Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Новые положения гражданского кодекса РФ о залоге». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
На законодательном уровне не запрещено повторно сотрудничать с одним и тем же банком и повторно обременять имущество, выступающее объектом залога по ипотечному кредиту. В некотором смысле вся процедура упрощается, так как требования, комплект документов и очередность всех этапов уже знакомы и понятны. В определенных ситуациях сотрудники могут быть готовы пойти на уступки и сократить время рассмотрения заявки и оформления самой сделки.
Комментарий к Ст. 342 ГК РФ
1. Одно и то же имущество может быть заложено неоднократно и в обеспечение разных обязательств. В п. 1 комментируемой статьи на этот счет закреплен так называемый принцип старшинства: требования последующих залогодержателей удовлетворяются после требований предшествующих залогодержателей.
2. Если последующий залог запрещен предшествующими договорами о залоге и тем не менее залогодатель передает заложенное имущество в последующий залог, то суды признают такие сделки недействительными (ничтожными) как противоречащие закону (ст. 168 ГК) .
———————————
См., например: Постановления ФАС Поволжского округа от 18 февраля 2008 г. N А49-5604/07; от 4 марта 2009 г. N А06-2886/2008; ФАС Московского округа от 13 июня 2007 г. N КГ-А40/5161-07; от 10 июля 2009 г. N КГ-А40/4446-09; от 25 сентября 2009 г. N КГ-А40/9493-09, а также Определение ВАС РФ от 24 октября 2007 г. N 11439/07.
3. Если в залог передается имущество, которое ранее уже заложено кому-либо, то обеспеченность обязательства снижается, а то и сводится к нулю в силу того, что первый (первоначальный) залогодержатель пользуется преимуществом (принцип старшинства). Поэтому, принимая в залог имущество, важно знать, что ранее оно не было заложено.
Обязанность залогодателя сообщать залогодержателю о предшествующих договорах залога кажется сама собой разумеющейся. Если в залог передается недвижимое имущество, то залогодержатель легко может проверить, не существует ли предшествующих залогов, путем получения выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Если же речь идет о залоге движимого имущества, то, казалось бы, залогодержатель (потенциальный залогодержатель) может узнать об уже существующих договорах залога, ознакомившись с книгой записи залогов. Такую книгу обязаны вести залогодатели, являющиеся юридическими лицами, а также физические лица, зарегистрированные в качестве индивидуальных предпринимателей (ст. 18 Закона о залоге). По общему правилу верить такой книге нельзя, поскольку залогодатель может вести таковую, а может и не вести. Более того, можно всякий раз заводить новую книгу залогов «под каждого залогодержателя», не упомянув в ней о ранее возникших залоговых отношениях.
Обязанность залогодателя сообщать каждому последующему залогодержателю обо всех существующих залогах этого имущества обеспечена санкцией: залогодатель отвечает за убытки, причиненные невыполнением этой обязанности (п. 3 комментируемой статьи, п. 2 ст. 18 Закона о залоге). Как представляется, само по себе неисполнение данной обязанности не может привести к убыткам у залогодержателя. Оно ведет к ослаблению обеспеченности основного обязательства либо к полному отсутствию обеспеченности. Да и эти обстоятельства наступают не вследствие неисполнения залогодержателем своей информационной обязанности, а в связи с тем, что существуют ранее возникшие залоговые отношения.
Указание закона о возможности взыскать убытки в данном случае декларативно.
4. В п. 4 комментируемой статьи конкретизируется принцип старшинства, закрепленный в п. 1 этой статьи. Если последующий залогодатель заявил требование об обращении взыскания на заложенное имущество, то предыдущий залогодержатель может по своему выбору:
а) потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства и (в том числе) обращения взыскания на предмет залога в порядке старшинства;
б) сохранить право залога, которое теперь уже будет по отношению к лицу, которое приобретет предмет залога.
5. В Законе об ипотеке последующей ипотеке посвящена гл. VII, объединяющая ст. ст. 43 — 46. В частности, здесь установлено, что, если предшествующий договор об ипотеке предусматривает условия, на которых может быть заключен последующий договор об ипотеке, последний должен быть заключен с соблюдением этих условий (абз. 2 п. 2 ст. 43).
