Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что если площадь квартиры не совпадает с указанной в ДДУ?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Итоговая площадь квартиры может отличаться от проектной. В зависимости от условий договора, проблема может решаться по-разному. Действия при разногласиях в оценке метража квартиры должны быть прописаны в проекте договора.
Когда обмер площади квартиры по БТИ нужно перепроверить?
1. Значение площади квартиры, установленное уполномоченным органом, является меньшим относительно сведений, предоставленных застройщиком при покупке у него квартиры, но разница в сведениях не превышает установленный в договоре размер допустимого расхождения (как правило, допустимым расхождением является 1 кв.м. в большую или меньшую сторону).
К примеру, в договоре долевого участия (ДДУ) при покупке квартиры была указана площадь 21.29 кв.м. При постановке на Государственный кадастровый учет (ГКУ) в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) были внесены сведения о eменьшении площади площади — 20.3 кв.м. Расхождение составило 0.99 кв.м. Соответственно, дольщику не полагается денежной выплаты.
2. Значение площади квартиры, установленное уполномоченным органом, является большим относительно сведений, предоставленных застройщиком при покупке у него квартиры и разница в сведениях, превышает установленный в договоре размер допустимого расхождения.
Предположим, что при покупке квартиры в ДДУ была указана площадь 31.29 кв.м. При постановке на Государственный кадастровый учет (ГКУ) в Государственный кадастр недвижимости (ГКН) были внесены сведения о площади — 32.3 кв.м. Расхождение составило 1.01 кв.м. Соответственно, дольщик обязан выплатить застройщику денежную компенсацию.
|
В обоих приведенных случаях точность сведений уполномоченного органа принимает критическое значение, ведь даже уменьшение или увеличение площади на 0.1 кв.м. при замере площади квартиры БТИ может повлечь за собой для человека потерю десятков тысяч рублей. Поэтому очень часто мудрым решением будет являться провести контрольный обмер квартиры. |
Зачем мерить площадь в квартире?
Значение площади, указанное в проектной документации, может различаться с итоговой. Эта ситуация часто приводит к возникновению конфликтных ситуаций между застройщиком и покупателем (дольщиком). Решить проблему можно несколькими способами в зависимости от того, на каких условиях заключалась сделка между сторонами.
Еще перед подписанием договора проверьте, есть ли в нем сценарии действия в случаях, когда реальная площадь не совпадает с проектной.
- Итоговая площадь меньше. Замеры проводят представители БТИ. Если они подтверждают несоответствие, застройщик возвращает часть суммы, заплаченной покупателем за недвижимость.
- Итоговая площадь больше. В этом случае платить придется покупателю. Он не сможет получить полный пакет документов на квартиру, пока не компенсирует разницу.
Некоторые застройщики предлагают ещё одно решение – устанавливают определенный «коридор». Если отклонение входит в его рамки, разница не компенсируется. Но в подобных ситуациях покупатели чаще остаются в проигрыше.
Общая и жилая площадь: в чем разница?
Общая площадь – это значение, которое получаем при суммировании метража всех помещений. Показатель ОП применяется при расчете счетов за коммунальные услуги, указывается в договоре купли-продажи и пр.
Кроме общей есть ещё и жилая площадь, которая тоже фигурирует в документах на недвижимость. Жилплощадь – это квадратные метры, предназначенные непосредственно для проживания жильцов. Рассмотрим, по каким параметрам различаются общая и жилая площадь.
- Размерные характеристики. Жилая площадь – это часть общей. Её размер может быть существенно меньше, чем общей.
- Назначение комнат. В ЖП включен метраж только тех помещений, где люди проводят время (детская, спальня, гостиная). В ОП входит также квадратура санитарного узла, подсобных помещений и пр.
- Использование значений. ЖП учитывается при определении условий проживания граждан, влияет на возможность получать социальные пособия, величину субсидии и др. ОП используют при расчете рыночной стоимости квартиры, начислении коммунальных взносов и платежей.
Часто люди спрашивают, что такое приведенная площадь. Это значение аналогично общей. Приведенная – устаревшее название, которое сегодня активно не используется.
Что делать, если выявили расхождения?
Допустим, вы обнаружили отклонения. Что делать, куда обращаться? В большинстве случаев различия незначительные, поэтому владельцы спокойно принимают объект, получают ключи и начинают проводить ремонтные работы. Но действовать можно и по другому сценарию – составить претензию, требовать компенсацию. Согласно нормативно-правовым актам несоответствие даже на 0,1 кв.м. – это уже повод для того чтобы начать разбирательство.
