Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Оценка квартиры для органов опеки в 2020 году: процедура проведения». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
За проведение оценочных действий оценщику полагается вознаграждение. Его размер определяется предварительно на договорной основе и указывается в договоре между заказчиком и исполнителем (ст. 10 ФЗ № 135).
Согласно ст. 11 ФЗ № 135, результатом оценочных действий является отчет об оценке. Он передается заказчику в бумажном виде или в форме электронного документа и содержит выводы относительно результатов оценки и определенной стоимости. Кроме того, он обязательно должен содержать:
- дату составления и дату, на которую производилось оценивание;
- реквизиты договора между заказчиком и исполнителем;
- сведения о лицах, которые оценивали объект недвижимости, цели проведения;
- подробное описание объекта и стандарты, использованные для оценивания;
- последовательность вычисления стоимости, методики, источники информации, пределы использования полученных результатов;
- пакет документов, позволяющих оценщику выявить качественные и количественные характеристики объекта.
Оценщик на свое усмотрение вправе вносить в отчет и другие важные сведения.
Согласно ст. 11 ФЗ № 135, результатом оценочных действий является отчет об оценке. Он передается заказчику в бумажном виде или в форме электронного документа и содержит выводы относительно результатов оценки и определенной стоимости. Кроме того, он обязательно должен содержать:
- дату составления и дату, на которую производилось оценивание;
- реквизиты договора между заказчиком и исполнителем;
- сведения о лицах, которые оценивали объект недвижимости, цели проведения;
- подробное описание объекта и стандарты, использованные для оценивания;
- последовательность вычисления стоимости, методики, источники информации, пределы использования полученных результатов;
- пакет документов, позволяющих оценщику выявить качественные и количественные характеристики объекта.
Оценщик на свое усмотрение вправе вносить в отчет и другие важные сведения.
Когда нужна оценка имущества
Органы опеки и попечительства обязаны следить за соблюдением имущественных интересов несовершеннолетних детей, иных недееспособных лиц. Для этого проводятся опросы и беседы с родителями и детьми, назначается обследование жилищно-бытовых условий. Также для соблюдения имущественных интересов может потребоваться оценка рыночной стоимости квартиры, комнаты, дома или другого недвижимого имущества.
Оценка для опеки необходима в следующих случаях:
- для получения согласия опеки на продажу квартиры, собственником которой является ребенок (полностью или в доле);
- для определения стоимости вновь приобретаемого жилья в собственность ребенка (оно должно быть равнозначным по цене с квартирой, продаваемой родителями);
- для подтверждения надлежащего материального и финансового состояния усыновителей;
- при разделе имущества при разводе родителей (в данном случае отчет оценщика может повлиять на размер доли родителя, с которым остается ребенок после развода).
Оценку можно заказать по своей инициативе, либо по требованию органа опеки. Так как специалисты органов опеки не наделены полномочиями по определению рыночной стоимости имущества, нужно обращаться к профессиональным оценщикам.
Сильно нынче опеку наделили крутыми полномочиями! Эти чиновники ходят и наглеют, грозят детей забрать в детдом. Как будто без них родственники не разберутся в своих семейных делах…
Я тоже считаю, что в большинстве случаев опека подходит к оценке слишком предвзято, не жилище надо оценивать, а на сколько ребёнку хорошо в этом доме.
Действительно, нет чтобы как то помогать семьям с детьми, они только ходят и оценивают материальное благосостояние опекунов. Льготы и пособия ведь в нашей стране ничтожно мизерные.
Опека должна следить за тем, чтобы при продаже или обмене жилплошади несовершеннолетние дети не страдали и не остались без жилья. Не все же родители думают о будущем своих детей.
Ситуация очень непростая, не всегда есть надежда на то, что органы опеки способны вынести действительно объективное решение, поэтому мне кажется, что логичнее в этом случае просто стараться избегать сделок с имуществом несовершеннолетних лиц в принципе.
Лучше действительно не трогать то, что тебе не принадлежит даже если ты делаешь это только для чтобы улучшить недвижимость. У органов опеки этим самым можно вызвать подозрения, замучают проверками.
При проведении сделок с квартирами, в которых собственниками являются дети, нужно учитывать ряд нюансов. Важно правильно проводить сделки купли-продажи недвижимости с долями несовершеннолетних детей и с помощью материнского капитала.
