Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Что лучше: дарственная или оформление договора купли-продажи квартиры?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Любое имущество, в том числе и недвижимость, по наследству может передаваться четырьмя способами: по завещанию, по наследственному договору, по закону (если есть родственная связь с умершим), при наличии оснований, которые дают право на обязательную долю наследственного имущества. Смысл наследования заключается в том, что имущество наследникам передается после смерти наследодателя, поясняет партнер адвокатского бюро «Бишенов и партнеры» Даханаго Нагоева. По ее словам, все остальные способы передачи имущества родственникам (по договору купли-продажи, договору дарения) к наследству не относятся.
При дарении Одаряемому не нужно платить налог на доходы физических лиц (НДФЛ)
Внимание!
Только между близкими родственниками (родители и дети, бабушки, дедушки и внуки, сестры и братья, в т. ч. и усыновлённые)
Если у вас долевая собственность, (например 1/2) и Вы ее отчуждаете, то не требуется соблюдать правило о преимущественном праве покупки другими сособственниками.
На недвижимость, переданную по договору дарения в период брака, не распространяется режим общей совместной собственности супругов.
- При заключении дарения между третьими лицами уже оплачивается НДФЛ.
- Дарение легче оспорить в суде, особенно если даритель пожилой человек.
- Запрещено дарение в отношениях между коммерческими организациями.
- Возможность отмены договора дарения — минус для одаряемого (подробно ст. 578 ГК РФ).
Подарок от чистого сердца
Передача недвижимости по договору дарения не так распространена на рынке, как купля-продажа, однако для родственников она является более выгодной. По сути, все те минусы, которые были перечислены выше касательно продажи, в случае с дарением превращаются в плюсы. Во-первых, налоги. В соответствии со статьей 217 НК РФ, доходы, полученные в порядке дарения, освобождаются от налогообложения в случае, если даритель и одаряемый являются членами одной семьи или близкими родственниками в соответствии с СК РФ. Семейный кодекс относит сюда супругов, родителей, детей, в том числе родителей-усыновителей и детей-усыновленных, дедушек, бабушек, внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер. Если же речь идет о дальних родственниках, к которым относятся дяди, тети, двоюродные братья/сестры и так далее, то тут уже получателю «подарка» придется заплатить 13% подоходного налога. Причем до недавнего времени существовали разногласия насчет того, как начислять налог. «В договоре дарения чаще всего стоимость квартиры не указывается или указывается по оценке БТИ. Соответственно, раньше налоговые органы не могли понять, с какой суммы рассчитывать налог на дарение», — поясняет Ирина Шугурова, заместитель генерального директора «МИЭЛЬ-Брокеридж» по правовым вопросам. Ровно год назад, 9 октября 2008 года были внесены изменения в порядок расчета налога на имущество, полученное в порядке дарения: «Если физическое лицо получило в порядке дарения квартиру от другого физического лица, не являющегося членом семьи или близким родственником и в договоре дарения не указана стоимость квартиры, налоговая база для НДФЛ рассчитывается налогоплательщиком исходя из существующих на дату дарения цен на такое же или аналогичное имущество», — говорится в письме Управления федеральной налоговой службы по г. Москве.
Во-вторых, дарение гораздо удобнее с точки зрения взаимоотношений между родственниками. Если взять тот же пример с ребенком, состоящим в браке, то здесь родители могут быть спокойны – в случае развода бывший супруг не сможет претендовать на долю в квартире. Это правило вытекает из статьи 36 СК РФ, в соответствии с которой имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, является только его собственностью. В случае развода супруг не сможет требовать раздела квартиры. Правда, супруг после развода может потребовать возмещения вложений в ремонт квартиры, в том числе отстаивать это право в суде.
Есть в дарении и другие положительные моменты. «Гражданское законодательство дает дарителю определенные гарантии безопасности собственной жизни и здоровья, наделяя его законной возможностью отменить дарение, если одаряемый совершит покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников или умышленно причинит дарителю телесные повреждения. Гарантии также касаются и сохранности подаренной вещи: даритель вправе требовать отмены дарения, если обращение одаряемого с подаренной вещью создает угрозу ее безвозвратной утраты», — рассказывает Сергей Лушкин, директор по продажам и маркетингу компании «Квартал-Эстейт».
