Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Правила оформления доверенности на покупку квартиры: образец». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
С одной стороны кажется, что продавец практически ничем не рискует, если продает квартиру лицу, представляющему интересы покупателя. На самом деле сделку, проведенную по неправильно оформленной доверенности, суд может отменить.
Сделка будет считаться недействительной, если доверенность была оформлена от имени:
- ребенка до достижения им 14 лет;
- несовершеннолетнего старше 14 лет без разрешения его родителей;
- недееспособного человека;
- человека, который в момент создания документа был без сознания либо не отдавал отчет в своих действиях;
- лицо, которое давало согласие на передачу своих прав под давлением со стороны.
Будет считаться незаконной сделка, совершенная по просроченной доверенности. Если на момент заключения договора покупки жилья, покупатель уже уведомил все стороны о прекращении ее действия, и это подтверждено документально, суд признает покупку квартиры несостоявшейся.
Доверенность позволяет распоряжаться имуществом доверителя. Это несет определенные риски для будущего собственника жилья. Доверять совершение крупных юридических сделок от своего имени можно только проверенным людям.
Покупка с помощью доверенности
Покупатель оформляет сделку через доверенное лицо, которым может стать родственник, друг, риэлтор.
Доверенное лицо наделяется полномочиями по усмотрению доверителя. Это поиск жилья и сбор документов, только регистрация сделки или весь процесс покупки (тогда оформляется генеральная доверенность).
По доверенности сложнее купить квартиру в другом городе в ипотеку: банк может не составить договор на кредит. При этом будет заключаться договор КП с привлечением заемных средств.
Ход процедуры:
- Выбрать квартиру онлайн и договориться о дне сделки. Это можно поручить доверенному лицу.
- Сходить к нотариусу в своем городе и оформить доверенность на выбранного человека.
- Выслать ценный документ по почте или отдать в руки доверенному лицу.
Все дальнейшие действия совершает доверенное лицо по своим полномочиям.
Покупка с помощью электронной сделки через банк
Не все банки проводят такие сделки. Мы рассмотрим, как это работает на примере Сбербанка. Потребуется Личный кабинет в приложении ДомКлик. Ход процесса примерно такой же, что и через нотариуса. Отличия в следующем:
- Стороны обсуждают все нюансы покупки с помощью мессенжера в приложении.
- Там же готовится договор КП.
- Процесс подготовки к сделке осуществляется менеджерами банковских отделений.
- Покупатель перечисляет оговоренную сумму на аккредитив.
Данный способ является удобным и безопасным. Риски минимальные, а процесс займет не больше двух часов. Но есть ограничения:
- Собственность должна быть оформлена после 1998 года – до этого времени ЕГРН не существовало.
- Нельзя провести альтернативную сделку – только чистая продажа.
- Сделка не проводится, если есть малолетние или недееспособные собственники.
- Нельзя провести по нотариальной доверенности или с поручителями – только личное присутствие в банке.
- Купля/продажа по долям не осуществляется.
- Не проводится по предварительному ДКП.
- Нельзя оформить по программе «Военной ипотеки».
Покупка с помощью доверенности
Еще один вариант приобретения – подписать доверенность на покупку квартиры в другом городе. Это удобно, если там проживают какие-либо родственники, близкие люди или другие представители, которым вы доверяете. Это может быть риелторская контора, которая сможет профессионально провести всю сделку.
Как оформить квартиру в другом городе с помощью доверенности:
- Связаться с продавцом выбранной квартиры и уточнить, готов ли пакет документов для оформления сделки.
- Выбрать представителя, в нотариальной конторе выписать и заверить на него доверенность на покупку квартиры в другом городе. Для этого потребуются паспортные данные представителя (его личное присутствие у нотариуса не требуется). В доверенности должны быть четко определены все полномочия. Нотариус знает об этих нюансах.
- Почтой отправить полученную доверенность в город, где будет совершаться сделка.
✅ Доверенность на риэлтора
При покупке квартиры можно оформить доверенность на риэлтора, но не генеральную, а на выполнение определенных действий. Безоговорочно доверять сотруднику агентства не стоит, лучше возложить на него определенные функции.
