Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как рассчитывается налог на недвижимость в 2021 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Самое частое нарушение собственников коммерческих площадей — это неуплата налогов. Обычно за это устанавливается штраф в размере 20% от неуплаченной суммы налога, уточнил Денис Зайцев, руководитель налоговой практики юридической фирмы BMS Law Firm. Он пояснил, что также начисляются пени в размере 1/300 от ставки рефинансирования (хотя это и не мера ответственности, а мера обеспечения надлежащего исполнения обязательства). По прошествии определенного количества времени ставка становится 1/150, что жестче обычного кредитования.
Есть также штраф в размере 40%, который применяется в том случае, если налоговому органу удастся доказать, что лицо умышленно не уплатило налог. «Более того, налоговый орган при достижении определенных финансовых показателей по неуплаченным налогам может передать информацию о выявленных нарушениях в правоохранительные органы. В этом случае будет решаться вопрос о возбуждении уголовного дела. Наказание по ч. 2 ст. 199 УК РФ — вплоть до лишения свободы на срок до шести лет», — заявил Зайцев.
Санкции могут применить к арендатору, если он не выполняет обязательства перед арендодателем — например, пропускает сроки оплаты или портит имущество. Однако любой договор аренды предполагает наличие страхового депозита, как правило, равного двум−трем арендным платам. Чаще всего в случае нарушения собственник берет из него сумму, которую недополучил от арендатора, при этом последний все равно должен восполнить ее, уточнил директор департамента коммерческой недвижимости агентства Point Estate Роман Амелин. Он подчеркнул, что по окончании договора после подписания акта приема-передача помещения собственник возвращает страховой депозит арендатору — или в полном объеме, или за вычетом штрафов.
В части транспортного налога поправки уточняют порядок определения момента, с которого плательщики-физлица вправе рассчитывать на получение существующих налоговых льгот. В указанных целях ст. 361.1 НК РФ дополняется нормой о том, что налоговая льгота предоставляется физлицу начиная с момента возникновения права на такую льготу, а не с налогового периода, в котором плательщик направит в ИФНС соответствующее заявление.
С 1 июля 2021 года поправки исключают возможность перерасчета транспортного налога в сторону его увеличения. В связи с этим в ст. 52 НК РФ вносится уточнение, согласно которому перерасчет транспортного налога физлица можно будет проводить только в случаях, если такой перерасчет не влечет увеличение ранее уплаченной суммы этого налога независимо от оснований перерасчета (пп. «а» п. 10 ст. 1 Федерального закона от 23.11.2020 № 374-ФЗ).
Что нужно знать о налоге на недвижимость?
Налог на недвижимое имущество согласно действующему налоговому законодательству РФ необходимо выплачивать раз в год. При этом расчёт можно провести один раз или же разбить на несколько платежей. Часть платежей могут быть авансовыми. Отражение операций в налоговой отчётности будет напрямую зависеть от того, что конкретно вы выбрали.
Налог на коммерческую недвижимость для физических и юридических лиц начисляется достаточно просто: нужно узнать ставку и умножить на базу. В большинстве случаев, как уже и говорилось выше, в качестве базы используется кадастровая стоимость объекта. Узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости можно, получив выписку из ЕГРН.
Процентная ставка у физических лиц не может быть больше 0,1%, у юридических лиц — 2%, как уже и говорилось выше. При этом конкретная процентная ставка определяется на региональном уровне. Для отдельных субъектов РФ могли предоставляться льготы (например, для Республики Крым). Но льготы закончились в 2020 году. То есть теперь региональные власти будут устанавливать конкретные процентные ставки без послаблений, а налогоплательщикам придётся рассчитываться с налоговой.
Какие налоги неоходимо оплачивать с доходов от коммерческой недвижимости?
Учтите, что налог на коммерческую недвижимость придётся платить вне зависимости от того, используете ли вы её или нет. Именно поэтому при покупке подобной собственности нужно очень хорошо рассчитать будущие схемы получения дохода. Иначе вы получите дополнительные убытки.
Но когда вы наладите поступление прибыли с такого объекта, вам придётся выплачивать налог и с неё. И здесь всё зависит от того, в каком качестве выступает собственник.
Физические лица могут выплачивать налоги с коммерческой недвижимости по следующим ставкам:
- 13% — это если речь идёт об НДФЛ. То есть в данном случае собственник просто выступает как физическое лицо, которое получает доход от распоряжения своим имуществом. Ему достаточно будет указывать источник таких поступлений в ежегодной декларации и всё;
- 6% с дохода или 15% с оборота, если физическое лицо зарегистрируется в качестве ИП. Ставка в данном случае уменьшается. Но нужно учесть, что ИП ещё придётся платить обязательные годовые взносы за себя;
- 4% при поступлении дохода от физических лиц и 6% при поступлении дохода от юридических лиц, если физлицо зарегистрируется в налоговой в статусе самозанятого. Это самый выгодный вариант по ставкам на сегодня. Дополнительные взносы не требуются.
