Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Порядок законодательного регулирования долевого строительства в 2023 году». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Говоря простым языком, переуступка — это возможность продать/купить квартиру, которая ранее была приобретена по ДДУ у застройщика. В этом случае сделка совершается не напрямую с девелопером, а с другим дольщиком (физическим или юридическим лицом).
Недостатки и спорные моменты
Важно! По новым правилам к участникам долевого строительства не может быть применен закон «о защите прав потребителей».
Так ранее, если покупатель по ДДУ находил недостатки (новостройка возведена не качественно, или отделка квартиры не соответствует оговоренной изначально), он мог не подписать договор «приема-передачи объекта» с требованием устранить выявленные недостатки, либо выполнить перерасчет стоимости.
Теперь же, учитывая изменения, внесенные в долевое строительство с 2023 года, все недостатки будут разделены на:
- существенные – такие, что должны быть исправлены до подписания договора «приема-передачи»;
- несущественные – которые не являются причиной для отказа подписывать договор и подлежат устранению в срок до 60 дней, но уже после завершения сделки.
На что обратить внимание перед подписанием ДДУ?
Договор долевого участия — типовой договор, и его шаблоны обычно есть на сайте застройщика. Но прежде чем его подписывать, нужно:
- Внимательно сверить информацию о дольщике и объекте на предмет ошибок и опечаток.
- Проверить цену договора и порядок оплаты. Стоит закрепить в договоре, как будут производиться расчеты, если фактическая площадь квартиры оказалась больше или меньше проектной.
- Посмотреть, чтобы были указаны конкретные сроки передачи объекта (их могут указывать как период после ввода в эксплуатацию — это незаконно).
- Уточнить информацию по отделке, если она включена в стоимость жилья. Как правило, для квартир с ремонтом составляется приложение к ДДУ с описанием материалов и перечня работ.
Что изменилось в долевом строительстве с 2019 года: новые правила покупки жилья
О проблеме обманутых дольщиков слышал, наверное, каждый. Поэтому у многих покупка квартиры через ДС вызывает вполне обоснованные опасения. Но есть и хорошая новость: с июля 2019 года введены новые правила, которые направлены на защиту дольщиков.
В первую очередь, полностью изменился сам процесс передачи средств на строительство. Раньше любой человек, который хотел вступить в ДС, перечислял деньги непосредственно застройщику (девелоперу). Теперь деньги дольщиков будут зачисляться на целевой эскроу-счет в банке, и снять их застройщик сможет только после того, как дом будет достроен, а дольщик получит свою квартиру.
Важно! Если дом не будет сдан, денежные средства возвратятся дольщику. Благодаря нововведениям можно не бояться, что после вступления покупателя в долевое строительство застройщик исчезнет вместе с деньгами.
Договор инвестирования: что это?
Договор инвестирования практически нереально встретить в последние годы – в Федеральном законе №214 о нем не говорится. Однако, до вступления в силу этого законопроекта именно договор инвестирования являлся частым способом зафиксировать факт взаимодействия между застройщиком и покупателем.
Договор инвестирования – договор, который удостоверяет, что стороны являются официальными партнерами и несут равные риски в части строительства. Ранее документ оформлялся согласно ФЗ №39 от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений». Договор допускался, если разрешение на строительство конкретного объекта выдано до 1 января 2005-го года. Если же разрешение на строительство получено позднее этой даты, то застройщик должен привлекать покупателей на основе ДДУ (также ранее разрешались паевые взносы).
Что будет с ипотекой при банкротстве девелопера
Увы, ничего обнадеживающего. Ипотеку нужно продолжать платить. Никаких «послаблений» в связи с банкротством застройщика банк вам не сделает. Ему все равно, потеряли вы свое жилье или нет. Кредит он давал вам, а не застройщику.
Оформлять личное банкротство и списывать кредит имеет смысл только, если вы точно знаете, что ни денег, ни квартиры вы по итогам банкротства не получите, и больше взять с вас нечего. А также, если вы оставили надежду когда-либо построить собственное жилье. В противном случае вы можете очень сильно «обжечься». Банк, выдавший ипотеку, отберет все, что вы получите в результате банкротства вашего застройщика. А новой ипотеки с кредитной историей, в которой фигурирует личное банкротство, вам не даст никто и никогда.
