Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Скрытые собственники при покупке квартиры — кто это?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В таком случае нотариального согласия супруга не требуется. Здесь важно обратить внимание на иных возможных наследников. Если квартира перешла в наследство по завещанию — проблем почти нет. Исключение составляет обязательная доля, о которой ниже.
На что стоит обратить внимание при выборе квартиры?
В первую очередь обратите внимание на цену. Если вы видите предложение, которое ниже рыночного, это повод серьезно задуматься. Зачастую под видом добросовестных продавцов могут скрываться мошенники. Для этого и ставится привлекательная цена, так как это прямо влияет на покупателя, который захочет не «упустить момент» и приобрести такую квартиру как можно скорее.
Важно проверить всех лиц, которые когда-либо проживали в квартире. Скрытый собственник квартиры может быть обнаружен при изучении истории зарегистрированных на жилплощади.
По сути, все усилия лучше всего направить на поиски грамотного специалиста. Даже не риэлтора, а именно юриста. Большинство покупателей смогут и сами подобрать и посмотреть понравившиеся предложения. А вот юрист сможет грамотно провести оценку квартиры. Если мы говорим о покупке квартиры в старом доме — приготовьтесь потратить немало сил на юридическую проверку всех сделок, которые когда-либо совершались с жилплощадью.
В любом случае, вам потребуется юридическая экспертиза объекта недвижимости и расширенная выписка из домовой книги.
И ещё важный момент, не соглашайтесь на указание в договоре заниженной стоимости квартиры, такие случаи не редки — продавцы таким образом уходят от уплаты налогов. Только вам, в спорных ситуациях, будет сложно доказать что за квартиру вы заплатили гораздо большую сумму.
Риски для покупателя на вторичном рынке
Главным источником риска для покупателя становится неизвестное прошлое жилья. С новостройками в этом отношении все просто: в квартире никто раньше не жил, и никто в дальнейшем не заявит на нее свои права. В случае со вторичкой может оказаться, что помимо продавца у квартиры имеются другие собственники или наследники. Бывает, что продавец оказывается лишенным дееспособности, и сделка впоследствии признается незаконной. При наличии несовершеннолетних собственников, сделка должна проходить с согласия опекающих органов. Если это условие не соблюдено, ее также могут оспорить и аннулировать. Возможен вариант, что квартиру ранее продали на кабальных условиях, и теперь продавец решил оспорить сделку. В любом случае пострадавшей стороной вполне может окажется последний покупатель.
Избежать этого поможет составленный нами список вопросов:
- Кто выступает в качестве продавца — риелтор или владелец?
- Есть ли страхование ответственности риелтора?
- Кто имеет право распоряжаться недвижимостью?
- Кто входит в число собственников?
- Состоит ли продавец в браке?
- Кто зарегистрирован в продаваемом жилье?
- Нет ли обременений?
- Есть ли среди собственников несовершеннолетние?
- Каким образом и кем застрахована сделка?
- Чем аргументируется цена жилья?
- Кто возьмет на себя расходы по оформлению сделки?
Обременения на квартире
Обременения на квартире – еще один нюанс, требующий проверки. Самый распространенный случай обременения – это ипотека. Когда объект недвижимости находится в залоге у банка, собственник не имеет права распоряжаться им без согласия кредитной организации. Это касается и продажи недвижимости. Кроме того, жилье может находиться под арестом, обременяться договором ренты или аренды, банкротством собственника или рассрочкой.
Ограничение прав собственника на недвижимость приводит к одной из двух проблем:
1. сделка невозможна в принципе, затянется или потребует дополнительных расходов;
2. сделка будет спорной и рискованной для покупателя.
Для проверки на обременения вы можете заказать вышеупомянутую выписку из ЕГРН, а также воспользоваться сервисами:
- ГАС Правосудие – позволяет узнать, не находится ли один из собственников под следствием;
- Сайт судебных приставов – дает информацию о задолженностях собственников;
- Сайт федеральный арбитражных судов – сведения о подаче заявлений на банкротство;
- Реестр банкротов – данные о лицах, признанных банкротами.