Особенно актуальна помощь риэлтора, если имеет место альтернативная сделка, то есть предполагающая одновременную покупку-продажу 2 или более объектов недвижимости. Покупатели смотрят квартиры, и в случае согласия на приобретение оформляют доверенность на риэлтора. То есть куплю-продажу нескольких квартир будет курировать 1 человек.
Риэлторов задействуют покупатели, которые самостоятельно не хотят или не успевают заниматься всем процессом оформления, проживают в другом городе или стране. Удобнее найти нужный вариант, оформить аккредитив или договор с банком на аренду банковской ячейки, а после — передать риэлтору право на подписание договора и регистрацию сделки.
Кто может оформить доверенность на покупку квартиры
В некоторых случаях в окружении доверителя физически нет ни одного нотариуса и нет никакой возможности добраться в разумные сроки до мест, где есть нотариусы. В подобной ситуации вместо нотариуса могут действовать и другие лица:
- Командир воинской части (но только при условии, что доверитель является военнослужащим).
- Старший врач или любой другой высший начальник лечебного заведения. Обычно это актуально относительно ситуаций с наследством, однако в редких случаях применяется и для оформления доверенностей.
- Начать колонии или другого исправительного учреждения при условии, что доверитель как является заключенным.
- Капитан морского судна.
- Посол или консул.
- Старший начальник какого-либо населенного пункта, если в районе нет ни одного нотариуса.
Кто может заверить доверенность?
Чтобы оформить доверенность на покупку квартиры в другом городе, будущий доверитель должен обратиться к нотариусу через личный прием. Документ подписывается при нотариусе. Затем он заверяется его печатью и подписью. Если человек находится в условиях, не позволяющих обратиться к нотариусу, заверить документ могут следующие должностные лица:
- командир воинской части;
- руководитель больницы, если гражданин находится на лечении и одновременно является военнослужащим;
- начальник исправительного учреждения, если будущий доверитель осужден к лишению свободы;
- капитан судна моряков;
- посол или консул, если доверитель проживает в другом государстве;
- глава районной администрации, если в местности нет нотариуса.
Можно ли оформить ипотеку по доверенности?
Законодательство не запрещает взять ипотеку по доверенности, однако, банки не всегда одобряют такую сделку по причине частых случаев мошенничества. Даже если вы сможете добиться согласия банка, то передавать право подписи не следует. Доверенное лицо будет иметь право собирать документы, подавать заявление, но оформлять все необходимые при ипотеке договоры вы должны лично. Более лояльно банки относятся к купле-продаже квартиры по генеральной доверенности.
Например, руководство Сбербанка противоречиво относится к совершению сделки по доверенности как со стороны продавца, так и покупателя. Сотрудники просят заемщика лично присутствовать при заключении ипотечного соглашения. К продавцу отношение более лояльное, но требуется наличие доверенности, заверенное в нотариальной форме.
Порядок оформления ипотеки по доверенности
Купить квартиру по доверенности можно точно так же, как и напрямую. Порядок получения ипотечного кредита отличается только одним важным пунктом – оформлением доверенности. Ее составляют в нотариальной конторе. Только после получения данного документа банк будет работать с вами, как с настоящим заемщиком.
Вам нужно согласовать выбранный объект недвижимости с банком, передать всю необходимую документацию, решить вопросы со страхованием имущества, а также жизни и здоровья. Потребуется внести первоначальный взнос.
Что касается непосредственного оформления ипотечного соглашения и договора купли-продажи, то здесь все зависит от политики банка и наличия у вас полномочий на подписание бумаг от имени заемщика. Если это допускается, то вы подписываете все документы и передаете их в Росреестр для дальнейшей регистрации.
Для обеспечения юридической силы документа на покупку квартиры в нем указывают такие данные:
- Число, месяц и год, в которые оформляется юридическая бумага.
- Место составления и оформления документа.
- Полные данные о доверителе и доверенном (фамилия, имя, отчество, место и дата рождения, серия и номер паспорта, где и когда выдан паспорт, адрес государственной регистрации).
- Список полномочий, которые будут предоставлены уполномоченному после подписания доверенности (рекомендуется очень подробно расписать весь спектр допустимых действий).