Отказ от договоров долевого участия в 2022 году
Понятно, что использование эскроу-счетов фактически лишает смысла долевое строительство, как источник доступного жилья. Но это не «недосмотр» государства, а судя по всему, осознанная политика, направленная на вытеснение данной модели со строительного рынка. Причины этого также вполне объяснимы.
Будучи изначально разумной и выгодной для обеих сторон, модель «construcción de la equidad», в России зарекомендовала себя не лучшим образом. Массовый обман дольщиков продолжался десятилетиями. До сих пор в нашей стране существует порядка полутора тысяч «долгостроев» долевого строительства с не до конца понятными перспективами. В реестре «обманутых дольщиков» значатся более восьмидесяти тысяч семей.
Очевидно, что требуется новый тип взаимоотношений между строителями и долевыми инвесторами. В его качестве и выступает так называемое проектное финансирование
Что такое «долевое строительство изменения»
В поисковой системе интернета начался ажиотаж вокруг темы долевого строительства. Многие россияне стали искать ответы на вопросы, что такое «долевое строительство изменения» или «долевое строительство 2017».
Остановимся на этот более подробно. Тем более, что с января 2017 года действительно произошли изменения. Они глобально меняют как отношения в сфере участия в долевом строительстве по 214-ФЗ, так и положение дольщиков. Кроме того, существенным образом меняется право долевого участия в строительстве. Новые поправки направлены на:
- повышение надежности рынка недвижимости;
- создание механизма дополнительной защиты дольщиков от возможных рисков незавершенности строительства;
- повышение уровня ответственности застройщиков перед инвесторами.
Долевое строительство предполагает, что застройщик возводит здание с привлечением денег будущих жильцов. Причем, этот процесс может быть растянут во времени, то есть, договоры с дольщиками заключаются уже после начала строительства. Соответственно, если у застройщика нет своих средств или он не готов их вкладывать, всегда есть опасность, что строительство прекратится из-за недостатка финансирования.
И все уже заключившие договоры будут вынуждены ждать неопределенный срок – при этом зачастую еще и выплачивая кредиты, которые брали «на новое жилье».
В последние годы проблема приобрела серьезные масштабы, и даже многочисленные поправки в существующий закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее 214 ФЗ) не спасали положение. Поэтому было принято решение закон изменить радикально. Эти изменения вступили в силу с 1 июля 2019 года, но окончательное введение в практику всех новшеств отложено до 1 октября 2019 года.
Как закон защищает права дольщиков?
Раньше дольщики, которые вкладывали свои средства, в строящуюся недвижимость рисковали потерять деньги в случае банкротства
-
Эскроу-счета — это банковские счета, на которых хранятся средства граждан, вложенные в приобретение жилья. Застройщик может воспользоваться этими денежными средствами только после ввода дома в эксплуатацию. Если компания не сдает дом в эксплуатацию, деньги автоматически возвращаются дольщикам; -
Страхование ДДУ. Плата за квартиру по договору долевого участия, которую вносит дольщик, страхуется Агентством по страхованию вкладов на сумму до 10 млн рублей — по аналогии со страхованием депозитов частных лиц. В случае возникновения проблем со строительством объекта, гражданам выплачивается компенсация;
Ключевые особенности участия в долевом строительстве
Рассмотрим основные моменты – те подводные камни, о которых должно помнить любое физическое или юридическое лицо, желающее рационально тратить свои деньги и стремящееся обезопасить себя от рисков:
-
закон защищает инвестора только в том случае, если он заключил договор, причем не предварительный, а официально зарегистрированный в Росреестре, то есть ставший правомочным. В том числе и при использовании вексельной системы, гарантий итогового получения недвижимости, по сути, нет;
-
денежные расчеты следует проводить строго после вступления ДДУ в силу. Если вторая сторона предлагает (или, тем более, требует) заплатить ей до этого момента, значит она, вполне вероятно, настроена на какой-то обман, такие действия должны настораживать;
-
долевое участие в строительстве – это процедура, при которой фирма-подрядчик не может делать все, что ей вздумается, а обязана соблюдать взятые на себя обязательства. Поэтому с нее можно и нужно взимать неустойку в тех случаях, когда она серьезно затягивает сроки сдачи или предоставляет объект в непригодном для эксплуатации состоянии. В ряде случаев его допустимо расторгнуть через суд или даже в одностороннем порядке: при заморозке возведения здания на 2 месяца и дольше, при несоответствии площади на 5% и более и так далее;
-
у вкладчика есть возможность продать свои права, подписав договор переуступки с каким-либо юридическим или физическим лицом. Если последнее отвечает всем нормам закона, застройщик не может быть против заключения такой сделки;
-
инвестору тоже следует выполнять взятые обязательства, то есть своевременно проводить очередные платежи. Если он этого не делает, вторая сторона может взять с него неустойку или даже разорвать контракт (в тех случаях, когда имеет место быть просрочка на 2 месяца и дольше). Внимание, по своему желанию выйти из проекта вкладчик не может – у него должны быть на то веские причины, регламентированные статьей 9 ФЗ № 214.