Принять квартиру в только построенном жилом доме или начинать спор со строительной компанией – решение за вами. Кто-то требует возмещение через 0,1 кв.м., а кто-то готов закрыть глаза на расхождение в 0,5 кв.м., только бы поскорее получить документы на квартиру. Если вы всё же решили воспользоваться своим правом на компенсацию недостающей квартирной площади, рекомендуем действовать по такому алгоритму:
- Направление претензии застройщику (ценным письмом через сервис Почта России или лично). В документе разъясните, что реальная ОП не соответствует заявленной в ДДУ, а также требуйте повторного проведения замеров с участием кадастрового инженера.
- Если застройщик отреагировал положительно, предложите ему урегулировать спор. Наиболее эффективный выход из этой ситуации – предоставление денежной компенсации, то есть, возвращение части денег, уплаченных за квартиру, покупателю. Сумму определите самостоятельно, учитывая разницу между проектной и реальной стоимостью, а также цену за метр квадратный.
- При игнорировании претензии строительной компанией проведите экспертизу с привлечением экспертов, начинайте готовить документы для суда.
- Суд изучает материалы дела, назначает проведение независимой экспертизы. На основании полученных результатов принимается решение по делу.
Что нужно для того чтобы отстоять свои интересы? Безупречное знание законов. Если вы не сильно разбираетесь во всех этих законодательных нормах, а времени вникать нет, заручитесь поддержкой квалифицированного адвоката, который специализируется на разрешении подобных конфликтов.
Для чего нужны замеры БТИ?
В большинстве случаев в бюро техинвентаризации обращаются в ситуации, когда требуется узнать фактическую площадь недвижимости. Данная информация может потребоваться при урегулировании отношений с застройщиком, оформлении имущества в собственность. БТИ также замеряет квартиру для решения следующих задач:
- Определение планируемой кадастровой стоимости недвижимости. На основании этого будут начисляться налоги, производиться сделки купли-продажи и так далее.
- Признать объект жилым или нежилым в зависимости от соблюдения законодательных санитарных норм помещений (СНиП). Кроме того, сведения о площади по БТИ могут потребоваться в ситуации, когда принимается решение о возможности прописать в квартиру родственников или знакомых.
- Расчет коммунальных тарифов в случае отсутствия счетчиков, осуществляется на основании фактической площади. Справку о ее величине БТИ выдает на основании осуществленных замеров.
- В определенных случаях владельцам недвижимости положены льготы и субсидии. Для определения их размера также могут потребоваться данные о площади недвижимости.
- Предоставление сведений о недвижимости в судебные органы, а также для решения конфликтов с привлечением посредников (медиаторов).
Как правильно замерять площадь квартиры
На то, чтобы выполнить все необходимые измерения и расчёты, вам потребуется не более часа. А вот сэкономить собственноручный обмер может вам, например, недельную зарплату. И в конце концов, это просто обидно однажды узнать, что фактическая площадь квартиры меньше той, за которую вы заплатили.
Для того чтобы выполнить собственный замер, потребуется рулетка и копия плана квартиры. Желательно заранее отметить на плане то, что нужно измерять, чтобы оставалось только вписывать цифры на свои места.
Для начала, давайте разберёмся, что же мы должны измерить. Нас интересует сумма площадей жилых и вспомогательных помещений.
Особо стоит упомянуть о балконах и лоджиях. Их площадь умножается на специальный коэффициент и только после этого прибавляется к общей площади квартиры. Для балкона – это 0,3, а для лоджии – 0,5. Главное отличие балкона от лоджии в том, что балкон выступает из фасада здания.
На этом момент стоит остановиться подробнее. Основанием для использования понижающего коэффициента является принятый в 2005-ом году Жилищный кодекс. Но всё еще можно найти квартиры, продаваемые в долгостроях, строительство которых началось раньше 2005 года. На тот момент этот вопрос не был чётко оговорен в законодательстве, и это позволяет застройщикам игнорировать понижающий коэффициент.
Как БТИ замеряет площадь квартиры в новостройке
Подписывая акт приёма-передачи, вы помимо всего прочего соглашаетесь с тем, что сотрудники БТИ правильно обмерили квартиру и рассчитали её площадь. На основании этих замеров определяется окончательная стоимость квартиры.
>Продажа квартир от застройщика начинается, когда дом еще не построен, и точная площадь квартиры неизвестна. Замер готовой квартиры специалистами БТИ и вносит ясность в этот вопрос.
Учитывая, сколько стоит метр квадратный в Москве, ошибка даже в пределах квадратного метра может оказаться дорогим удовольствием. Никому не хочется платить за несуществующие квадратные метры. >Купить квартиру в новостройке в Москве очень непросто, учитывая цены. Поэтому стоит проверить, соответствует ли действительности указанная в акте приёма-передачи площадь.
