Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как продать неликвидную квартиру: советы и лайфхаки для застройщиков». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Главная ошибка при продаже неликвидного объекта недвижимости — завышенная цена. Строительные компании очень часто неосознанно ставят плохой квартире такую же стоимость, как и нормальному жилью такого же метража. Это практически на 100% снижает шансы избавиться от недвижимости в разумные сроки. Остальные ошибки продавцов такие же, как и в случае продажи ликвидного жилья: плохие фотографии и объявление, недостаточный интерес к покупателю, грубость, отсутствие нужных документов.
Как признать дом аварийным
Порядок такой: прежде чем обращаться к комиссии, необходимо получить заключение независимой экспертизы о состоянии дома. Кроме заключения комиссии и экспертизы понадобятся:
- паспорт заявителя и копии паспортов всех жильцов, постоянно зарегистрированных по данному адресу
- заявление с просьбой признать квартиру непригодной для проживания
- документы, подтверждающие право владения жильем
- дополнительно: коллективное обращение жильцов с просьбой о расселении всего дома, заключение управляющей компании с описанием проблем с ЖКХ, другие подтверждения аварийности, например, фото и видео
Этот пакет документов нужно отнести в МФЦ или муниципалитет. На рассмотрение заявления у чиновников есть 30 дней. Все факты о доме проверяют и затем решают, можно в доме жить или он должен быть признан аварийным и подлежать сносу. Возможен промежуточный вариант, при котором дому положены реконструкция или капитальный ремонт.
Ищите специалистов среди друзей по несчастью
Как уже было сказано выше, инициативная группа – все обманутые дольщики . Среди таких наверняка найдутся представители нужных для всего движения профессий: программисты (создание сайта, раскрутка сообщества), PR-менеджеры (для выхода на журналистов), жилищные юристы (для создания/корректировки обращений, бесплатного консультирования дольщиков в сообществе), строители (для оценки хода строительства, его стоимости) и другие.
Чем больше будет таких людей, тем проще будет вести активную деятельность по привлечению к себе внимания.
Юристов нужно обязательно найти, их обычно много. Да, у них может не быть богатого опыта именно в этой сфере, но элементарными действиями их загрузить можно. Распределяйте задачи, делайте график, чтобы нагрузка распределялась равномерно. Например, один составляет письмо в Прокуратуру, другой – в суд, третий – в Комитет по строительству, четвертый – рассылает письма дольщикам, которых нет в интернете (да, такие тоже существуют). Главное, не нагружать кого-то особо сильно, ведь у всех есть семьи, работы и другие обязательства. С дольщика по нитке будет прок!
Заседания в Комитете по строительству Санкт-Петербурга
Есть такой совещательный орган, рабочая группа по вопросам защиты прав участников долевого строительства на территории Санкт-Петербурга. Обязательно нужно требовать, чтобы ваш объект внесли в список проблемных. Как только это случится, то представители дольщиков, представители застройщиков и чиновники смогут обсуждать положение дел на собраниях этой рабочей группы. Данный орган не является очень эффективным, но в совокупности с другими методами может дать какой-то эффект.
На каждом заседании рабочей группы по вопросам защиты прав участников долевого строительства ведётся протокол. Попросите у представителей власти этот протокол и ознакомьте с ним других дольщиков (например, выложите в сообщество).
Работа со СМИ
Пока вас не видят – вас не слышат. СМИ играют большую роль в движении обманутых дольщиков. СМИ могут преподнести информацию так, как её увидят все пользователи сети Интернет. Нужно заводить контакты с редакторами интернет-газет, журналов и других изданий. Как правило, сейчас все издания используют и социальные сети, там же обитают и редакторы, журналисты, корреспонденты. Обязательно знакомьтесь с ними и налаживайте связи.
Преференции от государства
Помимо хорошего отношения застройщики получают от властей и бонусы. Как утверждает Рустам Арсланов (ГК «Гранель»), подмосковное правительство помогает быстрее реализовать проект, сокращая сроки согласования всей возможной документации. Государство может освободить застройщика от возведения социальных объектов. «Хороший пример в этом направлении — проекты Urban Group, достройку инфраструктуры в которых подмосковные власти взяли на себя», — замечает Елена Земцова (Delta estate).
«Это значит, что значительная нагрузка на себестоимость проектов будет снижена, и застройщику понадобится потратиться в основном на строительно-монтажные работы, которые оцениваются в Подмосковье в 35-45 тыс. рублей за кв. м», — комментирует Литинецкая. Если власти не готовы стать соинвестором, строительство детских садов и школ может лечь на плечи нового застройщика в обмен на преференции — новые участки под перспективное строительство, возможность увеличения плотности застройки, льготное подключение к инженерным коммуникациям.
