Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «На что стоит обратить особое внимание». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Гарантийное обслуживание новостроек регулируется тем же законом, по которому происходит их строительство — Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (№ 214-ФЗ). Согласно нему, «гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет». Речь идет о гарантии на конструктивные элементы здания: фундаменты, стены, каркасы, перекрытия, крыши, лестницы, перегородки.
Какой период дается на исправление
Существует явный пробел в определении временного промежутка, который предоставляется застройщику на устранение дефектов. Законодательство не содержит четкого срока для исправления.
Единственная формулировка, которая прямо используется в нормативных правовых актах, — «разумность». У подрядчика есть «разумное» время для исправления. На практике это означает, что заказчик может самостоятельно установить, когда он желает видеть исправный объект.
Нельзя давать слишком короткий промежуток. К примеру, восстановить несущую стену не получится за 2 дня. Если у заказчика нет компетенции или строительной специальности, то имеет смысл заручиться поддержкой экспертов.
ВАЖНО! Тянуть с претензией не стоит. В ст. 755 четко указано: заказчик обязан предъявлять требования в течение все того же разумного срока. Если процедура затянется, суд может вынести решение в пользу контрагента.
Гарантия — инструмент, повышающий надежность работ для конечного потребителя. Строительство относится к отрасли с повышенной ответственностью, и государство понимает это, предоставляя заказчикам определенные механизмы воздействия на контрагентов.
Гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. В течение этого срока будут бесплатно для покупателя жилья, за счет средств застройщика, устраняться неисправности, связанные с дефектами работы всех инженерных систем здания (водопроводное, газопроводное, отопительное, электрическое, канализационное, вентиляционное оборудование).
Гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства покупателю, то есть с момента подписания им передаточного акта к договору купли-продажи квартиры.
Потребителю важно понимать, что, так же как и в случае с автомобилями, бытовой техникой и другими товарами, гарантийный ремонт распространяется только на поломки и неисправности, допущенные при строительстве. Если речь идет о неправильной эксплуатации или случаях вандализма — что, к сожалению, также имеет место быть, — то ни о какой гарантии речи идти не может. Грубо говоря, если вы купили новый автомобиль и въехали в столб — производитель не обязан ремонтировать его за свой счет. Так же и с квартирой. Если затопление, например, произошло из-за того, что нанятые собственником рабочие неправильно установили сантехнику, а при доставке мебели повредили входную дверь — то ремонт жителю придется делать за свой счет.
Безусловно, как и на других рынках, в нашей сфере тоже нередки спорные случаи, когда собственник, застройщик и УК винят в поломке другую сторону. В этих случаях, чтобы доказать свою правоту, собственнику квартиры необходимо заказать и провести независимую экспертизу.
Если обнаруженный в квартире дефект не имеет отношения к конструктиву и инженерным сетям, а относится, допустим, к качеству отделочных материалов (потрескался кафель, лопнул ламинат или стеклопакеты), это все равно считается гарантийным случаем, а ответственность за устранение несет компания, с которой у собственника заключен договор долевого участия. Искать производителя и судиться с ним в данном случае бесперспективно. Повторюсь — эти случаи признаются гарантийными, только если речь идет не о механических повреждениях или результате неправильной эксплуатации. Застройщик не несет ответственности за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нормального износа или нарушения требований к процессу эксплуатации объекта.
ВАЖНО: получая ключи от квартир, убедитесь, что застройщик передал вам и инструкцию по эксплуатации дома. В ней — свод правил по обращению с недвижимостью и эксплуатации инженерных систем.
Итак, Вы поняли, что надлежащего качества работ от подрядчика ждать не приходится или же вместо обещанных 2-х недель прошел уже месяц, а отремонтировать помещение все еще не удалось и ремонт даже не находится в финальной стадии. Не стоит слушать уговоры подрядчика, необходимо фиксировать недостатки и нарушение сроков в отдельном Акте либо же акте сдачи-приемки работ (всех или отдельного этапа текущего ремонта). В зависимости от того, хотите ли вы, чтобы устранением дефектов занимался тот же подрядчик, вы вправе:
- направить претензию о расторжении договора и потребовать возмещения расходов на выполнение работ другой компанией;
- потребовать снижения цены ремонта;
- потребовать устранения недостатков либо же возврата денежных средств.
