Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Выделение долей детям по материнскому капиталу: все нюансы». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Не выделить долю в квартире ребенку во время сделки купли-продажи – серьезное нарушение. Особенно с участием материнского капитала. Такое случается, когда родители вкладывают маткапитал в покупку жилья, а потом его продают, не успев выделить доли своим детям. Придется нести ответственность вплоть до уголовной.
Продажа квартиры с долями несовершеннолетних детей
Итак, продать квартиру с прописанными в ней несовершеннолетними детьми, да еще и имеющими доли, можно только с согласия органов опеки. Чтобы получить одобрение, обратитесь в территориальный орган опеки и попечительства с заявлением и пакетом документов:
- паспортами родителей и свидетельствами о рождении детей;
- предварительным договором купли-продажи;
- правоустанавливающими документами на свою квартиру и ту, которую собираетесь купить.
Опека проверит все нюансы: не ущемит ли сделка права ребенка, не станут ли хуже его жилищные условия и социальное положение. Если все хорошо, то в течение 15 дней придет одобрение.
Если же будет отказ, то родители могут пожаловаться в суд. Нужно документально доказать, что произошла ошибка, и на самом деле дети ничего не потеряют, а только выиграют. Когда добро на продажу и покупку жилья получено, можно выходить на сделку.
Вот основные этапы купли-продажи жилья, если в нем есть доли детей:
- Заключить предварительный договор купли-продажи;
- Подать заявление в органы опеки и получить разрешение;
- Продать старую квартиру или дом;
- Заключить договор купли-продажи на новое жилье;
- Зарегистрировать жилье за собой в Росреестре и выделить доли ребенка в квартире;
- Отдать в органы опеки отчет о сделке. Подойдет справка из ЕГРН, где будут указаны доли детей. Сделать это нужно в течение 1-2 месяцев.
Выделение долей с ипотекой и маткапиталом
Одним из целевых направлений для средств материнского капитала является приобретение жилья или частичное погашение ипотечного кредита. Однако родителям, применившим материнский капитал для покупки жилья, необходимо создать для детей определенные гарантии, а именно подписать обязательство выделить в будущем ребенку его долю в купленном жилище, рассказал адвокат, управляющий партнер AVG Legal Алексей Гавришев.
«Регистрацию с выделением долей необходимо произвести в течение полугода после снятия обременений и возникновения права распоряжения недвижимостью. Процедура оформления и выделения долей производится у нотариуса, который в последующем направит заверенные документы для регистрации их в Росреестра», — резюмировал Гавришев.
Можно ли выделить доли детям в ипотечной квартире?
Способы приобретения ипотечной квартиры:
- Частично за счет материнского капитала. В этом случае получателем сертификата или обоими супругами оформляется долгосрочное обязательство на выделение доли ребенку. Как только ипотека будет погашена, родители смогут начать процедуру выделения доли.
- Без использования маткапитала. В этом случае, органы опеки обязуют родителей выделить детям квадратные метры заранее, до погашения кредита и оформления жилья в собственность. Разрешение на такую процедуру банки дают крайне редко. Так как при несоблюдении заемщиками обязанностей по кредиту, залоговое имущество, в котором есть доли несовершеннолетних, реализовать не получится.
Соглашение о выделении доли детям
Обращению за выделением долей детям в ипотечной квартире должно предшествовать заключение соглашения между родителями.
В этом документе они подробно указывают свои данные и данные детей, а также обязательно предоставить детям определённые доли в недвижимости в личную собственность. Нужно указать сроки и порядок передачи доли, а также её размер. По закону он не может быть меньше 12 квадратных метров на одного ребёнка.
Если для покупки квартиры будет использован материнский капитал, то выполнение соглашения окажется под контролем Пенсионной фонда. Если материнский капитал не будут использовать, то контролировать процесс выделения доли будут органы опеки.
Важное требование – заверить соглашение нотариально. Иначе оно не будет иметь юридической силы и не будет принято регистрационным органом.
Выполнить соглашение родители обязаны в течение полугода после последнего платежа по кредиту.
