Как взять помещение в аренду и не остаться с долгами

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как взять помещение в аренду и не остаться с долгами». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.

Это один из самых важных аспектов. Вы должны знать, что в случае заключения договора на срок, превышающий 12 месяцев, он должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре. Эта процедура отнимает определенное время и требует дополнительных затрат. Возможности обойти ее существуют:

— Вы можете заключить договор на срок до 12 месяцев, по истечении этого периода аренда заключается снова. Но важно понимать, насколько рискованна эта затея. Арендодатель может получить более выгодное предложение и оформить договор с другим человеком. По закону, предупреждать вас не обязаны, ведь срок аренды заканчивается.

— Можно заключить договор на неопределенный срок. Такая формулировка приемлема и избавляет от необходимости регистрироваться в реестре. Но арендодатель может по своему усмотрению расторгнуть сделку. Вы просто получите уведомление за 3 месяца и не сможете противостоять этому.

— Заключение сделки «до события». Стороны сами определяют, какое именно событие становится причиной окончания срока договора. Самая распространенная формулировка – реконструкция здания. Но это также несет определенные риски.

Круг согласующих лиц организация назначает самостоятельно, причем он может меняться в зависимости от вида договора. Любой договор обязательно рассматривают:

• Финансовые службы.
• Юристы.
• Служба безопасности (при ее наличии). Она проверяет репутацию контрагента и его способность выполнить обязательства по договору.
• Руководитель.

Составьте лист согласования, который будут визировать все службы и сотрудники, привлекаемые к процессу. Внесите в лист пять обязательных пунктов:

1. Обоснование необходимости составления договора.

2. Обоснование выбора контрагента.

3. Краткую информацию о контрагенте и предмете договора, сумму, порядок расчета.

4. Срок согласования для каждого подразделения.

5. Пояснительную записку с дополнительной информацией.

Лист согласования также должен содержать:

• ФИО, должность и отдел ответственного исполнителя.
• Визу ответственного исполнителя.
• Визы руководителей ответственного исполнителя.
• Вид документа (договор, допсоглашение).
• Наименование контрагента.
• Список визирующих лиц.
• Дату поступления на визирование и обратно.

Поиск лучше начать с составление списка требований к будущему производственному помещению. К ним можно отнести стоимость, расположение, транспортная инфраструктура, состояние, наличие коммуникаций, охрана.

Евгений составил такой список. А где искать помещение? Можно спросить у знакомых, искать в интернете, в газетах или непосредственно на местности. Последний вариант позволит сразу познакомится с соседями и оценить район: насколько он действительно подходит для производства пельменей?

Советуем Евгению еще раз проверить себя по основным пунктам. Стоимость аренды будет сказываться на себестоимость продукции, от этого будет зависеть рентабельность бизнеса. Но на дешевизну тоже покупаться не стоит — она может быть признаком того, что у арендодателя проблемы с документами, либо в здании есть скрытые недостатки.

Нужно узнать среднерыночный ценник аренды в районе, где будет размещено производство, чтобы отсеивать предложения с очень заниженной или завышенной арендной ставкой.

Нужно убедится, что к объекту есть удобный подъезд и место для погрузки продукции. Конечно, это зависит от объема и вида производства.

А ещё важно знать доступные рабочие мощности электросетей, если для бизнеса нужно энергоемкое оборудование.

Евгений планирует максимально сохранить ручной труд на своем пельменном производстве, и все же ему нужно установить пару холодильников и тестомеситель. Так что ему нужно искать помещение, которое соответствует требованиям законодательства по вопросу энергоснабжения.

Оборудование стоит дорого, тем более для начинающего бизнесмена. Если его украдут, будет тяжело восстановить прежние объемы производства. Так что Евгению лучше убедится, что здание или производственный комплекс, где он арендует помещение, круглосуточно охраняется.

Евгений рассмотрел около десяти вариантов и наконец едет на осмотр помещения. На что ему обратить внимание?