На что может распространяться гарантия?
Гарантийный срок на строительные работы по закону распространяется на любые возводимые постройки, например, на многоквартирные или частные дома, строения хозяйственного назначения и т. д. Кроме этого, гарантия предусмотрена на проектные и кровельные работы.
В последнем случае гарантийный период на качество кровли может колебаться от двух до десяти лет. Стороны вправе установить собственные временные рамки.
Проектные работы также имеют срок гарантии, равный двум годам, если иное не предусмотрено договорённостью сторон.
Стоит помнить, что через пять лет после сдачи объекта в эксплуатацию с подрядчика снимается ответственность за качество осуществлённых им работ. Исключение составляют расширенные сроки гарантии, предусмотренные договором или соглашением сторон.
За что отвечает застройщик
Гарантия на новостройки по закону о долевом строительстве распространяется на инженерное и технологическое оборудование и конструктив здания.
Что входит в возможные поломки оборудования:
- сбой в работе или лопнувшие батареи
- лопнувшие водопроводные или канализационные трубы
- перепады напряжения в сети
- засоры (труб, мусоропроводов)
- поломки лифта
Какие проблемы могут возникнуть с конструктивом здания:
- грибок и плесень
- трещины фасадов, стен, потолков
- нестыковка швов
- дефекты, влияющие на функциональность стеклопакетов
- нарушенная геометрия пространства квартиры
В чем заключаются риски строительства
Все мы понимаем, что строительство представляет собой длительный и сложный процесс, в котором принимают участие сразу несколько сторон:
- подрядчик;
- проектировщик;
- заказчик;
- субподрядчик;
- производитель и поставщик материалов;
- контролирующие органы.
Также сюда можно отнести банк как заинтересованную сторону, если человек или организация обратились за целевым кредитом.
Ответственность и риски несут абсолютно все стороны, включая непосредственно застройщика или частную строительную компанию, которая осуществляет работы. И даже гарантийные сроки не исключают негативных последствий.
|
Обстоятельства |
Последствия |
|
Финансовый кризис. |
Все участники процесса рискуют не выполнить свои обязательства из-за нестабильной экономики:
|
|
Отказ в принятии работ госкомиссией. |
Предъявляя высокие требования к застройке по устаревшим и неактуальным в настоящей действительности нормам, государственные структуры значительно тормозят процесс приемки зданий. |
|
Иски со стороны третьих лиц. |
Даже когда проект завершен, это не исключает того, что могут быть недовольны третьи лица. |
Гарантия на строительные материалы
По закону, гарантийный срок на строительные материалы устанавливается покупателем, и может быть изменен только в случае индивидуального договора о купле-продажи.
Для того чтобы воспользоваться бесплатным ремонтом или установкой, предусмотренных гарантийным сроком необходимо наличие гарантийного талона, чека на приобретение продукции или услуги, а также упаковки материала, если необходимо.
Единый минимальный срок гарантии на установку или строительный материал — 2 года (статья 10, ФЗ-214).
На основании гарантийного документа, покупатель вправе требовать:
- заменить строительный материал (обслуживание по установке);
- вернуть деньги;
- исправить дефект;
- возместить затраченные средства на починку или установку.
В течении двух недель строительные материалы или обслуживание по монтажу должны начаться. Если изготовитель оттягивает срок, по закону, налагается пеня, в размере 1 процента от стоимости за каждый день простоя.
Какой период дается на исправление
Существует явный пробел в определении временного промежутка, который предоставляется застройщику на устранение дефектов. Законодательство не содержит четкого срока для исправления.
Единственная формулировка, которая прямо используется в нормативных правовых актах, — «разумность». У подрядчика есть «разумное» время для исправления. На практике это означает, что заказчик может самостоятельно установить, когда он желает видеть исправный объект.
Нельзя давать слишком короткий промежуток. К примеру, восстановить несущую стену не получится за 2 дня. Если у заказчика нет компетенции или строительной специальности, то имеет смысл заручиться поддержкой экспертов.
ВАЖНО! Тянуть с претензией не стоит. В ст. 755 четко указано: заказчик обязан предъявлять требования в течение все того же разумного срока. Если процедура затянется, суд может вынести решение в пользу контрагента.
