Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что такое договор ренты и кому он нужен». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любую сделку стоит заключать под контролем профессионала. Случалось, что под видом договора ренты владельцу давали подписать договор дарения: человек лишался квартиры и не мог претендовать на финансовую помощь. Плательщику же необходимо помнить, что даже если квартира уничтожена (сгорела или разрушена), ему придется соблюдать условия договора до самой смерти ее собственника. Если сам плательщик внезапно скончается, обязанности по уплате и иждивению перейдут к его ближайшим родственникам по наследству. Кроме того, сохраняется риск оспаривания договора со стороны наследников владельца.
Обязан ли получатель ренты жить в квартире?
Нет, можно указать любое место проживания получателя ренты (главное, не забудьте это сделать во избежание разногласий).
Жить вместе с получателем ренты, скорее всего, не получится. Закон этого не запрещает, но большинство юристов считает это рискованным (если пожилой человек скоропостижно умрет, подозрения падут на плательщика ренты), а потому отговаривают от этой идеи.
Плюсы и минусы сделок с договором ренты
Преимущества договора пожизненной ренты для плательщика:
- возможность купить недвижимость в рассрочку;
- перспектива проживания в жилье с момента заключения договора. Часто это дешевле, чем аренда;
- гарантия получения жилья — даже если собственник передумал, оспорить договор и лишить права собственности непросто.
Неисполнение пунктов соглашения даёт право для обращения в суд и аннулирования договора.
Минусы для рентополучателя:
- ограничение права на квартиру или землю;
- сложности расторжения соглашения;
- нечестные рентные плательщики;
- необходимость платить налоги и предоставлять декларации в ИФНС.
Минусы для плательщика ренты:
- займы без указания точного срока окончания действия. Соглашение пожизненной ренты предполагает выплаты на протяжении жизни рантье. Но сколько плательщик ренты заплатит за квартиру в итоге — неизвестно;
- отсутствие полноправного владения имуществом до наступления смерти получателя;
- затраты на нотариальные мероприятия и регистрацию контракта.
При заключении договора с иждивением собственник жилья может признать качество работ, услуг плательщика ренты неудовлетворительным. В этом случае он может потребовать аннулировать соглашение.
Договор пожизненной ренты оформляется с применением норм законодательства и в нем должны обязательно присутствовать следующие условия:
- Предмет договора. Состоит из имущества, которое отчуждается и ренты.
- Стороны договора. В сделке выступают рентоплательщик и рентополучатель.
- Срок соглашения. Действие договора заканчивается одновременно со смертью получателя рентных платежей. Однако, если их несколько, то со смертью последнего. Здесь обязательно должно присутствовать распределение долей ренты между несколькими получателями, при отсутствии – рентные платежи делятся поровну (ст. 596 ГК РФ).
- Сумма рентных платежей. Нужно четко понимать, что рента – это денежные средства, передаваемые владельцу квартиры ежемесячно или иной периодичностью, установленной договором. При бесплатном отчуждении рента должна быть не менее прожиточного минимума по региону проживания рентополучателя. Она меняется с определенной периодичностью в зависимости от размера прожиточного минимума, что должно отражаться и на размере ренты (ст. 597 ГК РФ).
- Существенные условия договора. Из ходя судебной практики, рекомендуем учесть ряд условий в договоре пожизненной ренты:
- индексацию ренты из ходя от размера инфляции;
- место жительство получателя ренты и его переселение;
- предусмотреть наследование квартиры, если рентоплательщик умрет раньше рентоплучателя.
Все эти положения не дадут оспорить ренту по надуманным причинам.
Плюcы дoгoвopa peнты нa квapтиpy
Плюcы для пoлyчaтeля peнты. Mapия Гpигopьeвнa дo кoнцa днeй живeт в cвoeй квapтиpe. Cдeлки c нeдвижимocтью мoжнo пpoвoдить тoлькo c coглacия пeнcиoнepки. Нaпpимep, cын Ляйcaн пepeexaл жить в Кaзaнь. Ляйcaн xoчeт зaбpaть пeнcиoнepкy к ceбe, a квapтиpy Mapии Гpигopьeвны пoмeнять нa квapтиpy в Кaзaни. Ecли бaбyшкa coглaшaeтcя нa пpeдлoжeниe Ляйcaн, coceдки y нoтapиyca oфopмляют Пpилoжeниe к дoгoвopy peнты, гдe пpoпиcывaют измeнeнныe ycлoвия.
Mapия Гpигopьeвнa пoлyчaeт eжeмecячнyю дoтaцию, ecли oфopмлeнa peнтa зa плaтy. Либo пoлyчaeт бecплaтнoe coдepжaниe и yxoд, ecли oфopмлeнa пoжизнeннaя peнтa c coдepжaниeм.
