Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Долевое строительство: как это работает и в чем его преимущества». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
При заключении договора долевого участия в строительстве жилья, обе стороны такой сделки наделяются определенными правами и обязанностями. Так как застройщик является экономически сильной стороной сделки, то и обязанностей у него намного больше. Обязанности организации, осуществляющей привлечение денежных средств граждан в строительство, определяются не только договором, но и законодательными актами.
В процессе долевого строительства могут возникнуть нежелательные обстоятельства, влияющие на результат сделки. Обычно они заключаются в нарушении застройщиком своих обязанностей или недобросовестности исполнения сделки (нарушение сроков сдачи и качества работ и т.п.).
Любые незаконные действия застройщика или нарушение прав дольщика могут стать предметом судебного разбирательства. Административные нарушения чреваты наказанием в виде наложения штрафа, как на руководителя организации, так и на юридическое лицо. Размер штрафа зависит от вида нарушения и лица его совершившего.
На любых этапах долевого строительства (как до сдачи, так и после ввода всего дома в эксплуатацию) застройщик обязан по требованиям участников долевого строительства раскрывать всю информацию и обеспечивать бесплатный, свободный и полный доступ к ней. В первой части ст. 3 закона 214-ФЗ прописано, что сведения должны регулярно и вовремя размещаться в СМИ и в телекоммуникационных сетях, в информационной единой системе жилищного строительства.
Застройщик, который принимает денежные вносимые средства участников долевого строительства, обязуется предоставить такой список информации и документации:
- разрешение на ввод готового достроенного дома в эксплуатацию
- проектную декларацию и все изменений к ней
- финансовую бухгалтерскую отчетность за истекший год с промежуточными отчетами (за 1-ый квартал, прошедшее полугодие и 9 полных месяцев)
- технико-экономическое обоснование строительного проекта
- заключение экспертизы указанной выше проектной документации
- документы, доказывающие наличие законных прав застройщика на участок земли (например, договор аренды или свидетельство, подтверждающее зарегистрированное право собственности)
- заключение уполномоченных органов исполнительной власти отдельного субъекта о том, что застройщик и его проектная декларация соответствуют требованиям закона
- проект договора участия в долевом строительстве (образец ДДУ)
- градостроительный план территории (схематическая карта)
- фото возводящихся объектов долевого строительства, отражающие реальное состояние строящегося дома
- информация о инициированной процедуре банкротства
- данные об открытиях и закрытиях расчетных счетов с указанием их номеров, наименований банков и их индивидуальных идентификаторов
- документы, подтверждающие уплату налогов (свидетельство о постановке на учет в налоговый орган – ФНС);
- иные предусмотренные законами документы
Застройщик несет ответственность за невыполнение своих законных и договорных обязательств. Права дольщиков защищены. За сокрытие или отказ в предоставлении информации для строительной компании предусмотрено наказание в виде наложения штрафа от 200 до 400 тысяч рублей.
Как заставить застройщика выполнять обязательства
Что делать и как действовать, если при сдаче дома в эксплуатацию, до фактического подписания договора или после приема объекта долевого строительства застройщик не хочет выполнить свои обязательства и удовлетворять законные требования дольщика? В этом случае для начала стоит обратиться с претензией в строительную компанию и потребовать официального ответа.
Если претензия не удовлетворена, то в этой ситуации желательно сразу же обращаться в юридическую компанию за консультацией. В Юридическую компанию Лигал Мил можно прийти лично, позвонить по телефону горячей линии либо отправить письмо на электронную почту.
Когда застройщик полностью отказывается от выполнения обязательств и соблюдения условий договора, в этом случае на него можно подать в суд. Ваш защитник (юрист юридической компании) инициирует судебное дело и судебное разбирательство, защищает ваши права, изучает документы, предоставляемые застройщиком (ответчиком по иску) в суд, обосновывает правовую позицию перед судом – тем самым добиваясь исполнения застройщиком обязанностей перед Вами и тех условий в отношении каждого дольщика, которые изложены в договоре долевого участия и в градостроительном законодательстве России. Чаще всего за необоснованное уклонение застройщиком от исполнение своих обязательств суд присуждает участнику долевого строительства неустойку, которая взыскивается в дальнейшем со недобросовестной строительной компании.
Порой отсутствие необходимых юридических или технических знаний и опыта не позволяет дольщику отстаивать свои права. Особенно учитывая, что оппонентом дольщика всегда является профессиональный отдел юристов компании-застройщика. В таком случае следует обратиться за помощью к квалифицированному юристу в надежной и профессиональной юридической компании Лигал Мил. Даже обычная консультация, полученная в ЮК Лигал Мил, позволит Вам правильно расставить акценты и грамотно начать защиту своих прав в судебном и досудебном порядке – то есть обратить внимание застройщика именно на Вашу просьбу и заявление среди иных обращений и требований к застройщику. Полноценная юридическая защита, комплексный подход ЮК Лигал Мил позволяет в максимально возможном варианте обеспечить защиту прав и законных интересов участника долевого строительства.