Гарантия — инструмент, повышающий надежность работ для конечного потребителя. Строительство относится к отрасли с повышенной ответственностью, и государство понимает это, предоставляя заказчикам определенные механизмы воздействия на контрагентов.
Виды гарантийных обязательств
В вопросе устранения недоработок в жилых строениях важно определять, на что конкретно распространяется гарантия застройщика и какие моменты входят в его полномочия. Существует два правила, относительно вопроса ответственности. К ним относятся:
- Строительная компания отвечает только за дефекты капитального характера.
- После сдачи объекта в эксплуатацию, поддержанием внутреннего состояния объекта в удовлетворительном состоянии, занимается управляющая компания.
Гарантийное ручательство застройщика условно разделяется на два вида.
По договорам (долевого участия, паевого участия, договора-купли продажи)
При определении взаимоотношений между строителем и будущим жильцом заключается письменное соглашение, которое регламентирует права сторон, а также их обязанности. Договор долевого участия имеет отличия от соглашения паевого участия и купчей на квартиру, но к гарантийному обязательству девелопера перед собственником жилья это не имеет отношение.
В редакции договора прописываются общие требования закона о вопросе гарантии на объект, где градостроительные нормы и технический регламент имеют решающее значение. Механизм реализации этих пунктов следующий:
- При сдаче объекта владельцем производится осмотр на предмет обнаружения изъянов;
- Девелопером составляется передаточный акт;
- В случае отсутствия претензий со стороны собственника жилья, акт подписывается;
На что может распространяться гарантия
Гарантийный срок на строительные работы по закону распространяется на любые возводимые постройки, например, на многоквартирные или частные дома, строения хозяйственного назначения и т. д. Кроме этого, гарантия предусмотрена на проектные и кровельные работы.
Это тоже важно знать:
Что делать, если продали просроченный товар: пошаговая инструкция
В последнем случае гарантийный период на качество кровли может колебаться от двух до десяти лет. Стороны вправе установить собственные временные рамки.
Проектные работы также имеют срок гарантии, равный двум годам, если иное не предусмотрено договорённостью сторон.
Стоит помнить, что через пять лет после сдачи объекта в эксплуатацию с подрядчика снимается ответственность за качество осуществлённых им работ. Исключение составляют расширенные сроки гарантии, предусмотренные договором или соглашением сторон.
Ответственность застройщика
На основании действующего законодательства застройщики несут следующую ответственность:
- гражданско-правовую (в случаях нарушений сроков строительства, иных обязательств), которая выражается в наложении различных штрафов, пеней, инфляционных начислений;
- административную, к ней привлекаются должностные лица застройщиков, которые допустили грубые нарушения при несоблюдении различных санитарных и иных норм, а также технологий, повлекших за собой не тяжкие последствия;
- уголовную, к ней привлекаются также должностные лица застройщика, по вине которых, были нарушены строительные, санитарные и иные нормы, что повлекло за собой гибель людей, получение ими увечий, а также других тяжких последствий.
Сразу нужно отметить, что все гражданско-правовые споры по таким соглашениям решаются в порядке судебного разбирательства (за исключением административной и уголовной ответственности).
Если сторонами являются юридические лица, тогда их споры рассматривают арбитражные суды.
Если участниками спорных отношений выступают физические и юридические лица, тогда эти производства рассматривают районные мировые или гражданские судьи.
Порядок действий при обнаружении брака после приёма работы
Подрядчик обязан осуществить строительные работы в соответствии с технической документацией, одобренной заказчиком, в сроки, указанные в договоре. При этом исполнитель гарантирует качественное выполнение заказа и возможность безопасной эксплуатации построенного объекта.
Если дефекты у здания были обнаружены после окончания предусмотренной договорённостью сторон гарантии, но в пределах пятилетнего периода, установленного 756 статьёй ГК РФ, исполнитель работ обязан исправить выявленные изъяны за свой счёт.
При этом необходимо доказать, по каким причинам возникли недостатки и кто является виновником их появления.
