостатками. А поскольку от реестровой стоимости напрямую зависит сумма налога, который собственник обязан регулярно выплачивать, завышенная оценка существенно сказывается в финансовом плане. Разумеется, владелец такой территории вряд ли смирится с заявленной ценой, и он имеет право её оспорить, чтобы справедливо снизить налог на землю с такими недостатками
Процедура подачи обращения
Чтобы исковое заявление об установлении границ успешно рассмотрели, нужно правильно определить подсудность дела. Определение суда в таком случае осуществляется по месту нахождения оспариваемого участка
.
Немаловажно соблюдать понятие исковой давности
.
Если срок исковой давности пропущен, в удовлетворении претензий могут отказать
. Чтобы избежать этого, нужно правильно рассчитать данный срок.
Если ответчик узнал о пропущенном периоде, он может подать соответствующее заявление. На основе обращения представитель суда вынужден будет отклонить исковые требования
. Исковая давность применяется исключительно по заявлению. Истец в свою очередь имеет право на восстановление давностного периода.
Установлен общий срок давности по земельным спорам, который составляет три года. Момент отсчета данного срока для каждого спора свой
.
Например, спор об установлении границ предусматривает начало отсчета, как только истец узнает об образовании границ спорной земли
. Это может быть незаконно установленный забор или возведение фундамента на спорной территории. Законодательство предусматривает ряд случаев восстановления срока давности:
- участник процесса проходит службу в вооруженных силах;
- одна из сторон спора находится на реабилитации или лечении на дневном стационаре медицинского учреждения;
- непредвиденные обстоятельства, связанные с профессиональной деятельностью (длительная поездка).
Процедура возврата границ по суду
Судебные разбирательства по восстановлению границ могут возникнуть при следующих ситуациях:
- Разрешение споров между соседями при уже имеющихся нарушениях.
- При выявлении ошибок, которые были совершены кадастровыми сотрудниками: не досконально изучены документы, технические ошибки при использовании не совсем исправного оборудования.
- К суду обращаются и в случае, если не все владельцы согласны подписаться под актом согласования границ.
Для начала проведения процедуры собственник земельного участка должен направить исковое заявление в суд о восстановлении границ. В документе нужно указать:
- наименование суда, куда предъявлен иск;
- сведения об истце и ответчике;
- суть искового требования: необходимо изложить историю конфликта;
- документ, по которому заявитель имеет право на данный участок;
- требования к ответчику, которые вправе предъявить истец согласно статье 304 ГК РФ.
В заявлении стоит указать мероприятия, проводившиеся в досудебном порядке. Также в конце должно быть изложено требование о проведении восстановительных работ.
При обращении в суд, кроме иска, потребуются и другие документы:
- кадастровый паспорт;
- правоустанавливающие бумаги на землю;
- межевой план;
- документы, доказывающие факт досудебного урегулирования: заявление к владельцу смежного участка, показания свидетелей.
Суд рассмотрев иск, принимает решение. При необходимости может понадобиться проведение независимой экспертизы
.
Затраты будет оплачивать проигравшая сторона
.
Процедура непосредственного восстановления будет состоять из следующих шагов:
- Выбирается организация, которая будет заниматься межеванием.
- Кадастровые специалисты выносят межевые знаки на местности. При этом должны соблюдаться определенные законодательством нормативы: расстояние между межами (не менее 1 м), возможная погрешность (10 см для городских земель и 20 см для сельхозземель)
. Причем количество межевых знаков зависит от формы земельного участка. - Ответчик должен за свой счет произвести действия по восстановлению пограничных линий. Это может быть снос постройки или строительство нового сооружения, снесенного по его вине.
- Происходит переоформление документации на земельный участок: новый межевой план со схемой.
Этапы изменения границ
В большинстве случаев весь процесс межевания вместе с утверждением плана местности официально осуществляется не менее, чем три месяца. Этого периода достаточно, чтобы все тщательно перепроверить и уточнить межи участка. Для измерения все действия выполняются в несколько этапов:
- Подготовка. Данный процесс начинается с заключения договора с геодезической компанией. Составляется список собственников смежных участков, подготавливается план работы по отношению к земле заявителя.
- Полевые работы. В данный этап включается геодезическая съёмка, в ходе которой уточняется площадь участка, устанавливаются межевые знаки. Все измерительные работы проводятся с помощью профессионального оборудования, обязательно указываются особенности рельефа, тип почвы, прочие особенности, которые фиксируются на участке (впадина, холм, наличие естественного или искусственного водоема). Все зафиксированные объекты обязательно фиксируются на плане на бумаге.
- Заключение. Это последний этап, в который входит обработка полученной информации специалистами геодезической компании, они же проводят консультацию со смежными владельцами и уточняют согласны ли те с проведенными измерениями. Только после этого все данные переносятся в официальный документ (кадастровый паспорт), внесенные корректировки подтверждаются печатью и подписью исполнительного органа.
Все этапы проводятся в строгой последовательности. Что касается согласования с соседями, то решение этого вопроса может быть длительным. Данный процесс тоже можно разделить на несколько пошаговых действий.
В 90-ые годы прошлого века и ранее, участки выдавались в пользование граждан «на глаз», без определения чётких границ и без установления чёткой площади. По этой причине, некоторым участкам требуется уточнение границ.
Предпосылками для таких действий являются либо споры между соседями, либо предстоящая сделка по отчуждению права.
Без соответствующих документов, участок нельзя ни продать, ни подарить.
- Для того чтобы индивидуализировать участок, необходимо провести межевание, то есть, уточнить и узаконить его границы.
- Работы проводит кадастровый инженер, который имеет соответствующее удостоверение, является членом СРО кадастровых инженеров.
- Сведения о нём можно увидеть в федеральном реестре кадастровых служащих или в геодезической компании, которая будет проводить межевание, и которая имеет соответствующую лицензию на осуществление таких работ.
- Потребность в межевании возникает в следующих случаях:
| Преобразование участков в виде разделения или объединения | как следствие, образуется новый участок или участки |
| Приватизация | данного надела |
| Строительство на нём объектов недвижимости | требующих соответствующего разрешения |
| Получение | кадастровых документов |
| Выдел участка в натуре | из коллективной собственности |