Последующий договор об ипотеке, заключенный несмотря на запрещение, установленное предшествующим договором об ипотеке, может быть признан судом недействительным по иску залогодержателя по предшествующему договору независимо от того, знал ли залогодержатель по последующему договору о таком запрещении. Если последующая ипотека не запрещена, но последующий договор заключен с нарушением условий, предусмотренных для него предшествующим договором, требования залогодержателя по последующему договору удовлетворяются в той степени, в какой их удовлетворение возможно в соответствии с условиями предшествующего договора об ипотеке (п. 3 ст. 43). Залогодатель обязан сообщать каждому последующему залогодержателю до заключения с ним договора о последующей ипотеке сведения обо всех уже существующих ипотеках данного имущества. Невыполнение залогодателем этой обязанности дает залогодержателю по последующему договору право потребовать расторжения договора и возмещения причиненных убытков, если не будет доказано, что он мог получить необходимые сведения о предшествующих ипотеках на основании ст. 26 Закона об ипотеке из данных об их государственной регистрации (п. 1 ст. 44).
Необходимость уведомления залогодержателя о предшествующих залогах
Обязанность залогодателя по оповещению соответствующих залогодержателей о существующих обременениях должна рассматриваться даже вне рамок законодательства как должная.
Поскольку при неисполнении соответствующей обязанности существуют определенные риски нарушения прав и законных интересов установленного круга лиц, законодательство предусматривает меры ответственности за невыполнение соответствующих требований.
Ч. 3 ст. 342 Кодекса регламентируется обязанность залогодателя уведомлять соответствующих лиц о существующих обременениях касательно залогового предмета имущества.
При этом необходимость в уведомлении действует как в отношении последующих, так и предшествующих залогодержателей:
- ч. 3 ст. 342 Кодекса регламентирует, что последующий залог допускается, если залогодатель уведомит соответствующих лиц о существующих обременениях (при невыполнении этого условия залогодатель будет нести ответственность за убытки, нанесенные последующим залогодержателям, но только в случаях, если не докажет, что таковые знали или должны были знать о существующих рисках наличия обременений);
- ч. 4 ст. 342 Кодекса устанавливается обязанность залогодателя сразу после того, как будет осуществлен последующий залог, уведомить предшествующих залогодержателей и, по волеизъявлению последних, сообщить требуемую информацию о последующем договоре залога.
В любом случае, даже без наличия данных правовых норм риски наличия обременений возможно проверить:
- в отношении недвижимых объектов имущества – посредством получения выписки из ЕГРП;
- касательно движимых вещей – при помощи соответствующего реестра уведомлений о залоге движимого имущества, учет которого ведется в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате.
Комментарии к ст. 342 ГК РФ
1. ГК, как и Закон о залоге, допускает неоднократный залог одного и того же имущества разным лицам, если иное не установлено предшествующими договорами. Права предшествующего залогодержателя охраняются нормой об удовлетворении его требований из стоимости заложенного имущества прежде, чем требования следующего залогодержателя. Это правило сохраняет свою силу и в тех случаях, когда срок исполнения обязательства, обеспеченного последующим залогом, наступает раньше срока исполнения предшествующего обязательства.
2. Последующий залогодержатель должен быть осведомлен о всех залогах данного имущества, а также о размере и сроках исполнения основного обязательства. В противном случае залогодатель отвечает за убытки, причиненные вследствие нарушения соответствующего обязательства.
3. Предшествующий и последующие залогодержатели при нарушении залогодателем правил о последующем залоге вправе потребовать досрочного исполнения основного обязательства, в том числе путем обращения взыскания на предмет залога.
4. В соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость (ст. 31) в случае несвоевременной и неточной записи о всех существующих залогах недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав, ответственность несет учреждение юстиции, осуществляющее регистрацию всех сделок с недвижимостью.
