Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Тонкости покупки квартиры с обременением». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Для того чтобы выяснить, есть ли у каких-либо лиц право претендовать на жилплощадь, нужно требовать от продавца предоставления дополнительных сведений или документов. Например, выписку из домовой книги, где указаны все зарегистрированные граждане. Можно также прописать в договоре купли-продажи требование о снятии всех проживающих в квартире с регистрационного учета.
Что такое обременение недвижимости?
Какие виды ограничения недвижимости существуют и как снять запрет?
Точно так же, как и в случае покупки квартиры, при приобретении любой коммерческой недвижимости необходимо проверить, нет ли на ней обременения. Его наличие не отменяет сделку, но процесс в этом случае более длительный и сложный. Покупатель вправе отказаться от сложной сделки и поискать другой, «чистый» вариант, если он не хочет рисковать.
Термин «обременение права на недвижимость» означает, что собственник ограничен в пользовании и распоряжении своим имуществом. Это может быть сделано добровольно или в принудительном порядке. Пример добровольного обременения – объект находится в залоге у банка. Пример принудительного – арест имущества.
Наиболее распространенные ограничения прав собственности:
- Объект приобретен в ипотеку;
- Сдан в ренту (для жилых помещений);
- Находится в аренде;
- Находится в доверительном управлении;
- Находится в залоге у банка;
- Находится под арестом;
- Наложен запрет на регистрационные действия с объектом;
- Действует сервитут на объект (использование его другими лицами).
Обременение по ипотеке
В течение всего периода, пока вы выплачиваете долг по ипотеке, квартира находится в залоге у банка. Таким образом страхуя себя от финансовых рисков, связанных с невыплатой долга, банк может выдать кредит под более низкий процент, чем обычный потребительский. Если заемщик по какой-то причине не исполняет свои обязательства, финансовая организация имеет полное право продать квартиру в счет уплаты кредита.
Для того, кто покупает квартиру в ипотеку, наличие обременения означает то, что жилье, которое находится в залоге у банка нельзя продавать, обменивать, дарить.
Также кредитная организация иногда может оговорить запрет на сдачу квартиры в аренду, проведение перепланировки, регистрацию третьих лиц и осуществление других действий — без предварительного согласования с банком. И это вне зависимости от того, использовался ли для покупки материнский капитал, действовали ли какие-либо льготные программы и так далее.
Обозначенные запреты и ограничения будут иметь силу, пока вы не выплатите весь долг и не снимете обременение. Делать это следует сразу же после внесения платежа по ипотеке в последний раз — так вы можете быстрее погасить все обязательства и стать полноправным владельцем своей недвижимости.
Убедитесь в том, что обременение снято
Это важный этап. Если вы подали заявление, предоставили все документы и отсчитали 3 дня с момента подачи (10 — если подавались через МФЦ), это еще не значит, что процедура завершена. В редких случаях происходят сбои, и будет неприятно выяснить это, когда вы уже выйдете на сделку о продаже или соберетесь сдавать жилье.
Убедитесь в том, что у вас больше нет никаких обязательств перед банком и ограничений — в помощь сайт Росреестра или МФЦ.
И теперь поздравляем вас! Теперь вы полноценный владелец недвижимости (чем не могут похвастаться миллионы россиян). Наконец, больше не нужно нести бремя ипотеки, вы смело можете распоряжаться своей квартирой. Что делать с ней дальше — решать вам. Но если вы захотите сдавать ее в аренду, продавать или делать ремонт, то ждем вас на сайте Урбан Медиа. Здесь вы найдете советы по недвижимости, которые сэкономят вам деньги и время.
Что делать нельзя, если получить закладную
В том случае, если банк не предоставляет документ о залоге на квартиру (такое редко, но встречается), потребуется дополнительная процедура. В этом случае необходимо будет посетить МФЦ совместно с сотрудником финансового учреждения и подать двустороннее заявление о снятии обременения с недвижимого имущества. Процедура не предполагает оплаты услуги, которую в этом случае оказывает сотрудник банка.