Отчет об оценке квартиры для опеки
В процессе проведения независимой оценки недвижимости, оценщиком анализируются следующие факторы:
1. Возможность торга
В редких случаях цена сделки и цена предложения совпадают. Первоначальная стоимость недвижимости в большинстве случаев значительно выше ее реальной стоимости. При учете этого фактора Оценщик недвижимости высчитывает процент этого завышения и фиксирует в расчете.
2. Дата продажи (предложения)
Часто между датой публикации и датой продажи недвижимости проходит некоторое время (например, больше месяца). За этот период на рынке происходят изменения, которые касаются уровня цен. Корректировка на дату продажи учитывает эти изменения. Этот фактор очень важно учесть при проведении независимой оценки недвижимости.
3. Условия сделки
При оценке недвижимости также учитываются условия проведения сделки. Как правило сделка может быть с прямой продажей или с одновременным обменом. Стоимость недвижимости без обмена будет больше. Причиной этому является потенциальная потеря времени на поиск варианта обмена, который устраивает обе стороны. Данные условия оценщик недвижимости рассматривает в своем расчете.
4. Право собственности
На оценку недвижимости оказывает влияние зарегистрированного права. Независимый оценщик учитывает наличие оформленного права собственности в соответствии с правовыми нормами и требованиями, поскольку его отсутствие снижает рыночную стоимость.
5. Местоположение
В текущих условиях рынка одна из самых важных характеристик в оценке недвижимости является местоположение. Удаленность от МКАД, центра, метро, оживленных улиц, больниц, школ, детских садов и других объектов инфраструктуры может существенно увеличить или уменьшить стоимость. Корректная оценка этого фактора очень важна при составлении расчетов.
6. Вид недвижимости
При оценке недвижимости обязательно обращается на ее вид. Оценщик анализирует является ли недвижимость коммерческой или жилой, отдельным строением или встроенным помещением. В зависимости от вида недвижимости, применяются разные подходы к расчетам.
7. Состояние недвижимости (если объектом является отдельное здание)
При оценке недвижимости так же учитывается ее состояние и год постройки. Независимый оценщик производит осмотр и фиксирует все недостатки или улучшения строения. В дальнейшем расчете эти детали будут учтены при оценке состояния недвижимости. Объекты, которые построили недавно будут более дорогими, т.к. имеют больший запас по сроку службы и не требуют ремонта в ближайшее время. Для корректной и независимой оценки, учет данного фактора обязателен.
8. Этаж расположения недвижимости (если объектом является встроенное помещение)
При оценке недвижимости так же учитывается этаж, на котором она расположена, однако не каждая этажность влияет на стоимость. Независимый оценщик недвижимости делит объекты на три группы: первый этаж, цоколь/подвал, второй и выше этажи. В коммерческой сфере первый этаж в отличие от более высоких является наиболее привлекательным, т.к. он максимально удобный и доступный для клиентов. Цокольные и подвальные этажи имеют недостатки в освещении и доступности, для их беспрепятственной эксплуатации требуется отдельный вход, а это дополнительные расходы. Для жилой недвижимости, картина выглядит несколько иначе. Если этаж первый, то это влечет за собой влажность и низкую температуру воздуха в квартире, а также часто в квартирах на первом этаже недостаточно естественного дневного освещения из-за посаженных вокруг дома деревьев или кустов. Последний этаж плох тем, что здесь велика вероятность протечки с крыши. Квартиры на более верхних этажах являются более привлекательными. Для корректной и независимой оценки, учет данного фактора обязателен.
Необходимо выполнить следующее:
- Пройти обучение для усыновителей в Школе приёмных родителей (исключение – ближайшие родственники, мачехи и отчимы). Это требование прописано в Семейном кодексе.
- Оформить разрешение на усыновление. После того как в орган опеки предоставлены все необходимые документы, заключение выдают в течение 17 рабочих дней. Если раньше такое заключение уже было получено, то повторно оформлять его не нужно.
- Выбрать приёмную дочь или сына. Если на примете нет ребёнка-сироты, можно найти претендента в банке данных. Для этого не обязательно посещать соответствующие органы, данные доступны и в цифровом формате онлайн. На портале представлена характеристика, описание, фото, данные о здоровье и родителях, наличии ближайших родственников. После того, как выбор сделан, выдаётся направление на посещение приёмного сына или дочери.
- Встретиться с приёмной дочерью или сыном вместе с представителем органов опеки.
- Подать в суд заявление об усыновлении ребёнка.