Как производятся замеры квартиры
Если мы обратимся к закону о жилищных отношениях, то увидим определение, что общая площадь жилого здания — это сумма общих площадей всех жилых и нежилых помещений, а также частей жилого дома. А к жилой площади относятся только спальные и гостиные комнаты.
Т.е. в общую площадь входят все закоулки дома, нежилые комнаты, это все, что входит в собственность — балконы, кладовки, санузлы, кухни, коридоры, столовая и т.д. А вот площадь дверных проемов и венткоробок в нее не включается.
Чтобы сделать замеры самостоятельно, возьмите рулетку и замерьте длину и ширину по плинтусам (периметр внутренних стен), исключив дверные проемы. Перемножьте длину на ширину и получите площадь одной комнаты.
Но это стандартный вариант. Ведь к неотапливаемым помещениям применяются понижающие коэффициенты. К тому же не все комнаты имеют правильную прямоугольную форму.
Что такое общая квартирная площадь и что входит в неё?
Общая площадь – это количество метров всех помещений, находящихся в квартире, не зависимо, подсобные они или жилые, применяемые для расчёта коммунальных платежей, в соглашениях о купле-продаже жилья, в объявлениях о реализации.
В общий метраж квартирного помещения входят:
- жилые комнаты;
- детские комнаты, комнаты для гостей и спальни;
- кухни;
- коридоры;
- встроенные в стену шкафы;
- ниши в стенах, так называемые «хрущевские холодильники.
Что такое право пожизненного наследуемого владения участком? Особенности такого вида права собственности описаны здесь.
В общую площадь не входят:
- балконы и лоджии;
- террасы и веранды;
- ниши, которые высотой меньше 1,80 метров;
- площадь под лестницей, если её высота меньше 1,60 метров (измеряется по перпендикуляру к полу);
- каминные печи;
- арки и дверные проёмы шириной менее 2-х метров;
- помещения без отопления.
Замеряем квартиру правильно
В действующем законодательстве чётко указывается, что входит в жилую площадь квартиры, а что – в общую. Также прописывается определение термина общей и жилой площади сданной в эксплуатацию квартиры.
- Когда рассчитывается жилая площадь городской квартиры или дома, то суммируются только размеры гостиных и спален.
- Если в справках указывается только общая квадратура, то важно понимать, что учитываются габариты всех помещений. В этом случае нужно точно знать, входит ли лоджия в общую площадь квартиры и является ли частью жилого дома. Дополнительно измеряются габариты кухни, санузлы, кладовые и гардеробные, балконы и террасы.
Интересно! Выполненный по всем правилам расчет общей площади квартиры исключает площадь вентиляционных коробок и проёмов для установки дверей.
Процедуру замера любой комнаты можно выполнить и самостоятельно. Для этого понадобится строительная рулетка и простой карандаш. Работа выполняется по плинтусу, установленному внутри комнаты. Фактически замеряется периметр каждой внутренней стены помещения без учёта проёмов. Результаты габаритов перемножаются, и получается площадь жилой или глухой комнаты.
Такие расчёты выполняются в стандартных многоквартирных домах. Обязательно учитывается наличие помещений без отопления. Для определения площади таких комнат используется понижающий коэффициент. Также учитываются правильность геометрических форм помещений.
Какие значения не требуется включать в определение площади квартиры
Уже было сказано об исключении расчётов дверных проёмов, если рассчитывается жилая площадь квартиры – это особенность, о которой нужно знать. К таким же случаям «с исключениями» относят имеющиеся в квартире камины и отопительные печи.
Общая квадратура квартир может состоять и из площадей неотапливаемых помещений, для определения которых используют такие понижающие коэффициенты:
- для балконов и террас достаточно показателя 0,3;
- работа с верандой потребует использования показателя в 0,8;
- лоджии учитываются с коэффициентом 0,5;
- совмещённые наружные пристройки рассчитываются с показателем в 0,4.
В современных новостройках и старых перепланированных квартирах часто имеются встроенные шкафы. Конструкции не относятся к жилым комнатам, но включаются в нежилую площадь. О такой особенности нужно помнить, чтобы правильно узнать площадь своей квартиры.
Мошенничество с дополнительными соглашениями по внесению изменений в первоначальный проект
Зарегистрированы не единичные факты, когда застройщик, мотивируя, что квартиры в новостройке оказались больше, чем в первоначальном проекте, требует доплаты за дополнительные площади квартир. И казалось бы, все правильно.
Но на практике получается, что новые площади квартир отличаются не в большую, а в меньшую сторону и дольщики оказываются просто обманутыми. Так произошло с проблемные застройщиком Москвы “РосЕвроИнвест”, обманувшим сотни покупателей квартир в новостройке по адресу улица Королеве, дом 10.