Другой вариант, о котором говорит Александр Вусов («Апхилл»), — застройщик может возвести социальные объекты за свой счет, но после ввода в эксплуатацию они выкупаются муниципалитетом.
Самый распространенный и привлекательный для застройщика бонус – «компенсационный» участок для нового строительства, который предоставляют власти на льготных условиях. При этом доходы от строительства на данном участке застройщик направлял на достройку проблемного объекта. Но теперь эта спасительная схема оказалась под угрозой из-за перехода строительной отрасли на новую финансовую модель.
О минусах жизни с неблагополучными соседями
В наши дни жалобы на соседей стали мейнстримом. Они также популярны, как и жалобы на жизнь или на начальника-самодура. Однако неблагополучные жильцы действительно способны доставить немалый дискомфорт соседям. В частности, в квартиры с общей вентиляционной шахтой может проникать неприятный запах. Также это путь для проникновения тараканов, которые наверняка заведутся в квартире, где пренебрегаются элементарные правила гигиены.
Неблагополучные соседи могут начинать пьяные дебоши среди ночи, затопить квартиры, расположенные снизу или же устроить в доме пожар. Кроме того, подобные люди просто обожают принимать гостей, которые мусорят в подъезде, шумят и создают нездоровую атмосферу.
Все это может существенно ухудшать качество жизни в доме. В итоге соседи неблагополучных жильцов не могут ни жить в своих квартирах сами, ни сдать жилье. О продаже речи также быть не может, поскольку подобное соседство вряд ли кого-то устроит.
Как правило, соседи жалуются на жильцов-маргиналов в полицию и управляющую компанию. Однако ни те, ни другие не могут повлиять на морально разлагающихся личностей. Все, что может участковый, это навещать неблагополучных жильцов, проводить с ними беседы. Также он вправе назначить им административный штраф, размер которого минимален.
Управляющая компания и вовсе не имеет никакой власти над жильцами, ведь если человека не интересует мнение окружающих, то его не удастся образумить переговорами. Поэтому единственным выходом из подобных ситуаций является принудительное выселение буйных соседей.
Можно ли выселить человека из квартиры
Действующее законодательство допускает выселение буйных соседей. Однако подобная борьба может существенно затянуться. На данный момент случаи, когда владельцев выселяли из квартиры по причине ее ненадлежащего состояния, можно пересчитать по пальцам.
Собственник может быть лишен жилого помещения, если он использует его не по назначению, систематически нарушая права других жильцов. Однако до непосредственного выселения пройдет немало этапов.
В первую очередь гражданин получит предупреждение от поселковой или городской администрации. Его попросят устранить допущенные нарушения. Это может быть устранение протечки, починка канализации, погашение долгов за коммуналку и т. д. Если же устранить нарушение сразу не представляется возможным, человеку будут установлены необходимые сроки.
Если неблагополучные жильцы не реагируют на предупреждения, то можно будет обратиться в суд, требуя их выселения. Однако подавать иск должны не соседи маргиналов, и даже не управляющая компания, а органы местного самоуправления.
Выселить граждан можно только в судебном порядке. Причем суд может даже выставить квартиру на публичные торги. Естественно, сам собственник жилья на улице не останется – ему купят другую жилплощадь за вырученные деньги.
Следует понимать, что выселение является исключительной мерой. Оно практикуется в том случае, если иные способы воздействия на жильца ни к чему не привели. Выселение – сложная процедура, предполагающая целый ряд этапов. Поэтому одного желания избавиться от неблагополучных соседей в данном случае будет недостаточно.
Чрезмерно громкие соседи нарушают ваше право на отдых. Согласно Закону № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», с 7.00 до 23.00 допустимый уровень шума – 40 дБ, с 23.00 до 7.00 – 30 дБ (звук спокойной человеческой речи или тикающих часов). Для ориентации: сигнал сработавшей за окном сигнализации машины, припаркованной под домом, имеет громкость в 80-100 дБ.
В каждом регионе есть свои документы, регламентирующие соблюдение тишины в жилых зданиях. Например, в Северной столице 14 февраля 2013 года принят Закон «Об административных правонарушениях в Санкт-Петербурге», согласно которому шуметь нельзя с 22.00 до 7.00. Вести ремонтные работы, сопровождающиеся громкими звуками (штробление бетона, например), нельзя в праздники и выходные. А в части регионов РФ этот запрет распространяется и на часы, отведенные для детского сна, – с 12.00 до 14.00. Но разучивать музыкальные произведения, громко петь и жарить селедку с открытой нараспашку дверью в легальное время эти законодательные акты запретить не могут.