Основные права и обязанности сторон по договору аренды

Главная обязанность арендодателя – это передать арендатору во временное владение и (или) пользование в оговоренный срок то имущество, которое указано в договоре аренды. Имущество должно находиться в состоянии, дающем возможность использовать его по назначению. Вместе с имуществом должны быть переданы его принадлежности и документы. Если без их передачи арендатор не сможет пользоваться имуществом, то он может потребовать:

• предоставления таких принадлежностей и документов;
• расторжения договора;
• возмещения убытков.

За недостатки сданного в аренду имущества, из-за которых арендатор не может им пользоваться, отвечает арендодатель, даже если на момент договора аренды он об этом не знал. В то же время за недостатки, о которых арендатор знал перед заключением договора или мог (должен был) их обнаружить, арендодатель ответственности не несет. Исходя из этого, перед арендой надо тщательно осмотреть или проверить работоспособность имущества и указать эти недостатки в договоре или акте приемки-передачи.

При обнаружении недостатков, которые не были указаны в договоре, арендатор может, по выбору:

• потребовать их безвозмездного устранения или уменьшения арендной платы;
• потребовать возмещения понесенных им расходов на устранение недостатков или удержать эту сумму из арендной платы, предварительно сообщив об этом арендодателю;
• досрочно расторгнуть договор аренды.

Встречная обязанность арендатора — принять арендованное имущество и своевременно вносить арендную плату. Как правило, порядок и сроки арендной платы определяются условиями договора аренды. Если же это условие в договоре прямо не указано, то надо применять арендные ставки аналогичного имущества при схожих обстоятельствах (кроме аренды недвижимости, для такого договора указание арендной платы обязательно).

Арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора аренды или в назначения имущества,иначе арендодатель имеет право досрочно расторгнуть договор и требовать возмещения убытков, если он были причинены. Сдавать арендованное имущество в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу арендатор может только с согласия арендодателя.

Существенные условия договора аренды

К существенным относят те договорные условия, без достижения согласия по которым договор аренды будет считаться незаключенным. Гражданский кодекс выдвигает всего одно такое условие: согласно статье 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 оговаривает, что если арендуемая вещь в договоре аренды не определена должным образом, но договор фактически исполнялся сторонами (то есть, вещь была передана арендатору, который добросовестно выполнял свои обязанности), то стороны не имеют право ссылаться на незаключенность или недействительность договора по причине нечеткого указания арендного имущества.

И все же, предмет аренды в договоре надо описывать максимально полно. Если это транспорт, оборудование, предмет обихода, имеющий сопровождающие документы (гарантийный талон, техпаспорт, сертификат соответствия и др.), стоит указывать марку, регистрационный номер, год выпуска и другие данные, позволяющие конкретизировать арендное имущество.

Что же касается аренды объекта недвижимости, то суды исходят из того, что договор должен содержать такие характеристики недвижимости как название, назначение, адрес, кадастровый номер. Если же сдается часть объекта недвижимости (квартира, комната, помещение), то и ее площадь, и местонахождение в здании.

В отношении аренды именно недвижимости ГК устанавливает еще одно существенное условие – размер арендной платы. На самом деле, условие об оплате в большинстве случаев является существенным и для других видов аренды, а не только для аренды недвижимости, но уже не в силу закона, а по требованию сторон.

Хотя Гражданский кодекс не выдвигает других существенных условий, кроме указания предмета аренды и размера арендной платы для недвижимости, на практике сторонам надо прийти к согласию и по другим пунктам. Это может быть:

• условие о том, кто несет расходы по ремонту арендованного имущества. По общему правилу капитальный ремонт производит за свой счет арендодатель, а текущий – арендатор (ст. 616 ГК РФ). При этом стороны могут обговорить и любой другой порядок несения расходов на ремонт.
• внесение в арендную плату стоимости коммунальных услуг (что выгоднее арендатору при получении вычета по НДС) или оплата этих расходов отдельной строкой;
• условие о компенсации арендатору стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества. Тут надо обговорить согласие арендодателя на компенсацию этих расходов. Если неотделимые улучшения были произведены арендатором без согласия арендодателя, то их стоимость возместить не удастся.

Отражение изменений в договорах аренды

С течением времени в договоры аренды могут вноситься изменения, которые могут затрагивать многие параметры договоров: состав услуг, объектов, ставки, сроки действия, параметры начисления пеней. Если договоров много и изменения в них вносятся регулярно, то управление этими изменениями без наличия автоматизированной системы становится сложным процессом.