У юридических лиц картина будет другой. Она напрямую зависит от того, какую систему налогообложения выберет организация:
- 6% с получаемого дохода или 15% с оборота, если компания находится на УСН;
- 20% — с дохода, если фирма выбрала общий режим налогообложения (ОСНО).
Рассчитаем полную сумму налога на имущество по кадастровой стоимости для нашей квартиры в Самаре за 2018 год площадью 60 м². Ее кадастровая стоимость — 810 000 Р.
Применим налоговый вычет, для этого необходимо рассчитать кадастровую стоимость одного квадратного метра: 810 000 / 60 = 13 500 Р.
Площадь после вычета — 40 м², поэтому стоимость после вычета составит 13 500 × 40 = 540 000 Р.
Ставка налогообложения для квартир в Самаре равна 0,1%
Если налогоплательщик владел такой квартирой полный год, КПВ равен единице. Если он единственный собственник, Д — тоже единица.
Полная сумма налога на имущество: 540 000 × 0,1% = 540 Р.
Если налогоплательщик владел квартирой только полгода, КПВ будет 0,5.
Полная сумма налога на имущество: 540 × 0,5 = 270 Р.
А если налогоплательщику принадлежит только четверть квартиры, Д — 0,25. Полная сумма налога на имущество: 540 х 0,25 = 135 Р.
Расчет по кадастровой стоимости до 2020 года
Полную сумму налога на имущество по кадастровой стоимости большинство собственников на данные момент не платят, так как это новая налоговая нагрузка, которая находится в стадии внедрения. Для более плавного перехода ввели понижающие коэффициенты.
Прошлый 2020 год — срок, в который должен был завершиться данный переходный период для регионов, которые начали считать налог на имущество по новой системе в 2015 году. С этого времени собирались брать налоги в полном размере, но условия изменились в процессе. Теперь в большинстве случаев сумму будут рассчитывать с учетом понижающих коэффициентов как в 2020 году, так и после него.
Размер налога на имущество растет постепенно. В первые три года после перехода на кадастр используют такую формулу:
Н = (Н1 − Н2) × К + Н2,
где Н — окончательная сумма налога на имущество за текущий год,
Н1 — полный размер налога на имущество по кадастру,
Н2 — налоговые обязательства по инвентаризационной стоимости за последний период, когда производились расчета,
К — понижающий коэффициент (в первый год после перехода на кадастр он равен 0,2, во второй год — 0,4, в третий — 0,6.)
С четвертого года налоговая сравнивает полную сумму налога по кадастровой стоимости с суммой за прошлый уплаченный год. Если полная сумма выросла более чем на 10%, налоговая увеличивает сумму данного налога в текущем периоде также на 10%. Если сумма 10% не достигла, налог взимается в полном объеме.
Полная формула с учетом всех параметров:
Н = ((Б х С — Н2) х К + Н2) х КПВ х Д — Л, где Л — налоговая льгота.
Важно! Когда сумма по кадастровой стоимости составляет меньше налога на имущество по инвентаризационной, понижающие коэффициенты в данном случае не действуют.
Пример расчета
В 2015 году налог на имущество брали по инвентаризации, и гражданин заплатили 264 Р. Полная сумма по кадастру составляет 540 Р. Допустим, что кадастровая стоимость меняться не будет.
Рост по кадастровой стоимости за первые три года после перехода
Год Расчет Итоговая сумма
2016 (540 − 264) × 0,2 + 264 319 Р
2017 (540 − 264) × 0,4 + 264 374 Р
2018 (540 − 264) × 0,6 + 264 430 Р
С 2019 года сравниваем полный налог на недвижимость с суммой за 2018 год. 540 Р превышает 430 Р более чем на 10%, поэтому налог на недвижимое имущество за 2019 год составит 430 + (430 × 10%) = 473 Р.
Производим данное сравнение и в 2020 году. 540 Р превышает 473 Р более чем на 10%, поэтому налог на недвижимость за 2020 год составит 473 + (473 × 10%) = 520 Р.
Так же сравниванием и в 2021. 540 Р превышает 520 Р менее чем на 10%, поэтому платим полную сумму — 540 Р. В 2022 году и далее тоже платим эту сумму.