Необходимый пакет документов
Регистрацию сделок с недвижимостью осуществляют Регистрационная палата или МФЦ. Их подведомственность определяется по территориальному принципу, то есть, обращение примут органы, находящиеся в том же округе, что и квартира.
В зависимости от регистрирующего органа пакет документов может незначительно разниться. Ниже приведет максимально исчерпывающий перечень.
Для переоформления права собственности потребуются:
- Оригинал и копия паспорта от дарителя и одаряемого;
- Оригинал и копия ИНН от дарителя и одаряемого;
- Свидетельство о браке, брачный договор;
- Согласие других сособственников на отчуждение;
- Оригинал дарственной;
- Платежные документы (по уплате госпошлины, подоходного налога);
- Выписка о количестве зарегистрированных на отчуждаемом объекте;
- Оценка стоимости недвижимости в виде справки от БТИ;
- Документы, подтверждающие право собственности на квартиру;
- Разрешение от органов опеки и попечительства;
- Заявление от сторон договора, выражающее их согласие на переход права собственности (заполняется непосредственно в регистрирующем органе, в присутствии сотрудника).
Перечень документов для оформления договора купли-продажи:
- Основной документ, удостоверяющий личность (от каждой из сторон договора);
- Документы, подтверждающие основание приобретения права собственности у продавца (завещание, дарственная, приватизация, мена, купля-продажа);
- Правоустанавливающие документы на квартиру;
- Технический и кадастровый паспорт, экспликация;
- Паспорт собственника и других сособственников (в случае долевого правообладания);
- Справка из ФНС об отсутствии задолженности по налоговому бремени;
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и капитальному ремонту;
- Выписка из книги домового учета, отражающая число зарегистрированных лиц на конкретном объекте недвижимости;
- Справка из ЕГРП о предыдущих собственниках и обременениях;
- Согласие от лиц, имеющих долю в праве на отчуждаемую недвижимость;
- Согласие органов социальной защиты (если прописаны или фактически проживают несовершеннолетние);
- Документ, подтверждающие отсутствие психических расстройств;
- Кредитный договор (в случае, если покупатель привлекает заемные средства банка).
Чем отличается дарственная от купли-продажи?
Для понимания их различий стоит дать определения каждого типа сделки.
Договор дарения – это передачи собственности другому лицу безвозмездно. Именно это свойство является главным отличием дарственной.
Купчая – передача собственности в обмен на определённую сумму денег. Новый владелец сможет вступить в права собственности только после того, как перечислит всю сумму продавцу.
Для того, чтобы избежать незаконных действий по принуждению лиц к передаче собственности, в отношении дарственной есть ряд ограничений. Нельзя дарить имущество:
- Государственным служащим;
- Соцработникам;
- Медицинским работникам.
Для покупки квартиры или иного имущества таких ограничений нет.
Ещё одно отличие касается вида оформления этих документов. Договор купли-продажи можно оформить только письменно. Неважно, кто получатель собственности. Даже если это родственник.
Преимущества дарственной между родственниками
Процесс дарения подразумевает добровольную передачу имущества без требования чего-либо взамен. Это безвозмездная сделка. Переход прав собственности к одаряемому происходит на основании договора дарения (дарственной), подлежащей государственной регистрации в Росреестре.
Предметом дарения может выступать любой движимый или недвижимый объект. В обычном порядке нотариальное присутствие не требуется, за исключением сделок с долями. Стороны также могут добровольно оформить дарение у нотариуса.
Среди преимуществ такого способа передачи имущества между родственниками можно выделить:
- полученный в дар объект является единоличной собственностью одаряемого, независимо от его супружеского статуса, т.е. не будет делиться в случае развода;
- если даритель является близким родственником, то в соответствии со ст.217.1 НК минимальный срок владения составляет 3 года. Это позволяет продать ее через 3 года без уплаты налога с дохода;
- подарить можно долю в имуществе, не предлагая выкупить ее другим совладельцам, но необходимо получить их письменное согласие на дарение;
- одаряемому не требуется оплачивать НДФЛ со сделки.
Что лучше оформить договор дарения или купле-продажу между родственниками?