- Срок, в течение которого бумага действительна.
- Право оформить передоверие в случае необходимости такой операции.
Особое внимание при составлении документа обращают:
- На правильность указания паспортных данных и реквизитов лиц доверителя и доверенного.
- Возможность оформления передоверия, необходимого, если подачей документов на оформление регистрации сделки будет заниматься не покупатель, а риелтор.
- В случае допущенных ошибок и опечаток в тексте доверенности (за исключением паспортных данных и реквизитов) можно не переоформлять документ – юридическая сила не теряется.
Основные проблемы, с которыми может столкнуться заемщик, при приобретении квартиры в другом городе:
- Сроки одобрения заявки и оформления ипотечного кредитования значительно дольше стандартных. Это происходит потому, что банку необходимо согласовать работу отделений по вопросам, связанным с проверкой как объекта недвижимости, так и заемщика. А также могут возникнуть задержки при передачи одобренной заявки между отделениями.
- Дополнительные как временные, так и финансовые затраты для клиента, связанные с выездами в другой город, а именно:
- Осмотр недвижимости хоть и можно поручить доверенному лицу, но лучше делать это самостоятельно, поскольку это позволит избежать возможных дополнительных неприятностей.
- Не все кредитные организации согласуют подачу документов в Росреестр по доверенности.
- Сделка при заключении договора возможна только при личном присутствии.
Помимо указанных проблем следует обратить пристальное внимание на следующие нюансы оформления междугородней ипотеки:
- Случаются ситуации, когда кредитная организация готова одобрить заявку дистанционно, а риелтор настаивает на личном присутствии. В такой ситуации лучше лично проследить за сделкой.
- Услуги риелтора при покупке недвижимости в другом городе выйдут дороже, поскольку потребуются дополнительные действия при оформлении сделки и соответственно будет затрачено больше времени.
- Сам процесс передачи одобренного кредита может затянуться на срок до 1 месяца, важно самостоятельно его контролировать.
- В случае если оформление ипотеки происходит в одном городе, а проживает заемщик в другом и сумма кредита перечисляется в региональный филиал, следует отследить ее достижение адресата. В этом клиенту может помочь следующее:
- Использовать Интернет-банк, чтобы всегда владеть информацией о движении денежных средств.
- Хранить все чеки и квитанции.
- Сообщать в банк о любых изменениях контактной информации.
С междугородней ипотекой работают не все банки, поскольку риски ее выше. В случае если заемщик перестанет выплачивать кредит, банк переходит к процедуре взыскания просроченной задолженности. В крайних случаях может потребоваться продажа залоговой недвижимости.
В обоих случаях удобнее, когда и заемщик, и жилье, и банк находятся в одном городе, поскольку требуется и лично посетить клиента банка, и оформлять сделку купли-продажи. Сделать это удобнее в пределах одного города, не совершая командировки. Поэтому небольшие банки, не обладающие разветвленной сетью филиалов, такие услуги не оказывают.
Если заемщику требуется оформление ипотеки в другом городе, то следует обратить внимание на крупные кредитные организации, чьи отделения расположены во всех регионах страны. К таким крупным банкам относятся:
- Сбербанк;
- ВТБ 24;
- Альфа-банк;
- Газпромбанк;
- Россельхозбанк;
- ДельтаКредит и другие.
Можно ли взять ипотеку в другом городе, если нет прописки
Все зависит от города проживания заемщика. Например, если он работает в Москве или Санкт-Петербурге и подтвердит факт занятости документами от работодателя, банк одобрит заявку на кредит. Если гражданин продолжит проживать и трудиться на указанной территории, место его постоянной прописки не будет иметь решающего значения. Банк скорее обратит внимание на размер его заработной платы и компанию-работодателя, чем на штампы в паспорте.
Но можно ли оформить ипотеку в другом городе, если работа, например, в Москве, прописка в Воронеже, а понравилась квартира в Сочи? Такой вариант жилищного кредитования допускается, если для оформления сделки заемщик выбрал банк с развитой сетью филиалов, присутствующих во всех упомянутых городах. Вопрос с регистрацией права собственности по месту покупки поможет решить застройщик, родственник, риелтор или заемщику придется для оформления документов съездить в сочинское отделение Росреестра самому.
