Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Как банк квартиру «проверил».». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Проверке подлежит тот объект, который заемщик оставляет в залог, чаще всего речь идет о приобретаемой недвижимости. Залог — гарантия банка относительно возвратности средств. В случае невыплаты долга кредитор может изъять квартиру, реализовать ее и покрыть долг. Но продать можно только юридически чистый объект, поэтому еще на момент оформления жилищного кредита недвижимость тщательно анализируется, выявляются риски.
Мошенничество с ипотекой
Чаще всего обманывают граждан, которые приобретают недвижимость без привлечения кредитных средств. В этом случае мошенникам действовать проще, так как редкий покупатель привлекает юриста в сфере недвижимости для проверки юридической чистоты потенциальной сделки. А в штате банков работают юристы, которые умеют выявлять мошеннические схемы. Но и их мошенники порой обводят вокруг пальца.
Юристы выявляют банальные схемы: подделка документов, временно выписанные граждане, незаконные сделки с нарушением прав несовершеннолетних и пр. Но есть такие формы юридической нечистоты объекта, которые просто так выявить невозможно, они всплывают в дальнейшем. На имущество могут заявить права другие граждане, интересы которых были нарушены в предыдущих сделках, совершенных с этой квартирой.
Может ли обмануть риэлтор?
Многие граждане обращаются к агентствам недвижимости, в том числе, чтобы провести безопасную сделку. Они доверяют специалистам по недвижимости, полагают, что они проверят объект, выявят риски и помогут купить хорошую квартиру по выгодной цене. Но на практике далеко не всегда происходит именно так.
Кто такой риэлтор по своей сути? Это посредник между продавцом и покупателем. Его задача — свести стороны вместе и сопроводить сделку до момента ее регистрации. Но, к сожалению, риэлторы крайне редко обращают внимание на возможные риски, их совершенно не волнует дальнейшая судьба покупателя. Их цель — получить комиссию, то есть во что бы то ни стало завершить сделку. Поэтому не надейтесь на риэлтора, он не убережет от рисков. Даже при явном подозрении на мошенничество он может ничего не сказать — тогда сделка сорвется, и он не получит комиссионные.
Совет № 2: Запросите нотариальную доверенность
Если осмотр квартиры проходит без присутствия владельца, следует обязательно запросить нотариальную доверенность. «В ней должны быть указаны адрес жилья и паспортные данные как собственника, так и человека, который непосредственно встречается с потенциальным покупателем. Нотариальная доверенность необходима, если взрослые дети сдают квартиру своих пожилых родителей, которые не могут сами присутствовать при показе квартиры», — подчеркнул эксперт «Авито-Недвижимости».
От продаваемой по доверенности квартиры вообще лучше отказаться, поскольку этим методом очень часто пользуются мошенники. Если нужная вам квартира продается только по доверенности, добивайтесь личного участия собственника при заключении сделки — договоритесь с ним встретиться и пообщаться. «От видеозвонков стоит отказываться. Обязательно проверьте документы владельца квартиры и сверьте эти данные со свидетельством о государственной регистрации права. Эту информацию можно получить в Росреестре. Если собственник не может принять участие в сделке, проверьте, действительно ли существует нотариус, указанный в доверенности. Не поленитесь, сходите к нему, покажите копию доверенности и попросите подтвердить подлинность подписи», — рекомендует Данильченко.
Совет № 12: Не пренебрегайте специалистами
Чтобы не тратить время на самостоятельную проверку квартиры и не нарваться на аферистов, стоит обратиться к специалисту. «Мошенник понимает, что при общении с неопытным участником рынка меньше рисков быть раскрытым, а с профессионалом ни один не захочет продолжать разговор после первого же контакта. Наймите опытного участника рынка, работающего в связке с юристом, и вам останется только слушать их объяснения с подробным анализом всех документов, почему этот вариант покупать безопасно, потом подписать банковское поручение об аккредитиве и договор купли-продажи квартиры и через какое-то время получить ключи от квартиры и идеальный комплект документов по ней», — советует ведущий эксперт офиса «Сущевский» компании «Миэль» Евгений Коноплев.
Чтобы максимально обезопасить себя, для оформления договора можно обратиться к нотариусу, который перед сделкой осуществит тщательную проверку всех документов и обратившихся лиц. Он проверит продавцов на осознанность и добровольность в момент подписания договора, разъяснит им правовые последствия сделки. «То есть риски, что какую-то из сторон обманут или введут в заблуждение, стремятся к нулю. Нотариус проверит правоустанавливающие документы на объект недвижимости, запросит необходимые сведения и выписки из ЕГРН, проверит отсутствие обременений, ограничений, ареста; проверит участников сделки на банкротство, отсутствие в перечне лиц, в отношении которых имеются сведения об их причастности к экстремистской деятельности или терроризму, проверит паспорт на действительность по базе МВД с помощью специальных технических и программно-технических средств», — пояснил Сопин.
