Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Договор мены квартиры – как правильно заключить и что важно учесть». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Договор мены составляется на белом листе бумаги формата А4 в печатной или письменной форме. Лист должен быть чистым, гладким, не мятым. Использовать нужно чернило черного или синего цвета, в случае печатного варианта – стандартный шрифт и размер текста, без отступов, дополнительных символов и цветных выделений. Заверяется документ нотариально, специалист проверяет правильность соглашения с юридической точки зрения, а также выясняет все тонкости обмена, например, насколько доля сторон равносильная.
К существенным условиям относят:
- Предмет: какая конкретно жилплощадь (адрес, технические характеристики) меняется на какой дом (адрес, технические характеристики) и участок (местонахождение, площадь, план). Правоустанавливающие документы на все объекты, кем, когда, где зарегистрированы.
- Размер доплаты (при наличии), порядок внесения.
Без существенных условий договор не считается заключенным.
Технические характеристики дома и квартиры включают количество комнат, площадь каждой, общую и жилую площадь, инвентарную стоимость по документам БТИ (реквизиты справки), материалы, из которых построены здания, количество этажей, технические паспорта с планами расположения на этаже и земельном участке.
По земельным наделам указываются кадастровые номера, площадь, цель пользования, функциональное назначение, список находящихся на них объектов, нормативную стоимость, прилагаются экспертные оценки, кадастровые карты.
Участники правоотношений в тексте информируют друг друга о имеющихся проблемах в отношении обмениваемых объектов (или их отсутствии):
- Спорах о собственности, границах участка, претензиях, исках третьих лиц.
- Сервитутах.
- Нахождении недвижимости в аренде, залоге, под арестом.
Процедура регистрации
Составленный договор мены долями квартир между родственниками еще не является окончательным документом, разрешающим проведение сделки. Участники должны одновременно обратиться в Росреестр и подать заявления (образец предлагает учреждение). Регистратор, вместе с заявлением, принимает квитанцию об уплате госсбора. На проверку акта дается 30 дней. В случае возникновения любых несогласований или вопросов – договор может передаться в суд на рассмотрение.
Ситуации, когда сделка признается недействительной
Есть ряд обстоятельств, при которых обмен может признаться судом недействительным:
- Заведомо ложная сделка, с целью сокрытия доходов.
- Отсутствие разрешения от органов опеки и попечительства.
- Участие недееспособного лица или человека престарелого возраста.
- Появление новых обстоятельств.
Как обменять квартиру на другую?
В целом для обмена квартирами нужно сделать следующее:
1. Найти потенциального контрагента с подходящим вариантом для обмена (через риелторскую компанию).
2. Составить договор мены или купли-продажи, который содержит всех дополнительные обязательства по доплате и точные характеристики участвующих в процедуре объектов.
3. Собрать пакет документов:
- паспорт,
- правоустанавливающие документы,
- выписку из ЕГРП,
- кадастровый паспорт,
- справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество и коммунальным платежам,
- справку о составе семьи,
- свидетельство о регистрации или расторжении брака,
- письменное согласие со стороны супруга,
- проект договора,
- квитанцию об оплате госпошлины,
- заявление на регистрацию сделки.
4. Подать документы в МФЦ или напрямую в Росреестр.
Если в квартире есть недостатки
При заключении договора мены нужно учитывать, что каждая сторона имеет право на его отмену в судебном порядке и восстановление первоначального состояния. Основанием для этого может стать наличие скрытых дефектов, которые окажутся обнаруженными уже в процессе эксплуатации. В таком случае, даже при нежелании бывшего владельца той квартиры, в которой будут обнаружены недостатки, сделка может быть отменена по решению суда. В таком случае каждой стороне вернётся та собственность, которой он обладал до подписания договора.
Особенно актуальным это является в том случае, если проводились какие-то перепланировки, тем более не согласованные с органами местного самоуправления. Важность приобретает и то, окажутся ли дефекты неустранимыми. Если таковые есть, и это подтвердит экспертиза, то они делают использование квартиры по назначению невозможным. Даже в таком случае сделку мены совершить всё равно возможно. Только нужно не только поставить другую сторону в известность, но и составить акт приёмки объекта, а в уже в нём отразить все недостатки.
Что такое договор мены недвижимого имущества?
Понятие документа, по которому происходит обмен недвижимыми объектами между собственниками, дано в п. 1 ст. 567 ГК.
Договор мены недвижимого имущества — взаимное согласие на передачу недвижимости в обмен на другую, между лицами являющихся одновременно продавцами, обязывающие передать объект и , обязывающие принять его.