Удалённая покупка без ипотеки
Чтобы купить или продать квартиру в другом городе, необязательно туда ехать. Существует, по крайней мере, четыре способа совершать сделки с жилой недвижимостью, не приближаясь к ней.
Способ №2. Через риэлтора. Для проведения такой сделки надо обратиться в агентство недвижимости, которое имеет филиал или агентство-партнёра в городе, в котором расположена квартира. У большинства агентств методика проведения дистанционных сделок уже неплохо отработана.
Способ №3. Через Сбербанк. Услугу по электронной регистрации сделок с недвижимостью официально оказывает Сбербанк. У него есть два условия: во-первых, объект должен соответствовать требованиям службы безопасности банка, во-вторых, продавец и покупатель должны находиться в населённых пунктах присутствия Сбербанка. Услуга платная – от 7,9 до 10,9 тыс. руб.
Можно сказать, что дистанционные (межрегиональные) сделки с недвижимостью уже стали обыденностью. Тем не менее, и среди этой «обыденности» встречаются нетипичные, достаточно сложные, а иногда и уникальные сделки. Речь идёт об удалённой покупке квартиры в ипотеку. «Провернуть» такую операцию также можно несколькими способами.
Для того, чтобы иностранцу купить недвижимость в России, ему не обязательно выезжать из своей страны. Он может оформить доверенность на россиянина, заверить ее у местного нотариуса (иногда требуется апостиль на такой доверенности), либо оформить доверенность в российском консульстве. Если покупатель-иностранец проживает в стране, не входящей в состав Гаагской конвенции 1961 года, доверенность должна быть легализована в МИД России или в российском консульстве.
С одной стороны кажется, что продавец практически ничем не рискует, если продает квартиру лицу, представляющему интересы покупателя. На самом деле сделку, проведенную по неправильно оформленной доверенности, суд может отменить.
Сделка будет считаться недействительной, если доверенность была оформлена от имени:
- ребенка до достижения им 14 лет;
- несовершеннолетнего старше 14 лет без разрешения его родителей;
- недееспособного человека;
- человека, который в момент создания документа был без сознания либо не отдавал отчет в своих действиях;
- лицо, которое давало согласие на передачу своих прав под давлением со стороны.
Будет считаться незаконной сделка, совершенная по просроченной доверенности. Если на момент заключения договора покупки жилья, покупатель уже уведомил все стороны о прекращении ее действия, и это подтверждено документально, суд признает покупку квартиры несостоявшейся.
Доверенность позволяет распоряжаться имуществом доверителя. Это несет определенные риски для будущего собственника жилья. Доверять совершение крупных юридических сделок от своего имени можно только проверенным людям.
Как купить квартиру в ипотеку в другом регионе?
Если человек хочет обратиться в банк по месту постоянного проживания, а купить квартиру в ипотеку другом городе, классическая схема оформления меняется. Лицу предстоит:
- Связаться с кредитным менеджером и узнать присутствие возможности получения междугородней ипотеки. Дополнительно стоит уточнить все нюансы сотрудничества.
- Детально изучить рынок недвижимости выбранного региона и подобрать жилье. Необходимо помнить о том, что ипотеку предоставляют только на ликвидную недвижимость.
- Связаться с владельцем понравившейся квартиры, обсудить все особенности о заключении сделки и узнать, согласен ли человек на продажу помещения в ипотеку.
- Ознакомиться с перечнем финансовых организаций, которые присутствуют как в городе, в котором человек проживает постоянно, так и в населённом пункте, в который лицо хочет перебраться.
- Подать заявку и дождаться вынесения решения.
- Если банк согласен выдать деньги в долг, предоставить пакет документов, подтверждающий ранее указанные сведения. Компания ещё раз проведет анализ и вынесет итоговое решение.
- Подписать кредитный договор и соглашение купли-продажи. Необходимо помнить о присутствии потребности в предварительной оценке имущества. Услугу оплачивает потенциальный заемщик.
- Переоформить недвижимость, приобрести страховой полис.