Одной из важных функций программы «1С:Управление недвижимостью и арендой КОРП» является управление изменениями в договорах. Для этих целей предусмотрены документы Дополнительное соглашение и Расторжение договора аренды. Документ Дополнительное соглашение позволяет изменить любые условия договора. По своей структуре он аналогичен документу Заключение договора аренды. Предусмотрена возможность ограничения срока действия дополнительного соглашения (например, чтобы снизить арендную плату на несколько месяцев). По окончании срока действия такого дополнительного соглашения автоматически произойдет возврат к предыдущим условиям. Документ Расторжение договора аренды предназначен для досрочного расторжения сразу всех услуг по договору. Все внесенные в договоры изменения влияют на расчет арендной платы в документах и отчетах.

ФСБУ 25/2018 предусматривает необходимость внесения корректировок в бухгалтерский учет в случае изменения условий договора: корректируется стоимость права пользования активом, величина обязательства по аренде, а иногда и ставка дисконтирования. В типовой «1С:Бухгалтерии КОРП» для этих целей предназначен документ Изменение условий аренды. В «1С:Управлении недвижимостью и арендой КОРП» предусмотрено автоматическое заполнение этого документа.

Документ Изменение условий аренды может быть создан на основании документов Дополнительное соглашение и Расторжение договора аренды. При этом выполняется автоматическое заполнение документа остатками обязательств по аренде. Предусмотрено также групповое создание документов Изменение условий аренды, которое позволяет создать эти документы сразу по всем договорам аренды, в условия которых вносились изменения.

Возвращаясь к нашему примеру, создадим сначала на основании документа Заключение договора аренды документ Дополнительное соглашение, в котором снизим стоимость арендной платы за складскую зону до 300 000 руб. сроком на 3 месяца и сократим срок аренды помещения «Офис 101».

Уже обладая информацией о величине спроса в разных районах, вы находите необходимую квартиру в нужном районе. Проводя поиск нужной квартиры, обязательно необходимо руководствоваться следующими критериями:

• Состояние квартиры. Отлично выглядящая квартира будет с большей вероятностью востребована потенциальными клиентами, а, значит, и приносить вам максимальный доход.

• Район расположения и транспортная доступность. Близость к центру города – серьезное преимущество жилья. Если квартира находится в шаговой доступности от остановки транспорта, это повышает ее стоимость.

• Инфраструктура. Наличие поблизости магазинов шаговой доступности и супермаркетов, детских садов, школ – всё это важно при поиске жилья. Также хороший доход приносят квартиры, расположенные вблизи крупных офисных центров и вузов.

• Этажность. Вид из окна. Потенциальные жильцы предпочитают квартиры, которые расположены не на первом или последнем этажах. Достаточно важен хороший вид из окна.

Требования, предъявляемые к краткосрочному жилью постояльцами – это уют, со вкусом оформленный интерьер, и самое важное — чистота. Поэтому, при необходимости, обновите ремонт или выполните отделку. А также следите за тем, чтобы в квартире было всегда идеально чисто.

Не менее важно оборудовать сдаваемую посуточно квартиру максимальным количеством благ цивилизации, это кухонная техника (плита, холодильник, чайник, микроволновая печь), видео и бытовая техника (стиральная машина, телевизор, кондиционер, фен, утюг), посуда, мебель, прочие удобства (постельное белье, полотенца, средства гигиены). Также, желательно, наличие в квартире кабельного или спутникового телевидения, интернета. В конечном счете, чем больше техники в квартире, тем потенциально больше арендная плата. Кроме необходимых вещей, ваши клиенты высоко оценят напитки в холодильнике, фрукты в корзине, пакетики чая и кофе возле чайника, набор каш, соль, перец, масло для готовки. Не станет лишней карта города и туристический путеводитель.