К его особенностям относятся:
- применение правил, аналогичных сделке купли-продажи;
- составление в простой письменной форме;
- обе стороны являются продавцами и покупателями предметов договора, обязуются их передать и принять в обмен;
- предметы договора должны быть признаны равноценными, если не указанно иное условие. При обмене неравноценных товаров одна из сторон может потребовать возмещения разницы в цене в качестве доплаты. Порядок и размер доплаты устанавливается в рамках договора.
Плюсы и минусы договора мены
Специфика договора мены предусматривает как положительные, так и отрицательные стороны сделки.
К плюсам отнесем:
- нет необходимости нотариально удостоверять договор, он составляется в простой письменной форме;
- при равноценном обмене исключается необходимость передавать денежные средства или производить какие-либо расчеты;
- равноценный обмен позволяет избежать налогообложения сделки, поскольку никакая из сторон не признается выгодоприобретателем;
- в случае спора и признания сделки недействительной проще вернуться к моменту до заключения сделки. Имущество, переданное в результате обмена, просто вернется к прежним собственникам.
К отрицательным:
- при неравноценном обмене следует предусмотреть возмещение разницы в цене в рамках договора;
- получатель выгоды в результате неравноценного обмена обязан отчитаться в налоговый орган и уплатить налог;
- недвижимое имущество, полученное в результате обмена, становится совместной собственностью супругов.
Какие документы необходимы?
Необходим договор с подписями сторон (три экземпляра).
К соглашению прилагаются:
- план земельного участка, на котором стоит дом;
- поэтажный план строения, где расположена жилплощадь;
- подписанные контрагентами передаточные акты.
Для регистрации необходимы:
- заявления владельцев недвижимости;
- удостоверения личности сторон (паспорта, виды на жительство, свидетельства о рождении), для юр. лиц — учредительные документы;
- доверенность (если надо);
- квитанция об оплате пошлины;
- кадастровая карта земли под домом;
- нотариально заверенное согласие или личная явка супругов сторон (если есть);
- документы, устанавливающие права контрагентов на объекты;
- кадастровые и технические паспорта объектов;
- нотариально заверенное согласие или личная явка третьих лиц на сделку, если контрагент согласен на обременение;
- разрешение органов опеки, попечительства, если в обмениваемых объектах живут дети.
О том, как обменять квартиру, купленную по ипотеке, можно ли сделать доплату при обмене квартиры материнским капиталом, а также о нюансах междугороднего обмена, вы можете узнать из наших статей.
Собственность сторон переходит после того, как они последовательно выполнят три действия:
- Зарегистрируют договор в местном отделении Госреестра по месту расположения одного из объектов недвижимости (на выбор) и внесут там же изменения в Госреестр. В это отделение подаются документы.
- Фактически передадут друг другу объекты недвижимости и подпишут передаточные акты. При передаче стороны меняются документами на них, проверяют их соответствие действительности в момент передачи, утрясают связные с несоответствием проблемы.
- Новый владелец квартиры регистрирует право собственности на нее в учреждении Росреестра по месту ее нахождения, подавая в него комплект документов на приобретенную жилплощадь. Новый владелец дома регистрирует право собственности на него и землю под ним в учреждении Росреестра по месту нахождения дома, подавая в него комплект документов на приобретенный дом и участок под ним.
Когда могут оказать в оформлении?
В оформлении соглашения мены, регистрации собственности учреждение Росреестра вправе отказать, если:
- Заявителями не представлен хотя бы один из обязательных для регистрации документов.
- В ходе проверки подлинности поданных прилагаемых к договору, заявлениям о регистрации собственности документов выяснится, что один из них или несколько не соответствуют действительности, устарели, подписанты договора утаили факты, препятствующие его заключению.
- После подачи бумаг на регистрацию произошли события, или регистрационный орган был извещен о фактах, препятствующих заключению договора.
Какие документы понадобятся собственникам?
Для заключения соглашения по обмену квартиры на дом (и обратно) нужно подготовить следующий пакет документов:
- Документы, подтверждающие право собственности на недвижимость: свидетельство, выписка ЕГРН, договор купли-продажи или наследства или дарения;
- Выписки из БТИ и из паспортного стола;
- Согласие (разрешение) мужа/жены на совершение сделки и отказы от претензий на собственность от других жильцов;
- Кадастровый паспорт;
- Домовая книга;
- Паспорт;
- Выписка из ЖЭКа (или ТСЖ, УК, СНТ) об отсутствии задолженности по коммунальным услугам;
- Документы на право владения землей, кадастровый паспорт;
- Акт проведения межевания земельного участка.
Все бумаги должны быть предоставлены обязательно в оригинале. Далее с них снимаются копии и заверяются нотариусом.