Если вы не помните, была ли оформлена закладная в момент оформления ипотеки, уточните этот вопрос по телефону горячей линии банка, по электронной почте, в онлайн-чате на сайте финучреждения или в его офисе. Если такой документ подписывался, следует обратиться в банк, чтобы его забрать. Если обнаружится, что закладной нет, нужно согласовать с сотрудником банка время и адрес МФЦ, который вы планируете посетить.
После того, как вы собрали необходимый пакет документов, следует предоставить их в МФЦ. Сделать это в офисе вы можете двумя способами:
- в порядке очереди. Скорость обслуживания будет зависеть от загруженности оператором многофункционального центра;
- по предварительной записи. В этом случае вы сможете посетить МФЦ в назначенное время. В этом случае лучше не опаздывать ко времени, т. к. в случае просрочки получать талон и записываться придется заново.
Предварительную запись вы можете осуществить через интернет, по телефону или придя в офис многофункционального центра заранее.
Документы, представляемые для госрегистрации ограничения прав, требования к ним
Согласно ст. 18 закона № 218-ФЗ для госрегистрации обременения прав в Росреестр представляются следующие документы:
- заявление по установленной приказом Минэкономразвития России от 08.12.2015 № 920 форме на бумажном носителе или в электронном виде;
- документы, являющиеся основаниями для проведения госрегистрации ограничения прав (в 2 экземплярах);
- доверенность, если документы подает не заявитель, а его доверенное лицо.
В зависимости от способа представления вышеуказанный список документов может быть дополнен копией паспорта.
Если документы отправляются по почте, то их подлинность, в т. ч. подлинность подписи заявителя, заверяется нотариусом (п. 12 ст. 18 закона № 218-ФЗ). Кроме того, можно через нотариуса подать заявление в Росреестр в электронном виде.
В случаях, которых обременение накладывается не по воле собственника имущества, для проведения его госрегистрации будет достаточно получения:
- постановления судебного пристава-исполнителя, если обременение возникает в целях исполнения исполнительного документа;
- судебного решения, если одна из сторон уклоняется от проведения такой госрегистрации.
Как узнать о государственной регистрации ограничения прав
До начала действия закона № 218-ФЗ Росреестр должен был уведомлять собственников о проведенной госрегистрации ограничения их прав, если это произошло не по их воле (приказ Минэкономразвития России от 31.12.2013 № 802, утративший силу). Сейчас такой обязанности у него нет.
Зная о вероятности наложения обременения на имущество, собственник может направить в Росреестр запрос на получение сведений, содержащихся в ЕГРН (подробнее об этом читайте в нашей статье Как заказать и получить выписку из ЕГРН (ЕГРП)?).
Информацию о состоянии дел в отношении своей недвижимости правообладатель получает по личному выбору: в виде выписки или получения доступа к ФГИС ЕГРН.
Выписка может быть сформирована и отправлена в бумажном виде или электронной форме.
Предоставление доступа к ФГИС может осуществляться в виде направления уведомлений об изменении информации, содержащейся в ЕГРН (подп. 3 п. 16 порядка предоставления сведений, содержащихся в ЕГРН, утвержденного приказом Минэкономразвития России от 23.12.2015 № 968).
Вывод! Таким образом, предоставление сведений, в т. ч. уведомление о проведенной госрегистрации обременения недвижимости, возможно только заявителям.
Условия и запрещения, ущемляющие права собственника какого-либо имущества, в частности недвижимого, и их госрегистрация осуществляются только в порядке и формах, установленных законом. Основаниями для госрегистрации являются акты госорганов и должностных лиц, договоры и иные документы.
В зависимости от вида обременения и оснований внесения информации о нем заявление в Росреестр подается правообладателем, правоприобретателем, органом госвласти, должностным лицом.