Что важно учесть арендатору

• Назначение помещения. Арендуя коммерческое здание или помещение, в первую очередь необходимо убедиться, что оно действительно подходит для тех нужд, для которых оно будет использоваться. Так, важно, чтобы оно имело коммерческое назначение: использовать жилой дом или квартиру под офис, магазин или салон красоты нельзя. А производство, мастерские, а также центры детского досуга нельзя размещать в подвальных помещениях.
• Правильность составления договора. В первую очередь речь идет о законности прописанных в нем условий, соответствии их законодательству. Договор, не соответствующий требованиям закона, могут признать незаключенным или недействительным. В таком случае при обращении собственника помещения в суд арендатора обяжут его покинуть. Для бизнеса это огромный риск и потеря вложений, особенно если в помещении был произведен дорогостоящий ремонт, и адрес уже известен клиентам.
• Наличие дополнительных документов. В первую очередь это акт приемки-передачи, в котором описывается состояние помещения при заключении сделки, а также при его освобождении. Чем чревато его отсутствие при окончании аренды? Пока не подписан акт приемки-передачи, помещение все еще считается сданным в аренду, а значит, арендодатель может потребовать оплату, хотя фактически недвижимость была свободна.

Общее представление об арендном бизнесе

Как правило, объект недвижимого имущества приобретается с учетом наличия заключенного договора аренды. Но бывают ситуации, когда приобретается «чистый» объект, что обусловливает необходимость для собственника поиска арендатора. В этом случае срок окупаемости объекта увеличивается, что должен иметь в виду собственник.

Перед совершением сделки по приобретению недвижимого имущества покупатель проводит анализ рынка, определяет риски и срок окупаемости. Влияние на привлекательность объекта оказывают район расположения, вид разрешенного использования, наличие или отсутствие заключенного договора аренды, надежность арендатора, планы города относительно района, в котором расположен объект, стоимость объекта, его физическое состояние.

Анализ указанных показателей может проводить как сам покупатель, так и аналитики по заданию покупателя. Срок окупаемости может определить оценщик, обладающий соответствующими знаниями. Такой анализ может уже быть готов при приобретении объекта через риэлтерское агентство, что свидетельствует о сервисе.

Если говорить о Москве, то приличной популярностью пользуются объекты, расположенные в ЦАО. Но стоит иметь в виду, что стоимость приобретения таких объектов выше, нежели в других округах. Также необходимо принимать во внимание действия властей по благоустройству улиц, которые прямым образом отражаются на извлечении прибыли от объекта.

Перед совершением сделки покупатель должен для себя решить вопрос с субъектом оформления права собственности: физическое или юридическое лицо. Выбор осуществляется исходя из особенностей режима налогообложения, способов защиты объекта, налогообложения получаемого дохода и прибыли, получаемой при его продаже.

Инструкция при подписании договора

Рассмотрим наиболее важные моменты, о которых нужно помнить при заключении договора с контрагентом:

• Внимательно сверьте реквизиты партнёра.

Если договор заключается с физлицом одних паспортных данных мало, следует писать место и дату рождения, (их нельзя изменить, как меняют фамилию). Если не указать место и дату рождения, есть риск, что суд откажется выдать исполнительный лист, что помешает взыскать задолженность.

В реквизитах юрлица необходимо правильно указать адрес, ОГРН и ИНН. Исполнителю договора придётся вести переписку с этим партнёром, и эта корреспонденция должна быть направлена на верный юридический адрес.

• Проверьте полномочия лица, которое подписывает договор, оно не должно быть дисквалифицировано, а компания имеет необходимые разрешения, допуски, лицензии и т.д.

Такую проверку нужно провести до подписания договора. Рекомендуем использовать опыт отдельных банков и сделать видеозапись подписания документа, чтобы стало невозможно в дальнейшем оспорить подпись.

• Не забудьте о парафировании договоров, это даст защиту от несанкционированных изменений.

Возможный вариант – печать с названием фирмы, поставленная на всех страницах. Подмена страниц станет невозможной, а ставить подпись на всех страницах не потребуется.

Нужно указать в бизнес-процессе, что документ парафируется только тогда, когда согласован всеми лицами.

Так руководителю не придётся, получив договор, сверять названия всех страниц и уточнять, все согласования получены, достаточно найти печать.

• Составьте чек-лист выполнения заявленных в договоре работ.
• Направляйте партнёру юридически важные документы Почтой России обязательно только с описью вложения.