Ниже перечислены ситуации, когда подрядчик (исполнитель) освобождается от ответственности и не восстанавливает ущерб за свой счёт:
- при окончании гарантийного периода, установленного договором, и пятилетнего срока, предусмотренного 756 статьёй ГК РФ;
- при появлении дефектов по причине нормального износа отстроенного объекта либо его отдельных частей;
- при неправильной эксплуатации здания и несоблюдении инструкции, разработанной исполнителем либо самим заказчиком;
- при осуществлении некачественного ремонта или иных работ, выполненных самим клиентом или привлечёнными им лицами.
Если же дефекты появились по вине самого исполнителя, заказчик вправе обратиться к нему с письменной претензией как в течение срока гарантии, так и после его истечения, но до окончания пятилетнего периода, предусмотренного 756 статьёй Гражданского кодекса РФ.
Какие существуют гарантийные обязательства застройщика после сдачи дома?
В ФЗ №214 указано, что застройщик обязан передать клиенту качественное жилье, соответствующее условия ДДУ, действующим нормативам, а также другой документации — технической, проектной и градостроительной. Нарушение этих требований и отступление от условий договора ведет к ухудшению качества готового объекта и появлению ряда недостатков готовой квартиры. В результате жилье может быть признано непригодным для эксплуатации, а дольшик (покупатель недвижимости) вправе требовать от застройщика:
- Уменьшения стоимости договора с учетом выявленных в процессе осмотра дефектов.
- Устранения недостатков без дополнительной оплаты и в определеннее сроки.
- Компенсацию потраченных средств, если за устранение недостатков берется новоиспеченный владелец квартиры.
При значительных нарушениях в процессе строительства и низком качестве постройки, а также в случае несвоевременного устранения обнаруженных дефектов дольщик вправе отказаться выполнять договор и потребовать от строительной компании возврата выплаченных средств, в том числе с процентами. При таких обстоятельствах условия, обеспечивающие снятие ответственности застройщика за выявленные недостатки, не имеют силы.
Как долго застройщик исполняет гарантийные обязательства?
Принято считать, что максимальная гарантия на строительный объект, переданный в эксплуатацию, составляет 5 лет. Но это не совсем так. Этот срок актуален для общедомовых конструкций. Что касается состояния крыши, здесь продолжительность гарантии больше — 10 лет. Для оборудования и инженерных сетей (как отмечалось выше) гарантийный срок 3 года.
В случае выявления дефектов, при наличии претензии и согласия со стороны застройщика устранить недостатки, на решение проблемы дается «разумный срок» (в законодательстве он четко не оговорен). Как правило, решение принимается в индивидуальном порядке и зависит от сложности дефекта. Время на устранение в среднем составляет от 7 до 30 дней. Чтобы установить точный период ремонта, эксперты проводят анализ таких же услуг, представляемых на рынке, и выводят среднее значение.
Порядок действий при обнаружении брака до приёма работы
Подрядчик обязан осуществить строительные работы в соответствии с технической документацией, одобренной заказчиком, в сроки, указанные в договоре. При этом исполнитель гарантирует качественное выполнение заказа и возможность безопасной эксплуатации построенного объекта.
Если дефекты у здания были обнаружены после окончания предусмотренной договорённостью сторон гарантии, но в пределах пятилетнего периода, установленного 756 статьёй ГК РФ, исполнитель работ обязан исправить выявленные изъяны за свой счёт.
При этом необходимо доказать, по каким причинам возникли недостатки и кто является виновником их появления.
Ниже перечислены ситуации, когда подрядчик (исполнитель) освобождается от ответственности и не восстанавливает ущерб за свой счёт:
- при окончании гарантийного периода, установленного договором, и пятилетнего срока, предусмотренного 756 статьёй ГК РФ;
- при появлении дефектов по причине нормального износа отстроенного объекта либо его отдельных частей;
- при неправильной эксплуатации здания и несоблюдении инструкции, разработанной исполнителем либо самим заказчиком;
- при осуществлении некачественного ремонта или иных работ, выполненных самим клиентом или привлечёнными им лицами.
Если же дефекты появились по вине самого исполнителя, заказчик вправе обратиться к нему с письменной претензией как в течение срока гарантии, так и после его истечения, но до окончания пятилетнего периода, предусмотренного 756 статьёй Гражданского кодекса РФ.