Почему собственник продает квартиру
Поинтересуйтесь у продавца, почему он выставил жилье на продажу. Его ответ даст вам пищу для размышлений. Например, квартира досталась в наследство, но жить в ней продавец не собирается. Значит, покупателю надо проверить, нет ли других наследников, которые заявят права на недвижимость. Если продавец хочет продать свою однушку и с небольшой доплатой приобрести трешку, следует быть готовым, что сделка затянется, так как найти подходящий вариант продавцу будет непросто.
Даже молчание или неубедительные ответы дают некоторую информацию – с квартирой что-то не чисто. И что конкретно, придется выяснять покупателю. Это могут быть дефекты здания, буйный сосед-алкоголик за стенкой или еще масса причин.
Не лишним будет выяснить, как часто жилье меняло собственников (это указывается в выписке ЕГРН). Если квартира постоянно переходит из рук в руки, это говорит о мошеннической схеме или скрытых недостатках.
Если в квартире прописаны несовершеннолетние
За защитой прав детей следят органы опеки и попечительства — сделки с жильем с участием несовершеннолетних редко происходят без их вмешательства. Если ребенок имеет долю в праве собственности на квартиру, продавец обязан получить от органов опеки разрешение на продажу жилья. Не обойтись без такого документа и в случае, когда дети остались без родителей или находятся под опекой. А если у несовершеннолетнего есть родители и он не имеет доли в квартире, то независимо от факта его прописки разрешения от органов опеки не требуется. Разобраться самостоятельно в этих тонкостях непросто, поэтому если вы твердо намерены приобрести квартиру, в которой прописаны дети, стоит обратиться за помощью к опытному юристу.
Продажа квартиры с «нечистой» юридической историей
Это один из самых коварных и опасных для покупателя видов обмана. Если некоторые уже описанные уловки можно при желании и щедрости душевной списать на лукавство, то здесь речь идет о потенциальных серьезных юридических проблемах, которые повлекут за собой проблемы финансовые. Неожиданные жильцы с пропиской, долги владельцев, даже ипотечное обременение – вот те неприятные сюрпризы, которые могут поджидать покупателя.
Риелторы часто заявляют, что проверяют юридическую чистоту каждой квартиры, но на практике нередко подходят к этому вопросу безответственно, и от неприятностей никто не застрахован.
Как бороться с таким обманом? Вы можете проверить некоторые аспекты самостоятельно:
- Попросите у собственника выписку из ЕГРН (Единого государственного реестра недвижимости). Если не хотите обращаться с таким вопросом, можете проверить самостоятельно на сайте Росреестра. Выписку по запросу вам должны предоставить в течение трех рабочих дней (также можно запросить в электронном виде – как правило, выписка приходит быстрее).
- Запросите паспортные данные собственника и проверьте их на сайте МВД, чтобы убедиться, что перед вами не мошенник.
- Проверьте документы, подтверждающие право собственности.
- Запросите у владельца справку о регистрации по форме № 9. Так вы сможете узнать, кто прописан в квартире. Напомним, что некоторые категории граждан защищены законом, и вы не сможете легко их выписать из квартиры. Это правило распространяется, например, на несовершеннолетних детей.
- На основе выписки узнайте кадастровую стоимость недвижимости и наличие обременений (долгов, ипотечного кредита).
- Проверьте основания права собственности у владельца квартиры. Так вы узнаете, как он сам получил квартиру, и, если тут возникнут какие-то сомнения, сможете отказаться от покупки.
- Если владелец квартиры состоит в браке, попросите нотариально заверенное разрешение супруга (супруги) на продажу. Это обязательный документ, если недвижимость приобреталась уже после заключения брака (то есть является совместно нажитым имуществом).
- Если вы общаетесь не с собственником квартиры, просите у того, кто ведет с вами переговоры, нотариально заверенную доверенность, которая подтвердит право на подобную деятельность. Впрочем, зачастую специалисты советуют относиться к сделкам по доверенности с особой осторожностью или вовсе от них отказываться.