Если Вы добавите в договор пункт об передаче документов электронной почтой, суд сочтёт это юридически значимым.

Опись вложения послужит доказательством наличия в конверте конкретных бумаг, так что контрагент лишится возможности утверждать, что письмо не пришло или что в нём были чистые листы.

• Стремитесь добиваться от партнёра подписания формы документа, которая Вам наиболее выгодна.

Шаг 2. Конкурентные преимущества

Повысить ставку или ускорить срок сдачи, вы можете за счет изменения качественных характеристик помещения и сервисных услуг. Одним из важных преимуществ является полная информационная открытость.

При сдаче новых помещений в Европе вам предложат до 6 вариантов расстановки рабочих мест, или возьмут ваш проект. Вам предложат выбрать цвет стен и пола, план установки перегородок и прокладку коммуникаций. Все это делается за счет собственника при заключении долгосрочного договора аренды. Если у вас маленькое помещение или бизнес центр класса «В» и ниже вы можете самостоятельно нарисовать такой план. Не все арендаторы ориентируются в площади, и расстановка рабочих мест дает понять количество сотрудников, которые смогут сесть и возможную перспективу увеличения штата компании. Для помещений без отделки стоимость ремонта можно компенсировать каникулами, при этом должна быть адекватная или большая компенсация. К сожалению, на сегодняшний момент будет очень сложно сдать такое помещение, так как арендаторы не готовы вкладывать собственные средства.

При наличии у вас мебели вы можете предлагать ее в аренду бесплатно или за символическую плату. Не пытайтесь на этом заработать — не будет востребовано и вам придется мебель где-то хранить.

Некоторые собственники пытаются заработать на продаже услуг связи. В одном элитном микрорайоне с массажного салона требовали $1000 в месяц за один компьютер. В таких случаях арендатор либо съедет, либо будет пользоваться альтернативными источниками связи. Поэтому лучше сразу предлагать услуги связи напрямую от провайдера.

Тоже касается и рекламы. Собственники пытаются сдавать внутренние рекламные площади или места установки рекламы на фасаде. Преимуществом будет ваше бесплатное согласование рекламы, прописанное в договоре (это не дает право вешать без разрешения соответствующих органов).

Сервера в аренду. Данный вид услуги может быть востребован, когда в здании несколько арендаторов. При наличии у вас серверной, сделанной по всем нормам, вы можете предлагать хранение и защиту информации.

На некоторых объектах недвижимости не пускают после 21-24, предлагаю пересмотреть эту политику. Я знаю арендатора, который уехал из бизнес центра именно по этой причине, так как получал товар ночью.

Так же преимуществом будет прозрачность и надежность собственника: прямой долгосрочный договор, зачет НДС, 100% безналичный расчет, с возможностью учета при налогообложении всех сумм по договору аренды, включая эксплутационные платежи.

После длительного использования помещения для оказания услуг или продажи товаров под определенным торговым знаком у «адреса» как такового возникает самостоятельная ценность. Потребители привыкают получать необходимые услуги (товары) в данном месте, и даже если торговая марка, под которой предоставляются такие услуги, изменится, большинство потребителей, скорее всего, окажутся рабами привычки и продолжат нести свои деньги именно по этому адресу.

Таким образом, в интересах лица, которое выстраивает франчайзинговую сеть, обеспечить использование помещения для осуществления деятельности под его брендом, даже если конкретный франчайзи по тем или иным причинам больше не сможет вести бизнес.

Основная проблема заключается в том, что договор аренды помещения связывает двух конкретных лиц, и в случае его прекращения собственник помещения сможет передать заветное помещение иному лицу, в том числе конкурирующей сети. Кроме того, замыслить недоброе может и сам франчайзи, расторгнув договор коммерческой концессии и начав оказывать аналогичные услуги под иным товарным знаком (своим собственным или конкурирующей франчайзинговой сети).

Для исключения подобных ситуаций у правообладателя имеются два варианта построения отношений:

• Договор аренды помещения заключает правообладатель и затем предоставляет помещение в субаренду франчайзи;
• Помещение получает в аренду франчайзи, а правообладатель является третьей стороной в таком договоре аренды и получает опцион на заключение договора аренды в отношении помещения.