Плюсы и минусы долевого строительства
В числе очевидных преимуществ:
-
экономия при приобретении недвижимости – разница между среднерыночной стоимостью достигает 30%; и чем раньше вы решите вложиться, тем больше денег сохраните для семейного бюджета;
-
возможность погашения финансовых обязательств в рассрочку – внесение оплаты частями, в течение нескольких лет, на практике оказывается довольно удобным. В той же ипотеке похожая схема, и она повсеместно популярна;
-
использование в качестве инструмента для получения прибыли – прекрасно понимая, что такое долевое строительство квартир. Обладающие солидным финансовым запасом вкладчики выкупают сразу целые этажи в домах, вырастающих на перспективных участках, а после, когда объект уже сдан в эксплуатацию и цена жилплощади в нем возросла, переступают свои права и хорошо на этом зарабатывают.
Но есть и недостатки:
-
на возведение здания требуется время – от полутора до трех лет и более, и это если не учитывать всевозможные затягивания. Согласно статистике, сроки нарушаются в каждом втором случае, потому стоит подумать, готовы ли вы столько ждать;
-
иногда происходит банкротство фирмы-подрядчика, и тогда вряд ли быстро (или вообще) находится другая организация, готовая подхватить проект и завершить его;
-
при сдаче объекта зачастую выявляются различные недочеты или даже дефекты (кривизна стен, несоответствие квадратуры и так далее), и на урегулирование этих моментов также приходится тратить нервы, силы и дни с неделями;
-
до сих пор встречаются мошенники, которые просто обманывают доверчивых инвесторов.
Постановление Правительства РФ № 442 разделило все недостатки, которые собственник может обнаружить при приеме квартиры, на два типа:
- существенные;
- несущественные.
Если выявленные дефекты окажутся несущественными, то дольщик не имеет права отказаться от подписания акта приемки. В таком случае все недостатки перечисляются в документе, а застройщик обязуется устранить их в установленные законом сроки.
Когда обнаруженные дефекты оказываются существенными, владелец недвижимости может:
- отказаться от подписания акта приема до момента устранения всех недостатков;
- расторгнуть договор покупки квартиры и потребовать возврата денежных средств.
Что необходимо учесть, заключая договор долевого строительства:
Изначально нужно выбрать застройщика и его объект строительства. Чтобы понять с кем вы собираетесь иметь дело не обязательно иметь юридического образования. Самым простым способом определить добросовестность застройщика — ознакомиться с его ранее возведенными объектами. Если строительная компания имеет ряд объектов, которые уже успешно реализованы, то это большой плюс в сторону того, чтобы заключить договор именно с этой компанией. Если же у строительной компании отсутствуют реализованные объекты, то это повод всерьез задуматься — сможет ли данная строительная компания завершить строительство.
Стоит обратить особое внимение на само название договора. Все договоры участия в долевом строительстве попадают под закон о долевом строительстве. Вам же могут предложить заключить договор имеющий название «Инвестиционный договор» либо «Договор инвестирования». В данной ситуации вы окажетесь инвестором, а в таком случае трбования Закона «О долевом строительстве» на вас не распространяется. И вероятность того, что строительство не будет завершено существенно возрастает. И в таком случае стоит задуматься, хотите ли вы получить квартиру или месяцы головной боли и беготни по судам.
Так же, прежде чем ставить свои росписи в договоре обязательно потребуйте у застройщика показать вам разрешение на строительство. Причем обязательно прочтите, разрешение на строительство скольки этажей выдано. Встречаются случаи, когда разрешение выдано на строительство 5-этажного дома, а застройщик строит 10-16 этажей. Соответственно не обходится без проблем при сдаче дома. Так же попросите показать вам их проектную декларацию. Она является прямой обязанностью застройщика на основании п. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве. Внимательно изучите проектную декларацию объекта. После того как договор прошел государственую регистрацию его можно считать заключенным.