Статусом долевых созалогодержателей также обладают участники долевого строительства, собственные и заемные средства которых привлекает застройщик по договорам долевого участия в строительстве. Вид залогового обеспечения указанных лиц в соответствии со ст. 13 Федерального закона от 30.12.2004 № 214‑ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» зависит от стадии строительства, а именно:
- на начальном этапе с момента государственной регистрации договора участия в долевом строительстве находящимися в залоге у дольщиков считаются земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды земельного участка, а также строящийся на данном участке многоквартирный дом;
- при прекращении строительства по каким-либо причинам и последовавшей за этим государственной регистрацией права собственности застройщика на не завершенный строительством объект такой объект, являющийся неделимой вещью, также считается находящимся в залоге у дольщиков;
- со дня получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи дольщику…
Комментарии к ст. 342 ГК РФ
1. ГК, как и Закон о залоге, допускает неоднократный залог одного и того же имущества разным лицам, если иное не установлено предшествующими договорами. Права предшествующего залогодержателя охраняются нормой об удовлетворении его требований из стоимости заложенного имущества прежде, чем требования следующего залогодержателя. Это правило сохраняет свою силу и в тех случаях, когда срок исполнения обязательства, обеспеченного последующим залогом, наступает раньше срока исполнения предшествующего обязательства.
2. Последующий залогодержатель должен быть осведомлен о всех залогах данного имущества, а также о размере и сроках исполнения основного обязательства. В противном случае залогодатель отвечает за убытки, причиненные вследствие нарушения соответствующего обязательства.
3. Предшествующий и последующие залогодержатели при нарушении залогодателем правил о последующем залоге вправе потребовать досрочного исполнения основного обязательства, в том числе путем обращения взыскания на предмет залога.
4. В соответствии с Законом о регистрации прав на недвижимость (ст. 31) в случае несвоевременной и неточной записи о всех существующих залогах недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав, ответственность несет учреждение юстиции, осуществляющее регистрацию всех сделок с недвижимостью.
Последствия заключения последующего залога при его запрете
Первоначальный залогодержатель может запретить последующий залог в договоре залога с залогодателем. Этот запрет имеет цель исключить права залога третьих лиц на заложенное имущество. Каковы будут последствия заключения последующего залога при его запрете?
В соответствии со ст. 351 Гражданского кодекса Российской Федерации при нарушении залогодателем правил о последующем залоге залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства, а если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога.
Кроме того, существующая судебная практика признает последующий залог, заключенный в нарушение первоначального договора залога, ничтожным. Например, в соответствии с условиями Постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 13 июня 2007 г. N КГ-А40/5161-07:
«Судами установлено, что между истцом и ответчиком ИП З. заключен договор залога от 05.12.2003 N Ф21.17.07/03, которым установлено, что последующий залог не допускается.
Залогодатель и залогодержатель
В залоговых отношениях всегда есть залогодатель и залогодержатель.
Залогодателем выступает лицо, которому принадлежит имущество, за счет стоимости которого кредитор имеет право получить удовлетворение при ненадлежащем исполнении должником своего обязательства.
В силу п. 1 ст. 335 ГК РФ имущество может быть передано в залог не только должником по основному обязательству, но и другим лицом. Иными словами, совсем необязательно залогодатель является должником по основному обязательству. Им может быть третье лицо, которое отдает свое имущество под залог для обеспечения исполнения обязательства основным должником.
Здесь есть важная особенность — если залогодателем является третье лицо, то оно отвечает строго в пределах стоимости заложенного имущества. Больше ничем оно перед кредитором по основному обязательству не обязано. Потому что их кроме залога больше ничего не связывает. Если стоимость заложенного имущества не покрывает задолженность основного должника, то остальное возмещается за счет иного имущества последнего. Но тут кредитор уже никакими преимуществами не располагает.
Обязательства третьего лица не могут быть выше суммы, которая получена при реализации заложенного имущества, о чем говорится в п. 7 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 15.01.1998 г. № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм ГК РФ о залоге».
А вот залогодержатель — это всегда кредитор по основному обязательству.
Тем самым получается, что кредитор всегда является залогодержателем, но должник не всегда является залогодателем.