Ниже подробно рассмотрим оба варианта:

1. Правообладатель-арендатор

Основной риск для франчайзера, когда он становится арендатором помещения, – это риск повреждения или гибели помещения. При этом франчайзер будет отвечать по этому риску непосредственно перед собственником (арендодателем) помещения [1]. Переложить данный риск на франчайзи не получится [2]. Конечно, по договору субаренды за повреждение или гибель помещения перед франчайзером будет отвечать франчайзи, но, в случае если после какого-либо происшествия франчайзи исчезнет или окажется неплатежеспособным, правообладатель все равно будет должен компенсировать убытки (а, может быть, и заплатить неустойку) собственнику помещения и сослаться на невыплату со стороны франчайзи не получится.

То же касается и иных обязанностей по договору. Правообладатель должен будет вносить арендную плату, обеспечительные платежи, выплачивать неустойки и исполнять все прочие договорные обязанности, даже если субарендатор-франчайзи обанкротился или просто не исполняет свои обязательства по договору субаренды.

Однако данные риски не всегда столь значительны и могут быть минимизированы за счет включения следующих условий в договор субаренды с франчайзи.

Арендная плата

Если франчайзер не планирует зарабатывать на разнице в арендной плате, а единственной его целью является удержание контроля над помещением, то в договоре можно предусмотреть, что франчайзи-субарендатор исполняет обязанность по внесению арендной платы непосредственно в адрес собственника помещения. Это позволит технически упросить взаимоотношения сторон. Однако необходимо понимать, что лицом, обязанным вносить арендную плату по договору с собственником, все равно остается правообладатель, просто его обязанность может исполнять третье лицо (франчази-субарендатор). То есть, требовать арендную плату и неустойку за ее несвоевременное внесение собственник все равно будет с правообладателя.

При этом рекомендуем установить срок исполнения обязанности франчайзи по перечислению арендной платы как минимум на несколько дней ранее, чем срок внесения арендной платы по договору между франчайзером и собственником помещения. Это позволит франчайзеру своевременно внести арендную плату из собственных средств и избежать начисления неустойки, если франчайзи не исполнит обязанность по оплате. Кроме того, неисполнение обязанности по внесению арендной платы более двух раз подряд является основанием для расторжения договора [3].

Обеспечительный платеж

Стандартным для арендных отношений способом обеспечения обязательств является обеспечительный платеж [4]. Смысл этого инструмента сводится к тому, что арендатор заранее перечисляет некую сумму арендодателю (обычно арендная плата за 2-3 месяца), и если потом арендатор не исполнит какое-либо обязательство в срок (внесение арендной платы, возмещение ущерба, причиненного помещению и пр.), то арендодатель сможет зачесть в счет исполнения соответствующую сумму из обеспечительного платежа.

При этом если нарушений договора не будет, то по общему правилу обеспечительный платеж вернется арендатору, но стороны могут договориться и об обратном. Также стороны могут установить, что после каждого зачета средств из обеспечительного платежа арендатор обязан восполнить его до первоначального размера.

Если в договоре аренды между собственником помещения и правообладателем есть условие об обеспечительном платеже (а данный инструмент имеет широкое распространение на практике), то правообладателю необходимо включить подобное условие и в договор субаренды с франчайзи, чтобы не пришлось наполнять обеспечительный платеж собственными средствами. Размер обеспечительного платежа по договору субаренды зависит от взаимоотношений сторон, но представляется, что он должен быть не меньше платежа, вносимого по договору аренды. Мы также рекомендуем указать срок внесения и восполнения обеспечительного платежа по договору субаренды на несколько дней ранее, чем аналогичный срок по договору аренды, чтобы франчайзер смог не допустить нарушения условий договора аренды.

Право передавать помещение в субаренду

По общему правилу объект передается в субаренду только с согласия арендодателя [5]. И если получение согласия на передачу помещения в субаренду первому франчайзи не должно вызвать трудностей, поскольку будет получаться практически одновременно с заключением договора аренды, то передача помещения второму и последующим франчайзи может состояться через несколько лет. К этому моменту отношения между собственником помещения и правообладателем могут претерпеть существенные изменения, и собственник по тем или иным причинам может отказать в предоставлении необходимого согласия. При этом правообладатель будет вынужден арендовать помещение (соответственно и вносить арендную плату) весь оставшийся срок, не имея возможности передать данное помещение своим франчайзи.