Вопрос выбора между двумя видами сделок с родственниками следует опираться на следующие позиции:
- для тех, кто не пользовался возможностью вернуть НДФЛ с покупки недвижимости, лучше оформить сделку договором купли-продажи. Иначе выгоднее дарение;
- если имущество находилось в собственности родственника меньше пяти лет, то лучше подписать дарственную с целью избежать налогообложение дохода от продажи.
При сделках с долевой собственностью также следует учитывать, что:
- при дарении необходимо нотариальное согласие всех совладельцев;
- продать долю в имуществе можно только через процедуру предложения выкупить ее другим сособственникам.
При выборе типа сделки подавляющее большинство нацелено на то, что дешевле. При заключении договора между близкими родными (упомянуто выше), дарственная предпочтительнее, но никакие иные требования невозможно зафиксировать на бумаге. Там прописывается: кто дарит, что дарит, кому дарит, стоимость подарка.
При отсутствии близких родственных связей купля-продажа предпочтительнее, она предусматривает больше гарантий и обязанностей. Продающий не потеряет налог на продажу, если имущество находилось в пользовании от 3-х лет и более, причем покупатель получает возможность последующего налогового вычета. Конечно, каждый случай по-своему уникален и должен рассматривается отдельно. Порой просто необходима консультация квалифицированного юриста, который занимается такими делами.
Для наглядности отличия занесены в таблицу.
| купля-продажа | дарение | |
|---|---|---|
| стороны | продавец (собственник) и покупатель | даритель (дееспособное лицо старше 14 лет, собственник) и одариваемый — госслужащие и близкие родственники |
| способ передачи | за деньги | безвозмездная передача |
| наказание за неисполнение по договору | пени, неустойка | отсутствует |
| налогообложение | продавец уплачивает НДФЛ | одаряемый должен оплатить НДФЛ |
| освобождение от уплаты налогов и иные льготы | продавец получит вычет налогов, если он владеет квартирой 3 года и более; покупатель тоже может получить налоговый вычет |
в некоторых случаях одаряемый может быть освобожден от уплаты налогов |
Что лучше дарственная или купля-продажа между родственниками?
Продажа квартиры близким родственникам может быть более выгодной сделкой, чем продажа недвижимости незнакомым людям. Однако родственники, как правило, не готовы покупать и очень любят напоминать о семейных связях и настаивать на оформлении дарственной.
Отсюда и возникает интересный вопрос: что же все-таки лучше и безопаснее всего для всех: дарственная или оформление договора купли-продажи? На эти вопросы отвечу в моей сегодняшней статье.
Чтобы сделать грамотный выбор в пользу договора дарения или договора купли-продажи, необходимо четко понимать, что из себя представляет каждая из этих сделок, какие есть очевидные преимущества и недостатки для каждой из сторон. Нюансов и “подводных камней” здесь предостаточно. Но давайте разбираться. Начнем с самого популярного варианта, к которому склоняется большинство граждан — дарственная.
Что нужно знать о договоре купли-продажи
Сделка отличается от дарения и связана с определенными нюансами. Если продавец состоит в браке, для заключения соглашения потребуется получить разрешение супруга. Когда в официальных семейных правоотношениях находится покупатель, приобретенная недвижимость будет признано совместно нажитым имуществом.
Обратите внимание: Лицо имеет право на единоразовый налоговый вычет при приобретении квартиры. Это связано с расходами на жильё. Если человек владел имуществом менее трёх лет, при продаже предстоит заплатить 13% от стоимости реализованного объекта.
Если человек заключает договор купли-продажи, сделка будет осуществлена максимально быстро. Если договор недействительный с юридической точки зрения, покупателю вернут денежные средства и компенсируют расходы, которые он понес в процессе заключения соглашения. Это важное преимущество.
Чем отличается договор дарения от купли-продажи
Для того чтобы выделить преимущества и недостатки договора дарения и купли-продажи для последующего их сравнения, приведем таблицу:
| Критерии | Договор дарения | покупка-продажи |
| Возмездность | Встречного предоставления нет | За полученное имущество необходимо внести определенную плату |
| Предмет | Может быть как имущество движимое и недвижимое, так и имущественные права, а также освобождение от имущественной обязанности | Только имущество (в отдельных разновидностях договора допускается продажа тех или иных прав) |
| Форма | Письменная, нотариально удостоверенная (если речь идет о передаче недвижимости) | В большинстве случаев достаточно простой письменной формы |
| Расторжение | В исключительных случаях даритель может отменить дарение | По взаимному согласию сторон или по инициативе одной из стороны в исключительных случаях, прописанных в соглашении |
Из данной таблицы видно, что эти два вида договора кардинально отличаются друг от друга, поэтому зачастую очень сложно сделать вывод о том, какой из них лучше. Все зависит от ситуации, предшествующей заключению.