Что делал и проверял юрист
Специалист провел серьезную работу:
- проверил информацию о квартире в закрытых источниках (в т.ч. на юридическую чистоту);
- сделал анализ и оценку рисков;
- тщательно проверил договор долевого участия;
- проанализировал дополнительные документы;
- предоставил заключение с описанием рисков и рекомендаций;
- участвовал в переговорах с застройщиком по согласованию сделки, когда нашел в договоре пункты, смутившие меня;
- сопровождал расчеты в банке (через ячейку, т.к. аккредитив мне не подошел);
- помог собрать нужные документы и организовал регистрацию перехода права собственности;
- подготовил акт приема-передачи;
- проконтролировал передачу расписок, ключей.
Стратегия и тактика переговоров с застройщиком
Сразу отмечу, что процесс переговоров с застройщиком существенно отличается от формата привычных деловых переговоров. Именно эти особенности (убедилась лично), обычно приводят покупателей к провалу – даже тех, кто как и я, по роду деятельности зачастую проводит с партнерами успешные переговоры. Перечислю главные причины, из-за которых дольщики не добиваются в офисе девелопера уступок (осознала их после анализа ситуации, с которой пришлось столкнуться):
- В большинстве случаев переговоры с дольщиком ведет не тот, кто принимает решения по затронутым в ДДУ вопросам (чаще всего инвестора слушает менеджер).
- Дольщик заинтересован в покупке выбранной квартиры гораздо больше, нежели застройщик в получении денег от одного «мелкого» клиента (особенно если тот покупает студию или «однушку»).
- И выплывающее из предыдущего пункта – застройщик быстрее согласится изменить некоторые положения договора и пойти на уступки инвестору, покупающему несколько квартир, нежели прислушиваться к дольщику, выбравшему ту же крохотную студию.
- Высокий спрос на объект. Когда у застройщика в отделе продаж очередь – вероятность того, что он пойдет вам на уступки, крайне мала.
- Распространяющиеся слухи о том, что в договор внесены изменения. Существует вероятность «сарафанного радио», вследствие чего другие покупатели начнут активно давить на застройщика и требовать правок или изменений в каждом договоре. Чтобы не допустить таких «заморочек», застройщик готов отстаивать свои позиции до последнего, отказывая даже самым перспективным инвесторам.
Все эти моменты необходимо учитывать и продумывать их нейтрализацию заранее. Не менее важно добиться встречи с юристами застройщика, а не с менеджером, который не способен повлиять на договор. Действия дольщика должны быть таковыми:
- Внимательно вычитать предложенный договор – со мной это сделал юрист.
- Выделить положения, которые для вас являются принципиально неприемлемыми или несут серьезные риски. У меня были такие пункты:
- слишком большая неустойка (материальная ответственность дольщика за невыполнение условий договора);
- привязка к курсу доллара (подразумевает возможное увеличение стоимости квартиры);
- указанная в договоре собственная эксплуатационная/управляющая компания застройщика.
- Сформулировать эти положения в других редакциях – так, чтобы найденные риски для инвестора (вас) свести к минимуму. И предоставить их юристам.
Застройщики обычно не хотят соглашаться на следующие изменения в договоре:
- увеличение их материальной ответственности при невыполнении обязательств;
- изменение порядка проведения расчетов (как у меня – нужно было отвязать стоимость квартиры от курса быстрорастущего американского доллара);
- предоставление дольщику права свободы выбора управляющей организации (с этим я еще готова была смириться);
- установление конкретных сроков передачи недвижимости в собственность покупателя (повезло, что в моем договоре они были четко прописаны, иначе бы и в этом месте я возмутилась);
- уменьшение материальной ответственности дольщика в случае ненадлежащего выполнения условий договора (чрезмерная неустойка – тоже пункт «из моей оперы»).
- Застройщик имеет право заключать договоры участия в долевом строительстве и привлекать денежные средства после 14 дней с момента публикации проектной декларации в СМИ/сети Интернет и предоставлении ее в Росреестр.
- Если дольщик не выполняет свои обязательства, застройщик имеет право расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке.
- Если дольщик нарушил срок внесения платежа, застройщик вправе получить неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.
- Если дольщик без каких-либо оснований уклоняется от принятия объекта недвижимости в установленный срок или отказывается это делать, через два месяца застройщик вправе в одностороннем порядке составить акт передачи объекта.