Для исключения данного риска, необходимо включить в договор аренды условие о том, что собственник помещения дает свое согласие на передачу арендатором (правообладателем) помещения в аренду третьим лицам по своему усмотрению на протяжении всего срока действия договора аренды.

Право на односторонний отказ от договора

Не исключено возникновение такой ситуации, когда по тем или иным причинам франчайзи больше не может продолжать ведение бизнеса. При этом самостоятельного интереса в аренде помещения у правообладателя нет. По общему правилу арендатор будет обязан продолжать арендовать помещения и исполнять все обязанности по договору и описанные выше риски до окончания срока действия договора.

Чтобы исключить этот риск, в договоре аренды необходимо предусмотреть право на односторонний отказ от исполнения договора аренды [6]. Конечно, для франчайзера было бы идеальным предусмотреть безусловное право на односторонний отказ, то есть право отказаться от договора вне зависимости от наступления каких-либо условий, просто уведомив собственника помещения за определенный договором срок. Однако далеко не каждый собственник будет готов сдавать помещение на таких условиях.

Поэтому, скорее всего, в данном вопросе придется искать компромисс. Можно, к примеру, предусмотреть возможность отказа от договора в случае прекращения договора коммерческой концессии с конкретным франчайзи. Также законодательство предусматривает возможность установить плату за отказ от договора [7]. Если стороны смогут договориться о включении в договор подобного условия, то правообладатель, если что-то пойдет не по плану, сможет прекратить аренду, просто выплатив согласованную сумму, а собственник помещения получит компенсацию убытков на период поиска другого арендатора.

Улучшение помещения

Поскольку франчайзинговая сеть подразумевает приблизительно одинаковое оформление всех помещений в арендованном помещении, в помещении придется проводить отделочные работы, а, скорее всего, также перепланировки и переоборудование.

Соответственно, право производить строительно-монтажные работы, включая перепланировки и переоборудование помещения, необходимо, в первую очередь, предусмотреть в договоре аренды между правообладателем и собственником помещения.

Если обязанность по приведению помещения в соответствие с требованиями франшизы возложена на франчайзи, то в договор субаренды правообладатель может включить уже более подробные требования к таким строительно-монтажным работам, включая сроки их выполнения, цветовую схему оформления, места размещения логотипов и пр. Если подобные условия уже содержатся в договоре коммерческой концессии, то в договоре субаренды можно просто сделать ссылку на соответствующие положения.

Также правообладатель может предусмотреть в договоре субаренды, что франчайзи не будет иметь право на получение компенсации стоимости неотделимых улучшений помещения. При отсутствии подобного условия такую компенсацию выплатить придется [8].

2. Франчайзи-арендатор

Основным достоинством данной схемы является отсутствие у правообладателя рисков повреждения или гибели помещения, а также отсутствие финансовых рисков, связанных с невнесением арендной платы франчайзи. Поскольку франчайзи получит помещение в аренду, именно он и будет нести указанные риски. В то же время, у данной схемы есть и свои минусы. Пожалуй, основным из них является отсутствие каких-либо обязательств у собственника помещения перед правообладателем. Данное обстоятельство влечет следующие риски:

1. При прекращении договора по любым основаниям у собственника не будет обязанности заключить аналогичный договор с правообладателем или другим франчайзи;
2. Договор аренды может быть изменен по соглашению между собственником помещения и франчайзи-арендатором.

Оба риска могут привести к исключению помещения из франчайзинговой сети и использованию помещения конкурентами. Попробуем минимизировать данные риски за счет различных договорных конструкций.

Опцион справляется с задачей нивелировать риск утраты помещения в случае прекращения договора, однако он никак не защитит правообладателя от случаев, когда франчайзи договорится с собственником помещения об изменении условий договора. Также опцион бессилен и против замены стороны по договору. К примеру, недобросовестный франчайзи может уступить права и обязанности по договору аренды помещения на 10 лет аффилированной компании, которая не связана положениями договора коммерческой концессии и может осуществлять аналогичную деятельность под другим товарным знаком.