Если залогодателем выступает третье лицо, то к отношениям между залогодателем, должником и залогодержателем применяются ст. 364 — 367 ГК РФ, т. е. ряд норм о поручительстве. Залогодатель, таким образом, действует на положении поручителя, но применительно к залоговым правоотношениям.
Впрочем, закон позволяет к этим отношениям применить другие правила, отразив в соответствующем соглашении.
Залогодержателей может быть несколько.
Здесь необходимо различать между собой созалогодержателей с одной стороны и предшествующих и последующих залогодержателей с другой стороны.
Согласно п. 1 ст. 335.1 ГК РФ созалогодержателями являются залогодержатели, имеющие равные по старшинству права на одно и то же заложенное имущество, обеспечивающее исполнение разных обязательств, по которым данные лица являются самостоятельными кредиторами.
Созалогодержатели в некотором смысле являются совместными залогодержателями. Все вместе они являются одной стороной в залоговом правоотношении. Друг перед другом созалогодержатели права старшинства не имеют, они все на равном положении, свои права и обязанности осуществляют каждый самостоятельно.
Если рассматривать залоговое правоотношение как обязательство, то созалогодержатели являются совместными кредиторами по отношению к залогодателю.
Вспоминаем ст. 321 ГК РФ — если в обязательстве участвуют несколько кредиторов или несколько должников, то каждый из кредиторов имеет право требовать исполнения, а каждый из должников обязан исполнить обязательство в равной доле с другими.
Созалогодержатели могут выступать либо в качестве солидарных, либо в качестве долевых кредиторов. Причем зовутся они здесь кредиторами применительно к залоговому обязательству, а не обеспечиваемому.
Являются кредиторы солидарными или долевыми имеет значение при обращении взыскания на заложенное имущество.
Законом, предусмотрен следующий случай, когда в залоговом правоотношении появляются созалогодержатели, — это частичное исполнение обязательства поручителем.
Имеется одно обязательство, которое обеспечено и залогом, и поручительством. Поручитель исполнил обязательство за должника в части. И п. 30 Постановления Пленума ВАС РФ от 12 июля 2012 г. N 42 «О некоторых вопросах разрешения споров, связанных с поручительством», указывает, что в силу п. 1 ст. 365 ГК РФ к этому поручителю переходят как права кредитора как по основному обязательству, так и права, принадлежавшие кредитору как залогодержателю в той части, в которой поручитель исполнил основное обязательство.
Статья 339 ГК РФ устанавливает, что в договор о залоге включаются условия, которые:
а) должны быть предусмотрены договором о залоге. В договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство (п. 1 ст. 339 ГК РФ);
б) могут быть включены в договор о залоге. Стороны могут предусмотреть в договоре залога условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (абз. 2 п. 1 ст. 339 ГК РФ).
Статья 334. Понятие залога.
1. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (предмета залога) преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит заложенное имущество (залогодателя).
В случаях и в порядке, которые предусмотрены законом, требование залогодержателя может быть удовлетворено путем передачи предмета залога залогодержателю (оставления у залогодержателя).
2. Залогодержатель преимущественно перед другими кредиторами залогодателя вправе получить удовлетворение обеспеченного залогом требования также за счет:
Страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано, если только утрата или повреждение произошли не по причинам, за которые залогодержатель отвечает;
Причитающегося залогодателю возмещения, предоставляемого взамен заложенного имущества, в частности если право собственности залогодателя на имущество, являющееся предметом залога, прекращается по основаниям и в порядке, которые установлены законом, вследствие изъятия (выкупа) для государственных или муниципальных нужд, реквизиции или национализации, а также в иных случаях, предусмотренных законом;
Причитающихся залогодателю или залогодержателю доходов от использования заложенного имущества третьими лицами;
Имущества, причитающегося залогодателю при исполнении третьим лицом обязательства, право требовать исполнения которого является предметом залога.
В случаях, указанных в абзацах втором — пятом настоящего пункта, залогодержатель вправе требовать причитающиеся ему денежную сумму или иное имущество непосредственно от обязанного лица, если иное не предусмотрено законом или договором.