Кaк нaлoжить oбpeмeнeниe нa квapтиpy
Oбpeмeнeниe вoзникaeт нe тoлькo в peзyльтaтe cдeлoк или дoлгoвыx oбязaтeльcтв, caм coбcтвeнник имeeт пpaвo oгpaничить пepeчeнь дeйcтвий, кoтopыe мoжнo пpoвoдить c нeдвижимocтью. Taкиe мepы чacтo иcпoльзyют apeндoдaтeли, чтoбы иcключить вoзмoжнocть мoшeнничecтвa co cтopoны квapтиpocъeмщикoв. Пo coбcтвeннoмy peшeнию oбpeмeнeниe нa квapтиpy мoгyт нaлoжить и нacлeдники, кoтopыe oпacaютcя пocягaтeльcтв нa имyщecтвo co cтopoны дpyгиx poдcтвeнникoв или лиц, кoтopыe имeли дocтyп к дoкyмeнтaм нa жильe. Чтoбы oфopмить oгpaничeниe пpaв, нeoбxoдимo oбpaтитьcя в Pocpeecтp и пpeдocтaвить дoкaзaтeльcтвa, кoтopыe пoдтвepдят нeoбxoдимocть пpoвeдeния пoдoбнoй пpoцeдypы.
Нeoбxoдимыe дoкyмeнты:
📁 кoпии пacпopтa зaявитeля;
📁 cвидeтeльcтвo, пoдтвepждaющee пpaвa coбcтвeннocти;
📁 кaдacтpoвый пacпopт oбъeктa;
📁 cпpaвкa oб oткpытии нacлeдcтвeннoгo дeлa.
Дoпoлнитeльнo мoжeт пoнaдoбитьcя нoтapиaльнo зaвepeннoe coглacиe тpeтьиx лиц, ecли peгиcтpaция oбpeмeнeния зaтpaгивaeт иx пpaвa. Нaпpимep, ecли нeдвижимocть нaxoдитcя в дoлeвoй coбcтвeннocти или являeтcя coвмecтнo нaжитым имyщecтвoм cyпpyгoв.
Кpoмe opгaнoв Pocpeecтpa, oфopмить oбpeмeнeниe мoжнo чepeз мнoгoфyнкциoнaльный цeнтp — MФЦ. Пo зaкoнy, пoдaть зaявлeниe и дoкyмeнты мoжнo и чepeз пoчтy зaкaзным пиcьмoм, нo в тaкoм cлyчae пpoцecc зaймeт бoльшe вpeмeни.
Как происходит регистрация сделки с обременением?
Некоторые виды ограничений подлежат обязательной процедуре регистрации. Наиболее распространённым примером сделки с обременением на квартиру является договор ипотечного кредитования, заключаемый с банковским учреждением.
На основании 11 статьи ФЗ № 102 от 1998 года 16 июля, владелец жилья при подписании договора об ипотеке не имеет законного права осуществлять нижеуказанные действия без получения разрешения залогодержателя (то есть банка):
- отчуждать помещение (продавать, дарить и т. д.);
- сдавать в аренду (исключением является наличие соответствующего пункта в тексте договора);
- оставлять ипотечное имущество в качестве залога;
- каким-либо образом менять стоимость данной квартиры (устраивать перепланировку, ремонт и т. д.).
Чтобы избежать возникновения спорных ситуаций и произведения каких-либо операций с недвижимостью, законодательство предусматривает необходимость регистрации обременения. В случае с ипотекой, согласно 10 статье ФЗ № 102, регистрационную процедуру проходит и договор кредитования, и само возникшее ограничение прав (к примеру, при залоге имущества).
Какая документация требуется в Росреестр?
В зависимости от вида ограничения гражданину может потребоваться разный пакет документов. К основным бумагам относятся указанные ниже:
- удостоверение личности хозяина имущества;
- документ о праве владения недвижимостью (свидетельство из Росреестра и бумаги, на основании которых возникло право собственности гражданина);
- заявление, бланк которого возможно получить у сотрудника ЕГРП, с просьбой о проведении регистрационной процедуры;
- документ, на основании которого возникло обременение (кредитный договор с банком при ипотеке, договор аренды при арендовании жилья и т. д.);
- чек, подтверждающий оплату соответствующей госпошлины (на основании 22 пункта 1 части 333.33 статьи НК РФ, для граждан размер выплаты составляет 2 тысячи рублей, а для организаций – 22 тысячи рублей).