До 2016 года налог на всё недвижимое имущество рассчитывался с учётом среднегодовой стоимости объекта. Этот показатель можно вывести с помощью следующей формулы:
(Среднегодовая стоимость) = ((Суммарная остаточная стоимость имущества на первое число каждого месяца) + (Остаточная стоимость на 31 декабря)) / 13
Полученное число нужно умножить на налоговую ставку — 2.2%.
Среднегодовая стоимость используется и сегодня — с её помощью продолжают устанавливать размер выплат для большей части коммерческих объектов. Однако с 2016 года в их списке появились некоторые исключения. К ним относятся:
- Офисные помещения;
- Помещения общепита площадью больше 150 квадратных метров;
- Имущество организаций или индивидуальных предпринимателей, которое находится за пределами РФ;
- Торговые комплексы и административные помещения площадью больше 3 000 квадратных метров.
- По налоговому бремени при использовании коммерческого объекта наиболее выгодно его приобретение ИП или ООО, применяющими УСН.
- Налоги при продаже коммерческой недвижимости отсутствуют, если она приобретена физическим лицом и продается после пяти лет (а в ряде случаев после трех лет) владения.
Важно:
На приобретение и на продажу коммерческой недвижимости физическим лицом может потребоваться согласие супруга/супруги.
В случае развода коммерческая недвижимость расценивается, как совместно нажитое имущество. - Купля-продажа коммерческой недвижимости юридическими лицами предполагает большую защищенность объекта от раздела и изъятия, но при ее коммерческом использовании и продаже независимо от срока владения взимаются налоги.
- ИП и ООО с общей схемой налогообложения, продавая коммерческую недвижимость, должны уплатить НДС.
Уплата налога на выручку с продажи коммерческой недвижимости: нюансы и примеры
Изученные нами выше нормы права регламентируют в равной степени правоотношения, связанные с налогообложением как жилой, так и коммерческой недвижимости. Без разницы, что продает гражданин — квартиру, гараж, офис — в отношении налогообложения получаемых доходов будут действовать одни и те же нормы права, закрепленные в НК РФ. Налог с продажи офиса физическим лицом начисляется по тем же основным принципам, что и с реализацией квартиры.
Вместе с тем, законодательство, регламентирующее налогообложение соответствующей выручки, заметно отличается от законодательства, определяющего порядок исчисления налоговых вычетов — важнейшей составляющей расчета итоговой суммы платежа в бюджет. Так, данные вычеты можно получать только с жилой недвижимости. С коммерческой — нельзя.
В числе иных доступных владельцу жилой недвижимости вычетов по закону — 1 000 000 рублей, который можно использовать для снижения налогооблагаемой базы в тех случаях, когда продавец не может подтвердить расходы на покупку квартиры (чтобы использовать именно их для снижения базы по НДФЛ). Владелец коммерческой недвижимости не наделен подобной привилегией.
Но, так или иначе, в данном случае — речь именно о доходах с продажи имущества, причем, коммерческого назначения. Рассмотрим несколько возможных сценариев начисления налогов на них.
Покупка коммерческой недвижимости: важен каждый нюанс
Решив приобрести в собственность объект коммерческой недвижимости, необходимо тщательно изучить все данные, его касающиеся. Причем речь идет не только о правовой «чистоте», отсутствии обременений, проблем с землей, находящейся непосредственно под зданием. Стоит внимательно рассмотреть перспективы финансового вложения с точки зрения получения предполагаемой выгоды от покупки, лучше, если они будут долгосрочными и гарантированными.
На вышеуказанный аспект влияет месторасположение коммерческого здания или помещения, его физическое состояние. Этот пункт может потребовать в дальнейшем крупных денежных и временных затрат, связанных не только с ремонтом, но и модернизацией, перепрофилированием. Следует просчитать возможности развития деятельности, под нужды которой приобретается объект, с учетом его особенностей.
Обязательно осведомиться о планах городской власти насчет района, в котором находится недвижимость (не предвидится ли в нем глобальных изменений, неблагоприятных для владельца).
Изменения в сфере налогов коммерческой недвижимости физлиц в 2020 году
При этом стоит отметить, что, например, в Москве расчет налога на коммерческую недвижимость, исходя из ее кадастровой стоимости, будет применяться только лишь для крупных торговых и деловых центров с площадью более 3-х тысяч квадратных метров. Несколько иная ситуация с отдельно стоящими зданиями, которые используются в качестве ресторанов, кафе, магазинов и так далее. Здесь по новой схеме налог будет рассчитываться при условии, что площадь превышает 1 тысячу квадратных метров. Данный параметр был снижен в 2 раза, соответственно, количество налогоплательщиков в 2020 году здесь существенно увеличится. Выросла и ставка налогообложения – вместо 1,3 процента, применявшейся в прошлом году, нужно будет платить 1,4 процента. Однако это еще не предел. В 2020 году ставка вырастет еще на 0,1 процентного пункта – до 1,5 процента.