- Если контролирующий орган направил застройщику предписание, последний может обратиться в арбитражный суд, чтобы тот признал предписание недействительным.
- Если застройщик сможет доказать, что недостатки, выявленные на объекте во время гарантийного срока, вызваны нормальным износом, неправильной эксплуатацией или ненадлежащим ремонтом, он не несет за них ответственность. Гарантийный срок для объекта – не менее пяти лет (за исключением технологического и инженерного оборудования, которое входит в состав такого объекта; его гарантийный срок – не менее трех лет).
ОВС: платим за чужие ошибки сообща
Общество взаимного страхования – этот вид гарантии исполнения обязательств перед дольщиками предполагал объединение застройщиков, которые, в случае необходимости покрывали обязательства застройщика-банкрота. Сегодня общество продолжает работу, однако законодатели хотят упразднить и его, поскольку новые поправки, которые вступают в силу в этом году, предполагают формирование государственного фонда, куда застройщики будут платить взносы.
Собственно, все идет к тому, что государство целенаправленно принимает все риски на свои плечи. Правда, делается это с целью переложить возможные проблемы на плечи самих же застройщиков, которые на законодательном уровне будут вынуждены платить по счетам банкротов. Впрочем, будущим дольщикам такой поворот событий только на руку, им все равно, как именно будет решаться проблема завершения строительства при ее возникновении.
На что обратить внимание перед подписанием ДДУ?
Договор долевого участия — типовой договор, и его шаблоны обычно есть на сайте застройщика. Но прежде чем его подписывать, нужно:
- Внимательно сверить информацию о дольщике и объекте на предмет ошибок и опечаток.
- Проверить цену договора и порядок оплаты. Стоит закрепить в договоре, как будут производиться расчеты, если фактическая площадь квартиры оказалась больше или меньше проектной.
- Посмотреть, чтобы были указаны конкретные сроки передачи объекта (их могут указывать как период после ввода в эксплуатацию — это незаконно).
- Уточнить информацию по отделке, если она включена в стоимость жилья. Как правило, для квартир с ремонтом составляется приложение к ДДУ с описанием материалов и перечня работ.
Как зарегистрировать ДДУ?
Для регистрации ДДУ от дольщика потребуются следующие документы:
- ДДУ со всеми приложениями (три экземпляра: для застройщика, покупателя и Росреестра. Количество экземпляров договора может быть увеличено в зависимости от количества дольщиков); заявление застройщика и покупателя о государственной регистрации ДДУ;
- документы, удостоверяющие личность заявителя. Физлица могут обратиться за регистрацией через представителя — в этом случае потребуется нотариальная доверенность;
- нотариальное согласие супруга на совершение сделки другим супругом. Если оба являются дольщиками по одному ДДУ, то согласие не нужно;
- договор залога права требования, если квартира приобретается в ипотеку.
Застройщик может сам подать документы на регистрацию договора. В этом случае, покупатель должен передать ему необходимые документы.
Заявление на регистрацию ДДУ можно подать лично в Росреестре и МФЦ или электронно. В последнем случае необходимо, чтобы документы были подписаны электронно-цифровой подписью. Срок рассмотрения — 7−9 рабочих дней.
Госпошлина за регистрацию ДДУ составляет 350 руб. для физических лиц и 6 000 руб. для юридических лиц. Обе стороны договора оплачивают половину от размера пошлины (175 руб. и 3 000 руб. соответственно).
Что содержит ДДУ в обязательном порядке
ДДУ – это объемный документ, который содержит ряд важных сведений о застройщике жилого дома, об объекте недвижимости, о покупателе, о стоимости приобретаемой квартиры, о правах и обязанностях сторон.
К сведениям о застройщике относятся:
- финансовые и учредительные документы,
- уставная и правоустанавливающая документация,
- данные руководителя.
Данные об объекте недвижимости – это:
- проектная декларация,
- разрешение на строительство дома.
С появлением ФЗ-214 (того самого закона, в котором прописаны все требования к застройщикам) большинство указанных сведений можно увидеть на сайтах застройщиков – они обязаны размещать всю информацию на своих ресурсах. Если эта информация расходится с той, что указана в договоре – это повод усомниться в честности компании, продающей жилье.
Что касается информации об объекте недвижимости, то в договоре должно быть полное его описание:
- адрес, площадь, этаж,
- стоимость квартиры,
- срок ввода дома в эксплуатацию,
- дата передачи квартиры застройщиком участнику,
- стоимость объекта.