К форме соглашения о мене не предъявляется особых требований. Это обычный договор купли-продажи, но со своими специфическими моментами. Потому договор мены заключается в простой письменной форме, где предметом взаимоотношений являются два объекта недвижимости, но действия с ними производятся в рамках одного документа.
Количество экземпляров равно количеству сторон договора с дополнительной копией для регистрирующего органа (Росреестра). Законодательство не требует нотариального заверения договора мены, исключение составляют случаи:
- когда собственником недвижимого имущества является несовершеннолетний или ограниченно дееспособный гражданин;
- отчуждения долей в общей собственности на недвижимый объект (за исключением отчуждения долей земельного участка и одновременного отчуждения долей всеми участниками долевой собственности).
В действующем законодательстве прописано, что договор должен быть составлен в письменной форме и заверен сторонами – участниками. Каждый субъект соглашения предоставляет данные на свой участок:
- кадастровый номер;
- площадь;
- наличие объектов недвижимости на участке;
- цель эксплуатации участка;
- целевое предназначение соответствующих земель, включающих в свой состав обмениваемые участки.
К договору мены, помимо указанного, прикладываются графические планы, результаты оценщиков в соответствии с кадастровой стоимостью участков и оценке имеющихся недвижимых объектов.
Также необходимо указывать все условия обмена, чтобы в будущем избежать спорных вопросов и затяжных судебных разбирательств.
Если обмен осуществляется с доплатой, то в договоре обязательно необходимо прописать сумму доплаты, а также, какой конкретно объект к кому конкретно переходит.
Права собственности передаются лишь после проведения регистрации документа о соглашении.
Договор мены можно составить и самостоятельно, без обращения за юридической помощью к специалистам. Перед непосредственной сделкой необходимо подготовить следующие дополнительные документы:
- справка из БТИ;
- поэтажный план дома и экспликация, если обмен производится с доплатой, то необходима еще справка об оценочной стоимости квартиры;
- выписку из домовой книги и справку об отсутствии задолженности по оплате квартплаты, можно получить, обратившись в ДЕЗ и ЕИРЦ. Стоит учитывать, что срок действия данных справок составляет 1 месяц;
Бланк выписки из домовой книги. - если в квартире прописан несовершеннолетний ребенок, то помимо указанных документов необходимо предоставить согласие опекунского совета, который для положительного ответа затребует выписку из домовой книги.
После сбора всех необходимых справок и подготовки договора в 3 экземплярах, документы можно предоставить на госрегистрацию, оплатив при этом пошлину за регистрацию договора и за выдачу свидетельства на право собственности.
После данных процедур уже через месяц можно будет получить уже зарегистрированный документ и новые свидетельства на право собственности.
Образец договора мены недвижимого имущества в 2018-2019 году
Гражданское законодательство наделяет собственника недвижимого имущества правом им владеть, пользоваться и распоряжаться. Одним из вариантов распоряжения является передача прав собственности другому человеку по договору мены. Чтобы минимизировать риски, связанные с оформлением такой сделки, нужно знать, как правильно составить договор мены в 2019 году для Росреестра.
Понятие документа, по которому происходит обмен недвижимыми объектами между собственниками, дано в п. 1 ст. 567 ГК.
Договор мены недвижимого имущества — взаимное согласие на передачу недвижимости в обмен на другую, между лицами являющихся одновременно продавцами, обязывающие передать объект и покупателями, обязывающие принять его.
К его особенностям относятся:
- применение правил, аналогичных сделке купли-продажи;
- составление в простой письменной форме;
- обе стороны являются продавцами и покупателями предметов договора, обязуясь их передать и принять в обмен;
- предметы договора должны быть признаны равноценными, если не указанно иное условие. При обмене неравноценных товаров одна из сторон может потребовать возмещения разницы в цене в качестве доплаты. Порядок и размер доплаты устанавливается в рамках договора.
Плюсы и минусы договора мены
Специфика договора мены предусматривает как положительные, так и отрицательные стороны сделки.
К плюсам отнесем:
- нет необходимости нотариально удостоверять договор, он составляется в простой письменной форме;
- при равноценном обмене исключается необходимость передавать денежные средства или производить какие-либо расчеты;
- равноценный обмен позволяет избежать налогообложения сделки, поскольку никакая из сторон не признается выгодоприобретателем;
- в случае спора и признания сделки недействительной проще вернуться к моменту до заключения сделки. Имущество, переданное в результате обмена, просто вернется к прежним собственникам.
К отрицательным:
- при неравноценном обмене следует предусмотреть возмещение разницы в цене в рамках договора;
- получатель выгоды в результате неравноценного обмена обязан отчитаться в налоговый орган и уплатить налог;
- недвижимое имущество, полученное в результате обмена, становится совместной собственностью супругов.