Методом шантажа, угрожая, что не сдавшие дополнительных денег дольщики не получат ключей от квартир, застройщик “РосЕвроИнвест” заставил покупателей платить от 100 тысяч до полумиллиона рублей каждого. Когда же дольщики вселились в квартиры и получили из БТИ документы, оказалось, что площади квартир не больше, а меньше от двух до пяти квадратов, чем по проекту.
Иначе как мошенничеством проблемного застройщика такие случаи не назовешь.
Несовпадение инвентаризационной и проектной площадей квартир
Есть так же случаи, когда реальная (инвентаризационная) площадь квартиры оказывается значительно меньше, чем проектная. Застройщик в этом случае обязан возвратить стоимость между инвентаризационной и проектной площадью.
Однако на практике, некоторые проблемные застройщики всеми правдами и не правдами пытаются уйти от возврата денег. Такой вопиющий случай произошел с застройщиком “МОРЕ- Плаза”, продававшая квартиры в новостройке по адресу улица Истринская дом 8.
“МОРЕ- Плаза” сначала вынудил дольщиков подписать акт, что они не имеют к застройщику никаких финансовых претензий. После того, как дольщики получили документы на квартиру, оказалось, что квартиры значительно- на 10 (квадратных метров) меньше, чем положено по проекту.
Когда же дольщики, обнаружившие обман, обратились к мошеннику- застройщику, то застройщик отказался вернуть деньги за недостающие квадратные метры. Признать подписанный акт ничтожным или оспоримым крайне сложно.
Отвечает генеральный директор компании «Миэль-Новостройки» Наталья Шаталина:
Как правило, в условия ДДУ застройщик включает положение о том, что проектная площадь объекта недвижимого имущества может отличаться от изначально запланированной после завершения строительства и ввода объекта в эксплуатацию по результатам обмеров органов технической инвентаризации (БТИ). В результате между застройщиком и участником долевого строительства происходит перерасчет стоимости ДДУ как в сторону уменьшения, так и в сторону увеличения в зависимости от ситуации.
При проектировании строительства многоквартирного дома застройщик указывает ориентировочные площади объектов недвижимости в связи с тем, что в процессе проведения строительных работ невозможно соблюсти изначально запланированные параметры.
Таким образом, требование застройщика об оплате за дополнительно построенную площадь, которую невозможно было определить на этапе проектирования объекта, является законным. Однако перерасчет должен быть проведен с применением понижающих коэффициентов в случае, если изменения затронули летние неотапливаемые помещения, лоджии, балконы.
Квартира больше, чем по договору. Надо ли доплачивать застройщику?
Мы купили квартиру, площадь около 63 м², скоро получаем ключи. На форуме покупателей квартир на этой стройке многие обсуждают, что уже были в своем жилье и у всех фактическое превышение площади, за которую потом нужно платить.
При каком превышении имеет смысл обращаться в суд?
Можно ли это сделать после получения ключей и выплаты денег за дополнительные квадратные метры?
Татьяна, без изучения договора нельзя точно ответить, можете ли вы не платить и стоит ли идти в суд. Давайте разберемся, что вообще говорит закон по поводу доплат за превышение площади в новостройках.
Судя по всему, речь идет о долевом участии в строительстве. Вы заплатили деньги, когда квартиры еще не было, а ее площадь была указана только на бумаге согласно проекту. Когда квартиру построили, ее измерили и посчитали фактическую площадь. Действительно, иногда бывает так, что площадь готовой квартиры оказывается больше, чем было указано в проекте.
Если в договоре долевого участия указана одна площадь и цена, а теперь застройщик требует доплату, вы не обязаны молча соглашаться. В законе нет такой нормы, на основании которой дольщик автоматически должен доплачивать, если застройщик попросил. Даже если квартира на самом деле оказалась большей площади.
Можно заключить дополнительное соглашение к договору долевого участия, но это долгий и затратный способ. Можно просто передать квартиру по фактической площади в акте приема-передачи.
Обычно в акте приема-передачи квартиры застройщик указывает, что по договору площадь была такая, фактически она такая, поэтому дольщик должен доплатить столько-то рублей в определенный срок (или уже доплатил). Это одновременно будет считаться и уведомлением об увеличении площади. Если вы подпишете акт приема-передачи в таком виде, то до оплаты долга квартира целиком будет в залоге (ипотеке) у застройщика, даже если она уже в ипотеке у банка.
Если вам не хочется отдавать квартиру в залог, придется доплатить до подписания акта. Доплачивать вы должны из расчета той цены, которая была указана за 1 м² в основном договоре. Требования доплатить по цене метра на сегодняшний день незаконные.