3. Если иное не предусмотрено законом или договором, при недостаточности суммы, вырученной в результате обращения взыскания на заложенное имущество, для погашения требования залогодержатель вправе удовлетворить свое требование в непогашенной части за счет иного имущества должника, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге.
Если сумма, вырученная в результате обращения взыскания на заложенное имущество, превышает размер обеспеченного залогом требования залогодержателя, разница возвращается залогодателю. Соглашение об отказе залогодателя от права на получение указанной разницы ничтожно.
4. К отдельным видам залога (статьи 357 — 358.17) применяются общие положения о залоге, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об этих видах залога.
К залогу недвижимого имущества (ипотеке) применяются правила настоящего Кодекса о вещных правах, а в части, не урегулированной указанными правилами и законом об ипотеке, общие положения о залоге.
5. Если иное не вытекает из существа отношений залога, кредитор или иное управомоченное лицо, в чьих интересах был наложен запрет на распоряжение имуществом (статья 174.1), обладает правами и обязанностями залогодержателя в отношении этого имущества с момента вступления в силу решения суда, которым требования таких кредитора или иного управомоченного лица были удовлетворены. Очередность удовлетворения указанных требований определяется в соответствии с положениями статьи 342.1 настоящего Кодекса по дате, на которую соответствующий запрет считается возникшим.
Статья 336. Предмет залога.
1. Предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.
Залог отдельных видов имущества может быть ограничен или запрещен законом.
2. Договором залога или в отношении залога, возникающего на основании закона, законом может быть предусмотрен залог имущества, которое залогодатель приобретет в будущем.
3. На полученные в результате использования заложенного имущества плоды, продукцию и доходы залог распространяется в случаях, предусмотренных законом или договором.
4. При заключении договора залога залогодатель обязан предупредить в письменной форме залогодержателя о всех известных ему к моменту заключения договора правах третьих лиц на предмет залога (вещных правах, правах, возникающих из договоров аренды, ссуды и т.п.). В случае неисполнения залогодателем этой обязанности залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или изменения условий договора залога, если иное не предусмотрено законом или договором.
Договор последующей ипотеки
Образец договора последующей ипотеки вы можете прочитать заранее, попросив его у ипотечного менеджера, ведущего вашу сделку. При необходимости покажите документ юристу, хотя, как правило, никакие поправки внести в него не разрешают. Однако специалист сможет подсказать, какие риски могут возникнуть у вас при подписании данного договора.
Обязательные пункты в тексте документа:
- суть сделки с указанием на последующий залог;
- права и обязанности сторон (банка и заемщика);
- сведения о первичном залоге и кредитном договоре;
- гарантия права залогодержателя на последующий залог по ГК ( и );
- порядок и условия взыскания при нарушении условий договора;
- разрешение возникших споров;
- требование заключения дополнительных договоров (к примеру, страхования и оценки залогового имущества);
- обязательность государственной регистрации последующего залога;
- данные и подписи сторон.
Составлением документа занимается банк, в котором вы получаете новый кредит. Обычно он оформляется по определенному шаблону. Если все условия понятны, вы с ними согласны, подпишите договор и передайте на государственную регистрацию последующей ипотеки (). После этого у банка появляется право требовать оформление залога в свою пользу, а у заемщика – обязательство по выплате нового долга.
Возможность заключения последующего залога
Как следует из ст. 342 Гражданского кодекса Российской Федерации, последующий залог допускается, если договор прямо не предусматривает иного. В этом случае залоговое право предшествующего залогодержателя сохраняет силу. Требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости предмета залога после удовлетворения требований предшествующего залогодержателя. Это правило сохраняет свою силу и в тех случаях, когда срок исполнения обязательства, обеспеченного последующим залогом, наступает раньше срока исполнения предшествующего обязательства .
———————————
Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. М.: Инфра-М, 1998.
Последующий залог оформляется так же, как и первоначальный залог. То есть, если в залог переданы акции, последующий залог должен быть также зарегистрирован в соответствии с Постановлением Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 2 октября 1997 г. N 27 «Об утверждении Положения о ведении реестра владельцев именных ценных бумаг», т.е. на лицевом счете залогодержателя. В случае передачи ценных бумаг в последующий залог это должно быть указано в залоговом распоряжении. В этом случае в залоговом распоряжении должны содержаться фамилия, имя, отчество (для физических лиц) или полное наименование (для юридических лиц) предыдущих залогодержателей .