Если нотариус сделает свою работу некачественно или не в полном объеме и кто-то из участников сделки впоследствии пострадает, он будет нести полную имущественную ответственность за свои ошибки, отметил эксперт. По его словам, таким образом стороны нотариальной сделки получают гарантию стопроцентного возмещения ущерба, если тот возник по вине нотариуса.
Сколько длится проверка
Проверку специалисты финансовой организации начинают после предварительного одобрения займа и предоставления документации на приобретаемую недвижимость. Ответ на вопрос, что проверяют юристы Сбербанка, зависит от типа жилья. Если заём предназначается для покупки «вторички», банковские работники анализируют техническую документацию на приобретаемый объект, сверяют сведения из Росреестра, изучают домовую книгу.
При покупке жилья на вторичном рынке в ипотечной сделке участвуют сразу три стороны: банк, заемщик и владелец приобретаемого объекта. Основным документом выступает договор купли-продажи, составленный с учетом того, что приобретаемая недвижимость останется в залоге у кредитора до полного погашения ссуды. Помимо этого, продавец должен предоставить финансовой организации пакет документов на приобретаемую недвижимость, включающий:
- свидетельство собственности;
- документ, послуживший основанием для получения прав на недвижимый объект;
- выписка из ЕГРН;
- согласие на продажу от мужа или жены;
- отказ прочих владельцев, если недвижимость находится в долевой собственности;
- разрешение на продажу от органов опеки, при наличии несовершеннолетних детей или недееспособных собственников.
Согласие супруга и отказ долевых собственников оформляют нотариально. Покупателю необходимо провести оценку рыночной стоимости объекта и предоставить банку результаты. Процедуру проводит организация аккредитованная Сбербанком.
Продолжительность процедуры проверки не регламентируется законом о банковской деятельности. Финансовая организация вправе устанавливать сроки самостоятельно. Многое зависит от загруженности специалистов и слаженного взаимодействия филиалов банка. На практике проверка может занимать от одной недели до 60 дней. Довольно быстро проходит утверждение ипотеки для покупки жилья в новостройке, если застройщик и недвижимый объект аккредитованы Сбербанком.
Прежде всего, это касается вторичного рынка. Необходимо, чтобы помещение было жилое и пригодно для проживания. Возраст дома, материалы перекрытий, безопасность конструкций и работа инженерных сетей, – все это должно соответствовать техническому плану и быть в хорошем состоянии. Кредитору невыгодно брать в залог недвижимость, которую потом сложно будет продать. Кроме того, если жилье не потребует больших дополнительных затрат на серьезный ремонт, у банка будет уверенность, что покупатель справится с ипотекой без задержек.
Кроме того, финансовые организации не любят несанкционированные перепланировки. Если попадается такая квартира, то кредиторы могут попросить собственников вернуть все на законные места либо согласовать изменения. Если узаконить невозможно, то банк может отказать в выдаче кредита на такое жилье.
Титульное страхование — защита от неожиданных собственников
При оформлении ипотечного кредита банк предложит подключиться к титульному страхованию. Это добровольная дополнительная услуга, приобретать ее или нет — решать заемщику. Но именно титульное страхование защищает заемщика от юридических рисков, связанных с возможными потерями прав собственности.
Если вдруг обнаружится факт мошенничества с ипотекой, например подделка документов, или просто на объект будут претендовать третьи лица, заемщик будет защищен. Если он потеряет права собственности, страхования компания покроет убытки, закроет за клиента ипотечный кредит.
Услуга титульного страхования предоставляется не бесплатно, полис стоит 0,5-3% от рыночной стоимости объекта. Точная цена зависит от вида недвижимости, периода страхования, стоимости квартиры и степени риска.
Способы обмана при покупке квартиры
- Заключение сделки по фальшивым документам, предоставление псевдо-справок (например, о прописанных гражданах). Все документы должен проверять юрист, простой гражданин часто не может выявить подлога, фальшивки обычно внешне ничем не отличаются от оригинала.
- Признание сделки недействительной после заключения договора купли-продажи. Например, после этого выяснится, что продавец был признан невменяемым или сделка нарушила интересы третьих лиц.
- Двойная продажа недвижимости. Квартиры одновременно продаются двум покупателям, в дальнейшем пострадавших ждут сложные судебные разбирательства.