Для исключения подобных рисков мы рекомендуем правообладателю становиться третьей стороной в договоре аренды.

Очевидным плюсом данного хода является невозможность изменения условий договора аренды без согласия правообладателя. Если иное прямо не предусмотреть договором, то его изменение возможно только по согласию всех его сторон [14].

Таким образом, даже если и собственник помещения, и франчайзи окажутся недобросовестными, они не смогут изменить целевое назначение помещения, срок действия договора или иные условия, принципиально важные для правообладателя, без его согласия.

Также в трехстороннем договоре аренды необходимо прямо указать, что передача прав и обязанностей арендатора по договору (замена стороны) допускается только с согласия правообладателя. Это позволит блокировать ненужных правообладателю арендаторов и соглашаться, когда речь идет о замене арендатора на другого франчайзи.

Каждый правообладатель товарного знака может сам решать, какую из предложенных схем ему использовать при построении отношений со своими партнерами. Возможно, кто-то не готов оказаться в непривычной для себя роли арендатора и нести риск гибели объекта аренды только за тем, чтобы контролировать помещения. Кто-то, наоборот, увидит здесь возможность зарабатывать на разнице в арендной плате, выступая посредником в арендных отношениях. Вероятно, отдельные собственники помещений испугаются страшного слова «опцион», более уместного на Нью-Йоркской бирже, чем при аренде маленького помещения под ресторан. Применение описанных схем очень индивидуально и, несомненно, должно тщательно оцениваться при заключении реальных договоров.

В любом случае даже частичная реализация одной из описанных в данной статье схем позволит существенно снизить риски, связанные с арендой помещений при построении франчайзинговой сети.

Продолжение следует…

[1] Для простоты ниже будет предполагаться, что арендодателем является именно собственник помещения, а не его арендатор, хотя все нижесказанное будет справедливо и во втором случае.

[2] Пункт 2 ст. 615 ГК РФ.

[3] Договором с собственником могут предусматриваться и более жесткие условия расторжения. К примеру, однократное нарушение обязанности по внесению арендной платы.

[4] Статья 381.1 ГК РФ.

[5] Статья 615 ГК РФ.

[6] Обращаем Ваше внимание на формулировки: односторонний отказ от договора (исполнения договора) – внесудебное расторжение; одностороннее расторжение – расторжение в судебном порядке по заявлению одной из сторон.

[7] Пункт 3 ст. 310 ГК РФ.

[8] Пункт 2 ст. 623 ГК РФ.

[9] Статья 619 ГК РФ.

[10] Статья 429.2 ГК РФ.

[11] Необходимо помнить, что если речь идет об аренде помещения больше чем на год, то договор потребуется еще зарегистрировать в Росреестре.

[12] Пункт 2 ст. 429.2 ГК РФ.

[13] Ст. 406.1 ГК РФ.

[14] Пункт 1 ст. 450 ГК РФ.

Все нюансы регистрации договора аренды нежилых помещений

Современные торговые отношения предполагают сдачу в аренду различных торговых площадей и офисных помещений. Возможность арендовать необходимые торговые метры достаточно упрощает ведение бизнеса и удовлетворяет обе стороны сделки.

Однако очень часто процесс аренды нежилых помещений вызывает множество вопросов. Как правило, этого касается перечня необходимых документов и основных условий соглашения.

Поэтому прежде чем арендовать помещение, ознакомьтесь с основными правилами, разработанными законодательством по данному направлению.

Данная процедура является необходимой, если арендатор и арендодатель заключают договор сроком более чем на 1 год. Важно отметить, что заключение соглашения обязательно должно подлежать регистрации в государственных органах.

В соответствии с Российским законодательством, сегодня данным вопросом занимается Управление Федеральной регистрационной службы.

Ведь именно данное управление владеет всей необходимой информацией о зарегистрированных объектах недвижимости.

Похожие записи:

• Как рассчитывается медицинский стаж для назначения льготной пенсии
• Прекращение поручительства при банкротстве основного заемщика
• Семьи разные — пособие одно. Как будет работать новая выплата на детей