Как выделить доли детям при оформлении ипотеки на квартиру
Для покупки квартиры или частного дома многие семьи прибегают к помощи банковских организаций. Оформляя ипотечный кредит, супруги становятся собственниками жилой площади, а сам объект недвижимости получает статус залога. Далеко не все заемщики, у которых есть дети, знают, что обязаны выделить ребенку долю в ипотечной квартире.
Постараемся разобраться, в каких случаях это необходимо и каков порядок действий при выполнении процедуры.
Права несовершеннолетних отмечены на законодательном уровне в статье 60 Семейного кодекса РФ, которая определяет возможность ребенка владеть собственностью. При ущемлении интересов малолетнего родители или опекуны могут понести ответственность перед законом. За соблюдение прав детей отвечают органы опеки. Они должны дать согласие на передачу собственности ребенка в залог банку.
Разрешение органов опеки на детей до 14 лет получают законные представители, то есть родители. При наличии паспорта малолетнему необходимо подписать согласие на осуществление сделки.
Добровольное выделение долей
Если родители хотят провести выделение долей детям по своему желанию, это делается двумя способами:
- По соглашению родителей.
- По договору дарения.
В законе отсутствуют упоминания о том, какими должны быть доли несовершеннолетних в приобретаемых объектах недвижимости. Установить их невозможно, так как каждая семья покупает недвижимость, исходя из своего бюджета. В законе указано, если покупается новая квартира взамен предыдущей, доля ребенка в ней не может быть меньше.
На практике применяются такие выделения долей каждому члену семьи:
- По равной доле на каждого члена семьи.
- По количеству квадратных метров, которое предусмотрено санитарными нормами, а именно по 18м2.
- Иногда родители делят на всех членов семьи только средства материнского капитала в общей стоимости жилья, а остальную часть только между собой, как совместно нажитое имущество.
Выделение долей детям по договору дарения
Если изначально при покупке квартиры доли детям не выделялись в силу отсутствия такой необходимости, то можно сделать это в любое время. Если квартира находится в общей собственности, доли детям выделяются с помощью нотариуса. В первую очередь, родители должны выделить свои собственные доли и только после этого можно оформлять договора дарения на детей.
Документ, согласно которому доля в квартире передается в собственность ребенка, называется дарственной. Она составляется всегда в письменной форме. На ней ставятся подписи обоих супругов.
Несмотря на то, что законам РФ нотариальное заверение данного документа не является обязательным, желательно это сделать во избежание недоразумений в дальнейшем. Определенной формы составления данного документа не существует.
Дарственная, чтобы обладать юридической силой, должна содержать:
- Сведения о сторонах сделки (ФИО, дату рождения, паспортные данные и адрес регистрации). Под сторонами сделки понимаются родители (дарители) и дети (одариваемые).
- Сведения, касающиеся предмета дарения. Все они берутся из правоустанавливающих документов на квартиру: адрес расположения, метраж, количество комнат, этаж, кадастровый номер.
Можно ли выделять доли детям?
Имущественные права ребенка закреплены в ст. 60 Семейного Кодекса РФ. В ней определено право ребенка на владение собственностью.
Если при покупке квартиры использовался материнский капитал, то выделение доли на ребенка становится обязательным требованием для оформления сделки.
Чтобы выделить долю несовершеннолетнему в ипотечной квартире, требуется согласие органов опеки на передачу в залог собственности ребенка и одновременно согласие банка на выделение этой доли.
Разрешение органов опеки на детей в возрасте от 0 до 14 лет получают их законные представители, дети от 14 лет получают разрешение самостоятельно, при наличии согласия родителей или опекунов.
В общепринятой практике доли выделяются после погашения ипотеки и снятия обременения с жилья. Однако существуют ситуации, когда выделение необходимо до совершения сделки.
В ипотечных отношениях, особенно если они происходят с участием несовершеннолетних, существует масса сложностей:
- Зачастую родители забывают про права несовершеннолетних детей и не выделяют им обязательную долю. Если в покупке участвуют средства по МС, то ПФР и органы опеки, конечно, напомнят о необходимости выделения детской доли, а при покупке квартиры без использования МС это происходит не всегда.
- Продажа объекта недвижимости, если совладельцем является ребенок, возможна только с согласия ООП и одобрения кредитного учреждения.