- Продавец не спешит выписываться под надуманными предлогами. Ни в коем случае не стоит заключать сделку при таких обстоятельствах, после вас могут шантажировать, вымогать деньги за выписку.
Титульное страхование — защита от неожиданных собственников
При оформлении ипотечного кредита банк предложит подключиться к титульному страхованию. Это добровольная дополнительная услуга, приобретать ее или нет — решать заемщику. Но именно титульное страхование защищает заемщика от юридических рисков, связанных с возможными потерями прав собственности.
Если вдруг обнаружится факт мошенничества с ипотекой, например подделка документов, или просто на объект будут претендовать третьи лица, заемщик будет защищен. Если он потеряет права собственности, страхования компания покроет убытки, закроет за клиента ипотечный кредит.
Услуга титульного страхования предоставляется не бесплатно, полис стоит 0,5-3% от рыночной стоимости объекта. Точная цена зависит от вида недвижимости, периода страхования, стоимости квартиры и степени риска.
На что еще обратить внимание?
- проверьте самостоятельно информацию о квартире на официальном сайте Росреестра – данные из ЕГРН может заказать любое лицо (в расширенной выписке есть данные о смене собственников, заключении сделок, обременениях);
- отсутствие задолженности по ЖКХ – попросите продавца предоставить документ об отсутствии задолженности за последний год из управляющей компании и последнюю оплаченную квитанцию. Если, конечно, не хотите сами оплатить услуги, оказанные не вам;
- согласие супруга – если продавец в браке, при продаже недвижимости он должен предоставить документальное согласие (составляется у нотариуса) на сделку супруга;
- если вы покупаете квартиру в многоквартирном доме стоит проверить, не грозит ли многоэтажке снос, не является ли она аварийной.
Ответы юриста на частные вопросы
Можно ли оформить ипотеку, если у меня нет прописки? Будет ли ее проверять банк?
Да, для оформления ипотеки обязательна постоянная регистрация. Банк будет ее проверять, как и другие сведения из паспорта. Если прописки нет, ипотеку не выдадут.
Проверяет ли банк выделение долей детям, если для покупки квартиры используется ипотека с маткапиталом?
Нет, это вне компетенции банков. Все проверки по расходованию маткапитала проводятся Пенсионным фондом.
Что делать, если после проверки квартиры банк отказал в ипотеке?
Если был подписан предварительный ДКП и передан задаток, а отказ банка считается форс-мажорным обстоятельством, продавец должен вернуть покупателю деньги. Придется искать другую недвижимость, которую одобрит кредитор.
Можно ли ускорить сроки проверки квартиры при оформлении ипотеки?
Нет. Некоторые сроки устанавливаются законодательством, часть – внутренними правилами банка. Заемщик на это никак не может повлиять.
Можно ли купить квартиру в ипотеку с перепланировкой?
Банки разрешают покупать квартиры только с узаконенными перепланировками. Вы не сможете приобрести недвижимость по ипотеке, если:
-
лоджия объединена с комнатой;
-
в квартире снесли несущие стены и не согласовали с БТИ;
-
отопительные приборы перенесли на лоджию или балкон;
-
газифицированную кухню объединили с общей комнатой;
-
площадь санузла увеличена за счет жилого помещения;
-
перенесли инженерные системы: канализацию и водопровод.
Как обманывают при покупке квартиры? И как с этим бороться / Деньги
В наше время каждый стремится заработать больше. Только кто-то действует в рамках закона, а кто-то переступает дозволенную черту. Рынок жилья, как известно, всегда был, есть и будет одной из самых привлекательных отраслей для мошенников по причине дороговизны самой недвижимости. По словам специалистов ГРМ, схемы обмана при купле-продаже жилья можно разделить на две основные группы. Первая базируется на правовой некомпетентности населения, пишет Рокфеллер.
«Такие схемы построены на заведомом намерении оспорить проведенную сделку или получить значительные средства за отказ от права ее оспорить», — говорит Президент Гильдии риэлторов Москвы, генеральный директор агентства недвижимости «Простор» Сергей Саяпин.
Среди наиболее распространенных приемов этой категории, когда сделка совершается неуполномоченным лицом или лицом, страдающим какими-либо психическими отклонениями. Соответственно, права собственности покупателя в дальнейшем оспариваются. Либо пожилой человек передает квартиру под ренту покупателю, после чего следует признание такой сделки недействительной по его инициативе или по содействию его родственников.
К этой же группе мошенничества относятся махинации по поддельным паспортам и документам. Например, по словам Председателя Совета Гильдии риэлторов Москвы, директора агентства недвижимости «Собственник» Ильи Шкопа, раньше часто бывали случаи подделки доверенности на продажу квартиры, но в последние годы их число сократилось.