- Встать на учёт как лицо-усыновитель. Гражданам, постоянно проживающим в России, для этого необходимо обратиться в любой орган опеки и попечительства или региональный/федеральный банк данных о детях-сиротах. При этом нужно предъявить паспорт, СНИЛС и разрешение на усыновление. Тут же выдадут анкету и заявление, которые следует заполнить.
- Пройти регистрацию усыновителя в ЗАГСе. После этого на руки выдадут свидетельство об усыновлении. В свидетельстве о рождении ребёнка внесут изменения в графе «Мать» или «Отец».
- Для дальнейшего проживания ребёнка за пределами России пройти процедуру консульского учёта.
Сложности при оценке долей
Оценка квартиры (или иной жилой недвижимости) проводится с учетом:
- местонахождения объекта;
- даты завершения строительства, текущего состояния дома;
- особенностей инфраструктуры: если ли рядом остановки общественного транспорта, детские площадки, парковки, школы, детские сады, поликлиники, магазины и т.д.;
- особенности ремонта;
- наличие основных коммуникаций;
- количество собственников.
Опытным оценщикам не составит труда сделать вывод об итоговой стоимости квартиры с учетом всех этих нюансов. В случае оценки доли ситуация иная:
- если в свидетельстве на право собственности четко оговорено, что гражданин владеет, к примеру, одной комнатой, то оценить её можно по аналогии с квартирой или домом;
- если часть помещения указана в виде доли, то не понятно, какая именно часть жилого помещения нуждается в оценке. Ситуация осложняется, если жильцы между собой спорят относительно разделения общего имущества (например, одну комнату оспаривают несколько человек).
Этапы составления оценочного альбома
Процедуру оценивания недвижимого имущества для получения ипотеки разделяют на три этапа. Сначала клиент и оценщик оговаривают стоимость и время выполнения процедуры и составляют заявку.
Для анализа состояния квартиры под ипотеку потребуются такие документы:
- Выписка из Росреестра недвижимости (ЕГРН). Документ должен содержать актуальные данные.
- Пояснение к архитектурному проекту здания, поэтажный план или техпаспорт БТИ.
- Копию разворота паспорта заемщика.
На втором этапе оценщик приезжает на место для визуального осмотра. Эксперт фотографирует квартиру, сопоставляет предоставленную информацию с реальными техническими характеристиками, подтверждает отсутствие незаконной перепланировки.
На третьем этапе специалист компании-оценщика непосредственно составляет оценочный альбом для ипотеки.
Оценка недвижимости для кредитования предполагает использование трех подходов одновременно: затратного, доходного и сравнительного. Комплексность процедуры позволяет учитывать такие важные детали:
- Местоположение объекта недвижимости – округ, микрорайон, ближние постройки, удаленность от промышленной зоны и инфраструктуру.
- Общее состояние здания, в котором расположена квартира, подлежащая оценке. Специалист принимает во внимание этажность, тип, год возведения постройки.
- Состояние квартиры – жилую и общую площадь, этажность, а также наличие балконов или лоджий и планировку.
Вся эта информация позволяет определить стоимость ликвидации залогового имущества.
Оценочный альбом соотносится с:
- нормами АРБ;
- установленными требованиями АИЖК;
- персональными стандартами самой финансовой структуры.
- Во-первых, избежать общения с органами опеки уже не удастся. Согласно действующему Гражданскому Кодексу РФ, до 18 лет человек не является полностью дееспособным, поэтому все сделки от его лица выполняются с одобрения законного представителя (чаще всего родителей). Однако это одобрение представитель может дать только при наличии письменного разрешения органов опеки.
- Во-вторых, при совершении сделки несовершеннолетний не должен лишиться своей собственности даже на секунду. То есть, в частности, при продаже квартиры с долей ребенка нужно обеспечить одновременное выделение его доли в новой квартире. Если же это невозможно, следует найти «промежуточное» жилье – выделить ребенку долю в квартире бабушки, например.
- В-третьих, характеристики собственности ребенка после завершения сделки не должны ухудшиться. Именно за этим, в первую очередь, пристально наблюдают представители надзорных органов.
Зачем органам опеки оценка квартиры
По закону несовершеннолетние дети не могут самостоятельно совершать сделки, которые влекут ухудшение их имущественного положения. По достижении 14-летнего возраста гражданин должен получить на это разрешение родителей, а до этого времени родители обязаны сами совершать такие сделки.
Однако если речь идет о недвижимости, родители не вправе заключать договор купли-продажи без предварительного одобрения таких сделок со стороны органов опеки (ОО) (п. 2 ст. 20, ст. 21 ).