- Зачастую доля несовершеннолетнего в новой ипотечной квартире оказывается меньше, чем в предыдущем жилом помещении, а это недопустимо.
- Неспособность родителей выплачивать ипотечный кредит в дальнейшем может стать причиной выселения всей семьи, даже если ребенок имеет долю собственности в жилом помещении.
Поэтому все будет зависеть от решения банка. Конечно, потенциальные заемщики могут использовать некоторые способы для небольшого влияния на более вероятное одобрение ипотеки:
- Найти более лояльного кредитора. Но здесь имеются некоторые подводные камни: банк, который более лоялен к заемщикам, рискует в большей степени, поэтому, зачастую, займы в таких кредитных учреждениях дается под более высокий процент, чем обычно.
- Заблаговременно проверить свою кредитную историю. Если заемщик случайно забыл, что у него уже были сложности с погашением кредита в этом или других банках, то он может столкнуться с отказом в выдаче ипотечного кредита.
- Передать банку в качестве залога другой объект недвижимости. В таком случае родители смогут беспрепятственно выделить детскую долю.
- Выделить долю несовершеннолетних в другом жилом помещении. Для этого можно использовать квартиры близких родственников, например, бабушка выделит долю в своей квартире для внука, которому она и так собиралась оставить жилое помещение в наследство.
В таком случае вероятность одобрения ипотеки существенно возрастает. Конечно, если заемщик имеет постоянную официальную работу и у него хорошая кредитная история.
Можно ли выделить доли детям в ипотечной квартире?
Статья №60 Семейного кодекса определяет весь перечень имущественных прав ребёнка. Тем не менее, банки в кредитных договорах часто устанавливают запрет на выделение доли для несовершеннолетних, так как это осложняет положение банка в случае, когда заёмщик по каким-то причинам перестаёт выплачивать ипотеку.
Поэтому чаще всего выделение долей детям в ипотечной квартире происходит после погашения долга по кредиту. Но бывают ситуации, когда семье необходимо выделить такую долю до этого момента.
Необходимо учитывать два разных способа покупки квартиры в кредит:
- С использованием материнского капитала.
- Без его применения.
Если материнский капитал был привлечён для покупки жилья, то выделить долю на ребёнка родители обязаны по закону. На это им отводится полгода после погашения ипотечного займа.
Соглашение о выделении доли детям
Обращению за выделением долей детям в ипотечной квартире должно предшествовать заключение соглашения между родителями.
В этом документе они подробно указывают свои данные и данные детей, а также обязательно предоставить детям определённые доли в недвижимости в личную собственность. Нужно указать сроки и порядок передачи доли, а также её размер. По закону он не может быть меньше 12 квадратных метров на одного ребёнка.
Если для покупки квартиры будет использован материнский капитал, то выполнение соглашения окажется под контролем Пенсионной фонда. Если материнский капитал не будут использовать, то контролировать процесс выделения доли будут органы опеки.
Важное требование – заверить соглашение нотариально. Иначе оно не будет иметь юридической силы и не будет принято регистрационным органом.
Выполнить соглашение родители обязаны в течение полугода после последнего платежа по кредиту.
Отвечает старший юрисконсульт ООО «Центр правового обслуживания» Марина Костина:
В случае приобретения квартиры с использованием ипотечных программ, жилье будет находиться в залоге у банка. Следовательно, переоформление части квартиры может происходить только с его согласия.
Родители могут оформить детям долю в ипотечной квартире, например, путем дарения, но на такую процедуру, как указывалось выше, потребуется согласие банка, а банки на это идут крайне неохотно.
В случае же, если для погашения ипотеки использовались средства материнского капитала, то доли не только можно выделить, но и обязательно нужно это сделать. Законом установлен срок, в течение которого родители должны выделить детям долю в праве собственности на такую квартиру. Этот срок равен шести месяцам с момента погашения ипотеки.
С какого возраста ребенку можно дарить недвижимость?
Какие права на квартиру у каждого члена семьи, если ипотеку гасили маткапиталом?