«Мошенником на сделке может одинаково выступить как работник агентства, так и сам продавец квартиры, либо законный представитель продавца», — предупреждает эксперт.
В качестве примера Илья Шкоп вспоминает случай, когда на сделке продавцы двух квартир доверили счет денег своему агенту, который просто ушел со всей суммой «покурить» и не вернулся. Оказалось, что в этом агентстве «герой» проработал всего 3 месяца и не успел проявить себя «во всей красе».
Как ни странно, по словам экспертов, в кризис новых схем мошенничества на рынке недвижимости не появилось, но увеличилось само количество мошенников, а методы присвоения жилья стали более «грубыми».
«Если раньше, как правило, дело заканчивалось оспарением сделки, то сейчас нередко квартирная афера превращается в расправу над ее законным хозяином», — говорит со знанием дела Сергей Саяпин, имея в составе своего юридического отдела бывших следователей. Они всегда изучают приемы мошенников, с которыми сталкиваются в работе. Как правило, такие встречи заканчиваются тюрьмой для афериста, за что агентство «Простор» неоднократно награждалось благодарственными грамотами от МВД.
Вторая группа отъема квартир базируется на откровенном криминале и не совсем подпадает под определение «мошенничество», так как подразумевает нанесение вреда жизни и здоровью человека. Помимо убийств сюда можно включить «вывоз в деревню» граждан с последующим завладением квартирой, вымогательство и прочие аналогичные способы, прямо нарушающие уголовный кодекс.
«Как правило, это происходит с людьми из так называемой «группы риска». К бандитам попадают граждане, злоупотребляющие алкоголем, наркотическими средствами, одинокие пенсионеры, воспитанники детских домов», — уточняет Илья Шкоп.
«Рвется всегда там, где узко», то есть, если бережно подходить к своей собственности, страховать ее, не контактировать с криминальными элементами и не злоупотреблять спиртным, то Ваши шансы сохранить свою квартиру и здоровье в порядке существенно повысятся. Вы просто не попадете в фокус мошенников», — советует Сергей Саяпин.
В целом же, считают эксперты, бороться нужно не со следствием, а с причиной. Обществу необходимы законы, охраняющие частную собственность и защищающие права добросовестного приобретателя.
«Кроме того, нужно бороться с коррумпированными чиновниками, потворствующими квартирным аферистам, нужно «гнать в шею» оборотней в погонах, пришедших в милицию только за тем, чтобы совместно с сотрудниками паспортных столов ДЕЗов отбирать последнее имущество у одиноких стариков. Нужно ввести реальную ответственность у нотариусов, за свои действия — сейчас они, по сути, не несут никакой ответственности за свои ошибки, а в большинстве случаев их злонамеренные действия недоказуемы», — утверждает Президент Гильдии.
Несколько советов гражданам при купле-продаже жилья:
1. Обращайтесь за помощью профессионалу;
2. Если вы самостоятельно занимаетесь выбором будущего жилья, то, хотя бы, документы на покупаемую квартиру отдайте на проверку риэлтору или юристу;
3. Не доверяйте деньги малознакомым людям при расчетах;
4. Обязательно застрахуйте переход права собственности;
5. Повышайте свою юридическую грамотность.
Как не обмануться при покупке квартиры
Юридическая практика свидетельствует: в сфере купли-продажи жилой недвижимости нередки случаи, которые можно считать «факторами повышенного риска» или «подводными камнями» – к примеру, такие, когда сделка осуществляется по доверенности или же собственником недвижимости является несовершеннолетний.
Важно, чтобы доверенность была нотариально удостоверена и оформлена в соответствии с требованиями законодательства. Выясните у нотариуса, не была ли отменена доверенность и проверить её номер.
По возможности, желательно связаться с самим собственником, чтобы убедиться, что сделка купли-продажи – это его волеизъявление, а не мистификация злоумышленников.
При покупке квартиры, продавец которой является не первым её собственником, нужно отследить всю «историю» отчуждения этой квартиры – и чем она короче, тем лучше.
В случае если квартира была приватизирована, следует узнать, все ли лица, проживавшие в данной квартире и зарегистрированные в ней на тот момент, включены в договор передачи собственности.
Если покупатель обращается к продавцу с просьбой указать в договоре купли-продажи меньшую сумму денег, чем было передано им в действительности. Он должен понимать, что в случае признания сделки недействительной он получит лишь ту сумму, которая записана в договоре.
Самовольной, или незаконной, перепланировкой признается та, что выполнена без согласования с органами местного самоуправления и получения соответствующего разрешения.