Сроки выполнения шумных работ лимитированы 4 месяцами, но в новостройках это ограничение не действует – в течение 1,5 лет с момента ввода здания в эксплуатацию новоселам разрешено проводить громкие манипуляции в своем жилье.
Что делать после решения суда?
Важно. После того, как судья вынесет окончательное решение, истец может на законных основаниях требовать с ответчика возмещение причиненного ущерба (оплату счетов по коммунальным услугам, внесение арендного платежа и т.д.).
Если бывший квартирант все так же будет уклоняться от ответственности, то можно возбудить исполнительное производство. В этом случае процессом взыскания сумм, установленных судом, будут заниматься представители ФССП. По закону они могут использовать достаточно широкий перечень мер воздействия на должников, например:
- наложение ареста на расчётные счета;
- ограничение в управлении транспортным средством;
- списание необходимых сумм из доходов, получаемых ответчиком и др.
Основания для снятия с очереди
Распространенный вопрос среди граждан РФ — могут ли снять с очереди на жилье. Теоретически это реально, но для этого должны быть веские причины. Выделим основные:
- Получение земли под строительство дома. По законам РФ многодетные семьи вправе рассчитывать на участок под ИЖС. В дальнейшем земля подлежит приватизации. Если у семейства три и более детей, муниципальные органы не имеют права снимать с очереди.
- Переезд в другой город или государство. Сюда не входит перемена места жительства в столице РФ или СПб, а с 2014-го и в Севастополе. Иными словами, на вопрос, могут ли снять с очереди на жилье при переезде из Москвы или других населенных объектов федерального уровня, ответ отрицательный.
- Добровольное желание. Претенденты на недвижимость вправе оформить заявление и попросить исключить из перечня претендентов. Документ должен составляться по всей форме и с указанием реквизитов заявителя.
- Получение денег из бюджета. Если вас сняли с очереди на жилье, проанализируйте последние поступления от государства. Получение жилищного сертификата, оформление субсидии при ипотеке, возведении дома или ремонте квартиры влечет за собой аннулирование права на новую недвижимость.
- Улучшение условий проживания. Если во время нахождения в очереди у семейства изменились обстоятельства в лучшую сторону, к примеру, имеет место увеличение общей площади жилого помещения, позиция в очереди аннулируется. Ее занимают другие люди, имеющие более серьезные проблемы с жильем.
Но вот миновал уже год перехода девелоперов в новую, эскроу-реальность. Из них минимум квартал — в условиях пандемии, введенных для борьбы с ней ограничений, а значит, какое-то время закрытых строек, неработающих офисов и МФЦ. Казалось бы, все складывалось так, что застройщики оказались на грани фола, а вместе с ними и покупатели. Процесс-то застопорился! Но оказалось, что система, которую запускали для защиты последних сработала. Вкупе с теми мерами поддержки, которые сейчас запустило правительство.
Конечно, бесследно «коронаканикулы» не прошли, отмечает директор группы по оказанию услуг компаниям сектора недвижимости, туристической и развлекательной индустрий, инфраструктуры и государственного сектора, EY Илья Сухарников. По итогам первого полугодия существенно снизилось количество заключенных сделок купли-продажи жилья, некоторые стройки были остановлены, возникали проблемы с работниками из других стран.
«С другой стороны, для ускорения процесса восстановления экономики Правительством были приняты разнообразные меры поддержки, многие из которых окажут значительную поддержку рынку жилья. В первую очередь, это снижение ставок по ипотеке — большинство сделок по покупке первичного жилья совершается с использованием заемных средств, поэтому рост доступности ипотеки очень серьезно поддерживает спрос», — отмечает эксперт.
Схожей точки зрения придерживается и аналитик ИК «Ренессанс Капитал» Артем Ямщиков. По его словам, в текущих, кризисных условиях, люди не передумали покупать недвижимость. Просто приоритеты сменились. «Население не отказывается от покупки жилья, а делает выбор в сторону более доступных квартир с меньшими размерами в сегменте масс-маркета, и этому сейчас, конечно, способствуют исторически минимальные ставки по ипотеке и стимулы от государства. Запуск программы льготной ипотеки на жилье в новостройках по ставке не выше 6.5% способствовал сильному восстановлению ипотечного рынка в мае и июне», — поясняет эксперт.
Правда, как долго сохранится бодрый настрой, сказать пока сложно. «Многие участники рынка надеются, что отложенный спрос в сочетании с мерами поддержки смогут компенсировать негативные тенденции, связанные со снижением доходов, и во втором полугодии продолжится наметившийся рост числа сделок», — рассуждает Илья Сухарников, отмечая, что значительным плюсом стало появление возможности заключения сделок в дистанционном формате.