Чтобы обезопасить себя от возможных рисков, эксперты рекомендуют покупателю внимательно изучить договор передачи квартиры в собственность и всю цепочку жильцов в приватизированной квартире. А именно нужно проверить:
— кто приватизировал эту квартиру;
— кто отказался от приватизации квартиры;
— кто имел право на приватизацию квартиры.
Перед покупкой приватизированной квартиры необходимо убедиться, что отказ от приватизации был сделан в добровольном порядке и нотариально заверен, а все прописанные в квартире сняты с регистрационного учета. Состав прописанных в квартире лиц можно узнать, запросив архивную выписку из Росреестра или из домовой книги. Кроме того, никогда не будет лишним пообщаться с соседями. Возможно, таким образом сможете выяснить важную информацию, рекомендовала Наталия Борзенкова.
Покупая приватизированную ранее квартиру на вторичном рынке, нужно четко просчитать риск предъявления своих требований так называемых отказников или «мертвых душ», добавил Александр Почуев. «В течение пяти лет, а иногда и большего времени, поскольку срок исковой давности может быть восстановлен ввиду ряда причин, те лица, которые отказались ранее от приватизации жилья, могут заявить свое требование о вселении в квартиру в соответствии со ст. 19 ФЗ от 29.12.2004 N 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ», — подытожил он.
Иногда риэлторы обращаются по объявлению продавца или покупателя и предлагают бесплатную помощь при заключении сделки. Но, как известно, безвозмездно никто работать не будет: просто у агентов есть несколько лайфхаков, в которых они все равно получают свой процент.
Допустим, специалист нашел идеальный вариант квартиры для покупателя, который согласен на цену продавца. Но в решающий момент риэлтор говорит о том, что его услуги стоят определенную сумму. Покупателю и продавцу, которые уже настроились на заключение выгодного договора, сложно отказаться от подходящего варианта. Поэтому стороны вместе начинают продумывать, как выйти из ситуации.
Возможны такие варианты развития событий:
- покупатель настолько заинтересован в недвижимости, что соглашается заплатить больше;
- продавец не хочет терять покупателя, поэтому уступает ему — при этом он может считать, что это был простой торг, а на самом деле произошла оплата услуг риэлтора;
- сделка срывается, поскольку стороны не могут договориться между собой.
Скрытый собственник квартиры — страшный сон покупателя
Скрытый собственник квартиры — это человек, которые после сделки купли-продажи может претендовать на жильё или его часть.
Скрытым собственником может быть законный супруг хозяина квартиры. Даже если он не зарегистрирован в ней и не имеет прав собственности. Если квартира приобреталась в браке, у него, согласно Семейному кодексу РФ, возникают права на жилплощадь. Сюда же добавим, что если раньше без нотариально заверенного согласия супруга на продажу недвижимости вы бы не смогли зарегистрировать сделку в Росреестре, то с января 2017 года вступили в силу изменения.
Согласно правкам, сотрудники Росреестра больше не требуют нотариального согласия и всё равно проведут регистрацию недвижимости. В выписке из ЕГРН (единый госреестр недвижимости) будет стоять отметка о том, что согласие не было предоставлено. А это грозит неблагоприятными последствиями, если вы захотите в дальнейшем продать квартиру. Либо ещё худший вариант — супруг собственника может подать иск в суд о признании этой сделки недействительной.
Увы, проверить наличие зарегистрированного брака самостоятельно не получится — ЗАГС не даст таких сведений стороннему лицу. Единственной возможностью является паспорт продавца — там должны быть сведения о регистрации (расторжении) брака, если таковые имели место. Однако, это тоже не панацея — паспорт может быть поменян, да и сама отметка о браке не всегда наличествует.
Да и сам брак может быть заключен, например, за границей. И такие браки признаются в РФ действительными, об этом гласит ст. 158 СК РФ.
Заметим, что срок давности для иска о признании сделки недействительной — 1 год. Момент, с которого отсчитывается срок — дата, когда супруг узнал или должен был узнать о продаже.
Решение — требуйте у продавца согласие, даже если супруги давно развелись, но на момент приобретения квартиры находились в браке.