———————————
Постановление Федеральной комиссии по рынку ценных бумаг от 22 апреля 2002 г. N 13/пс «Об особенностях учета в системе ведения реестра залога именных эмиссионных ценных бумаг и внесения в систему ведения реестра изменений, касающихся перехода прав на заложенные именные эмиссионные ценные бумаги».
Необходимо отметить, что существуют случаи, когда последующий залог прямо запрещается законодательством. Например, согласно Положению ЦБР от 3 октября 2000 г. N 122-П «О порядке предоставления Банком России кредитов банкам, обеспеченных залогом и поручительствами»:
«Залогодатель не вправе заключать договор о последующем залоге предмета залога, переданного в обеспечение обязательств по договору на предоставление кредита Банка России».
В каких случаях банк ставит запрет на последующую ипотеку
В соответствие с текущим законодательством такая ипотека допускается, если другое не установлено законом. Ранее существовала норма, по которой последующая ипотека была возможна, если она не была запрещена законом или предшествующим договором с ссудодателем.
На практике заемщик сталкивался с запрещением в 100% случаев. Редко можно было встретить, когда одна и та же недвижимость могла быть перезаложена второй раз. Обычно при отсутствии ограничений кредитор выступал ссудодателем повторно.
На заметку! Первый кредитор вправе установить условия, на которых может быть заключен договор последующей ипотеки.
Теперь недостатки правового регулирования устранены, и заемщики могут в полной мере извлечь выгоду из обладания имуществом, включая для целей обеспечения по кредитным обязательствам.
Отказ банка в последующей ипотеке может быть обусловлен неплатежеспособностью заемщика.
Статья 342.1 ГК РФ. Очередность удовлетворения требований залогодержателей
Судебная практика по авторскому праву
Иск к страховой компании
Как взять кредит с просрочками
Как взять кредит с просрочками
Незаконное увольнение
ФЗ №102 «Об ипотеке» (ст. 43) четко определяет понятие последующей ипотеки и возможности ее допущения. В соответствии с данным нормативным актом последующая ипотека – повторный залог имущества, являющегося обеспечением по оформленному, но не выплаченному в полном объеме ипотечному займу, по новому договору обременения имущества.
Кредиторами могут выступать как разные учреждения/лица, так и один и тот же залогодержатель (банк), только по разным кредитам.
Важно понимать, зачем вообще нужна последующая ипотека. Наиболее распространенная ситуация – рефинансирование действующего кредита, то есть перекредитование на более выгодные условия в другом банке. В период переоформления, который может занять некоторое время, на имущество накладывается повторное обременение. Затем, когда с первым банком-кредитором будет произведен окончательный расчет, залог в его пользу будет отменен.
Ключевое условие оформления последующего залога – отсутствие запрещающих условий в предшествующем ипотечном договоре. На практике встречаются договоры:
- не допускающие повторный залог недвижимости;
- уточняющие такую возможность (подробно расписываются условия применения последующей ипотеки);
- не содержащие в себе никаких запретов на последующее обременение имущества.
Многие банки отказываются рисковать, соглашаясь на повторный залог обеспечения, поэтому в ипотечном договоре включается условие, по которому последующая ипотека будет невозможной. Подобных случаев в банковской практике довольно много.
Если сделка регистрировалась, несмотря на наличие запрета в предшествующем документе, то она может быть признана незаконной и недействительной через суд (путем подачи искового заявления от первого залогодержателя).
Важно! Заемщик имеет право на последующую ипотеку в двух случаях: когда предыдущим ипотечным договором не запрещается такой залог или такая возможность предоставляется при строгом соблюдении условий.
Юрист готов ответить на ваш вопрос!
Предметом залога может быть всякое имущество, в т.ч. вещи и имущественные права, за исключением имущества, на которое не допускается обращение взыскания, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом (п. 1 ст. 336 ГК РФ).