Выбор договора с точки зрения уплаты налога продавцом/дарителем
Даритель передает автомобиль безвозмездно, то есть он не получает дохода. Соответственно, даритель не уплачивает НДФЛ.
Продавец получает доход и в некоторых случаях должен заплатить налог НДФЛ в размере 13 процентов от стоимости автомобиля. При этом нужно дополнительно учитывать следующие факторы:
- Если автомобиль находился в собственности продавца более 3-х лет, то налог платить не нужно.
- Если автомобиль продан дешевле, чем ранее куплен, то налог платить не нужно.
- Если автомобиль продан дороже, чем ранее куплен, то можно воспользоваться одним из вычетов (в размере 250 000 рублей или в размере стоимости покупки автомобиля), чтобы уменьшить размер налога.
Выбор договора с точки зрения последующей продажи
Последующая продажа автомобиля, это именно та ситуация, которую не учитывают многие продавцы/дарители. Они не задумываются над тем, что в последующем автомобиль придется еще раз продать. И зачастую получается, что последующая сделка требует уплаты большого налога.
Итак, если в ближайшие 3 года машина останется в собственности покупателя/одаряемого, то при последующей продаже этой машины ему не придется платить налог. То есть, если машина передается на длительный срок, то фактор последующей продажи можно не учитывать.
Если же продажа автомобиля возможна ранее, чем через 3 года, то нужно учесть следующее:
Если в текущей сделке был заключен договор купли-продажи, то в последующей сделке можно будет уменьшить налогооблагаемую базу либо на 250 000 рублей, либо на стоимость автомобиля в текущей сделке. То есть, если впоследствии продать автомобиль за ту же сумму, что и в текущем договоре, то налога не будет.
Если в текущей сделке был заключен договор дарения, то в последующей сделке можно будет выбрать один из следующих вариантов:
а) Получить вычет в размере 250 000 рублей.
б) Получить вычет в размере расходов дарителя на покупку этого автомобиля (только при условии, что сохранились документы о покупке автомобиля дарителем).
Примечание. Важно понимать, что воспользоваться можно расходами только предыдущего владельца (дарителя). Если же автомобиль передавался по цепочке из нескольких договоров дарения (или свидетельств о праве на наследство), то использовать вычет не удастся.
Таким образом, с точки зрения последующей продажи договор купли-продажи может оказаться более выгодным.
Дарение и купля-продажа
Законами РФ разрешен ряд сделок по передаче прав собственности. Наиболее распространенными считаются реализация через договор-купли продажи и дарение.
Граждане России вправе самостоятельно выбирать вид сделки: дарственная или купля-продажа, плюсы и минусы есть у каждой. Причем касаются они не только финансовых затрат сторон, но и ограничений со стороны законодательных актов.
Определить, что лучше – дарственная или договор купли-продажи можно лишь изучив правила и требования, предъявляемые к каждому виду.
Каждая из рассматриваемых сделок для собственника предполагает отчуждение имущества в сторону другого лица. Разница между подходами существенна, причем роли не играет какое именно имущество передается – движимое или недвижимое.
Главное, что необходимо учитывать сторонам при заключении той или иной сделки – условия. Дарение подразумевает безвозмездную передачу, а при продаже обязательна передача покупателем средств за получаемый объект. Влияет это на необходимость налогообложения первоначального собственника, а также уплату государственных пошлин.
Еще один нюанс – права, которыми наделяются стороны. Серьезные ограничения присутствуют для дарения.
Если сторона, выступающая одариваемой состоит в родственных отношениях с дарителем, но занимает должности в государственных структурах, то такая сделка признается недействительной.
В особенности это касается медицинских и социальных работников, госслужащих. Для сделок купли-продажи подобные ограничения отсутствуют.