Как обременения ограничивают права собственника
Поскольку законодательство предусматривает разные формы обременения недвижимости и у каждой из таких форм собственная правовая природа, степень ограничения прав собственника будет иметь разный характер. В зависимости от основания, на котором они возникают, отличаются и ограничения.
Так, если речь идет о договорных финансовых обязательствах – ипотеке, залоге или ренте, – наложенные обременения ограничивают собственника в его распорядительных правах. Владелец теряет право свободно распоряжаться принадлежащей ему недвижимостью, сохраняя лишь право владения недвижимостью и право ее полноценного использования (если иное не указано в соглашении между сторонами).
В данном случае распорядительные права владельца ограничены необходимостью их санкционирования со стороны заинтересованного лица. Для отчуждения такой недвижимости потребуется согласие залогодержателя/получателя ренты/кредитора.
Ограничения при аресте имущества
Арест имущества должника осуществляется по определению суда. При этом на всех этапах судебного разбирательства владелец имущества не сможет продать недвижимость, подарить или передать её под залог. Арест имущества применяется как одна из мер обеспечения требований истца и гарантирует возможность исполнения судебного решения. Помимо наложения ареста, суд может прибегнуть к иным мерам, например, установить ограничение на проведение действий, направленных на отчуждение имущества.
Нарушение определения суда влечет наложение административного взыскания в размере до одной тысячи рублей. Помимо этого истец вправе требовать возмещения убытков, причиненных ответчиком, не выполнившим решение суда.
Нужно понимать, что арест недвижимости это крайняя мера, которая применяется только в тех случаях, когда у должника отсутствуют прочие ценности и денежные средства, в объеме достаточном для удовлетворения иска.
Реализация имущества осуществляется в 2-х месячный срок после вынесения судом окончательного решения.
В общем, не все обременения страшны. Даже покупка квартиры с обременением во многих случаях не сулит ничего плохого. Просто нужно понимать, с чем вы имеете дело, и быть готовыми к последствиям. Исторические памятники, ипотека и даже аренда в общем-то вопросы решаемые. Гораздо сложнее ситуация, когда собственник по договору пожизненной ренты продает квартиру, утаив обременение от покупателя. И тогда последний становится исполнителем по обязательствам предыдущего владельца.
Поэтому мы призываем вас быть внимательными при оформлении сделки и обязательно проверять юридическую чистоту квартиры самостоятельно, либо обратиться с этим вопросом к специалисту.
Как проверить наличие обременения на квартире?
Проще всего это сделать на сайте ФССП. Запрос бесплатный, информацию система выдает сразу же.
Чуть дольше и не бесплатно будет через Росреестр. Нужно заказать выписку из ЕГРН в электронном или бумажном виде. В выписке будет указано не только наличие (или отсутствие) обременения, но и причина наложения, сроки, кто является залогодержателем. Также в выписке будет указано, какие обременения на квартире были раньше, кто является владельцем жилья (или совладельцами). Получить выписку имеет право любой гражданин, не требует даже прописка по запрашиваемому адресу.
Обратите внимание: Росреестр не принимает граждан напрямую по таким вопросам. Поэтому, можно заказать выписку или в любом отделении МФЦ, или онлайн на сайте Росреестра. Личный кабинет Росреестра связан с учетной записью госуслуг.
Ограничения, налагаемые при ренте
После заключения договора ренты права на недвижимость переходят к новому владельцу, но прежний хозяин имеет право проживать в ней вплоть до своей кончины. При этом вместо денег за квартиру он получает ежемесячно определенную денежную сумму или продукты питания, медикаменты, услуги по уходу. Подобные тонкости оговариваются в договоре ренты, который заверяется нотариусом. Согласно ст. 584 ГК подобные сделки по отчуждению недвижимости подлежат регистрации в Росреестре.
Поскольку право проживания за бывшим хозяином сохраняется, новый владелец не имеет возможности продать, передать в качестве залога или сдать в аренду жильё без его согласия. Обременение может быть снято только в случае расторжения договора или смерти получателя ренты. Жилплощадь можно продать только при условии передачи обязательств по выплате ренты покупателю. На это требуется согласие получателя ренты. Возможность прописки третьих лиц на обремененной жилплощади зависит от условий договора.