Вам следует убедиться в том, что изменения планировки квартиры, которую вы собираетесь купить, отражены в техническом паспорте. Понятно, что квартира с незаконной перепланировкой будет продаваться по привлекательно — низкой цене, но помните, что, погнавшись за дешевизной и шансом побыстрее заполучить приглянувшуюся квартиру, вы можете нажить себе и проблемы, включая финансовые проблемы. Если перепланировка нарушает санитарные и технические нормы и правила, вам не удастся узаконить её даже в судебном порядке. Более того, в соответствии с действующим законодательством, помещение с незаконной перепланировкой требуется привести в прежнее состояние (помимо выплаты штрафа) – и это придется делать вам, а бывший владелец окажется ни при чём, и вам трудно будет что-то доказать.
Поэтому перед заключением сделки нужно убедиться, что данные в тех. паспорте соответствуют фактическому состоянию квартиры.
Если собственником земельного участка или квартиры является несовершеннолетний или же лицо недееспособное, или ограниченно дееспособное, для совершения сделки необходимо проверить наличие разрешения, выданного органами опеки и попечительства. Их согласие потребуется и в том случае, если у несовершеннолетнего или недееспособного лица есть право долевой собственности.
При выборе дома, квартиры или участка вам предстоит пройти такой этап, как осмотр объекта недвижимости. Важно оценить техническое состояние дома или квартиры.
При осмотре дома исследуйте не только его фасадную часть, но и состояние фундамента и подвала.
Выбирая дом или земельный участок, оцените следующие моменты: физические характеристики грунта (в частности, уровень залегания грунтовых вод и риск затопления), доступность инженерных сетей и коммуникаций (газового снабжения и водоснабжение, электросети, канализация), наличие необходимой вам инфраструктуры.
Изучите местность, в которой расположен приглянувшийся вам дом или земельный участок: не проходят ли через участок ЛЭП, не находятся ли где-то по соседству общественные мусорные свалки, промышленные предприятия или крестьянского — фермерского хозяйство. Выясните, не располагался ли здесь когда-то, скажем, склад с химикатами, нет ли на данном участке остатков старого фундамента, труб или весьма развитой корневой системы безобидного на вид пенька.
К слову сказать, в определенных случаях «смотрины» дома лучше проводить в осенне — зимний период. Так, к примеру, только зимой можно проверить качество работы отопительной системы, состояние неотапливаемых помещений, качество окон.
Когда вы покупаете земельный участок, рекомендуется обращать внимание на графу «особые отметки» в Кадастровом паспорте.
По словам специалистов, данный участок невозможно приобрести без нарушения действующего законодательства (т.е. на законных основаниях). Такая запись свидетельствует о том, что участок не состоит на кадастровом учёте, а в соответствии со статьей 37 Земельного кодекса РФ, объектами купли-продажи являются те земельные участки, которые прошли кадастровый учёт.
Перед совершением сделки купли-продажи земельного участка убедитесь в том, что продавец оформил его в собственность. Участок не может быть продан, если не находится в собственности продавца.
Старайтесь избегать устных договоренностей при вхождении в сделку. При покупке дома, квартиры, участка требуйте заключения всех, даже предварительных, договоренностей в письменной форме.
Уж сколько раз твердили миру, что при заключении сделки купли-продажи жилой недвижимости (квартиры, дома) или земельного участка следует внимательно читать текст договора.
Поясним: когда специалисты говорят потенциальному покупателю о том, что квартира «юридически чистая», они имеют в виду то, что для проведения сделки нет никаких юридических препятствий. Следует очень серьезно и ответственно подойти к вопросу покупки, заручившись поддержкой грамотного специалиста и действуя в соответствии с законодательством.
Продажа несуществующих квартир
Риелторы могут пойти на такую хитрость: разместить объявление о продаже квартиры, которую никто продавать не собирается. Цена при этом выставляется ниже рыночной. Покупатели видят такое предложение, звонят по указанному номеру (думая, что обращаются к собственнику), а дальше на них обрушивается поток предложений по совершенно другим объектам, потому что «эта квартира уже продана, но есть еще привлекательные варианты». В итоге риелтор продает то, что ему нужно продать, подловив покупателя, зачастую так хитро, что тот даже не понимает, где его обманули.
Как бороться с таким обманом? Если вы звоните по объявлению «собственнику», а вам начинают рассказывать, что эта квартира уже продана, но есть другие, не вступайте в дальнейшие разговоры и вешайте трубку. Лучше такие обзвоны делать не со своего личного номера и уж точно не с городского телефона. Заведите отдельную сим-карту, которую не жалко будет заблокировать, если вас начнут атаковать с «выгодными предложениями».