Представители ОО, в свою очередь, проверяют законность будущей сделки на предмет соблюдения интересов ребенка. В частности, они обязаны установить:
- не ухудшаются ли условия проживания ребенка в новой квартире по сравнению со старым жильем, если он не является ее владельцем;
- не сокращается ли объем и стоимость имущества несовершеннолетнего в результате такой сделки, если он является собственником или сособственником.
Сотрудники ОО в любом случае обязаны убедиться в равнозначности приобретаемых и продаваемых квадратных метров.
За проведение оценочных действий оценщику полагается вознаграждение. Его размер определяется предварительно на договорной основе и указывается в договоре между заказчиком и исполнителем (ст. 10 ФЗ № 135).
Закон запрещает привязывать размер вознаграждения к результатам оценки и итоговой стоимости (ст. 16 ФЗ № 135) – это является залогом независимости субъекта оценочной деятельности.
Каждый оценщик волен самостоятельно устанавливать цену своих услуг. Как правило, чем глубже анализ и чем больше применяется методик при проведении оценки, тем выше стоимость работы.
Кроме того, цена зависит от:
- авторитета оценщика;
- его профессионализма;
- сложности оценивания конкретного объекта;
- региона, в котором он работает;
- права собственности на объект;
- необходимости выезда и так далее.
Диапазон цен за оценку для ОО обычно составляет от 2,5 до 7 тыс. рублей за один объект.
Сроки получения распорядительных документов
Юристы, которые ведут свою деятельность в сфере семейного законодательства, прекрасно осведомлены, что большинство сделок по купле-продаже квартир затягиваются из-за сроков ожидания решения опекунского совета.
По правилам, установленным нормативными инструкциями – срок решения составляет 1 месяц. В случае, если есть какие-либо уважительные причины – разрешение могут выдать немного раньше. Однако меньше, чем 2 недели, ждать не приходится.
Наше законодательство переполнено всевозможными тонкостями, которые не обошли стороной и семейный кодекс. К сожалению, после месяца ожиданий опекунский совет имеет право отказать в сделке, следовательно, можно потерять время.
Многие поступают по-другому – покупают квартиру, приписывают детей и после этого отчитываются перед опекунским советом. Однако такой ход сопряжен с огромными рисками – если органы сочтут условия, в которые перебрался ребенок, неподходящими, сделка будет признана недействительной в судебном порядке.
Какие документы приложить к отчету, когда подопечный — недееспособный гражданин?
Сведения, которые опекун приводит в отчете, нужно обязательно подтвердить документами. К ним относятся, например, копии лицевых счетов, копии кассовых и товарных чеков, накладные, квитанции об уплате налогов и страховых сумм. Прикрепить к отчету можно и другие платежные документы.
Также приложениями к отчету могут быть различные договоры, банковские выписки с расчетных счетов на имя подопечного, выписки из реестра владельцев ценных бумаг (о количестве и виде ценных бумаг).
Есть документы — исключения, которые не нужно представлять в орган опеки и попечительства вместе с отчетом. Это документы, которые подтверждают расходы на питание, предметы первой необходимости и другие мелкие бытовые нужды (эти расходы опекун производит за счет средств подопечного).
В отчете, в самом конце, надо указать количество листов, на которых размещаются документы — приложения.
Кто получит новое универсальное пособие
Что касается семей с детьми, по своему выбору они смогут получать две выплаты одновременно: это и универсальное пособие, и выплаты из средств маткапитала, рассказал Котяков. Максимальный размер выплаты, по его словам, составит два ПМ на ребенка ежемесячно.
«Здесь речь идет о том, что семья сможет получить один прожиточный минимум из средств универсального пособия и один — из средств маткапитала. При этом критерий нуждаемости для средств, получаемых за счет маткапитала, будет соответствовать уровню в два прожиточных минимума», — сказал Котяков.
Всего универсальным пособием планируют охватить семьи, в которых воспитывается порядка 10 млн детей. «В федеральном бюджете на эту меру поддержки заложено 1,7 триллиона рублей», — сообщил министр.
НА ЧТО ПОМЕНЯЮТ ВСЕ СОЦИАЛЬНЫЕ ПОСОБИЯ С 1 ЯНВАРЯ 2023 ГОДА?