Если доли детям не выделены
В каждом составленном обязательстве о выделении долей содержится пункт о последствиях за неисполнение документа. Но закон не дает четкого определения – какую ответственность могут понести родители за неисполнение обязательства. Более того, не каждое обязательство проверяется на предмет его исполнения. Прокуратура проводит только выборочные проверки, также нарушение может быть выявлено по запросу ПФР или ООП, но такие запросы делаются также не по каждой сделке.
Но если родители получили средства МС на покупку жилого помещения, либо на погашение ипотечного кредита, а сами каким-либо образом обналичили МС и потратили его на другие нужды, то такое деяние будет квалифицировано по ст. 159 УК РФ «Мошенничество». В таком случае нарушителям будет грозить реальное наказание – штраф в размере 120 тысяч рублей, либо, крайне редко, реальное лишение свободы. Кроме того, родители будут обязаны возместить государству ту сумму, которая была выделена на приобретение жилого помещения.
Пример
Семья Мурашовых после рождения второго ребенка получила МС. Так как они не собирались улучшать свои жилищные условия, либо каким-то другим законным способом использовать средства МС, они решили обналичить средства по материнскому капиталу.
Мурашовы договорились со своей родственницей, что заключат с ней фиктивный договор купли-продажи ее жилого дома на сумму, равную размеру сертификата, а полученные от сделки средства родственница вернет супругам, оставив себе оговоренную сумму в качестве платы за беспокойство.
Это важно знать: Покупка квартиры по переуступке от физического лица в ипотеку
Для того, чтобы в ПФ выделили требуемую сумму, они составили обязательство о выделе детских долей, затем совершили сделку купли-продажи, таким образом, обналичили выделенные денежные средства и использовали их на собственные нужды.
Через некоторое время сотрудники ПФ выявили это нарушение. Против Мурашовых было возбуждено уголовное дело, суд вынес решение о взыскании штрафа в размере 120 т. р. и о возмещении ущерба государству в размере 450 т. р.
Банки предлагают узаконить рефинансирование ипотеки с маткапиталом
Ассоциация российских банков (АРБ) предложила законодательно разрешить рефинансировать ипотечные кредиты, для получения или частичного погашения которых использовался материнский капитал.
АРБ направила спикеру Госдумы Вячеславу Володину письмо с законопроектом, который меняет порядок оформления долевой собственности на детей.
В частности, разрешает выделять доли несовершеннолетним детям после полного погашения кредита, в том числе рефинансированного.
Предполагается, что это позволит семьям с детьми серьезно сэкономить на ипотеке.
Если сейчас средневзвешенная ставка по жилищным кредитам составляет 9,52 процента годовых (по данным ЦБ на ноябрь 2018 года), то 3-4 года назад она редко опускалась ниже 12,5 процента, а в среднем ставки колебались в диапазоне 13-15 процентов.
Люди, оформившие ипотеку в 2014-2016 годах и использовавшие материнский капитал, и рады бы сейчас уменьшить ставку, но зачастую не могут провести рефинансирование.
Рефинансирование ипотеки с долями детей
Если у вас уже есть ипотека, а в залоговом объекте присутствуют доли детей, вы праве ее перекредитовать. Но и тут возникнут те же проблемы, что и при получении жилищного кредита. Как поступить заемщикам, желающим снизить кредитную нагрузку и перевести долг в другой банк:
- Получите согласие кредитора и опеки на залог недвижимости, частично принадлежащей детям. Если это условие выполнено, можно надеяться, что перекредитование пройдет успешно.
- Если банк категорически отказывается от такого залога, рассмотрите вариант снятия обременения с квартиры. Это можно сделать, предложив кредитору иную недвижимость или оформив поручительство.
Получить разрешение органов опеки на рефинансирование ипотеки будет несложно, ведь уже однажды они вам выдали подобный документ. Для них произойдет лишь смена залогодержателя, поэтому беспокоиться о согласии не стоит. Какие документы следует предоставить в опеку для рефинансирования ипотеки:
- паспорта родителей;
- свидетельство на ребенка или его паспорт;
- согласие банка на рефинансирование имеющейся ипотеки;
- заявление от заемщика;
- документы на квартиру (кадастровый паспорт, выписка из реестра прав, договор основания и пр.).