К другим важным пунктам, которые содержатся в ДДУ, относятся:
- ответственность застройщика в рамках гарантийного срока,
- гарантия качества на квартиру и отдельно – на инженерное и технологическое оборудование,
- порядок досрочного расторжения договора,
- ответственность сторон,
- способы разрешения споров, разногласий.
К договору также должен быть приложен план квартиры с обозначением несущих стен и конструкций и перечень работ, выполняемых по проекту.
Защита дольщиков при долевом строительстве со стороны законодательства
В настоящее время способов законной покупки квартир в новостройках несколько, и ДДУ является не единственным из них.
Возможность заключения договора долевого участия регулируется только Федеральным законом №214-ФЗ об участии в долевом строительстве и является наиболее юридически безопасным способом приобретения «первички».
Однако предложить схему сделки «по 214-му» могут далеко не все застройщики. Даже в столицах около 40% строительных компаний предлагают возможность вступления в ЖСК, приобретение жил.сертификата, а также различные «серые» схемы. Дело в том, что требования 214-ФЗ, призванные обеспечить дольщикам максимальную безопасность, налагают на застройщиков довольно жёсткие обязательства и максимальную прозрачность деятельности при предоставлении инвестору возможности в любой момент расторгнуть договор, заметив его несоблюдения. Безусловно, деятельность в столь жёстких рамках устраивает не каждую строительную компанию.
Чего опасаться при составлении договора?
Никаких документов вместо договора долевого участия быть не должно. Недобросовестные застройщики, а особенно посредники могут предлагать иные варианты. Например, существует популярная схема – так называемый «предварительный договор ДДУ».
Он не обладает той же юридической силой, что и настоящий. Чаще всего им пользуются мошенники, и схема довольно популярна. Нужно запомнить, что в обязательном порядке нужна государственная регистрация договора. По всем иным документам нельзя платить ни копейки.
Ещё одна схема – оформление заёмных средств под вексель. Звучит неплохо, инвестору предлагаются ценные бумаги компании… но на деле это совсем не то. После завершения строительства застройщик может просто вернуть инвестору деньги вместо квартиры. Даже без процентов. И добиться большего что-то будет невозможно.
Оформление договора о долевом участии
Грамотное оформление договора ДУ согласно Федеральному закону №214 обеспечивает вкладчику получение жилья в установленные сроки, прописанные в данном документе.
Законодательными актами РФ не определена какую-либо типовая форма для данного соглашения, однако имеются определенные обязательные для включения пункты, в отсутствии которых ДДУ не будет иметь юридической силы:
| Точное описание жилого помещения | которое получит дольщик после завершения постройки объекта недвижимости |
| График оплаты за строящееся жилье | В случае, когда не установлено единоразовое внесение денежных средств при оплате стоимости квартиры |
| Сроки передачи жилплощади | гражданин приглашается для осмотра сдаваемого жилья и подписания акта приемки |
| Сроки гарантии | в течение таких сроков допускается требование о компенсации ущерба либо устранения обнаруженных недостатков строительных работ |
| Сведения | об обеспечительных способах выполнения обязательств девелопером по заключенному договору |
Какая компенсация положена с застройщика за задержку срока строительства — ЮК «Хелп ДДУ»
Рынок долевого строительства за последние несколько лет сильно изменился. Из этой сферы ушли ненадежные компании и фирмы-однодневки, оставившие за собой, целую армию обманутых дольщиков.
Сегодня основные игроки – это крупные строительные корпорации, которые дорожат своей репутацией. Федеральный закон, принятый в 2004 году, с каждым годом повышает меру ответственности застройщиков, предъявляя к ним все более жесткие требования.
В настоящее время дольщики имеют более высокую степень защиты, чем раньше. Однако неисполнение своих обязательств застройщиками – и сегодня не редкость, самое частое нарушение ФЗ 214 – просрочка сдачи объекта строительства.
Какая существует ответственность застройщика за несвоевременную сдачу дома по 214 ФЗ, и что предпринять дольщику, столкнувшемуся с подобными обстоятельствами?
Требования к застройщикам
Законодатель неоднократно вносил изменения в закон об участии в долевом строительстве, следуя принципам обеспечения интересов дольщиков и постоянно повышая меру ответственности строительных компаний. Изменения, вступившие в действие в 2017 году, устанавливают еще более жесткие требования в отношении застройщиков.
Сегодня, чтобы привлекать деньги граждан, строительная компания должна владеть минимальным уставным капиталом 2.5 млн. руб. при общем объеме возводимых площадей, не превышающем 1.5 тыс. м 2. При этом в законе установлена прямая зависимость размера капитала от общего объема возводимых объектов. Если застройщик не обладает необходимой суммой, он должен заключить договор поручительства.