Правительство предложило с начала следующего года ввести в России универсальное пособие для семей с низкими доходами, сообщил премьер Михаил Мишустин:
«С 1 января предлагается ввести универсальное пособие для семей с низкими доходами. Оно объединит целый ряд действующих мер социальной защиты, в том числе выплаты, которые предоставляются в связи с рождением или усыновлением малыша и до достижения им трех лет», — пояснил он.
Универсальное пособие также будет включать выплаты на детей от трех до семи лет и от восьми до 17 лет. Кроме того, его будут назначать и нуждающимся женщинам, вставшим на учет на ранних сроках беременности.
«Чтобы оформить универсальное пособие, необходимо будет подать лишь одно заявление без дополнительных справок, и сделать это можно как через портал Госуслуг, так и лично через МФЦ, либо фонд пенсионного и социального страхования, если для человека такой вариант предпочтителен», — отметил Мишустин.
Как сообщали в Минтруде, сейчас правительство поддерживает семьи с низкими доходами, в которых воспитываются дети школьного возраста. В этом году к ежемесячной выплате на детей от трех до восьми лет добавилась новая выплата на детей от восьми до 17 лет, пособия выплачиваются на каждого ребенка. Такую ежемесячную помощь в размере одного прожиточного минимума на ребенка получают порядка 76 процентов семей. В среднем по стране он составляет 11 592 рубля, но по регионам сумма выплат колеблется от 11 341 до 30 784 рублей.
«Пособие объединит выплату для беременных женщин, вставших на учет в ранние сроки, пособие для незастрахованных по уходу за ребенком до полутора лет, выплату на первого ребенка, которая предоставляется из бюджета во всех регионах, выплату на третьего ребенка из бюджета, которая есть только в 78 регионах и предоставляется по разным правилам, пособие на детей от трех до восьми лет, которое выплачивается органами социальной защиты, и пособие на детей от восьми до 17 лет, которое выплачивается Пенсионным фондом России», — указано на сайте Минтруда.
В тех семьях, где дети родились или родятся до 31 декабря 2022 года, родители смогут по своему выбору получать пособия по старым правилам или перейти на универсальное пособие, уточнил министр труда и социальной защиты РФ Антон Котяков.
Универсальное пособие будет предоставляться семьям с доходами ниже одного прожиточного минимума на человека с применением комплексной оценки нуждаемости.
«Размер пособия составит 50%, 75% или 100% регионального прожиточного минимума. В среднем по стране в 2023 году это составит 7 тыс., 10,5 тыс. и 14 тыс. рублей», — говорится в сообщении Минтруда.
Благодаря этому решению будет, например, увеличен размер выплат для нуждающихся беременных женщин, следует из слов Котякова. «Он будет составлять не 50% прожиточного минимума, как сейчас, а 50%, 75% или 100% прожиточного минимума трудоспособного, то есть увеличится до 15,7 тысячи рублей в среднем по стране», — сказал он.
Кроме того, вводится дополнительное направление использования средств материнского капитала: семьи с доходом ниже двух прожиточных минимумов на человека смогут оформить ежемесячную выплату в размере одного прожиточного минимума на ребенка вне зависимости от очередности рождения ребенка. Сейчас такое право есть только в отношении второго ребенка.
«Таким образом, например, если семья сейчас получает выплаты на первого ребенка из бюджета, она может продолжить их получать до достижения ребенком возраста трех лет. Универсальное пособие расширяет контингент семей, которым доступна поддержка из бюджета за счет гармонизации правил выплаты на детей в возрасте до трех лет», — подчеркивают в Минтруде.
«Семьи смогут получать одновременно и две выплаты — и из бюджета, и из средств материнского капитала. В таком случае размер ежемесячной поддержки на ребенка составит в среднем по стране 28 тысяч рублей», — разъяснил Котяков.
По его словам, универсальное пособие будет выплачиваться семьям, в которых воспитывается порядка 10 млн детей, на него будет направлено 1,7 трлн рублей из федерального и региональных бюджетов.
Заявление на оформление универсального пособия и выплат из материнского капитала на любого ребенка в возрасте до трех лет вне зависимости от очередности рождения можно будет подать с 1 января 2023 года. Всех детей в семье в возрасте до 17 лет можно будет указать в одном заявлении и оформить одним заявлением выплату сразу на каждого ребенка.
«Таким образом, с 1 января 2023 года будет выстроена целостная система поддержки малообеспеченных семей с детьми с охватом всех нуждающихся детей вне зависимости от региона проживания и очередности рождения, по единым правилам и через единого оператора», — заключают в Минтруде.