Дoпycтим, Ляйcaн нe coблюдaeт ycлoвий дoгoвopa peнты. Mapия Гpигopьeвнa мoжeт чepeз cyд pacтopгнyть дoгoвop. Boзвpaщaть yжe пoлyчeнныe дeньги или вoзмeщaть pacxoды нa coдepжaниe пeнcиoнepкa нe oбязaнa. Кpoмe этoгo, eй вoзвpaщaeтcя бeзycлoвнoe пpaвo coбcтвeннocти нa квapтиpy.
Как было сказано выше, партнёра для сделки лучше искать через знакомых или родственников. В этом случае уменьшаются риски столкнуться с мошенниками, так как заинтересованные в ренте лица опираются на реальные отзывы и рекомендации.
Рента пожизненного типа встречается в Москве, да и других крупных городах, всё чаще. Обусловлена такая ситуация экономическими реалиями — приезжие не могут приобрести квартиру самостоятельно.
Лучшими способами поиска квартиры считается:
- договор с родственником или хорошим знакомым, уже имеющим жильё в городе, и нуждающимся в помощи постороннего человека;
- поиск жилья и людей, сдающих его на условиях ренты, через социальные службы;
поиск соответствующих объявлений через сайты, посвященные недвижимости.
Как расторгнуть договор пожизненной ренты
Действие договора может быть прекращено до смерти рентополучателя на основании ст. 599 Гражданского кодекса в таких случаях:
- рентоплательщик систематически нарушает установленные условия и не исполняет свои обязанности должным образом;
- выплата финансовых средств не производилась более 1 года;
- соглашение признается недействительным по решению суда, когда выясняется, что документ составлялся со стороны плательщика обманным путем;
- рентополучатель признается недееспособным;
- пожизненная рента была выкуплена, вследствие чего обязанность выплачивать денежные средства прекращается и рентоплательщик становится собственником недвижимости.
Также стороны соглашения могут по обоюдному согласию расторгнуть договор досрочно. Для этого нужно составить нотариально заверенное соглашение о расторжении. В результате рантье вновь вступает в права на собственность, а плательщик прекращает свои обязанности.
Как оформить договор ренты: нюансы
Перечислим основные пункты, которые стоит знать перед заключением соглашения.
Заключать договор ренты рекомендуется только с помощью юриста.
Чтобы договор был признан действительным, его требуется зарегистрировать у нотариуса (согласно ст. 584 ГК РФ).
Нотариус имеет право использовать средства видеофиксации (правила установлены Федеральной палатой). При необходимости полученные видео-, фото- и аудиоматериалы можно использовать в суде.
Рекомендуется запросить у владельца квартиры справку из ПНД с медицинским освидетельствованием и приглядеться к наличию симптомов деменции.
В договоре следует отразить размер платежей (не ниже минимального прожиточного минимума) и график выплат, их индексацию, способ выплаты ренты, адрес квартиры, список продуктов, одежды, лекарств и прочих услуг, а также сумму выкупа ренты (для договоров постоянно ренты) и последствия невыполнений условий договора.
Для внесения изменений в договоре после его подписания – оформляется дополнительное соглашение и так же заверяется у нотариуса.
Условия договора пожизненной ренты
Предметом договора ренты выступает недвижимое имущество на основании возмездной сделки. В подобной ситуации при переходе прав собственности к договору предъявляются определенные требования. Так в силу ст.584 ГК РФ документ в обязательном порядке должен быть заверен нотариально. При этом если по условиям договора квартира подлежит отчуждению, соглашение должно пройти государственную регистрацию в Росреестре.
Установлены законом и некоторые требования к сторонам договора. В частности, в случае если получателем ренты будет выступать недееспособный гражданин, и квартира будет принадлежать ему же, во исполнение ст.37 ГК РФ сделка в обязательном порядке согласовывается с органами опенки и попечительства.
Также в договор пожизненной ренты на квартиру должны быть включены следующие обязательные условия:
- срок действия соглашения;
- размер рентных платежей;
- перечень услуг и периодичность их предоставления;
- сроки выплат;
- право проживания в отчуждаемом имуществе либо же предоставление иного жилого помещения;
- порядок прекращения действия договора.
пожизненной рентыг. «» 2022 г.Гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Получатель ренты», с одной стороны, и гр. , паспорт: серия , № , выданный , проживающий по адресу: , именуемый в дальнейшем «Плательщик ренты», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:
Положительные и отрицательные стороны
Подобные договоры имеют как значительные плюсы, так и определенные недостатки. Плюсом для того, кто оказывает пожилому человеку помощь, является то, что он становится собственником квартиры или другой недвижимости. При этом стоимость недвижимости в такой ситуации получится намного ниже реальной ее цены. А вторая сторона соглашения может оставаться в своем доме до конца жизни, получая необходимую помощь. Если эту самую помощь человек не получит, он может обратиться в суд и расторгнуть договор.