А вот у исполнительного директора консалтинговой компании Klopenko Group Дмитрия Иванова иная точка зрения: он полагает, что во второй половине текущего года обстановка ухудшится, так как отложенный спрос уже закончится и рынок просядет. Однако предвестником катастрофы эксперт это не считает: по его словам, рынок уже достаточно защищен и законодательно, и финансово и находится в более устойчивом состоянии, чем 2-3 года назад.
«Думаю, что в данной конфигурации рынка у государства есть все механизмы его поддержания в адекватном состоянии и некоторый перенос покупок на 2021 год будет перекрыт доступом к банковскому финансированию. Уверен, что глобальной проблемы на рынке в 2020-2021 году мы не увидим, пусть в целом будет падение продаж, объемов и выручки, но рынок будет устойчив», — считает Иванов.
Какое жилье рискует остаться без нового хозяина
Рынок вторичной недвижимости перенасыщен. В связи с этим, есть несколько категорий жилья, которые всегда продаются хуже остальных.
Хрущевки
Покупатели данной категории жилья, как правило, обладают низкой платежеспособностью. Прежде чем заключить сделку о покупке потребитель должен быть уверен, что жилье максимально готово для проживания сразу после покупки.
Доли и комнаты
На такой сегмент приходится все меньше покупателей. Делить собственные квадратные метры с незнакомыми людьми мало кому хочется. Поэтому такую покупку считают некомфортной и небезопасной.
Квартира в ипотеке
Чем больше обременений, тем хуже. Люди бояться связываться с непонятными для себя ситуациями. Переоформление ипотеки часто кажется сложным процессом, поэтому предпочтение будет отдаваться недвижимости без обременений.
Признаки депрессии и нервного истощения
Истощение организма на нервной почве имеет характерную триаду. В нее входят:
- угнетение эмоциональной сферы;
- подавление когнитивных способностей;
- ослабление психомоторики.
Основные психические и физические симптомы:
- постоянная головная боль;
- нарушения сердечного ритма;
- ощущение дискомфорта в области груди;
- дыхательные нарушения, появление одышки или ощущения удушья;
- расстройства пищеварения, понос или запор;
- расстройства аппетита;
- бессонница или сонливость ночью;
- тревожность;
- ощущение надвигающейся опасности, которое появляется в любое время суток;
- раздражительность;
- мысли о самоубийстве;
- появление аутоагрессивного поведения;
- снижение или полное отсутствие полового влечения;
- туннельное мышление (однообразное; человек видит только то, что находится у него под глазами, не признает ошибок);
- отрицательная оценка происходящего в мире;
- социальное отчуждение.
Лечение и профилактика депрессии
В диагностике и лечении депрессии в последнее время наметился определенный прогресс. Своевременное обращение за врачебной помощью ускоряет выздоровление и предотвращает усугубление патологии. К сожалению, не всегда больной вовремя начинает лечение. В ряде случаев он начинает лечение тогда, когда видит, что собственными силами ему не справиться с проблемой. Чтобы начать терапию, пациент должен сам проявить активность, что проблематично, так как его силы истощены. В этой ситуации важной является помощь родных и близких.
Диагностикой и лечением этой болезни занимается психиатр, психотерапевт или невролог. Лечение подразумевает сочетание методик психотерапии и назначение медикаментов. Лекарства нужны для купирования острой симптоматики. Психотерапия же назначается для того, чтобы пациент осознал причины и механизмы формирования его болезни. Кроме того, консультации с психологом учат человека должным образом реагировать на стресс. Это помогает предотвратить развитие депрессии.
Как правило, депрессия не имеет одной причины, так что способов терапии этого заболевания может быть много. При лечении депрессивных состояний предпочтение отдается немедикаментозным методам. Психотерапевт может рекомендовать дыхательные и релаксационные тренинги. В некоторых случаях рекомендуют посещать групповые занятия.
Если невротическое депрессивное расстройство имеет слабо выраженные симптомы, врач может назначить пациенту тонизирующие средства и поливитаминные препараты. Они стимулируют работу центральной нервной системы. Однако нужно помнить, что все лекарства нельзя назначать себя самому: от этого состояние организма может еще больше ухудшиться. Кроме того, чрезмерное количество витаминов небезопасно для человека. Антидепрессанты, которые употребляются без разрешения врача, могут привести к сильному отравлению.
Главнейший способ профилактики депрессивного расстройства – это умение достигать физического расслабления, снимать эмоциональное напряжение. Человеку необходимо придерживаться нормального режима сна, работы и отдыха. Питание должно быть регулярным. При первых симптомах депрессии необходимо сразу же обращаться к врачу: затягивание с лечением чревато развитием опасных симптомов.
Рано начатое лечение депрессии – залог скорейшего выздоровления.