Давайте рассмотрим ситуацию немного детальнее. Как уже говорилось, кадастровая стоимость объекта недвижимости выше, чем инвентаризационная. В первую очередь это относится к объектам, попадающим в категорию «коммерческая». Здесь разница увеличивается очень серьезно, соответственно, платить придется больше. Следует также отметить еще один важный момент. Средства, вырученные благодаря налогу на коммерческую недвижимость, направляются в региональные бюджеты. Соответственно, местные власти, крайне заинтересованные в наполнении казны, будут делать все возможное для того, чтобы увеличить кадастровую стоимость.
Несвоевременная оплата налога грозит налогоплательщику штрафом в размере 20% от суммы исчисленного сбора. Если будет доказано умышленное уклонение от оплаты, то размер санкции увеличится в 2 раза, и составит 40%.
Помимо этого за каждый день просрочки платежа гражданину будет начислена пеня в размере 1/300 ставки рефинансирования.
Если задолженность по имущественному сбору, размером свыше 3 000 рублей, не будет оплачена в течение 6 месяцев, то налоговый орган вправе подать исковое заявление в суд. После вынесения судом положительного решения налог будет взыскан в обязательном порядке путем списания денег с банковского счета или удержанием задолженности из заработной платы на основании исполнительного листа.
Собственникам нежилых помещений необходимо оплачивать имущественные сборы также как и владельцам жилья. Ставки по нежилым объектам устанавливаются решением местных властей. Базой для расчета является кадастровая стоимость. При несоответствии кадастровой стоимости реальной рыночной цене, ее можно оспорить в комиссии Росреестра или через суд. Несвоевременная уплата сбора карается штрафом и пеней.
Если у Вас остались вопросы, Вы можете их задать бесплатно юристам компании в форме, представленной ниже. Ответ компетентного специалиста поможет вам принять верное решение.
Налог на коммерческую недвижимость в 2021 году
-
налоговая ставка в размере 0.1% применяется при расчёте налогов на следующие объекты:
- жилые дома, части жилых домов, квартиры, части квартир, комнаты
- объекты незавершённого строительства в случае, если проектируемым назначением таких объектов является жилой дом
- единые недвижимые комплексы, в состав которых входит хотя бы один жилой дом
- гаражи и машино-места
- хозяйственные строения или сооружения, площадь каждого из которых не превышает 50 м 2 и которые расположены на земельных участках, предоставленных для ведения ЛПХ, дачного хозяйства, огородничества, садоводства или индивидуального жилищного строительства (ИЖС)
-
налоговая ставка в размере 2% применяется при расчёте налогов на следующие объекты:
- нежилые помещения, назначение, разрешённое использование или наименование которых предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания. либо фактически используемые для размещения офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания
- все объекты недвижимого имущества иностранных юридических лиц, не имеющих на территории РФ филиалов
- принадлежащие юридическим лицам объекты жилой недвижимости, не стоящие на балансе в качестве основных средств
- объекты, кадастровая стоимость которых превышает 300 млн.руб.
- налоговая ставка в размере 0.5% применяется при расчёте налогов на прочие объекты.
- является пенсионером по возрасту или выслуге лет;
- относится к числу пенсионеров в связи с потерей кормильца;
- имеет инвалидность детства;
- является лицом с подтвержденной инвалидностью первой или второй группы;
- имеет удостоверение участника ВОВ;
- относится к категории военных;
- является родителем или супругом лица, которое погибло на государственной или военной службе.
Налог На Коммерческую Недвижимость В 2021 Году
Что касается размеров налога, то правительство полуострова еще не готово оперировать конкретными цифрами. Сообщается, что налог будет меньше, чем в столице России, но оценка по кадастру будет по максимуму приближена к рыночной стоимости жилья. Эксперты подсчитали, что введение нового налога позволит пополнить бюджет Севастополя на сумму от 750 миллионов в год.
Физическим лицам, если они оформлены как ИП, могут не платить налог. Только им нужно заключить договор аренды с налогообложением арендных платежей. В этом случае получится заплатить 6% вместо 13%. Юридическим лицам желательно выполнять 2 сделки в 1 налоговом периоде. Это позволит уменьшить налоговую нагрузку. Благодаря этому получится уравновесить доходы и затраты, а также снизить налог.