Предмет залога — это прежде всего имущество, которое находится в собственности залогодателя. Согласно п. 2 ст. 335 ГК РФ право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Таким образом, предмет залога — это имущество, которое обособляется от другого имущества залогодателя с целью передачи залогодержателю, из стоимости которого залогодержатель имеет право удовлетворить свои требования преимущественно перед другими кредиторами в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспечиваемого залогом обязательства.
Однако и лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных ГК РФ (п. 2 ст. 335 ГК РФ).
Если вещь передана в залог залогодержателю лицом, которое не являлось ее собственником или иным образом не было надлежаще управомочено распоряжаться имуществом, о чем залогодержатель не знал и не должен был знать (добросовестный залогодержатель), собственник заложенного имущества имеет права и несет обязанности залогодателя, предусмотренные ГК РФ, другими законами и договором залога (абз. 2 п. 2 ст. 335 ГК РФ).
Статья 339 ГК РФ устанавливает, что в договор о залоге включаются условия, которые:
а) должны быть предусмотрены договором о залоге. В договоре залога должны быть указаны предмет залога, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. Условия, относящиеся к основному обязательству, считаются согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, из которого возникло или возникнет в будущем обеспечиваемое обязательство (п. 1 ст. 339 ГК РФ);
б) могут быть включены в договор о залоге. Стороны могут предусмотреть в договоре залога условие о порядке реализации заложенного имущества, взыскание на которое обращено по решению суда, или условие о возможности обращения взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке (абз. 2 п. 1 ст. 339 ГК РФ).
Одна и та же вещь может быть несколько раз заложена для исполнения требований различных залогодержателей и разных и обеспечения разных обязательств.
Ст. 342 Кодекса устанавливает понятие: старшинство залогов – это положения, предусматривающие преимущественное право на исполнение требования одного из залогодержателей перед другими за счет получения удовлетворения из соответствующей стоимости залогового имущества.
Общий порядок старшинства закреплен в ч. 1 ст. 342 Кодекса: при становлении вещи как предмета еще одного договора залога, преимущественным правом на получение удовлетворения из стоимости такой вещи пользуются предшествующие залогодержатели, и лишь потом – последующие.
Следует отметить, что применение общего порядка старшинства практически сводит к нулю обеспечительную функцию, которой мог бы обладать последующий залог. Другими словами, при передаче имущества в еще один залог, последующий залогодержатель будет нести риски неполучения удовлетворения из стоимости, ведь первоначально будут исполнены требования всех предшествующих.
Обязанность залогодателя по оповещению соответствующих залогодержателей о существующих обременениях должна рассматриваться даже вне рамок законодательства как должная.
Поскольку при неисполнении соответствующей обязанности существуют определенные риски нарушения прав и законных интересов установленного круга лиц, законодательство предусматривает меры ответственности за невыполнение соответствующих требований.
Ч. 3 ст. 342 Кодекса регламентируется обязанность залогодателя уведомлять соответствующих лиц о существующих обременениях касательно залогового предмета имущества.
При этом необходимость в уведомлении действует как в отношении последующих, так и предшествующих залогодержателей:
- ч. 3 ст. 342 Кодекса регламентирует, что последующий залог допускается, если залогодатель уведомит соответствующих лиц о существующих обременениях (при невыполнении этого условия залогодатель будет нести ответственность за убытки, нанесенные последующим залогодержателям, но только в случаях, если не докажет, что таковые знали или должны были знать о существующих рисках наличия обременений);
- ч. 4 ст. 342 Кодекса устанавливается обязанность залогодателя сразу после того, как будет осуществлен последующий залог, уведомить предшествующих залогодержателей и, по волеизъявлению последних, сообщить требуемую информацию о последующем договоре залога.
В любом случае, даже без наличия данных правовых норм риски наличия обременений возможно проверить:
- в отношении недвижимых объектов имущества – посредством получения выписки из ЕГРП;
- касательно движимых вещей – при помощи соответствующего реестра уведомлений о залоге движимого имущества, учет которого ведется в соответствии с Основами законодательства РФ о нотариате.