Одним из главных недостатков для пожилого человека — а такие люди обычно и становятся одной из сторон подобных соглашений — является риск вступить в сделку с кем-то недобросовестным. Может получиться так, что вторая сторона договора решит обмануть своего партнера по сделке и, например, попробует заставить его подписать документ с минимальным перечнем обязательств.
Из недостатков для наследующей стороны можно отметить то, что собственником недвижимости можно стать только после кончины предыдущего владельца жилплощади. Также никто не застрахован от того, что вторая сторона может захотеть расторгнуть соглашение. И это может вылиться в довольно неприятное разбирательство. Чтобы избежать таких проблем, рекомендуем при составлении договора заручиться поддержкой опытного профессионала.
Как и когда можно расторгнуть договор ренты?
В случае соглашения ренты ее получатель полностью защищен законом. Следовательно, требование со стороны покупателя расторгнуть договор будет считаться незаконным. Исключительной возможностью может быть желание плательщика выкупить договорной объект досрочно.
Заключение договора двумя сторонами требует полного выполнения правил соглашения. Плательщик ренты не может отказаться от выплат и настаивать на расторжении договора.
Для разрыва соглашения существует две причины:
- Задержка ежемесячной оплаты или ее полное отсутствие. Получатель может обратиться в суд с и выдвинуть требования о полном выкупе ренты или возвращение всех убытков (сюда входят невыплаченные суммы и начисление просроченных средств).
- При нанесении ущерба имуществу, получатель также может потребовать расторжение соглашения и возврата ему имущества через судебные органы. Оценка ущерба будет добавлена в общую сумму. Плательщик обязан и дальше оплачивать положенную ему сумму.
Достоинства и недостатки договора ренты
Договор ренты – такая же сделка с недвижимостью, как купля-продажа, обмен и т.п. То есть, здесь фигурируют крупные денежные суммы. Поэтому, прежде чем заключать такой вид договора, необходимо взвесить все ЗА и ПРОТИВ, чтобы осознать все возможные риски.
Плюсы:
- плательщик в праве передаривать, продавать или осуществлять иные сделки с недвижимостью, полученной в собственность по договору
- плательщик в праве отменить выплаты ренты и полностью выкупить недвижимость, если такое предусмотрено соглашением
- получателю оказывается пожизненный уход и забота, при этом, сохраняется право пользования жилой площадью до конца жизни (в случае договора с иждивением)
- получатель обретает дополнительный доход
- плательщик получает недвижимое имущество по выгодной стоимости по истечению договора
- плательщик получает возможность выплаты суммы за квартиру выгодными частями в течение какого-то времени
Сравнение с дарением: что лучше, легче и безопаснее?
Для того чтобы оценить, какой из способов отчуждения имущества наиболее удобен необходимо знать плюсы и минусы каждого способа.
Плюсы ренты:
- Предельно четко описаны условия отчуждения имущества.
- Сделку сложно оспорить.
- Законность сделки подтверждается нотариусом.
- Рентополучатель не вправе распоряжаться квартирой до снятия обременения.
- Кредитор имеет право на проживание в квартире пожизненно.
- Кредитор получает постоянный доход в виде рентных выплат.
- Услуги ЖКХ оплачивает рентоплательщик.
- Покупатель получает недвижимость по цене, которая гораздо меньше рыночной.
- Не нужно платить налоги на доход.
Минусы:
- Нарушение условий даже в мелочах может привести к разрыву сделки без возмещения понесенных расходов.
- Кредитор может столкнуться с недобросовестностью рентоплательщика.
- Существует риск, что рентоплательщик будет заинтересован в смерти владельца жилья.
- Чтобы снять обременение с жилплощади и получить право распоряжаться жильем покупателю придётся ждать неопределенный срок.
Плюсы дарения:
- При передаче квартиры близким родственникам не взимается подоходный налог.
- Требуется минимальный комплект документов.
- Низкая стоимость оформления и регистрации сделки.
- Прописанные в квартире граждане сохраняют право на проживание.
- Если сделка заключена под давлением – это легко доказать и аннулировать дарственную.
Минусы:
- Нельзя расторгнуть без веских оснований.
- Существует риск отмены сделки, что делает способ отчуждения ненадежным.
Оба документа подлежат обязательной регистрации в Росреестре. Таким образом, однозначный ответ на вопрос что выгоднее дать нельзя – каждая ситуация индивидуальна.
Безопасность рентоплательщика
Чтобы иметь возможность доказывать выполнение условий договора в суде, рентоплательщику надо очень аккуратно обращаться с платежными документами:
- При передаче денег брать расписку, квитанцию почтового перевода, выписку из банка.
- Сохранять все документы – медицинские счета, чеки из аптек, квитанции об уплате коммунальных услуг и магазинов, и др.
- Для подтверждения обеспечения иждивенца продуктами можно оформлять заказы на дом.
- Регулярно (раз в квартал) просить получателя ренты писать расписки, что он не имеет претензий к уровню оказания услуг и всех обязательств по договору.