В таком случае нотариального согласия супруга не требуется. Здесь важно обратить внимание на иных возможных наследников. Если квартира перешла в наследство по завещанию — проблем почти нет. Исключение составляет обязательная доля, о которой ниже.
Если по закону — то здесь как раз и могут фигурировать неизвестные собственники квартиры. Вы конечно можете прописать дополнительный пункт в договоре купле-продажи об ответственности перед иными наследниками. Но здесь не все так прозрачно — условия договора не могут умалять действующие в РФ императивные (обязательные) нормы.
Если понравившаяся вам квартира подходит под этот случай — ищите грамотного юриста, чтобы максимально обезопасить себя при совершении сделки. Под императивные нормы как раз попадает условие об обязательной доле в квартире. Например, обязательная доля положена нетрудоспособным супругу, детям и даже родителям оставившего наследство (ст. 1149 ГК РФ). Да, и такое тоже возможно.
Указанные граждане могут и не являться собственниками, однако, в этой ситуации тоже есть ряд нюансов. Что касается несовершеннолетних, потребуется сначала зарегистрировать их на другой жилплощади и получить разрешение от органов опеки.
Отметим, что если несовершеннолетние пребывают в государственном учреждении, за ними сохраняется право на жилплощадь. Аналогичные требования к недееспособным, которые находятся на иждивении у собственника квартиры.
Речь идёт о тех, кто отбывает наказание, проходит воинскую службу или числится без вести пропавшим. За ними также сохраняется право проживания к моменту возвращения.
Что касается без вести пропавших — если такое лицо вернётся, оно может претендовать на жилплощадь. И такие случаи, увы, не редки, это — наиболее «скрытые собственники».
Трудность заключается в том, что безвестно отсутствующим гражданина признаёт только суд. Можно, конечно, попробовать поискать по фамилии в базе судебных решений. Но судебный акт может явиться на свет лишь в том случае, если соответствующее заявление подано заинтересованным лицом. Да и фамилия у пропавшего может быть иная.
Риск 1: частая смена собственников
Начинать стоит с выяснения, кто и когда был собственником приглянувшейся вам квартиры. Если на протяжении последней пары лет исполняющие эту функцию лица менялись неожиданно часто, то это явный повод насторожиться: таким образом мошенники часто пытаются замести следы преступления.
ОБМАНУТЫЙ КОГДА-ТО ИСТИННЫЙ ВЛАДЕЛЕЦ СКОРЕЕ ВСЕГО ДОКАЖЕТ ЧЕРЕЗ СУД, ЧТО ЛИШИЛСЯ КВАРТИРЫ НЕЧЕСТНЫМ СПОСОБОМ, А ДОВЕРЧИВОМУ ПОКУПАТЕЛЮ ПРИДЕТСЯ ИСКАТЬ СПОСОБ ВЕРНУТЬ СВОИ ДЕНЬГИ.
Выяснить историю квартиры удастся из выписки из ЕГРН, краткую версию которой реально получить и самостоятельно, а полную — запросить у собственника. Для самостоятельного получения выписки зайдите на сайт Росреестра и закажите выписку о переходе прав на объект недвижимости. Документ покажет: кто, когда и на каком основании был собственником интересующей вас квартиры.
Риск 3: психическое здоровье собственников
Еще одним важнейшим пунктом, который необходимо знать о собственниках, продающих вам квартиру, должно стать их психическое здоровье, а также адекватность поведения.
«Мы практически всегда запрашиваем справки из психоневрологических и наркодиспансеров, — продолжает эксперт. — Показывают не так много, как хотелось бы: только то, числится ли человек на учете или нет. Но, во-первых, эти справки пригодятся в будущем как доказательство того, что покупатель проверял всё, что мог. Во-вторых, они станут лакмусовой бумажкой: один раз у нас не сложилась сделка, потому что продавец очень неадекватно отреагировал на этот запрос».
Напомним, сделки с недееспособными или имеющими особенности здоровья собственниками — рискованная история по той причине, что спустя какое-то время уже бывшие владельцы придут в себя: они или их родственники могут попытаться оспорить сделку.
Риск 6: поддельные и недействительные документы
Выясните, не поддельный ли паспорт показывает собственник приглянувшейся квартиры. Вам в помощь — официальный сайт Федеральной миграционной службы России и (это более надежный путь) территориальное подразделение ФМС.
Бывают ситуации, когда у продавца есть близнец или просто очень похожий на него человек (даже необязательно родственник). В результате договариваться о сделке с вами и принимать платеж, показывая чужой паспорт, будет один человек, а собственником окажется совсем другой.
Случается, что собственники продают квартиру по недействительному паспорту. Например, они пишут заявление в полицию об утере документа, которой на самом деле не было, а спустя год предъявляют на сделке тот самый «потерянный», но теперь уже недействительный паспорт. Чтобы проверить актуальность документа, зайдите на сайт ГУ МВД в раздел «Проверка по списку недействительных российских паспортов».
СОВЕТЫ ЭКСПЕРТОВ
При знакомстве постарайтесь разговорить собственника и пристально отслеживать его реакции, доверяя в том числе и своей интуиции.
Нередко человек, которому есть что скрывать, ведет себя не очень естественно: на этот момент необходимо обращать внимание.
Запросите справки и выписки о квартире и отметьте, насколько легко продавец согласился их предоставить.
Ненавязчиво расспросите о составе семьи и о возрасте детей.
Узнайте, сколько лет собственник владеет квартирой и каким образом он ее получил.
Выясните, кто еще является собственником и убедитесь, что он согласен на сделку.
Степень «проблемности»: когда от покупки лучше отказаться?
Если есть несколько вариантов для выбора квартиры, стоит останавливать внимание на квартирах «наименее проблемных». С опаской надо отнестись к ситуациям, когда:
- выяснилось, что квартира была куплена совсем недавно и быстро выставлена на продажу, либо за последние несколько лет перепродавалась много раз;
- квартира продается на основании доверенности, даже нотариально заверенной;
- продавец намерен использовать альтернативную сделку, но имеет уж слишком нереалистичные планы на покупку нового жилья;
- квартира была получена в наследство недавно;
- сам продавец не является благонадежным (например, фигурирует в судебных процессах или может быть признан лицом, которое не всегда отдает себе отчет в своих действиях);
- квартира находится под обременением или является объектом судебного спора;
- жилье без явных существенных недостатков предлагается по явно заниженной цене, намного уступающей рыночной стоимости.
Шаг 2. Изучаем объявление: на что обратить внимание
Кроме требований к квартире относительно площади, этажа, отделки и пр., есть еще несколько неочевидных моментов, на которые стоит обратить внимание.
| Внешний вид квартиры по фото | |
| Это хорошо | Это плохо |
|
|
Шаг 4. Осмотр квартиры
Выберите несколько подходящих объявлений и договоритесь о встрече с продавцом. Когда вы попадете в квартиру, внимательно осмотрите ее. Расскажем, на что нужно обратить внимание.
- Включите воду во всех кранах, чтобы проверить качество сантехники. Если в доме стоит газовая колонка, проверьте ее работоспособность, регулируя напор и температуру воды.
- Оцените, насколько в квартире тепло или холодно. Зимой обязательно пощупайте батареи, чтобы узнать, насколько они горячие. Обратите внимание, на расположение квартиры – в угловых зимой холоднее.
- Проверьте, стоят ли счетчики на горячую и холодную воду. Плюсом будет наличие счетчика на газ.
- Включите и выключите свет во всех комнатах, чтобы проверить работу проводки.
- Оцените количество света в комнатах. Нередко соседние многоэтажки и деревья делают квартиру более темной. Если в течение дня света в помещения поступает мало, увеличатся расходы на электроэнергию из-за постоянно включенных люстр и бра.
- Познакомьтесь с соседями или консьержем, расспросите их о самой квартире, ее жильцах, обстановке в доме и районе.
- Проверьте тягу вентиляции, поднеся к ней горящую спичку. Пламя должно сильно дрожать или вовсе потухнуть.
- По возможности проверьте стены и потолок на наличие потеков и плесени.
- Пройдитесь по квартире и прислушайтесь, не скрипят ли полы.
- Проверьте работоспособность оконных стеклопакетов.